שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי נפתלי
תאריך: 02/08/2021
שלום מוטי, ברצוני לשאול לגבי משכנתא מעבר לקו הירוק חמותי גרה ביישוב בשומרון מזה 35 שנים ועדיין משלמת משכנתא על הדירה. כרגע רוצה לעבור מהשומרון ולמכור את הדירה. מתברר שלדירה אין טאבו היות וככל הנראה הקרקע נמצא באזור שהיה ירדני. חלק מהיישוב מוסדר וחלקו עדיין ירדני. אי לכך, לפי מה שהוסבר לנו למי שירצה לרכוש את הדירה לא יוכל לקחת משכנתא ובעקבות כך מחיר הדירה יורד. האם יש מה לעשות בנידון? יש לציין שלא מובן איך חמותי משלמת משכנתא אבל רוכש חדש לא יוכל אודה להסבר ולעזרה בנושא.

נפתלי בוקר טוב,

ישנם מקרים שהבנקים מקשים וישנם מקרים שזה עובר ויחסית חלק.

ממליץ לך לבדוק פרטני מול הבנק ולא להתייחס לשמועות. 

אתה בעצמך כותב שיש משכנתא על הנכס. לא רואה סיבה שלא יתקבל גם עכשיו. אולי הבנק יגביל את העסקה ברמת אחוזי המימון, זה סביר. 

"טאבו ירדני" זה משהו שהבנקים יודעים להתמודד איתו.

נשאל על ידי שני
תאריך: 01/08/2021
שלום רב! יש לנו נכס ( כבר 10 שנים)על סך 1400000 ומשכנתא מעולה עבורו כ400000. רוצים לקנות דירה חדשה בפרוייקט פינוי בינוי שעומד להתחיל ויעלה 2.100000.נצטרך מהבנק תוספת משכנתא ..עוד כ300 אלף .( לגרור? או לקחת חדשה?). מה השלבים שעלי לעשות? ברצוני דירה שלא בתהליך מכירה ואם אפשר מעדיפה למכור רק בסוף. הבנתי שרק כשהעמודים מוכנים אפשר לקבל מימון מהבנק? האם יש לכם יועץ שיכול ללות אותנו צעד צעד גם בהתנהלות מול הבנק? הסתבכתי.. תודה

היי שני,

בהחלט ישנן מספר משתנים שצריכים לבחון ברמת ההלוואה עצמה וכמובן ברמת העסקה, קל וחומר שמדובר בפינוי בינוי.

העברתי את פרטייך ויועץ משכנתאות ייצור איתך קשר במהלך היום. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי דין סלמון
תאריך: 30/07/2021
היי, אם יש לי לקוח שיש לו בעלות על נכס קיים של 75%, ו25% הנותרים הילדים שלו בעלי הנכס. כיום אין משכנתא על הדירה. האם יש אפשרות לעשות מינוף על הדירה הנוכחית ולקחת משכנתא?

היי דין,

במצב שכזה, על מנת למנף את הנכס (במידה והילדים קטינים - מתחת ל 18) יש להמציא אישור בית משפט. באישור בית המשפט ישנם התניות על מנת להגן על חלקם של הילדים במצב של מימוש נכס.   

נשאל על ידי רונן אלמליח
תאריך: 30/07/2021
היי מוטי, ישנה לקוחה, אלמנה עם ילד כבן 3. היא כרגע מתקיימת מביטוח לאומי ( בעקבות מות בעלה ) בסכום של כ- 10K בחודש. ישנם שני התניות. - הקצבה מחולקת 60% לאם ו- 40% לילד. - ברגע שהיא מתחתנת חלקה בקצבה מבוטל. האם ניתן לקבל משכנתא על בסיס ההכנסה הזו בהתבסס ההתניות הנ"ל? תודה מראש

היי רונן,

אנחנו מדברים על מצב שאינו רגיל. ההכנסה של הלווה הפוטנציאלית היא הכנסה מותנת ומוגבלת בזמן (עד גיל 18 של הילד). 

במצב שהאם מתחתנת, האם הילד ממשיך לקבל וכמה? לאן יעבור הכסף? חשוב לבדוק.

יחד עם זאת, הילד בן 3 וההלוואה ניתנת לטובת רכישה נכס וזה דבר חיובי וגם לטובת הילד בסופו של דבר. 

לכן, יש לבדוק פרטני מול הגוף המממן לאחר הצגת ההכנסה כמו שהי ולא להסתמך על אישור עקרוני בלבד.

בכל סיטואציה שאינה "רגילה" יש לבחון פרטני. לא לחתום חוזה רכישה עד שלא מקבלים אישור עקרוני למשכנתא לאחר הצגת כל המסמכים לבנק.  

במידה ונתוני האשראי של הלקוח טובים, בהחלט יש מצב שההכנסה תעבור כמו שהיא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

נשאל על ידי יצחק
תאריך: 28/07/2021
האם הבנקים מחשבים לצורך הערכת הכנסות מלגות וקצבאות כשהם המרכיב העיקרי של ההכנסות? y0533115754@gmail.com

בוקר טוב יצחק,

האמת שלשאלה הזו אית תשובה חד משמעית. בעניין הקצבאות זה מאוד תלוי בסוג הקצבה והאם היא לצמיתות או לא.

בעניין המלגות, גם כאן, הבנק בוחן את גובה המלגה ואת האישורים הרלוונטים שניתן לקבל לטובת הוכחת קבלת המלגה.

בשני המקרים, הבנק תמיד יצליב את אישורי ההכנסה לכניסה הפיזית של הכסף לחשבון הבנק וירצה לראות 100% התאמה.

בברכה, 

נשאל על ידי אורי
תאריך: 27/07/2021
שלום רב , הצעה לתמהיל משכנתא על סך 410 א"ש (כפול 2, כי ממשכן גם דירה קיימת באותו סכום - עם מסלול דומה ורק יקר יותר ב0.25 %) 136 א"ש - פריים -0.8, 25 שנה. 136 א"ש - משתנה אג"ח + 3, 15 שנה. ו138 א"ש - קל"צ 2.42 , 15 שנה. מה דעתך על הריביות? האם האג"ח + הוא שווה, או שלנסות לבקש משתנה צמודה למדד בלי אג"ח ? . תודה רבה .

אורי שליום,

על פניו הריביות בהחלט סבירות. בעניין התמהיל עצמו, אין לי יכולת לתת לך תשובה, הבחינה לבניית תמהיל מקיפה ויש לקחת מספר משתנים ועוד בחשבון. כמובן שזז עבודה של יועץ משכנתאות ואם אתה לא בטוח בעצמך ברמת התמהיל, ממליץ לך להעזר ביועץ משכנתאות.

נשאל על ידי הלל מולד
תאריך: 22/07/2021
שמעתי שאמרת שהלוואת זכאות לא נחשבת כאחוזי מימון, כלומר אם אני קונה בית במיליון ויש לי 200 אלף זכאות, אני יכולה לקחת 750 אלף + 200 אלף בזכאות כלומר 95% מימון! שאלתי המון יועצי משכנתאות ואמרו שבחיים לא שמעו על זה.

הלל שלום,

מעולם לא אמרתי כזה דבר לעולם ואין לי מושג איפה שמעת ובאיזה הקשר. 

אבל אני אשמח לעשות לך סדר:

דבר ראשון יש הבדל גדול בין הלוואות הזכאות או תוספת ניקוד להלוואות הזכאות מכל מיני סיבות לבין מענקים כגון מענק מקום. 

הלוואת הזכאות ממשרד הבינוי והשיכון הינה הלוואה שניתנת בריבית קבועה צמודת מדד כאשר הריבית שתתקבל לא תעלה על 3% ובפועל תהיה ממוצע ריביות (לדיור) מינוס 0.5%. ככל שהתקופה תתקצר, ,כך גם הריבית. 

 הלוואת הזכאות הינה חלק מההלוואה ברמת אחוז המימון ובשום מצב לא מהווה עבור הלווה הון עצמי וגם לא מענק. מענק מקום לצורך העניין זה סכום שמקבלים עליו לא משלמים החזר חודשי, אך גם הוא יחושה כחלק מאחוז המימון המקובל.

הלוואות מקום במחיר למשתכן מאפשר בחלק מהמקרים להביא הון עצמי נמוך מ 100,000 ש"ח לרמה של 60% ש"ח. 

בנוסף, כספי הזכאות אינם כספי בנק, הם כספי מדינה והבנק הינו צינור שמעביר את הכסף ולכן לבנק אין הקצאת הון על הכספים האלה וזו הסיבה שברמת מחיר הכסף לבנק אפשרות לא ליחס חשיבות לכספי הזכאות והמענקים באחוז המימון. כמובן שזה עניין של התנהלות מול הבנק.

הדבר היחיד שבטח בילבל אותך, זה הדבר הבא: 

בתאוריה וברמת הפוטנציאל, כספי מענק + כספי זכאות יכולים להגיע עד לסכום של 95% משווי הנכס לבטוחה. היום הדבר לא מתקיים כי מחירי הדירות בשמיים.

בעבר, שמחירי הדירות היו נמוכים משמעותית, במקרים מסויימים הלוואת הזכאות והמענקים שלהם היו זכאים חלק מהרוכשים הגיעו יחד לאחוז גבוה משווי הנכס ובכך אחוז המימון היה יכול לעבור את המקובל עד לרמה של 95% במידה ולא היה מעורב כספי בתמונה. 

דרך אגב, ניתן היה לראות זאת עד לא מזמן בתוכנית חומש של המגזר האתיופי, בחלק מהמקרים ברמת הפוטנציאל היה ניתן להגיע לאחוז מימון מאוד גבוה של עד 95%  בעקבות המענקים והזכאות להם היו חלק מהרוכשים זכאים.

נשאל על ידי רוני דנן
תאריך: 21/07/2021
בעת ביצוע מיחזור משכנתה , בהנחה שאני רוצה סכום גבוה יותר מיתרת המשכנתא הקיימת (ולא עובר את 50% מערך הבית) הריביות למשכנתא החדשה יגזרו כריבית להלוואה לכל מטרה או כהלוואה לדיור ?

היי רוני, 

אם התוספת על הנכס הקיים הינו למטרת מגורים וכספי המשכנתא מועברים למוכר - צד ג', המשכנתא תחשב לדיור. כל אופציה אחרת שהכסף מגיע אלייך לחשבון ההלוואה תוגדר "כל מטרה".

נשאל על ידי שגיא
תאריך: 21/07/2021
כיצד לרכוש נכס ללא הון עצמי?

או או השאלה הכי קצרה שנשאלה עד היום עם התשובה הכי ארוכה שיכולה להיות...

התשובה לצערי לא תהיה בפורום שכזה. זה עולם ומלואו.

1. ניתן לקבל פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות לטובת בחינת התכנות לרכישת נכס ללא הון עצמי.

2. אם התחום מעניין אותך זה משהו ששווה לך לבוא וללמוד. מכללת פסגות, תדבר איתם. ממליץ בחום בחום. 

נשאל על ידי אלעד
תאריך: 20/07/2021
מוטי שלום, 1. כאשר משדרגים בית וטרם נמכר הבית הקודם, ניתן לקבל מימון של 70% ולהתחייב למכירת הבית הקודם תוך שנה וחצי. מה קורה אם לא מצליחים למכור? 2. במחזור משכנתא שהמסלול הקבוע הוא 20%, האם ניתן להשאיר את היחס הזה ולא להרחיב את המסלול הקבוע ל- 33%? תודה

אלעד שלום,

1. עניין ההתחייבות הינה מול רשויות המס. בטופס דיווח לרשויות המס מוצהר שמדובר בדיור חלופי. אי מכירת הנכס בזמן הנדרש יגרור מעבר לתשלום מס הרכישה תשלומי ריביות והצמדות שהם מעבר.

2. בגדול התשובה היא כן ברמה הרגולטורית. יחד עם זאת, הבנקים יכולים להקשות או לחילופין לאשר זאת  ולהעלות ריביות במסלולים אחרים במידה וזה פוגע להם ברווחיות. 

נשאל על ידי י.כהן
תאריך: 20/07/2021
בהמשך המדד באתר מקרקעי ישראל בתופס המכרז של הקבלן מול המדינה כתוב: דרך ההצמדה: נקבע בחוזה כי המדד החדש הוא המדד של החודש שבו מבוצע התשלום, על מוכרה לתת לרוכש הדירה אפשרות סבירה לשלם את הפרשי ההצמדה, כשהרוכש אינו יכול, באופן אובייקטיבי, לעשות את ההתחשבנות הסופית במועד שנקבע בחוזה לביצוע התשלום. במקרה זה, רק אם הרוכש אינו עומד בתשלום ההפרשים לאחר 24 ימים מיום הדרישה של המוכר, ניתן לראות באי התשלום הפרה ולחייב אותו בריבית פיגורים. הדברים אמורים, בשינוים המחויבים, גם לגבי הצמדת ההחזרים שעל ה מוכר לבצע, לפי החוזה. עוד כתוב שם: ריבית פיגורים: מוכר, הקובע כריבית פיגורים ריבית שמגלמת בתוכה גם הפרשי הצמדה כמו , למשל, ריבית שתאגיד בנקאי גובה על חריגות מהחשבון, ריבית פיגורים לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה או ריבית חשכ"ל, אינו רשאי לדרוש בנוסף לכך גם הפרשי הצמדה. כמו כן, אין להוסיף לריבית רכיבים נוספים כמו עמלות או תשלומים אחרים. עד למועד שבו יותקנו תקנות לפי ס' 5ב לחוק המכר )דירות(, ריבית פיגורים לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תהא הריבית בשיעור המקסימלי שמוכר רשאי לכלול בהסכם. כמו כן, על שיעור ריבית הפיגורים להיות הדדי ולחול הן על תשלומים שעל המוכר לשלם לרוכש )למשל, איחור של המוכר בתשלום פיצוי בגין איחור במסירה( והן על תשלומים שהרוכש צריך לשלם למוכר. הקדמת תשלומים: רוכש המבקש להקדים את מועדי התשלומים למוכר, ביחס לאמור בסעיף א' לעיל [=תשלום התמורה], יקבל את אישור המוכר להקדמת התשלומים. במקרה שהקדים הרוכש תשלומים כאמור, ישלם הרוכש את התשלום בצירוף הפרשי הצמדה למועד בו בוצע התשלום , והמוכר לא יגבה הפרשי הצמדה נוספים וריבית בגין תשלום זה. מה כוונת המשפט: "יקבל את אישור המוכר", זה המלצה למוכר או חיוב?

בוקר טוב,

בגדול הקדמת תשלומים בשונה מהמתווה שכתוב בחוזה דורש אישור מהמוכר / קבלן. במידה וכן אושר להקדים תשלומים מדד תשומות הבנייה אמור להיות רק על יתרת החוב.  

ממליץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לקבל תשובות מדוייקות ברמה המשפטית. 

נשאל על ידי אשר
תאריך: 19/07/2021
מעניין אותי מאוד לשאול אם לוקחים שליש פריים הריבית זולה ואם לוקחים 2/3 פריים הריבית יקרה האם אחד שלוקח 45 אחוז פריים הריבית תהיה יקרה או זולה יותר או משהו באמצע והאם ניתן לחלק את המסלול פריים ל 2 חלקים אולי במספר שנים אחרות ולקבל לפחות שליש פריים זול והשליש השני יותר יקר בלי לייקר את כל ה 2/3 תודה רבה b0504183661@gmail.com

אשר שלום, 

הנה לך קישור למאמר בו אתה יכול לראת שבהחלט ניתן לפצל את ריבית הפריים למספר מסלולים וכמו כן, סרטון הסבר ברמה האסטרטגית כיצד לבחון כדאיות בין  עד 1/3 בפריים או יותר  - לחץ כאן

לקוחות ממליצים

מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד