פורום משכנתא

היי,

ראשית לבדוק מול הלקוח מה והאם הייתה בעיה כלשהי מהפרט הכי קטן ואולי זה משהו יותר רציני. האם חזרו לו צ'קים, הוראות קבע, פיגורים בהלוואות, הגבלה פיננסית, תביעות חוב, פשיטת רגל... משהו היה.

במקרה כזה, ניתן וצריך להוציא דוח נתוני אשראי. אם זה לא משהו רציני מידי ויש הסבר טוב לבעיה זה יכול לעבור בבנקים. מצב לא אידיאלי בכלל.  

היי, אין לי מושג מי הלקוח והצורך. ברמת טווח הריביות אני באמת אדיש בינהם אולי לכיוון הקל"צ , אני מאמין שהתקופה סביב ה 20 שנים. בנוסף, מאוד תלוי בשאר ההמסלולים בתמהיל הנבחר.  

היי,

בהחלט, הזכאות הינה הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד. לגבי היתרונות של הזכאות, ממליץ לך לצפות בסרטון הבא:

היי,

1. איפה הנכס נמצא ברמה הגיאוגרפית? ישנם מקרים שכן, אתה מתכוון לאישור זכויות מהחברה המשכנת? 

2. בחטיבת המשכנתאות בעייתי, במחלקה עסקית כן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

שוב מדובר בנושא רחב שלא ניתן לענות במספר מילים..

ראה תשובות קודמות וקרא את המדריך המפורט כולל פלחי אוכלוסיות שונות.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

נתי שלום,

קודם כל עליך להבין מהו מסלול הלוואת זכאות!

הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן- כלומר עם המדד יעלה או ירד הקרן תושפע אך הריבית שהינה ריבית קבועה תישאר על הריבית שנקבעה ביום לקיחת המשכנתא.
הריבית בפועל תהיה 0.5% מתחת לממוצע ריביות המשכנתא לפי אותה תקופה 
הריבית המקסימלית הינה 3% לתקופה המקסימלית- הריבית תקבע ביום לקיחת המשכנתא ותישאר קבוע לאורך התקופה
התקופה המינימלית הינה 10 שנים ולאחר מכן בקפיצות של 5 עד 30 שנים לכל היותר

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות
 

נתי שלום,

דבר ראשון,הנושא הנ"ל הינו נושא רחב ולא ניתן לסכמו במספר מילים ולכן , ממליצה לקרוא את המדריך לקבלת משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון, מה גם שחשוב מאוד להכיר את האתר של משרד הבינוי והשיכון ולהתעדכן כל הזמן.

מצ"ב לינק למדריך- 

https://www.gov.il/he/departments/guides/mortgage_guide

כתוב בצורה מאוד מסודרת וידידותית. 

דבר שני, נקודתית לגביי שאלתך..

בתנאי הסיוע, יש עניין שאומר שאם כספי הסיוע גבוהים יותר ממחצית הסכום הכולל של המשכנתא סכום הסיוע + המשכנתא לא יעלה על 95% מימון ממחיר הדירה ( או 98% ממחיר הדירה ביישובים הנמצאים באיזור עדיפות לאומית א')

כלומר: פוטנציאלית בעזרת כספי הזכאות בשילוב כספי הבנק ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים ממחיר הדירה כל זה בכפוף לאישור הבנק .

דוגמא מספרית :

נכס שמחירו 1M אני יכולה ברעיון לקבל 75% מימון בדירה ראשונה מכספי הבנק כלומר - 750K 

ועוד 200K הלוואת סיוע, מה שברעיון יותיר ללוה להביא מהכיס 50K ש"ח.

שוב משרד הבינוי והשיכון השאיר ביידי הבנק לבחון כל מקרה לגופו ולאשר / לא לאשר לפי הבחינה של התיק.

לדוגמא- ישנם בנקים שמחייבים לפי מדיניות פנימית של הבנק להגיע עם הון עצמי במינימום של 100K

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

יעקב שלום,

תודה רבה!

לגביי עמלת הסילוק, דוח יתרות לסילוק מבצע את החישוב באופן מדויק .

אך בהחלט חשוב להבין מהם הפרטרים שמהם מחושבת עמלת הפירעון על מנת שאנו היועצים נוכל להתחשב 

באותם הפרמטרים בבואנו לבנות תמהיל המתחשב בעמלת הפירעון העתידית, (שאפו גדול על המחשבה אהבתי!)

ברמת הפשטות חישוב עמלת הפירעון מתבצעת בצורה הבאה -

כלומר אתה מבין מכך שהשאיפה היא כמה שיותר להקטין ריבית ככול שניתן, על מנת למזער את ההפרש העתידי במידה ויהיה קיים, להקטין כמה שניתן את השנים שוב על מנת למזער את הפרמטר (השנים שנותרו) כי ככול שנותרו יותר שנים עמלת הפירעון תהיה גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

שמחה שלום,

הגדרה של דירה יחידה הינה לפי חוק מיסוי מקרקעין הינה שאומרת בתמצות את הדבר הבא:

אדם ייחשב כמי שרוכש “דירה יחידה” גם אם יש לו בנוסף אליה:

• דירת מגורים שהושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
• חלק של עד שליש בדירת מגורים אחרת (או מספר דירות אחרות).
• חלק של עד מחצית בדירת ירושה (או מספר דירות ירושה).

שימי לב, שאם במקרה שלך הדירה שיש לו על שמו אינה מירושה והחלק שלו הינו מעל ל- 1/3 כלומר הדירה שהוא מוכר וקונה נמצאת בקטגוריה של דירה שניה ומעלה ולכן, מבחינת הרגולוציה מדובר בדירה להשקעה ולא משפרי דיור שעליה יכול הלווה לקבל אחוזי מימון של עד 50% בלבד.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

הי נתי,

באופן כללי, תמיד תחילת תקופה, לבנק אין יכולת לדעת מה יהיה ההחזר במידה ויהיו שינויים בריבית או במדד. זה לשים לעצמו מקלות בגלגלים. 

1. בתשלומי קרן וריבית - לפי החזר התחלתי

2. בתשלומי גריס חלקי (גריס שמתחלפף לקרן וריבית) - לפי החזר התחלתי של קרן וריבית 

3. בגריס מלא (תשלום ריבית בלבד ופרעון בתום תקופת הגריס) - לפי תשלום ריבית התחלתי

כמובן, שלפי מדיניות בזמן נתון וטיב לקוח הבנק יכול להפעיל שיקול דעת אחר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי משה,  ריבית נומינלית. 

היי נתי, אבדיוק באותו המקום. פשוט לבקש נסח מרוכז אם זו הכוונה של הבנק, לוודא מול הבנק - מומלץ.