פורום משכנתא

היי לאה,

במחזור פנימי החוקים מעט שונים:

1. במידה וההחזר החודשי יהיה נמוך מהקיים ובנוסף תקופת ההלוואה לא תתארך, הבנק כנראה לא ידרוש כלום מעבר לחתימות על ההלוואה החדשה בלבד. 

2. במידה וההחזר החודשי יעלה על הקיים ו/או תקופת ההלוואה תתארך הבנק ידרוש את כל המסמכים הבסיסיים אך לא מחייב שידרוש גם שמאות.

3. במצב שנדרש תוספת לקיים הבנק ידרוש גם שמאות ברוב המקרים. המקרה היחיד שהבנק לא ידרוש שמאות זה בהנחה שהתוספת הנדרשת לא תעלה על המסגרת המאושרת במצב הנוכחי. 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ
יועץ משכנתאות. 

היי יעקוב, 

על פניו נראה שאלו לא תנאי עובדי בנק. אתה מוזמן להיכנס לעמוד הבא ולקבל אינדיקציה לריביות השוק - לחץ כאן

היי יונתן,

אין כאן עניין של ניצול או לא ניצול של תחום אפור. יש את ההתחייבות ואת ההשלכות. אני ברמה האישית מציג בפני הלקוחות את העובדה שהם מצהירים שהם מתחייבים למכור את הנכס הנוכחי. 

בפועל מה שקורה שמידה והם לא מוכרים זה באמת עניין של מס רכישה, ריביות והצמדות לאורך התקופה. 

ברמה האישית לא נתקלתי במצב בו הבנק התערב או הטיל סנקציות על אלו שלא מכרו את דירתם. ההתחייבות היא מול הרשויות ולא מול הבנק. יחד עם זאת, אין לדעת מה יהיו הסקציות בעתיד. 

בכל מקרה, אני מצייג את ההתחייבות כפי שהיא, מכאן התוצאה היא באחריות הלקוח. 

אציין ואומר שלפעול בכך שהיועץ ממליץ ללקוח להתחייבת למכור במשפרי דיור ולא לעשות זאת בפועל זה משהו שלא יעשה מבחינתי. 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ, יועץ משכנתאות. 

שבוע טוב לב,

בגדול ניתן ללכת לפי הנמוך מבין השניים. למיטב ידיעתי אין הוראה רגולטורית בעניין. חברות ביטוח יודעות לבצע ביטוח חיים למשכנתא עד גיל 80-85 דבר שמקל על הבנקים.

יחד עם זאת, לבנקים מדיניות פנימית ברמת תקופת הלוואה מקסימאלית שאומרת שאת הלוואת המשכנתא ניתן לתת עד גיל 75 או עד 30 שנים שזו התקופה המקסימאלית. בכל מקרה. כל מה שחורג את המצוין בסעיף זה צריך לבדוק ולאשר נקודתית.   

בפרקטיקה וברמת המדיניות הבנקאית, ברגע שישנם פערי גילאים,  ישנם כמה אפשרויות:

• ללכת לפי הגיל הנמוך מבין הלווים  
• ללכת לפי הגיל לפי מי שהכנסותיו היא הדומיננתית
• לעשות ממוצע של הגילאים

בדירות להשקעה, כלומר דירה שנייה ויותר, הבנק הרבה יותר גמיש ברמת גיל הלווים. נתקלתי גם ברמה האישית וגם בתיקים של קולגות שנתנו משכנתאות לתקופות הזויות של עד גיל 90. 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ.
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

סליחה, אבל לא הבנתי את הקשר בין הלוואות משלימות ולא משלימות ובאיזה עניין הן משלימות את מה לבין עמלת פירעון...

היי דודי,

ישנם מספר גופים שיודעים לתת היום משכנתאות מדרגה שנייה. בנק ירושלים, טריא, קוואלטי, קרדיטו ועוד. תכנס לאתר שלהם, יש להם מיידע לגבי הכל כמעט.  

מחזור פנימי בהחלט ניתן, מחזור חיצוני ברמת העיקרון גם ניתן אך בנקים יכולים כמדיניות להקשות בגלל שלא אוהבים למחזר טרם התקבל טופס 4. 

היי,

החלק שלך מהווה הון עצמי - כן. ניתן יהיה לקבל עד 70% - 75% מימון בהנחה שזו דירתך היחידה. הכספים יועברו ישירות למוכרים. בעסקת רכישה אתה לא נפגש עם הכס. שיפוץ - הון עצמי. 

תוציא אישור עקרוני מהבנקים לעסקה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי,

לא תהיה בעיה סביר להניח, השמאי יעריך את הנכס לפי מצב קיים, בוודאי שאם ההרחבה היא כנגד היתרים זו זכות, אחרת היה מבצע הפחתה ולא מתייחס. 

יש כאן עניין משפטי, השמאי יציין זאת בדוח, כמובן שצריך להסדיר מול הטאבו. לא נשנע לי משהו חריג שמפיל עסקה. כמובן שצריך לבחון נקודתית. 

1. מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לאחר קבל אישור עקרוני

2. עו"ד שמלווה את הרוכש צריך להיות מספיק חכם להגן על הלקוח שאם ובמידה ישנה מניעה לקבל משכנתא מסיבה משפטית ו/או תכנונית אז העסקה מבוטלת.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי,

מסלול שאת רוצה לקחת ולסגור יחסית מיידי:

 1. חשוב שיהיה מסלול שמצד אחד רווחי לבנק על מנת שניתן יהיה לקבל מחיר כסף אטרקטיבי יותר במסלולים איתם את מעוניינת לאישאר לטווח הארוך.

2. מסלול שניתן לפרוע ללא עמלות פירעון מוגדם או לחילופין למזער את החשיפה ככל שניתן לעמלות פירעון מוקדם.

בשורה התחתונה, משתנות צמודות שתדירות שינוי הריבית בין שנתיים לשלוש בריבית של עד 1.5% - 1.7% הם מסלולים מצויינים לפירעון מוקדם וסביר להניח שישפרו את מחיר הכסף במסלולים האחרים.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

היי,

ניתן, אך לא כל הבנקים זורמים עם זה בכל זמן נתון. אני הצלחתי עכשיו למחזר בנייה עצמית טרם קיבלו טופס 4. ברכישה מקבלן זה יותר בעיה.  

בברכה,
מוטי שמואלוביץ 

היי,

על מנת לקבע את הריביות מומלץ קודם למשוך את הקל"צ, לאחר מכן את המשתנה כל 5 ואח"כ את הפריים (מסלול שאין מה לקבע בו את הריבית).