פורום משכנתא

היי יהונתן,

למיטב ידיעתי, אכן סיטואציה מורכבת ובעייתית, כספי מענק מועברים ישירות לקבלן, כאשר הבנק הינו הגוף המבצע. כספי המענק לא יכולים להגיע ישירות אליכם.

להבנתי, כספי המשכנתא כבר התקבלו, הועברו לקבלן, לא רואה מצב אחר. 

היי אלעד, 

אם הבן הוא בעל הנכס, הוא גם  בעל ההלוואה. האב נכנס לווה משלם. רגולטורית ניתן להתייחס ללווה הצעיר מבין השניים ולכן ישנה אפשרות לקבל את ההלוואה ל 30 שנים. 

יחד עם זאת, הבנק מנתח חשיפה וסיכונים בהלוואה וטיב הלקוח משחק תפקיד חשוב בקבלת ההחלטה. מי הלווה המשלם ומי בעל הנכס - הלווה הראשי אלו נתונים חשובים. 

היה לי לקוח, סטודנט לרפואה גיל 28, הכנסה של 5000 ש"ח, האם, לווה משלמת, פנסיונרית בת 68 - לקוחה מעולה - אושר משכנתא ל 30 שנים.  בנוסף, לא ביקשו מהאם ביטוח חיים. פוטנציאל ההשתכרות של בעל הנכס שיחק תפקיד ולכן אושר ל 30 שנים. 

ישנם מצבים שלא מאשרים לתקופה מקסימאלית ויכולים להתייחס לגיל הלווה ה"דומיננטי" ברמת ההכנסה, הלווה הנוסף המשלם שבדרך כלל מבוגר. חשוב לבחון פרטני את העסקה מול הגורמים המממנים. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי,

מצב קישור דרכו ניתן לבדוק את המצב הרישומי של הנכס - לחץ כאן

שבת שלום,

מוטי שמואלביץ. 

היי,

הריבית נשמרת רק ביחס לסכום שנמשך בזמן נתון. כספים שלא נמשכו הריבית לא נשמרת זאת ללא קשר לאחוז שנמשך מגובה ההלוואה. בתאוריה הריביות יכולות לעלות ויכולות לרדת ביחס לעוגנים כל עוד לא נמשכו הכספים בפועל.

אופציות רעות מאוד... בעיה!  :-) .  

היי יתיר,

הרישום במקרקעין ברכישת נכס באזורי יהודה ושומרון יכול להרשם  באחד מהגופים הבאים:

• החטיבה להתיישבות/  ההסתדרות הציונית
• במנהל האזרחי ביהודה ושומרון
• לשכת רישום מקרקעין אריאל
• לשכת רישום מקרקעין מעלה אדומים
• ביתר לשכות רישום המקרקעין
• בחברות משכנות (חברה קבלנית)

מצ"ב קישור לאיתור גוש / חלקה לפי כתובת מגורים - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ

לא חושב שהדרך במקרה הזה תשנה את הריביות אשר יתקבלו בפועל. להפך, ריבית הפריים לתקופה של 30 שנים פחות רווחית לבנק מאשר 25 שנים.

אני תניד ממליץ למקסם את הריבית שניתן לקבל על ה 1/3 בפריים ואז לבחון ביחס למסלולים האחרים מה הריבית שיהיה ניתן לקבל בפריים כחלופה למסלול אחר. 

היי סופיה, 

אם השיפוץ כנגד תכניות והיתרים, זה מוגדר "הרחבה" ואז ניתן לקבל עד 70% במידה והנכס הינו נכס יחיד. הבנק ידרוש לקבל את התכניות והיתרים. שמאי יצטרך להתייחס לשווי נכס לאחר ההרחבה. שחרור כספי השיפוץ יהיו בדרך כלל לפי התקדמות. 

שיפוץ שאינו כנגד היתרים, בדרך כלל הבנק יאשר עד 50% משווי הנכס והמסמכים הרלוונטים תלויים  בסכום הנדרש.

לדוגמא: סכום של 100 א לשיפוץ, כנראה שלבנק לא יהיה יותר מידי דרישות מלבד תצהיר והצעת מחיר לשיפוץ מבעל מקצוע. 

בסכומים משמעותיים יותר, סביר להניח שהבנק ידרוש הערכת שמאי עם התייחסות לשווי לאחר השיפוץ, הצעת מחיר מקבלן מבצע ותצהיר. במקרים שבהם סכום השיפוץ גבוה, הבנק ישחרר כספים לפי התקדמות השיפוץ. 

היי,

ניתן לומר שהריביות הממוצעות שמופיעות בפורטל מתייחסות ל 1/3 בפריים, 40% בקל"צ ו 23% במשתנה כל 5 צמודה. 

בעניין ה 1/3 - 2/3 בפריים, ממליץ להסתכל על הסרטון הבא ולראות כיצד הכי נכון אסטרטגית לדעתי האישית כמובן להתייחס: לחץ כאן

היי ויקטור, 

אם ובמידה תנאי ההלוואה כבר נסגרו וחלק מכספי המשכנתא נמשכו, בדרך כלל הבנק לא יכול לעשות גרייס על החלק שנותר לקחת - ה 800,000 ש"ח הנוספים אם לא הוגדר הגרייס מלחתחילה.

יחד עם זאת, זה לא משהו בלתי אפשרי, לכן ניתן לפנות לבנק ולהציג את הצורך בתקופת הגרייס וכמובן שניתן יהיה לאשר.

לא מצב אידיאלי, אבל בהחלט אפשרי. 

היי משה, 

אם תנאי המשכנתא נכון להיום תואמים את הצורך שלכם ואתם חושבים / יודעית שהתנאים שקיבלת מספקים, אני לא רואה שום סיבה לא לקחת את ההלוואה היום. 

אני לא יודע על אילו שינויים נוספים אתה מדבר ברמת הפריים, בכל מקרה, ריבית הפריים הינה ריבית משתנה, כך שאם הריבית תעלה או תרד ההשפעה תהיה גם אם תיקח היום או בעוד 5 שנים את ההלוואה. 

מחזור משכנתא הינה הלוואה שתמיד ניתן למחזר אם בעתיד תנאי ההלוואה אטרקטיבייים יותר. במצב הפוך שלא לקחנו את המשכנתא היום והריביות יעלו - "נדפקנו".