פורום משכנתא

הפרש הגילאים לא משמעותי, בהחלט שישנה אפשרות לאשר תקופה לפי הצעיר, קל וחומר שהוא הדומיננתי בהכנסות. יחד עם זאת, אני לא מכיר אישית את הלקוח ולכן אין ביכולתי לבחון את הסיבה. אני מתאר לעצמי שמדובר בזוג מבוגרים יחסית...

היי כפיר,

1. שמאות רגילה כמו כל עסקה. לאחר אישור הבנק ינפיק הפנייה לשמאי. אם הנכס כבר בנוי - מצוין, אם עדיין לא, השמאי יתן הערכה לפי תכניות והיתרים כמקובל בהערכת נכסים ברכישה מקבלן.

2.  ברגע שיש בנק מלווה והקבלן מאפשר הקדמת תשלומים אני לא רואה סיבה שהבנק לא יאשר להקדים תשלומים וילך לפי המתווה הכתוב. הקדמת תשלומים זה גם אינטרס הבנק. 

אם לא היה בנק מלווה זה כבר משהו אחר, בעייתי באופן משמעותי. עדין צריך לבחון ולבדוק כל עניין לגופו.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

דוד שלום,

הבנק לוקח בחשבון מספר משתנים ומפעיל הרבה שיקול דעת כאשר מדובר בפלח אוכלוסיה מבוגר יותר,

 בני הזוג הנ"ל קרובים לגיל הפרישה (כיום גיל הפרישה לגבר 67 ולאישה 62), כלומר מקורות ההכנסה מעתה ואילך יתבססו כנראה על חסכונות, ביטוח לאומי ופנסיה.

ולכן, לא בהכרח הבנק יהיה מוכן לפרוס משכנתא בגיל 60 לזמן ארוך מאוד, כפי שיהיה מוכן לתת לזוג צעיר יותר.
ועלולים להציב מכשולים למבקשי משכנתא בעלי פרופיל כזה, ולאשר תקופות החזר יחסית קצרות ותשלומים גבוהים

במצב הנ"ל כפי שתואר יכול לקרות אחד מהשניים:

1. או שהבנק יבחר ללכת על התקופה המקסימאלית 14 שנה (לפי גיל האישה) או על התקופה המינימאלית של 9 שנים ( לפי הגבר)

2. או לחילופין יבחר לבצע ממוצע בין השניים (שזה בדרך כלל מה שנהוג)

כמובן הכל בהתאם לטיב הלקוחות.

המלצה שלי אליך כיועץ משכנתאות , תכין את התמהיל האידאלי עבור הלקוחות עם תקופת שנים ממוצעת בשילוב מתיחה כלפי מעלה של השנים שמסתדרת לך עם ההחזר החודשי הרצוי (כמובן בגבול הטעם הטוב) ותגיש את הבקשה לאישור.

בדרך כלל כשהמאשרים רואים שהיועץ נתן עבודה והפעיל שיקול דעת אחרי הבקשה שהוגשה, הם מתיישרים עם הבקשה.

לגביי הריביות,

ריביות מושפעות מהרבה פרמטרים והן שיקלול של רמות סיכון ולכן, ככול שהלווים מבוגרים יותר רמות הסיכון גבוהות יותר

ככול שתקופת הלוואה ארוכה יותר רמת הסיכון גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה!

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות 

נ.ב: תודה בשמו של מוטי שמואלביץ

היי דפנה,

עניין בעייתי מאוד. אסור להם לפגוע לכם בריבית לרעה ובטח לא לשנות מסלול ללא סיבה מוצדקת. אניבהחלט  הייתי כותב מייל חוזר לבנק ומבקש הסבר מפורט ומראה התנגדות נחרצת למהלך. הרי חתמתם על הלוואה מסויימת. אם לא מגיבים זה יכול להתפרש כהסכמה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

שלום יהושוע,

אני מזמין אותך להיכנס ולראות את הסרטון הבא על ריבית הפריים, הרעיון זהה גם בריבית המק"מ 

לגבי שאלתך השנייה, חברות הביטוח לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל ולכן באופן תיאורט יכולות לתת גם הכל ב פריים. יש לציין ש 100% פריים זה לא נהוג גם בחברות הביטוח.

היי אליהו,

1. לגבי המחזור, העניין כאן הוא בצורך. כרגע 100% מההלוואה חשוף לשינויים במשק בין אם זה במדד או בריבית בנק ישראל.

הריביות הקיימות בתמהיל הקיים - סביר לחלוטין בהתחשב שיש 2/3 בפריים מינוס. הייתי אולי בוחן אפשרות להעביר חלק מההלוואה לקל"צ (את הקבועה הצמודה).

2.   ברכישה מקבלן אין צורך ברוב המקרים בשמאות. אם מדובר במחזור - בהחלט כן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

היי יתיר, אכן כן, תודה על ההערה - טופל ותוקן. 

היי,

בנק דורש לווה משלם ברוב הגדול של המקרים ברגע שההכנסה הכוללת של הלווים  הראשיים לא מספיק ביחס להלוואה הנדרשת. כלומר, יש בעיה ברמת יחס ההחזר מההכנסה.במצב שכזה הבנק ידרוש שהלווה הנוסף ישלם חלק מההלוואה.

בנוסף, בנק יכול לדרוש לווה נוסף משלם גם במצב שההכנסה של הלווים הראשיים על פניו מספקת,  חלק מהסיבות הם:

• וותק נמוך במום העבודה
• לווה יחיד
• הכנסה מאוד גבולית ביחס להלוואה
• התנהלות / נתוני אשראי

ברגע שהדרישה ללווה הנוסף היא בעקבות הכנסה נמוכה ביחס להלווה, כאן ידרשו בכל הבנקים לווה נוסף משלם - זה רגולטורי. ברגע שהסיבה אחרת, כאן צריך לעשות עבודה ולבחון האם יש בנק שיאשר לווה נוסף לא משלם.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי דוד,

באמת תודה רבה, כיף לקבל פירגונים. אמשיך לעדכן ולדאוג שתשארו מעודכנים כל הזמן.  

היי יניב, 

התמהילים לפי הרפורמה החדשה הם בגדר "טמפלטים" על מנת שהלווה הממוצע ידע לבסס השוואה מסוימת בין הבנקים. עדיין, כל לווה יוכל לבחור את מסלולי ההלוואה שנכונים לו ולא מחייב מתוך ההצעות המובנות שהבנק יציג בכפוף לרפורמה. 

להלן קישור לכתבה מקצועית שכתבתי בנושא - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי יצחק, 

על פני סיטואציה בעייתית אך לא בלתי אפשרית. 

1. 7000 ש"ח של הבעל בלי וותק, מה עשה לפני מעבר למלגות? 

2. האישה עוסק פטור פחות משנה, מה עשתה לפני?

אלה שאלות קריטיות שצריך לתת תשובות. על פניו, רוב הבנקים סביר להניח לא יזרמו עם הבקשה ללא לווה נוסף. מומלץ לבחון את העסקה בבנקים שמבינים טוב טוב את המגזר ואת סוג העסקאות. 

כמובן, לא לחתום חוזה רכישה טרם קבלת האישור העקרוני לאחר הצגת כל המסמכים לגורם המממן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי מיכאל, לא יפגע, להפך. להלן קישור לכתבה מקצועית שכתבתי בנושא - לחץ כאן