פורום משכנתא

מיכל שלום, 

האם הבנקים יקבלו או לו, יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. זה חלק מהעבודה, בתיקים מורכבים יותר, יש לבצע בדיקה מי  יסכים ללכת על העסקה ומי לא. ישנם מקרים שהבנק יאשר ויש מקרים שלא. בין אם יאשרו ובין אם לא, מה שבטוח, הם יודעים לתמחר את העסקאות האלה יקר יותר מהממוצע.

מניסיון, לווה שחזר לו תשלום במשכנתא חזרו לו מספר תשלומים נוספים ונתוני האשראי שלו בהתאם.

לגבי "האם ניתן לקבל בי המשפט הזה..." - צריך לבדוק מול הבנק על מה ולמה זה נרשם. אם בשנתיים האחרונות, שזה מה שדורשים לראות, חזר רק תשלום בודד לא צריך להיות תזכור להחזרים קודמים בדוח התנהלות המשכנתא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ 

אריק שלום,

בלי קשר לעם או בלי ללווה נוסף בהלוואה, אופציה 1 ו 2 לחישוב יחס ההחזר כפי שציינתי במחשבון ובסרטון, מתאים יותר לרכישת דירות להשקעה או רמת הכנסה מאוד גבוהה שההכנסה הפנויה לנפש גבוהה. 

מניסיון שלי מול הבנקים, בדירה יחידה  ב 95% מהמקרים הבנק לא יעבור 40% (אפילו 35%) מההכנסה גם על הלוואות קיימות + משכנתאות קיימות + משכנתא עתידית.

בדירות להשקעה (דירה 2 או יותר) לבנק הרבה יותר קל לממש נכס במידה ולווה כזה או אחר לא מסוגל לשלם את המשכנתא, המימוש הרבה יותר קל, הוא לא "זורק" את הלווה לרחוב.

בשונה מדירה יחידה לווה מסויים, הליך מימוש נכס הוא מאוד לא משתלם לבנק כלכלית ומיתוגית וכמו כן בירוקרטית זה הליך לא פשוט.  לכן בדירה יחידה הבנק מקשיח עמדות ברמת יחס ההחזר (בצדק).

בברכה,
מוטי שמואלביץ

איציק,

הבנק בדרך כלל מעדיף להיות כסף אחרון, הכסף שסוגר את העסקה. יחד עם זאת, ניתן לבדוק מול הבנק, לאחר קבלת אישור עקרוני להלוואה הנדרשת, אפשרות לשלם 15% - 20% הון עצמי ולאחר מכן למשוך את כספי המשכנתא ושיתרת ההון העצמי יסגרו את העסקה.

במקרה כזה הבנק ידרוש לראות שהכסף האחרון לסגירת העסקה קיים ונזיל. לדוגמא - חיסכון, קרן השתלמות שנפתחת במועד התשלום האחרון, מתווה תשלומים ממכירת דירה קיימת וכו'.

בגדול, אני תמיד ממליץ לפחות חלק מהמשכנתא לקחת כמה שיותר מהר, אפילו על חשבון גרייס עד קבלת המפתח מהסיבות הבאות:

1. לקבע ריביות - כל עוד לא משכנא את הכסף הבנק לא שומר ריביות. אם הריביות יעלו ולא משכנו את הכסף זה לרעתנו. אם משכנו את הכסף והריביות בעתיד ירדו, תמיד ניתן למחזר משכנתא.
2. לא להיות חשופים למדד תשומות בנייה (ברכישה מקבלן)
3. להכניס את הבנק לעסקה היום - ואני אסביר... 

חתמנו חוזה, שילמנו הון עצמי, את היתרה אנחנו צריכים לשלם למוכר / קבלן בעוד שנה. את האישור העקרוני קיבלנו היום ביחס לנתונים שהוצגו לבנק היום.

בעוד שנה הבנק ידרוש לראות מסמכים חדשים ומעודכנים על מנת לאשר את הבקשה בשנית. חס וחלילה אחד מבני הזוג לא עובד, נתוני האשראי השתנו - יכול מאוד להיום שלא יאשרו את המשכנתא בעתיד. זו הסיבה העיקרית שאני תמיד מעדיף להכניס את הבנק לעסקה היום ולא לחכות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

תומר שלום,

את הריבית הקבועה גם הצמודה וגם הלא צמודה בדרך כלל עדיף לקחת לתקופות כמה שיותר קצרות ביחס לכושר ההחזר של הלווה מהסיבות הבאות: 

1. ריביות - הריבית הקבועה (ביחס לטיב לקוח) נגזרת מתקופת הלוואה, ככל שתקות ההלוואה תהיה ארוכה יותר הריבית בבסיס תהיה גבוה יותר והפוך. 
2. עמלות פירעון - עמלת הפירעון נגזרת בעיקר מתקופת הלוואה וככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך נמזער את החשיפה לעמלות הפירעון בעתיד. 

בנוסף, בהחלט ניתן אסטרטגית לפרוס מסלולים כמו פריים, מק"מ, משתנה כל שנה (על בסיס אג"ח לא צמוד) לתקופות ארוכות יותר ובכך להקטין את התקופה בקבועה. 

ברוב המקרים זה יטיב עם ההלוואה. כמובן שכל מקרה לגופו ויש לבחון ברמה אינדיבידואלית את צורך הלווה בזמן נתון.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

דור שלום, 

נכסים בחו"ל לתושבי חוץ לא נכללים בכל עניין אחוזי המימון. כמו כן, גם נכסים בחו"ל לתושבי ישראל ואזרחי ישראל לא נכללים בחישוב אחוזי המימון שניתן לקבל.

היי עידו ומיכל,

אם אתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, היא מוגדרת בבנקים השונים "דירה להשקעה". כל דירה נוספת שקיימת בבעלות מעבר לדירה יחידה מוגדרת דירה להשקעה. 

במקרה שכזה, ניתן להציג לבנק שהנכס הנוסף שנרכש הינו למגורים ובמקרה שכזה הבנר בהחלט יכול להסתמך על ההכנסה הקיימת משכירות.

ניתן להציג שהנכס הנרכש הינו להשקעה והקיים מגורים ואז השמאי יכול ליחס חשיבות לגובה השכירות שתתקבל על הדירה הנרכשת וגם במקרה זה הבנק בהחלט יכול להתייחס להכנסה עתידית משכירות שכן מדובר בדירה נוספת בבעלות והיא להשקעה.

מתי הבנק לא מתיחס לשכירות... במקרה שאדם או זוג רוכשים נכס וזו דירתם היחידה ואין בכוונתם להתגורר בו, השכירות שתתקבל לא תחושב כחלק מההכנסה. 

במקרה שלכם, אתם רוכשים נכס נוסף, ולכן הבנק בהחלט יכול וצריך להתייחס להכנסה משכירות. 

בהצלחה,
מוטי שמואלביץ

איתי שלום,

תבדוק מול הקבלן האם יש לו הסדר מתן משכנתא עם בנק כלשהו או חברת ביטוח... זה חשוב! כמו כן, מה הביטחונות לכסף שאתה משלם אם אין ליווי בנקאי...?

אם אין ליווי, כמו כן אין הסדר עם אף בנק יהיה קשה מאוד לקבל מימון בכל אחד מהבנקים, באופן כללי בנק לא נותן מימון לפרוייקט ללא ליווי בנקאי או מוסד פיננסי אחר.

בדרך כלל שקבלן מוכר נכסים ללא ליוי בנקאי, יש לו הסדר מימוני עם אחד הבנקים ואולי חברות הביטוח. הקבלן צריך לתת לך את התשובות הרלוונטיות ברמת המימון.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אילן שלון,

במחזור משכנתא, הריביות שניתנות ע"י הבנק הנוכחי או הבנק האחר ביחס למסלולי ההלוואה ינתנו בכפוף למטרת ההלוואה במקור. 

הלוואות שבמקור נלקחו לכל מטרה - הריביות יהיו לכל מטרה, הלוואות שנלקחו במקור לדיור - הריביות יהיו לדיור.

ישנם מקרים בודדים שההלוואה נרשמה לכל מטרה אך ניתנה לדיור, צריכים להוכיח במעמד המחזור את הנושא. 

לדוגמא: הורים לקחו הלוואת משכנתא על הנכס שלהם לטובת עזרה לבן לרכוש נכס, הכסף שההורים לקחו עבר ישירות לצד ג' - במקרה כזה ההלוואה הינה לדיור ולא לכל מטרה. ניתן להוכיח ע"י זה שנראה שהכסף עבר לצד ג' ולא אלינו לחשבון ובנוסף, שהמשכנתא נלקחה במקביל לחוזה הרכישה של הבן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

קייסי, 

התקופה היא ל 30 שנה, אני מניח מחוסר ברירה בגלל עניין יחס ההחזר מההכנסות. כמו כן, אחוזי המימון גבוהים וכו'.

הריביות שקיבלתם פחות מעניינות כי זה מאוד תלוי נתוני אשראי בהווה והיסטוריית אשראי. אם אני לוקח לקוח ממוצע עם אחוזי מימון מקסימאליים ויחס החזר מקסימאלי גם כן ביחס להכנסה - הריביות שקיבלת סבירות. לא גבוהות מידיי ולא הכי נמוכות, אפשר לשפר.

אם שאלתך "האם הריביות שקיבלתי מספיק טובות" את יכולה לקבל אינדיקציה בקישור הבא - תלחצי כאן את יכולה לראות אם את עומדת בטווח הסביר של הריביות. 

בעניין התמהיל, אני לא מכיר את הלקוח, בטח לא נותן יעוץ שהם לא ללקוחות שלי, אבל תבדקי:

1. האם הלווה יכול לשלם קצת יותר? האם תשלום גבוהה יותר יכול לעבור בנק? אם כן אפשר לקצר את התקופות בוח בצומודות ובקבועות.

2. האם בדקת את האלטרנטיבה לקחת יותר משליש בפריים היום לפי המתווה החדש? מה המספרים שתקבלי שם...?

3. אולי נכון יהיה לבדוק אלטרנטיבה שכל ההלוואה בקל"צ או רוב ההלוואה בקל"צ - זול לקנות היום וודאות. כמובן שניתן להוסיף גם חלק בפריים.

4. האם ללקוח יהיה יכולת לפרוע חלק מההלוואה בטווח הקצר...

אלה חלק מהנתונים שצריכים לבדוק על מנת לבנות תמהיל ללקוח.

בהצלחה.  

ישראל שלום,

לשאלתך הראשונה - התשובה היא לא! לבנק שנותן את ההלוואות האלה "הסדר" עם הקבלן. המטרה של הבנק היא שבסופו של דבר תיקח את כל המשכנתא אצלו. זו הלוואה לא "בריאה" בכלל. הבנקים מנצלים אותה בדרך כלל אח"כ לטובתם ברמת מחיר הכסף שתשלם באופן כללי.

לשאלתך השנייה - כל עוד לא לקחת את הכסף בפועל, הבנק לא שומר ריביות. 

בברכה,

מוטי שמואלביץ

שלמה שלום,

מחזור משכנתא בהחלט יכול להיות כדאי גם במצב שאין בכלל עמלת פירעון, לדוגמא: כושר ההחזר גבוה יותר או הפוך, תקופת ההלוואה התקצרה וניתן לקבל ריביות אטרקטיביות יותר היום וכו'.

בוקר טוב שי,

אם אחד מבני הזוג נמצא בחל"ת וההכנסה של בן הזוג האחר גבוהה מספיק ביחס להלוואת המשכנתא הנדרשת, לא צריכה להיות בעיה לאשר את הבקשה. אין מניעה לאשר בקשה למשכנתא כאשר רק אחד מבני הזוג עובד קל וחומר שמדובר בדירה להשקעה.

תבדוק מולם שוב מה הסיבה, ותראה להם שההכנסה הקיימת מספקת + שכירות עתידית על הדירה להשקעה אותה אתם רוכשים.

תבדוק מול בנקים נוספים, אם הכל תקין, אין סיבה שלא יאשרו... נשמע מוזר שלא אישרו את הבקשה בטח בפועלים.