רפורמת בנק ישראל על בנקים למשכנתאות

15-11-2021 בנק ישראל ממשיך בשלו, עוד ועוד רפורמות ושינויים רגולטורים המשפיעים באופן ישיר על הבנקים ונוטלי המשכנתאות. אז מה הפעם?
נכתב בתאריך 14/11/2021

רפורמת בנק ישראל על בנקים למשכנתאות

בנק ישראל ממשיך בשלו, עוד ועוד רפורמות ושינויים רגולטורים המשפיעים באופן ישיר על הבנקים ונוטלי המשכנתאות. אז מה הפעם?   

בנק ישראל ממשיך בניסיונותיו לחולל שינויים בעולם המשכנתאות, בשונה מפעמים קודמות בהם בנק ישראל ביצע הגבלות כאלה ואחרות ברמת מסלולי ההלוואה ושינויים ברמת הקצאת ההון, הפעם בנק ישראל מנחית רפורמות המשפיעות ברמה הלוגיסטית ואפילו בירוקרטית. 

מה המשמעות של הרפורמה, מהם השיקולים של בנק ישראל, כיצד הרפורמה תשפיע על הלווים בפרט ועל יועצי המשכנתאות, נותני שירותים בתחום? במאמר הבא אני ארחיב באופן מקצועי על הרפורמה העתידה להיכנס באמצע שנת 2022. בוא נתחיל...

בכתבה הבאה נעסוק בנושאים הבאים:

  1. רפורמת בנק ישראל
  2. מתי הרפורמה עתידה להיכנס לתוקף
  3. מה עומד מאחורי קבלת ההחלטות של בנק ישראל
  4. מה אני (מוטי) חושב על הרפורמה וכיצד היא תשפיע על יועצי המשכנתאות

1. רפורמת בנק ישראל, אז מה הפעם? הנה עיקרי הרפורמה:

  • הקלה ברמת קבלת האישור העקרוני
  • אישור עקרוני אחיד לכל הבנקים לצורך השוואה קלה יותר
  • התנהלות מקוונת, מהירה ופשוטה יותר ללווה הפוטנציאלי גם בהליך החיתום
  • מספר תמהילי הלוואת משכנתא אחידים + ריביות ושקיפות לאורך תקופת ההלוואה

הקלה ברמת קבלת האישור העקרוני

בשנה האחרונה נשמעו לא מעט ביקורות לגבי הזמינות והנגישות לבנקים, עושה רושם שכל עניין הקורונה גרם לכך שהנגישות לבנקים תהיה קשה יותר שמנגד הביקוש למשכנתאות רק עולה ועולה.

זמן ההמתנה לקבל אישורים עקרוניים למשכנתא היה בלא מעט מקרים לא סביר ונמשך מספר שבועות.

כחלק מהרפורמה העתידה להתקבל, כל הבנקים יחויבו לספק ללווה הפוטנציאלי אישור עקרוני תוך זמן קצר של מספר ימים בודדים, קבלת האישור סביר להניח תהיה באופן מקוון, אך אמורה להיות פיזית.

מה אני חושב על החלק הזה ברפורמה - הוראה שכזו מצד בנק ישראל היא מבורכת ובשורה.  

אישור עקרוני בפורמט אחיד

האמת, מסמכי הבנקים לא קלים לקריאה, קל וחומר שלכל בנק יש את הפורמט שלו לאישור עקרוני, דבר שמקשה פי כמה וכמה על הלווה הממוצע. כחלק מהרפורמה, הבנקים יהיו מחויבים להשתמש בפורמט אחיד.  מה אני חושב על החלק הזה ברפורמה – גם כאן, בדיוק כמו בחלק הקודם, הוראה שכזו מצד בנק ישראל היא מבורכת ובשורה מצוינת.  

התנהלות מקוונת, מהירה ופשוטה יותר ללווה הפוטנציאלי גם בהליך החיתום

כחלק מהרפורמה החדשה יש רצון לשפר וליעל את ההליך הבירוקראטי של קבלת האישור להלוואה, ההתנהלות מול הבנק ברמת מסלולי הלוואה ומחיר הכסף ובנוסף, והחלק החשוב ביותר – הליך החיתום.  המטרה להפוך את ההליך למקוון ככל שניתן.

ניתן לומר שהליך לקיחת המשכנתא מחולק ל 3:

  1. אישור עקרוני – את האישור העקרוני נרצה לקבל טרם חתימה על חוזה רכישה על מנת לוודא ולהבטיח את המימון לעסקה.
  2. מסלולים וריביות – לאחר חתימה על חוזה, זה הזמן היעיל ביותר לסגור קצוות ברמת מסלולי ההלוואה והריבית.
  3. הליך החיתום – השלב בו אני מגיעים לפתיחת תיק בבנק הנבחר לטובת חתימה על מסמכי ההלוואה וקבלת מסמכים רלוונטיים לרישום ביטחונות לטובת בנק המממן.  

בת'כלס, את כל ההליך הזה כבר מזמן היה צריך לשנות, בטח את כל הליך החיתום. אין אחד שלא מגיע לבנק ושואל את עצמו: "לא חבל על כל הזמן הזה"?, "לא חבל על כל העצים המושמדים, אי אפשר היה לחתום דיגיטלי"?.

מה אני חושב על החלק הזה ברפורמה – גם כאן, וגם בדיוק כמו בחלק הקודם, הוראה שכזו מצד בנק ישראל היא מבורכת ובשורה מצוינת.  

מספר תמהילי הלוואת משכנתא אחידים + ריביות ושקיפות לאורך תקופת ההלוואה

חלק נוסף ברפורמה של בנק ישראל, זה עניין התמהילים האחידים והשקיפות. כאן יש לי המון מה לומר:

נתחיל עם הצד של בנק ישראל, רפורמת התמהילים נועדה לייצר ללווה יכולת לבצע השוואה קלה יחסית בין הבנקים ברמת התמהילים ומחיר הכסף.

לטובת העניין, בנק ישראל דורש שהבנקים יאפשרו ללקוחותיהם הפוטנציאליים להשוות בין 3 מסלולים / תמהילים קבועים ואחידים שיהיו שווים בכל הבנקים.

בכל אחת משלושת ההצעות יוצגו כמובן הריביות שכל בנק מציע היום, מחיר הכסף הכולל של ההלוואה, החזר חודשי מקסימאלי בתום תקופת ההלוואה במקרה של שינוי בריביות ו/או במדד במקרה של ריביות משתנות וצמודות מדד המחירים לצרכן.

שלושת המסלולים שהבנקים יצטרכו להציג באופן אחיד לתמחר באופן פרטני:

  1. תמהיל מספר 1 - 100% מגובה ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה, קל"צ (ההלוואה היחידה שללווה יש וודאות מלאה לאורך תקופת ההלוואה).
  2. תמהיל מספר 2 – שליש מגובה ההלוואה בריבית קבועה לא צמודת מדד, שליש מגובה ההלוואה בריבית משתנה צמודת מדד, שליש בריבית הפריים.
  3. תמהיל מספר 3 – 50% בריבית קבועה לא צמודה ו 50% בריבית הפריים.

חשוב לציין, כי התמהילים המוצגים הם אותם תמהילים אחידים אותם הבנק יהיה מחויב לתמחר באופן פרטני על מנת שהלווה יוכל לערוך השוואה קלה יחסית ובאופן שטחי לחלוטין בין הבנקים. המטרה לייצר שקיפות מסוימת ומקור להשוואה.

מה אני חושב על החלק הזה ברפורמה - לגרום לבנק לעמוד בפרונט אחד מול השני עם מחיר כסף במספר מסוים של תמהילים, יכול להיות מאוד מעניין ואפילו משעשע. אני לא רואה מצב שבנק לאומי יציעה לדוגמא 2.8% ריבית קבוע לא צמודה ל 20 שנים ופועלים יציעו 3.4% בפרסום לעיניי כל.

ההשוואה היבשה ששקופה לכולם בהחלט תיצור עניין תעמיד את הבנקים בסיטואציה שהם עדין לא מכירים. ואם זו הייתה כוונת המשורר – מבורך, אני לגמרי בעד.  

יחד עם זאת, אני לא יכול שלא לשתף אתכם בשאלה שעולה לי בראש... האם יש מצב שבו הבנקים יתאמו "מחירי פרסום"??? יש סרט כזה? מה, הבנקים הם מונופול???

ברמת הבסיס, בניית תמהיל שתשרת את הלווה נאמנה היא נגזרת של סוג עסקה וצורך התזרימי של הלווה, תוך כדי התייחסות מקיפה למשתנים נוספים, כגון – התחייבויות קיימות. כל לווה והצורך שלו לטווח הקצר והארוך, התכנון הוא פרטני ושום טמפלט לא יכול להחליף ייעוץ אמיתי של יועץ משכנתאות.  

2. מתי הרפורמה עתידה להיכנס לתוקף?

הרפורמה אמורה להיכנס לתוקף מאמצע 2022 ועד סוף שנת 2022.

3. מה עומד מאחורי החלטת הרפורמה של בנק ישראל?

ראשית באו נבין, למפקח על הבנקים שלושה תפקידים עיקריים:

  • ניהול תקין של הבנקים
  • להגן ולשמור על רמת האתיקה המקצועית ושקיפות הבנק כלפי לקוחותיו
  • שמירה על יציבותם הפיננסית של הבנקים

בשונה משינויים רגולטורים של הפעמים האחרונות, הפעם בנק ישראל רוצה יותר בהירות בנושא המשכנתאות מצד הבנקים כלפי הלווים הפוטנציאליים.

כאשר המשכנתא הממוצעת עומדת על רמה של 950,000 ₪ לערך (ממש עוד מעט נראה נתונים סטטיסטיים מדויקים) וקצב לקיחת המשכנתאות רק עולה ועולה למרות כל ההגבלות הקיימות, בסופו של דבר מישהו צריך לשמור על "התחת" של עצמו למקרה שתהיה קטסטרופה כלכלית.

הנה לכם קצת נתונים סטטיסטיים ברמת הלוואות המשכנתא:

  מספר הלוואות כולל לדיור משכנתאות במיליוני שקלים משכנתא ממוצעת
  2021 2020 2019 2021 2020 2019 2021 2020 2019
ספטמבר 7799 8363 7,950 ₪ 7,128 ₪ 6,320 ₪ 5,659 ₪ 913,956 ₪ 755,739 ₪ 711,849
אוגוסט 12625 8334 8,249 ₪ 11,849 ₪ 6,681 ₪ 5,970 ₪ 938,531 ₪ 801,656 ₪ 723,701
יולי 12064 8594 9,297 ₪ 11,512 ₪ 6,529 ₪ 6,668 ₪ 954,215 ₪ 759,673 ₪ 717,265
יוני 12476 7619 8,611 ₪ 11,588 ₪ 6,014 ₪ 5,955 ₪ 928,821 ₪ 789,342 ₪ 691,560
מאי 10773 6654 8,190 ₪ 9,473 ₪ 5,191 ₪ 5,767 ₪ 879,351 ₪ 780,132 ₪ 704,189

 

באו נבין כמה דברים ברמת הבסיס, כאשר בנק ישראל נותן הוראה גורפת לבנקים השונים ברמת הקצאת הון הוא בעצם משפיע על מחיר הכסף באופן ישיר כמעט, או לחילופין כאשר בנק ישראל מנחית הגבלה כזו או אחרת ברמת מסלולי הלוואות המשכנתא (לפחות שליש קבועה, עד שליש פריים ששונה לאחר מכן שונה לעד שני שליש ועוד כמה שינויים שהיו לאורך העשור האחרון...), הוא בעצם מנסה להשפיע על מחיר הכסף באופן עקיף.

בנק ישראל החליט הפעם ללכת לכיוון אחר, הוא מתחיל כנראה להבין את מה שלנו, יועצי המשכנתאות, שחיים ונושמים את הלווים בשטח ואת המנטאליות הישראלית ברמה הפיננסית – מובן מאליו כמעט.

הישראלי הממוצע רוצה לרכוש נכס – נקודה! למגורים, להשקעה ושום דבר כרגע לא גורם לאזרח ממוצע במדינת ישראל לעצור ולחשוב על אלטרנטיבות אחרות.

אם הריבית הממוצעת אחוז יותר או פחות, אם ישנה הגבלה כזו או אחרת ברמת מסלולי הלוואת המשכנתא, לא אלה שיעצרו את הרוכשים. אפילו ההגבלה האחרונה ברמת מינוף נכס קיים לא באמת יכולה להשפיע, כול המשקיעים ישמחו לקבל מימון מחברות ביטוח כמו כלל משכנתאות ועוד חברות ביטוח שבעקבות ההגבלה כבר מכינים את השטח לביקוש המטורף הזה שנקרה – משכנתא על נכס קיים).   

הפעם בנק ישראל החליט ללכת לכיוון קצת אחר, מרגיש לי שהוא קצת מתחיל קצת "להשלים" עם העובדה שצייתי הרגע. בקיצור - אם אי אפשר לנצח אותם, באו נצטרף אליהם.

בנק ישראל לא באמת מצליח לראות שינוי והרפורמה נובעת מכך שבנק ישראל רוצה להטיל אחריות גדולה יותר ומשמעותית יותר על הבנקים ועל הלווים עצמם, יותר מודעות לנעשה בשטח. בשביל "לטשטש עקבות" הכניס גם את עניין האישור העקרוני המהיר.

4. מה אני (מוטי שמואלוביץ) חושב על הרפורמה וכיצד היא תשפיע על יועצי המשכנתאות

הרפורמה שעתידה להיכנס לתוקף באמצע 2022 תביא איתה שינויים מבורכים לדעתי ואף תחזק את המעמד והצורך ביועץ משכנתאות.

החלק הלוגיסטי בכל הליך לקיחת המשכנתא, מקבלת האישור העקרוני ועד קבלת כספי המשכנתא בפועל, אמור להיות ידידותי יותר וזו בשורה טובה.

כל עניין התמהילים האחידים שהבנקים יצטרכו לתמחר באופן פרטני, זה לא יותר מגימיק, 100% בדיחה ולא יכול להחליף שום ייעוץ פרטני לעולם. לקיחת משכנתא זה עסק רציני שההליך חייב להתבצע בצורה מקצועית ופרטנית.  

ברוב המקרים, לווה פוטנציאלי שמעוניין לרכוש נכס וזקוק למשכנתא, לא מגיע ליועץ משכנתאות על מנת שיוציא לו את האישור העקרוני (אלה אם כן מדובר בלווה שמוגדר "בעייתי פיננסית" שהאישור העקרוני לא מובן מאיליו), כמובן שהוצאת האישור העקרוני זהו חלק מהשירות.

לווה פוטנציאלי מגיע ליועץ משכנתאות שילווה אותו בתהליך, יאפיין את הצורך ברמת המשכנתא שנכון ללווה לקחת ביחס לנתונים הרלוונטיים ויתאים את ההחזר החודשי לתזרים של הלווה. ברגע שזה אופיין, ניתן לבנות את התמהיל האידיאלי ביחס לצורך הלוואה וסוג העסקה.  

כל עניין התמהילים האחידים שהבנקים יצטרכו לתמחר באופן פרטני, זה לא יותר מ 100% גימיק. כפי שציינתי, זה בטוח יהיה משעשע לראות את הבנקים מתנגחים אחד בשני ויוצרים יותר תחרות או לחילופין מתאמים עמדות.

עולות השאלות? לאיזה תקופה התמהילים שהבנק יציגו? לפי איזה החזר חודשי? מה התחזית שייקחו ברמת השינוי בריבית והמדד? יותר מידי סימני שאלה, בטח ביחס להיום שאף בנק לא מציף צפי לעליה במדד או שינוי בריבית, רק מציין מה יהיה אם ובמידה הריבית המשתנה תעלה לרמה של...   

יש אין סוף אפשרויות לתמהילים, בנק ישראל מבקש שלושה תמהילים, יש מעל 300,000 אפשרויות ואני עדין במספר.

מחיר הכסף, הריבית היא נגזרת של המון משתנים. עבור כל לווה, גם אם שווי הנכס לבטוחה זהה וגם גובה ההלוואה, מחיר הכסף יכול להית שונה בין לווה לווה. הנה חלק מהמשתנים המשפיעים על מחיר הכסף:

  1. תקופת הלוואה
  2. אחוז מימון
  3. טיב לקוח / נתוני אשראי
  4. סוג עסקה
  5. עלויות גיוס
  6. תמהיל נבחר

בסופו של דבר, בנק ישראל מריח סכנה, חשיפה, העלייה בגובה המשכנתא עולה בקצב מסחרר בעקבות העלייה במחירי הדיור ומנסה לבצע מהלכים ליצירת מודעות בקרב לוקחי המשכנתאות, מדובר בשיח חירשים. המנטאליות הישראלית לרכישת דירה למגורים ודירה להשקעה עולה בכל קנה מידה אפשרית, הביקוש גובה על העצה בגדול.  

לסיכום, הרפורמה היא מהלך מבורך, אני רואה בו פתח להתייעלות ואת הצורך ההולך ומחייב מצד הלווה הפוטנציאלי לליווי מקצועי של יועץ משכנתאות. דבר אחד בטוח, הבנקים לעולם לא היו שקופים ולטובת הלווים ולא יהיו כאלה – ניגוד אינטרסים בסיסי.

חברים, בכל שאלה אתם מוזמנים לפנות אלי בפורום המקצועי בפורטל המשכנתאות, לשאול כל שאלה בנושא בנקים ומשכנתאות ותקבלו תשובה תוך 24 שעות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים




רוצים שנחזור אליכם?