פורום משכנתא

בהלוואות לכל מטרה וגם לדיור, אינטרס של הלווה לבצע שמאות לפני חתימה על מסמכים בבנק, מבחינת הבנק זה פחות מעניין ה - "מתי" כי מדובר בנכס קיים. תקינות הנכס משפטית ותכנונית וכמו כן שווי הנכס לבטוחה היא באחריות הלווה עצמו ותנאי להעמדת ההלוואה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

במידה ונתוני האשראי תקינים לאורך השנים, אתה יכול לשפר  - נקודה!

אהרון שלום, 

באופן כללי התמחור הוא עניין מדיני של כל בעל עסק. יועץ משכנתאות גובה תשלום על הליווי הכולל כאשר הוא צריך להיות מספיק מקצועי על מנת לדעת לאיזה עסקה הוא נכנס. עניין האישור העקרוני ב 99% מהעסקאות צריך להיות ליועץ (גם מתחיל) ברור כשמש. 

כל בעל עסק יכול לבחור לתמחר את עבודתו באופן כולל או לפי שלבים שזה פחות מומלץ. בשביל זה מחתימים על הסכם התקשרות.

יועץ גובה תשלום על ליווי כולל וזה עניין של תאום ציפיות והסבר מקצועי על הליווי והשירות שהלקוח מקבל. אם אלו נעשו בצורה טובה ומקצועית הסעיפים שרשמת לא רלוונטיים. י

השאלות שלך רחבות מידי לפורום זה כי מדובר באסטרטגיה מכירתית מקצועית.

ממליץ לך להתלוות ליועץ משכנתאות מנוסה למספר פגישות (אפילו בתשלום) על מנת שתראה בשטח איך זה מתבצע וזה שווה כל שקל.

קישור למחירון ייעוץ משכנתאות - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

היי מלי, 

על מנת שאתן לך כיוון עלי לדעת יותר פרטים. מה מצב החוב הקיים? אני מאמין שאם הוא לוחץ להגיע להסדר התשלומים לא משולמים באופן תקין כרגע. 

1. מה מצב החוב?

2. מדוע יש פיגורים ומוסר תשלומים לא תקין וכמה זמן זה נמשך

3. מה רמת הכנסה ומקום העבודה?

4. ועוד הרבה שאלות על מנת שניתן יהיה לעזור. 

אני ממליץ בכל מקרה להוציא מייל מסודר לבנק ולא טלפונית שיהיה מתועד עם הפתרון (במידה ויש) ובקשתך. הרבה יותר קשה להם להתעלם ברגע שיש משהו מתועד.  

את בהחלט מוזמנת להשאיר פרטים בפורטל ונדאגג לחזור אלייך ולראות אם ניתן לעזור לך. 

היי גדי,

1. במצב של הרחבה ומדובר בדירה יחידה, מבצעים שמאות חדשה וניתן לקבל עד 70% משווי הנכס לבטוחה לאחר ההרחבה לפי שמאות. 

2. זה מאוד תלוי ומאוד אפור... בבנייה עצמית יש בנקים שפועלים כך וכך. מאוד תלוי בטיב לקוח ומדיניות בזמן נתון. בגדול, הבנק מבחינתו בפוטנציאל יכול להגיע למימון מקסימאלי משווי בגמר בנייה. יחד עם זאת, הבנקים מעדיפים לתת עד 70% משווי קרקע ואותו דבר מעלויות בנייה. כפי שאמריתי אם העסקה טובה ולקוח טוב וההפרש קריטי לביצוע העסקה, הבנק יכול לתת לפי שווי בגמר בנייה. 

3. בגדול לא, אבל כבר ראיתי דברים גם אחרים.

בהצלה.  

היי סופי, 

ראשית יש הבדל גדול בין שיפוץ להרחבה. שיפוץ יכול להיות משהו נקודתי והרחבה בדרך כלל מבוצע כנגד היתרי בנייה. 

בדרך כלל בתוספות על נכס קיים הבנק בכל מקרה יבקש שמאות נוספת גם בשביל לבחון את מצבו של הנכס היום וגם לאחר השיפוץ / הרחבה. 

השמאות בדרך כלל נדרשת לאחר קבלת האישור העקרוני ולפני חתימות על מסמכי ההלוואה ויש בנקים שמבקשים את השמאות לאחר חתימות. 

מומלץ תמיד לבצע לפני שמאות מוקדמת. 

היי דוד,

ברגע שההלוואה נלקחה לכל מטרה זה יופיע בדוח היתרות ולעיתים גם במכתב הכוונות. ולכן במעמד המחזור מחיר הכסף ישאל בהגדרה של כל מטרה. 

שבוע טוב סופי,

נכס שטרם נרשם בטאבו ועדיין רשום במנהל / חברה משכנתא לא צריך להוות בעיה ובטח שאין עניין של ריביות גבוהות יותר.

ישנם מצבים שהנכס בדיוק נמצא בשלב מעבר בין ההמנהל לטאבו, זה פרק זמן של חצי שנה לערך בו לא ניתן לרשום משכון. מעבר לזה לא צריכה להיות בעיה.

שלום עמיר,

בקטגוריה של ההכנסה... 

היי תמי, אני מאמין שהיא ביקשה את זה לפני העברת הכספים. 

היי אביחי, סיטואציה בעייתית ברמת התנהלות מול הבנקים. לא ניתן למחזר ובסיר להניח גם לא לקחת תוספת כי העסקה הושלמה.

ווץ בנקאי בעייתי מאוד לביצוע לדעתי ויהיה יקר מאוד לבצע גם אם מישהו יסכים לדרגה שנייה.

אני ממליץ לבחון את האפשרות לפרוס או לחילופין לבצע גרייס על ההלוואות של ה 350,000 ש"ח באופן ישיר מול הבנק לאחר הצגת המצב התזרימי הקיים והפתרון לבנק שנתן את ההלוואה. 

היי אוריין,

משיכת הכספים באופן כללי חייבת להיות בהתאמה למתווה הרגולטורי. כלומר, לפחות שליש בקבועה והיתרה בכל מסלול אחר. מכאן, שאין בעיה למשוך את כל החלק של הקבועה אך לא ניתן למשוך רק את המשתנות מבלי לשלב לפחות שליש בקבועה. 

בנק הפועלים לא יכול לחייב לקחת חלק מכל אחד מהמסלולים ואני אישית גם לא מכיר שהוא עושה זאת מהסיבה הפשוטה שגם אין לו אינטרס שכזה. בפועל תמיד יש יועץ או יועצת בבנקים שמכוונים לשם אך זה לא משהו מחייב. 

טרם סגירת העסקה אפשר כמובן לסגור את עניין המתווה  מול הבנקים, לא צריך לחכות לדקה התשעים. אף בנק, בטח לא פועלים יפיל עסקה על מתווה של משיכת כספים.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ.