פורום משכנתא

היי רוני, 

אם התוספת על הנכס הקיים הינו למטרת מגורים וכספי המשכנתא מועברים למוכר - צד ג', המשכנתא תחשב לדיור. כל אופציה אחרת שהכסף מגיע אלייך לחשבון ההלוואה תוגדר "כל מטרה".

או או השאלה הכי קצרה שנשאלה עד היום עם התשובה הכי ארוכה שיכולה להיות...

התשובה לצערי לא תהיה בפורום שכזה. זה עולם ומלואו.

1. ניתן לקבל פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות לטובת בחינת התכנות לרכישת נכס ללא הון עצמי.

2. אם התחום מעניין אותך זה משהו ששווה לך לבוא וללמוד. מכללת פסגות, תדבר איתם. ממליץ בחום בחום. 

אלעד שלום,

1. עניין ההתחייבות הינה מול רשויות המס. בטופס דיווח לרשויות המס מוצהר שמדובר בדיור חלופי. אי מכירת הנכס בזמן הנדרש יגרור מעבר לתשלום מס הרכישה תשלומי ריביות והצמדות שהם מעבר.

2. בגדול התשובה היא כן ברמה הרגולטורית. יחד עם זאת, הבנקים יכולים להקשות או לחילופין לאשר זאת  ולהעלות ריביות במסלולים אחרים במידה וזה פוגע להם ברווחיות. 

בוקר טוב,

בגדול הקדמת תשלומים בשונה מהמתווה שכתוב בחוזה דורש אישור מהמוכר / קבלן. במידה וכן אושר להקדים תשלומים מדד תשומות הבנייה אמור להיות רק על יתרת החוב.  

ממליץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לקבל תשובות מדוייקות ברמה המשפטית. 

אשר שלום, 

הנה לך קישור למאמר בו אתה יכול לראת שבהחלט ניתן לפצל את ריבית הפריים למספר מסלולים וכמו כן, סרטון הסבר ברמה האסטרטגית כיצד לבחון כדאיות בין  עד 1/3 בפריים או יותר  - לחץ כאן

משה שלום,

קשה לי לראות שיבוצע מהלך בו לא יהיה ניתן לקחת הלוואות על נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת, זו זכות בסיסית. יחד עם זאת, בהחלט יכול להיות מצב בו מחיר הכסף יעלה משמעותית עד לרמה של "כל מטרה" כאשר מדובר בהלוואות על נכס קיים גם לטובת דיור.

בנוסף, ישנה מגמה פנימית בבנקים עצמם לייקר את מחיר הכסף על הלוואות שמוגדרות לדיור, סביר מאוד להניח שבחודשים הקרובים נראה עליה במחיר הכסף. 

אביחי שלום,

לבנקים עצמם יכולת לראות לפי המערכות שלהם מעבר לדוח נתוני האשראי ולכן, במידה והכל תקין אני לא רואה בעיה מיוחדת, בטח כזו שהבנקים לא יידעו להתמודד איתה. 

בעניין הנפקת הדוח, יש לפנות לבנק ישראל בעניין ולבדוק את העניין.

שלום רב,

למדד תשומות הבני הכמה תפקידים ברמת מחיר הנכס:

פעם ראשונה, מחיר הדירה הינו נגזרת של מדד תשומות הבנייה עד למעמד חתימה על חוזה מיום הוצאת / זכיית המכרז.

פעם שנייה, מדד תשומות הבנייה ישפיעה על העלויות ביחס ליתרת החוב לפי מתווה התשלומים. 

• ישנם קבלנים / פרוייקטים שמאשרים הקדמה של תשלומים ובכך ניתן להמנע מתשלומי מדד תשומות בנייה  
• ישנם קבלנים / פרוייקטים שאינם שמאשרים הקדמה של תשלומים כלל ובכל מצב
•  ישנם קבלנים / פרוייקטים שמאשרים הקדמה של תשלומים יחד עם זאת יש תשלומי מדד תשומות בנייה לפי מתווה תשלומים מקורי.

האמת שברמה המשפטית אני לא סגור ב 100% מה החוק אומר בפרטי פרטים, מבטיח לבדוק ולתת תשובה מעמיקה בעניין בימים הקרונים.

בברכה,
מוטי שמואלביץ 

גונן שלום,

לעניין סיעף 1 - התשובה היא בהחלט כן

לעניין סעיף 2 - נמנע מלענות על תמהילים כי זה בדיקה מקיפה ולעניין זה צצליץ תמיד להיוועץ עם יועץ משכנתאות ולא על רגל אחת בפלטפורמות כאלה ואחרות

לעניין סעים 3 - הנה לך קישור שיעשה לך סדר בבחירת צמוד או לא צמוד למדד - לחץ כאן (תגלול מעט למטה את העמוד עד שתגיע לסרטון).

אתי האחת והיחידה, 

הם פשוט חישבו את אחוז המימון לפי שווי שוק של 1.8 מ' ולא לפי עלות חוזית של 1.605. במצב בו העלות החוזית מתחת ל 1.8 מ', הבנק יכול לחשב את אחוז המימון משווי של 1.8 לכל היותר. כלומר, בפרוייקטים של מחיר למשתכן כאשר העלות החוזית מתחת ל 1.8 מ', המשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל - 1.35 מ'. עד 75% מימון מ 1.8 מ'. 

הם יצאו מנקודת הנחה שאם העלות החוזית 1.605 אז מחיר השוק לפחות 1.8 מ'.

הנה טבלה שתעשה לך סדר:

יישי שלום,

ולכן מומלץ למחזר משכנתאלאחר קבלת טופס 4 על מנת לייצר תחרות לבנק הנוכחי. מה עוד שללא טופס 4 לא ניתן למחזר לבנק חיצוני וברוב המקרים גם לא לבצע מחזור פנימי.

מוטי,

אדם שמעוניין לקחת משכנתא לצורך רכישת נכס, לא רלוונטי אם יש כסף בחשבון לקנות את הדירה במזומן ואפילו כסף לרכוש 10 דירות במזומן.

במידה ואותו אדם מעוניין לרכוש נכס ב 1.5 מ' ומעוניין לקבל משכנתא של 750,000 ש"ח לדוגמא, ההלוואה כמובן תחשב לדיור. כספי המשכנתא יועברו ישירות למוכר ולא אליו לחשבון.

חשוב מאוד שההון העצמי שיועבר למוכר לא יעלה על היתרה שדרש לקבל משכנתא.

לפי הדוגמא שלנו, אם רכש ב 1.5 מ' ומבקש משכנתא 750,000, שיעביר למוכר מההון העצמי עד 750,000 ש"ח. אם יעביר מעבר לזה מההון העצמי לא יוכל לקבל את כל המשכנתא שאושרה רק את ההפרש לתשלום.