פורום משכנתא

משה,

על פניו ריביות מעט גבוהות. כנראה יש סיבה. לדוגמא: שווי נכס לבטוחה, גובה ההלוואה שהיא ממש נמוכה. אני אישית כיועץ לא מתעסק עם משכנתאות בסדר גודל הזה. בכל מקרה, השינוי לא יהיה משמעותי במקרה הזה לדעתי אבל שווה לך להתאמץ ולנסות להפחית את הריבית. 

אתה מוזמן להכנס לטבלת הריביות ולקבל אינדיקציה לריביות שאפשר לקבל - לחץ כאן

בוקר טוב אורי,

1. אם לאישה אין נכס בבעלות היא יכולה לרכוש נכס במימון מקסימאלי של עד 75% כאשר הנכס יהיה על שמה בלבד.

2. בגלל שמדובר בזוג נשוי, הבנק ידרוש כנראה שהבעל יכנס לווה בהלוואה (בהנחה שהמשכורת של האישה מספיק גבוהה ביחס למשכנתא הנדרשת, אפשרי שהבנק לא ידרוש גם את זה).

3. בגלל שמדובר בזוג נשוי ומבחינה משפטים יש לבעל ו/או לאישה זכויות בנכס של האחר, הבעל יהיה חייב לחתום על "כתב וויתור זכויות בנכס" זהו מסמך משפטי פנימי של הבנק שבו הבעל מתחייב שבמקרה של מימוש הנכס הבעל לא יוכל למנוע זאת ולטעון על זכויות בנכס.

4. הסכם ממון בין בני הזוג שמסדיר את אלו יכול לעזור כמובן. 

היי דור, 

מסלול בודד ניתן למחזר אך ורק בבנק בו מנוהלת המשכנתא הנוכחית, מחזור פנימי.  

בגדול, מיותר להכנס לזה כאשר בוחנים התכנות לעסקה. עד 30%-35% החזר משכנתא + החזר הלוואות קיימות זה משהו שעובר ללא קשר להכנסה פנויה לנפש.

הכנסה פנויה נפש זה חישוב פנימי של הבנק ומשתנה בין בנק לבנק. אם זה לא משהו קיצוני, נדיר שזה משפיע על קבלת האישור למשכנתא. 

עדיין רלווני, כן. הריביות כמובן הם לכל מטרה ובהחלט ניתן לראות שבאחוזי מימון העוברים את ה 50% לכל מטרה ישנה עליה בריבית ברוב המקרים. 

נפתלי בוקר טוב,

ישנם מקרים שהבנקים מקשים וישנם מקרים שזה עובר ויחסית חלק.

ממליץ לך לבדוק פרטני מול הבנק ולא להתייחס לשמועות. 

אתה בעצמך כותב שיש משכנתא על הנכס. לא רואה סיבה שלא יתקבל גם עכשיו. אולי הבנק יגביל את העסקה ברמת אחוזי המימון, זה סביר. 

"טאבו ירדני" זה משהו שהבנקים יודעים להתמודד איתו.

היי שני,

בהחלט ישנן מספר משתנים שצריכים לבחון ברמת ההלוואה עצמה וכמובן ברמת העסקה, קל וחומר שמדובר בפינוי בינוי.

העברתי את פרטייך ויועץ משכנתאות ייצור איתך קשר במהלך היום. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי דין,

במצב שכזה, על מנת למנף את הנכס (במידה והילדים קטינים - מתחת ל 18) יש להמציא אישור בית משפט. באישור בית המשפט ישנם התניות על מנת להגן על חלקם של הילדים במצב של מימוש נכס.   

היי רונן,

אנחנו מדברים על מצב שאינו רגיל. ההכנסה של הלווה הפוטנציאלית היא הכנסה מותנת ומוגבלת בזמן (עד גיל 18 של הילד). 

במצב שהאם מתחתנת, האם הילד ממשיך לקבל וכמה? לאן יעבור הכסף? חשוב לבדוק.

יחד עם זאת, הילד בן 3 וההלוואה ניתנת לטובת רכישה נכס וזה דבר חיובי וגם לטובת הילד בסופו של דבר. 

לכן, יש לבדוק פרטני מול הגוף המממן לאחר הצגת ההכנסה כמו שהי ולא להסתמך על אישור עקרוני בלבד.

בכל סיטואציה שאינה "רגילה" יש לבחון פרטני. לא לחתום חוזה רכישה עד שלא מקבלים אישור עקרוני למשכנתא לאחר הצגת כל המסמכים לבנק.  

במידה ונתוני האשראי של הלקוח טובים, בהחלט יש מצב שההכנסה תעבור כמו שהיא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

בוקר טוב יצחק,

האמת שלשאלה הזו אית תשובה חד משמעית. בעניין הקצבאות זה מאוד תלוי בסוג הקצבה והאם היא לצמיתות או לא.

בעניין המלגות, גם כאן, הבנק בוחן את גובה המלגה ואת האישורים הרלוונטים שניתן לקבל לטובת הוכחת קבלת המלגה.

בשני המקרים, הבנק תמיד יצליב את אישורי ההכנסה לכניסה הפיזית של הכסף לחשבון הבנק וירצה לראות 100% התאמה.

בברכה, 

אורי שליום,

על פניו הריביות בהחלט סבירות. בעניין התמהיל עצמו, אין לי יכולת לתת לך תשובה, הבחינה לבניית תמהיל מקיפה ויש לקחת מספר משתנים ועוד בחשבון. כמובן שזז עבודה של יועץ משכנתאות ואם אתה לא בטוח בעצמך ברמת התמהיל, ממליץ לך להעזר ביועץ משכנתאות.

הלל שלום,

מעולם לא אמרתי כזה דבר לעולם ואין לי מושג איפה שמעת ובאיזה הקשר. 

אבל אני אשמח לעשות לך סדר:

דבר ראשון יש הבדל גדול בין הלוואות הזכאות או תוספת ניקוד להלוואות הזכאות מכל מיני סיבות לבין מענקים כגון מענק מקום. 

הלוואת הזכאות ממשרד הבינוי והשיכון הינה הלוואה שניתנת בריבית קבועה צמודת מדד כאשר הריבית שתתקבל לא תעלה על 3% ובפועל תהיה ממוצע ריביות (לדיור) מינוס 0.5%. ככל שהתקופה תתקצר, ,כך גם הריבית. 

 הלוואת הזכאות הינה חלק מההלוואה ברמת אחוז המימון ובשום מצב לא מהווה עבור הלווה הון עצמי וגם לא מענק. מענק מקום לצורך העניין זה סכום שמקבלים עליו לא משלמים החזר חודשי, אך גם הוא יחושה כחלק מאחוז המימון המקובל.

הלוואות מקום במחיר למשתכן מאפשר בחלק מהמקרים להביא הון עצמי נמוך מ 100,000 ש"ח לרמה של 60% ש"ח. 

בנוסף, כספי הזכאות אינם כספי בנק, הם כספי מדינה והבנק הינו צינור שמעביר את הכסף ולכן לבנק אין הקצאת הון על הכספים האלה וזו הסיבה שברמת מחיר הכסף לבנק אפשרות לא ליחס חשיבות לכספי הזכאות והמענקים באחוז המימון. כמובן שזה עניין של התנהלות מול הבנק.

הדבר היחיד שבטח בילבל אותך, זה הדבר הבא: 

בתאוריה וברמת הפוטנציאל, כספי מענק + כספי זכאות יכולים להגיע עד לסכום של 95% משווי הנכס לבטוחה. היום הדבר לא מתקיים כי מחירי הדירות בשמיים.

בעבר, שמחירי הדירות היו נמוכים משמעותית, במקרים מסויימים הלוואת הזכאות והמענקים שלהם היו זכאים חלק מהרוכשים הגיעו יחד לאחוז גבוה משווי הנכס ובכך אחוז המימון היה יכול לעבור את המקובל עד לרמה של 95% במידה ולא היה מעורב כספי בתמונה. 

דרך אגב, ניתן היה לראות זאת עד לא מזמן בתוכנית חומש של המגזר האתיופי, בחלק מהמקרים ברמת הפוטנציאל היה ניתן להגיע לאחוז מימון מאוד גבוה של עד 95%  בעקבות המענקים והזכאות להם היו חלק מהרוכשים זכאים.