שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי סופי
תאריך: 13/12/2021
ערב טוב, לקוח שמעוניין להוסיף למשכנתא הלוואה לטובת שיפוץ/ הרחבה, איזה מסמכים הבנק ידרוש להציג, האם הבנק מחייב להביא הערכת שמאי להעריך את עלות השיפוץ, ובאיזה שלב. תודה רבה.

היי סופי, 

ראשית יש הבדל גדול בין שיפוץ להרחבה. שיפוץ יכול להיות משהו נקודתי והרחבה בדרך כלל מבוצע כנגד היתרי בנייה. 

בדרך כלל בתוספות על נכס קיים הבנק בכל מקרה יבקש שמאות נוספת גם בשביל לבחון את מצבו של הנכס היום וגם לאחר השיפוץ / הרחבה. 

השמאות בדרך כלל נדרשת לאחר קבלת האישור העקרוני ולפני חתימות על מסמכי ההלוואה ויש בנקים שמבקשים את השמאות לאחר חתימות. 

מומלץ תמיד לבצע לפני שמאות מוקדמת. 

נשאל על ידי דוד אביקזר
תאריך: 13/12/2021
שלום מוטי! רציתי לדעת במקרה שיש משכנתא על דירה ובנוסף לקחו הלואה לכל מטרה האם כשאני עושה מיחזור אני יכול לעשות על הכל במחיר ריביות של משכנתא רגילה או שאני יקבל על ההלואה לכל מטרה מחיר אחר גבוה יותר? תודה רבה!!!

היי דוד,

ברגע שההלוואה נלקחה לכל מטרה זה יופיע בדוח היתרות ולעיתים גם במכתב הכוונות. ולכן במעמד המחזור מחיר הכסף ישאל בהגדרה של כל מטרה. 

נשאל על ידי סופי
תאריך: 10/12/2021
שלום מוטי, לקוח רוכש נכס שעדיין לא רשום בטאבו, ונמצא בידי החברה המשכנת. האם קיימת מגבלה בקבלת משכנתא עבור הנכס הזה? או שהבנק ידרוש ריביות גבוהות יותר על המשכנתא.

שבוע טוב סופי,

נכס שטרם נרשם בטאבו ועדיין רשום במנהל / חברה משכנתא לא צריך להוות בעיה ובטח שאין עניין של ריביות גבוהות יותר.

ישנם מצבים שהנכס בדיוק נמצא בשלב מעבר בין ההמנהל לטאבו, זה פרק זמן של חצי שנה לערך בו לא ניתן לרשום משכון. מעבר לזה לא צריכה להיות בעיה.

נשאל על ידי עמיר תורגמן
תאריך: 09/12/2021
הי ,איפה מכניסים את הכנסה משכירות בדירה שניה ומעלה במחשבון התכנות לעסקה כדי להגדיל את ההכנסה?

שלום עמיר,

בקטגוריה של ההכנסה... 

נשאל על ידי תמי
תאריך: 08/12/2021
מוטי שלום, קונים דירה מקבלן. לא מחיר למשתכן. היינו בבנק והפקידה אמרה שאנחנו צריכים להביא הסבת ערבות + צילום ערבות מהבנק המלווה על הסכום הנוסף שאנחנו משלמים להם. צריך לבקש עכשיו או לאחר שעובר התשלום? תודה

היי תמי, אני מאמין שהיא ביקשה את זה לפני העברת הכספים. 

נשאל על ידי אביחי אזרד
תאריך: 08/12/2021
היי, קודם וכמו תמיד יישר כח על הפורטל - מסייע המון!!! לקוח רכש במחיר למשתכן, משכנתא 850 אש"ח לערך 50% (שמאות 1.6), לא חישב נכון את כלל העסקה, לקח עוד 350 אש"ח ל 10 שנים הלוואה בבנק, לקוח תקין וטוב. רוצה להגדיל את המשכנתא ב 350 אש"ח בפריסה במקום ההלוואה שחונקת. מיחזור לא ניתן כי אין טופס 4 - הבית בבנייה עדיין. האם ניתן לפרוע את כל ההלוואה (כוול תשלומי היוון) ולמשל לקחת חוץ בנקאי (טריא) 1.2 מש"ח לשנים הקרובות עד שייכנס לדירה? האם ניתן לעשות משהו אחר? מפספס משהו עם המחיר למשתכן? בברכה

היי אביחי, סיטואציה בעייתית ברמת התנהלות מול הבנקים. לא ניתן למחזר ובסיר להניח גם לא לקחת תוספת כי העסקה הושלמה.

ווץ בנקאי בעייתי מאוד לביצוע לדעתי ויהיה יקר מאוד לבצע גם אם מישהו יסכים לדרגה שנייה.

אני ממליץ לבחון את האפשרות לפרוס או לחילופין לבצע גרייס על ההלוואות של ה 350,000 ש"ח באופן ישיר מול הבנק לאחר הצגת המצב התזרימי הקיים והפתרון לבנק שנתן את ההלוואה. 

נשאל על ידי אוריין
תאריך: 06/12/2021
שלום מוטי. דבר ראשון ברצוני להודות על המידע החיוני והברור הכתוב באתר ברצוני לשאול במקרה של משיכת כספי המשכנתא בפעימות , שהמושכל הפשוט הוא שעדיף למשוך קודם את החלק של הריבית הקבועה כדי לקבע את הריבית, האם יש בנקים שאצלם צורת משיכת הכסף היא בצורה מסוימת, שמעתי שבנק הפועלים מחייב למשוך את הכסף בפעימה הראשונה מכל המסלולים, ולא מאפשר למשוך את הכסף רק מהמסלול הקבוע, ידוע לך דבר כזה אשמח אם תעשה סדר בנושא תודה רבה

היי אוריין,

משיכת הכספים באופן כללי חייבת להיות בהתאמה למתווה הרגולטורי. כלומר, לפחות שליש בקבועה והיתרה בכל מסלול אחר. מכאן, שאין בעיה למשוך את כל החלק של הקבועה אך לא ניתן למשוך רק את המשתנות מבלי לשלב לפחות שליש בקבועה. 

בנק הפועלים לא יכול לחייב לקחת חלק מכל אחד מהמסלולים ואני אישית גם לא מכיר שהוא עושה זאת מהסיבה הפשוטה שגם אין לו אינטרס שכזה. בפועל תמיד יש יועץ או יועצת בבנקים שמכוונים לשם אך זה לא משהו מחייב. 

טרם סגירת העסקה אפשר כמובן לסגור את עניין המתווה  מול הבנקים, לא צריך לחכות לדקה התשעים. אף בנק, בטח לא פועלים יפיל עסקה על מתווה של משיכת כספים.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

נשאל על ידי לימור (יועצת משכנתאות)
תאריך: 05/12/2021
היי מוטי, דבר ראשון שאפו ענק על הפורטל, ערך מטורף גם לי כיועצת משכנתאות. טבלת ריביות המשכנתא שאתה מעדכן פשוט מדהימה ועזרה לי מאוד בהתנהלות מול הבנק. תמשיך להעשיר לנו את הידע - תודה. עכשיו לשאלה, שמתי לב שהריביות מעט עלו בחודש האחרון ובהחלט אני מרגישה זאת גם מול הבנקים. מה להערכתך הצפי לשנה הבאה? אני שואלת משום שיש לי 2 תיקים שלא חייבים להעביר כסף מידי ויכולים למשוך את התשלום לעוד חצי שנה. תודה רבה.

היי לימור, 

תודה רבה על הפירגון, כיף לשמוע פידבקים טובים. 

בהקשר לשאלתך, 

נכון שהריביות מעט עלו בחודש האחרון, אך נכון הדבר בריביות הלא צמודות מדד - קל"צ ומשתנה כל  5 לא צמודה. הריביות הצמודות דווקא ירדו מעט. 

הצפי שלי שבשנת 2022 הריביות הלא צמודות מדד מעט יעלו והצמודות ימשיכו לרדת. כמובן שזו רק  השערה. 

בעניין משיכת כספי המשכנתא מהבנק, אני ברוב הגדול של המקרים  ממליץ למשוך את כספי המשכנתא כמה שיותר מוקדם על מנת לקבע ריביות, לא להיות חשוף לתשומות בנייה (במידה ומדובר בכישה מקבלן) וכמובן לא להיות חשוף לשינויים רגולטוריים או בטיב הלווים שיכולים לפגוע בלקיחת המשכנתא בזמן נתון. אם הריביות ירדו בעתיד, תמיד אפשר למחזר - זה "צרות של עשירים".  

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

נשאל על ידי סלבה דובובוי
תאריך: 03/12/2021
היי מוטי, זה סלבה הג'נג' מהקורס

שלום סלבה, מהי שאלתך... לא כתבת?  

נשאל על ידי אמונה
תאריך: 30/11/2021
שלום וברכה, משפחה שרוצה למחזר משכנתא שהוציאו ב-2016. המשכנתא יצאה מחשבון שהם כבר לא משתמשים והם שכחו להכניס כסף לכסות את המשכנתא. יש להם כסף בחשבון אחר, פשוט שכחו להעביר. אחרי אישור עקרוני, קיבלו טלפון מהבנק שהמשכנתא חזרה וכבר לא מאשרים להם את המחזור. איך אפשר לתקן את הדירוג אשראי? יש מצב להסביר לבנק את המציאות, שהיה הרבה כסף, רק לא העבירו לחשבון הנכון? תודה!

אמונה שלום,

אם מדובר במשהו חד פעמי ושאר המשכנתא שולמה כסידרה ומעולם לא היו בעיות מלבד מה שציינת

בהחלט יש להסביר לבנק ולהציג את התמונה כפי שהיא .

דברים כאלו קורים, טעות תמימה כגון העברת הכסף לחשבון הלא נכון.

ממליצה בחום להסביר את המקרה ולרוב הסיפור מסתיים בכך.

שימי לב, לפעמים הבאות יש להסביר את הדברים מראש בהצגת התיק ולא לחכות לסירוב, (כמובן במידה ומתאפשר)

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

נשאל על ידי רונית כץ
תאריך: 30/11/2021
שלום , אשמח לקבל פרטים לתוכנית ליועצים מתחילים .

היי רונית,

שלחי את הפרטים שלך כולל נייד למייל-

‫practicum.shark.ms@gmail.com‬

תוכנית הליווי הינה על בסיס מקום פנוי וזמינות המנטור

נשאל על ידי נתי
תאריך: 29/11/2021
שלום מוטי ותודה על המענה. לגבי משיכת בכספים ברכישה מקבלן. ברור לי הסיבה שמושכים קודם את הקבועה על מנה לקבע ריביות. אבל מנסה להבין למה כדאי למשוך את המ"צ קודם ולא את הפריים שהוא בין כל זול יותר . והנשיגה בקרן תהיה גדולה יותר בתקופה הזאת. החיסכון הגדול בנגיסה של הקרן בפריים לא שווה יותר מהקיבוע של הריבית המ"צ ועליות המדד בתקופה הזאת?

נתי שלום,

אחרי משיכת הריבית הקבועה, סדר שיחרור המסלולים הינו נתון לשיקולך ותלוי התמהיל שנבנה.

יכול להיות שכדאי מצד אחד למשוך את המשתנה על מנת להתחיל כבר לשלם אותה על מנת שיעבור כמה שיותר זמן עד הרגע שבו נגיע לביצוע המחזור.

או לחילופין את הפריים כפי שציינת .

לגבי הנגיסה בקרן תלוי איך סידרת את התמהיל מבחינת התקופות,

בדר"כ אין כבר יותר מידי חשיבות בסדר משיכת המסלולים הנותרים,כי מדובר בזמני משיכה שאינם רחוקים אחד מהשני.

היכן כן ישנה חשיבות למשיכה .. בבנייה עצמית.

שם בדרך כלל מבקשים מסגרת שהיא מראש קצת יותר גבוהה ולכן מומלץ דווקא בבנייה עצמית להשאיר את המשתנה לסוף

שהיא כביכול היקרה יותר אחרי הריבית הקבועה ששוחררה בהתחלה, שאם במידה והלווה לא יצטרך את כל המסגרת יוכל שלא למשוך את כולה ובכך להוזיל את התמהיל .

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח 

יועצת מימון ומשכנתאות

לקוחות ממליצים

מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד