משכנתא

האם הבנקים מחשבים לצורך הערכת הכנסות מלגות וקצבאות כשהם המרכיב העיקרי של ההכנסות? [email protected]

בוקר טוב יצחק,

האמת שלשאלה הזו אית תשובה חד משמעית. בעניין הקצבאות זה מאוד תלוי בסוג הקצבה והאם היא לצמיתות או לא.

בעניין המלגות, גם כאן, הבנק בוחן את גובה המלגה ואת האישורים הרלוונטים שניתן לקבל לטובת הוכחת קבלת המלגה.

בשני המקרים, הבנק תמיד יצליב את אישורי ההכנסה לכניסה הפיזית של הכסף לחשבון הבנק וירצה לראות 100% התאמה.

בברכה, 

שלום רב , הצעה לתמהיל משכנתא על סך 410 א"ש (כפול 2, כי ממשכן גם דירה קיימת באותו סכום - עם מסלול דומה ורק יקר יותר ב0.25 %) 136 א"ש - פריים -0.8, 25 שנה. 136 א"ש - משתנה אג"ח + 3, 15 שנה. ו138 א"ש - קל"צ 2.42 , 15 שנה. מה דעתך על הריביות? האם האג"ח + הוא שווה, או שלנסות לבקש משתנה צמודה למדד בלי אג"ח ? . תודה רבה .

אורי שליום,

על פניו הריביות בהחלט סבירות. בעניין התמהיל עצמו, אין לי יכולת לתת לך תשובה, הבחינה לבניית תמהיל מקיפה ויש לקחת מספר משתנים ועוד בחשבון. כמובן שזז עבודה של יועץ משכנתאות ואם אתה לא בטוח בעצמך ברמת התמהיל, ממליץ לך להעזר ביועץ משכנתאות.

שמעתי שאמרת שהלוואת זכאות לא נחשבת כאחוזי מימון, כלומר אם אני קונה בית במיליון ויש לי 200 אלף זכאות, אני יכולה לקחת 750 אלף + 200 אלף בזכאות כלומר 95% מימון! שאלתי המון יועצי משכנתאות ואמרו שבחיים לא שמעו על זה.

הלל שלום,

מעולם לא אמרתי כזה דבר לעולם ואין לי מושג איפה שמעת ובאיזה הקשר. 

אבל אני אשמח לעשות לך סדר:

דבר ראשון יש הבדל גדול בין הלוואות הזכאות או תוספת ניקוד להלוואות הזכאות מכל מיני סיבות לבין מענקים כגון מענק מקום. 

הלוואת הזכאות ממשרד הבינוי והשיכון הינה הלוואה שניתנת בריבית קבועה צמודת מדד כאשר הריבית שתתקבל לא תעלה על 3% ובפועל תהיה ממוצע ריביות (לדיור) מינוס 0.5%. ככל שהתקופה תתקצר, ,כך גם הריבית. 

 הלוואת הזכאות הינה חלק מההלוואה ברמת אחוז המימון ובשום מצב לא מהווה עבור הלווה הון עצמי וגם לא מענק. מענק מקום לצורך העניין זה סכום שמקבלים עליו לא משלמים החזר חודשי, אך גם הוא יחושה כחלק מאחוז המימון המקובל.

הלוואות מקום במחיר למשתכן מאפשר בחלק מהמקרים להביא הון עצמי נמוך מ 100,000 ש"ח לרמה של 60% ש"ח. 

בנוסף, כספי הזכאות אינם כספי בנק, הם כספי מדינה והבנק הינו צינור שמעביר את הכסף ולכן לבנק אין הקצאת הון על הכספים האלה וזו הסיבה שברמת מחיר הכסף לבנק אפשרות לא ליחס חשיבות לכספי הזכאות והמענקים באחוז המימון. כמובן שזה עניין של התנהלות מול הבנק.

הדבר היחיד שבטח בילבל אותך, זה הדבר הבא: 

בתאוריה וברמת הפוטנציאל, כספי מענק + כספי זכאות יכולים להגיע עד לסכום של 95% משווי הנכס לבטוחה. היום הדבר לא מתקיים כי מחירי הדירות בשמיים.

בעבר, שמחירי הדירות היו נמוכים משמעותית, במקרים מסויימים הלוואת הזכאות והמענקים שלהם היו זכאים חלק מהרוכשים הגיעו יחד לאחוז גבוה משווי הנכס ובכך אחוז המימון היה יכול לעבור את המקובל עד לרמה של 95% במידה ולא היה מעורב כספי בתמונה. 

דרך אגב, ניתן היה לראות זאת עד לא מזמן בתוכנית חומש של המגזר האתיופי, בחלק מהמקרים ברמת הפוטנציאל היה ניתן להגיע לאחוז מימון מאוד גבוה של עד 95%  בעקבות המענקים והזכאות להם היו חלק מהרוכשים זכאים.

בעת ביצוע מיחזור משכנתה , בהנחה שאני רוצה סכום גבוה יותר מיתרת המשכנתא הקיימת (ולא עובר את 50% מערך הבית) הריביות למשכנתא החדשה יגזרו כריבית להלוואה לכל מטרה או כהלוואה לדיור ?

היי רוני, 

אם התוספת על הנכס הקיים הינו למטרת מגורים וכספי המשכנתא מועברים למוכר - צד ג', המשכנתא תחשב לדיור. כל אופציה אחרת שהכסף מגיע אלייך לחשבון ההלוואה תוגדר "כל מטרה".

כיצד לרכוש נכס ללא הון עצמי?

או או השאלה הכי קצרה שנשאלה עד היום עם התשובה הכי ארוכה שיכולה להיות...

התשובה לצערי לא תהיה בפורום שכזה. זה עולם ומלואו.

1. ניתן לקבל פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות לטובת בחינת התכנות לרכישת נכס ללא הון עצמי.

2. אם התחום מעניין אותך זה משהו ששווה לך לבוא וללמוד. מכללת פסגות, תדבר איתם. ממליץ בחום בחום. 

מוטי שלום, 1. כאשר משדרגים בית וטרם נמכר הבית הקודם, ניתן לקבל מימון של 70% ולהתחייב למכירת הבית הקודם תוך שנה וחצי. מה קורה אם לא מצליחים למכור? 2. במחזור משכנתא שהמסלול הקבוע הוא 20%, האם ניתן להשאיר את היחס הזה ולא להרחיב את המסלול הקבוע ל- 33%? תודה

אלעד שלום,

1. עניין ההתחייבות הינה מול רשויות המס. בטופס דיווח לרשויות המס מוצהר שמדובר בדיור חלופי. אי מכירת הנכס בזמן הנדרש יגרור מעבר לתשלום מס הרכישה תשלומי ריביות והצמדות שהם מעבר.

2. בגדול התשובה היא כן ברמה הרגולטורית. יחד עם זאת, הבנקים יכולים להקשות או לחילופין לאשר זאת  ולהעלות ריביות במסלולים אחרים במידה וזה פוגע להם ברווחיות. 

בהמשך המדד באתר מקרקעי ישראל בתופס המכרז של הקבלן מול המדינה כתוב: דרך ההצמדה: נקבע בחוזה כי המדד החדש הוא המדד של החודש שבו מבוצע התשלום, על מוכרה לתת לרוכש הדירה אפשרות סבירה לשלם את הפרשי ההצמדה, כשהרוכש אינו יכול, באופן אובייקטיבי, לעשות את ההתחשבנות הסופית במועד שנקבע בחוזה לביצוע התשלום. במקרה זה, רק אם הרוכש אינו עומד בתשלום ההפרשים לאחר 24 ימים מיום הדרישה של המוכר, ניתן לראות באי התשלום הפרה ולחייב אותו בריבית פיגורים. הדברים אמורים, בשינוים המחויבים, גם לגבי הצמדת ההחזרים שעל ה מוכר לבצע, לפי החוזה. עוד כתוב שם: ריבית פיגורים: מוכר, הקובע כריבית פיגורים ריבית שמגלמת בתוכה גם הפרשי הצמדה כמו , למשל, ריבית שתאגיד בנקאי גובה על חריגות מהחשבון, ריבית פיגורים לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה או ריבית חשכ"ל, אינו רשאי לדרוש בנוסף לכך גם הפרשי הצמדה. כמו כן, אין להוסיף לריבית רכיבים נוספים כמו עמלות או תשלומים אחרים. עד למועד שבו יותקנו תקנות לפי ס' 5ב לחוק המכר )דירות(, ריבית פיגורים לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תהא הריבית בשיעור המקסימלי שמוכר רשאי לכלול בהסכם. כמו כן, על שיעור ריבית הפיגורים להיות הדדי ולחול הן על תשלומים שעל המוכר לשלם לרוכש )למשל, איחור של המוכר בתשלום פיצוי בגין איחור במסירה( והן על תשלומים שהרוכש צריך לשלם למוכר. הקדמת תשלומים: רוכש המבקש להקדים את מועדי התשלומים למוכר, ביחס לאמור בסעיף א' לעיל [=תשלום התמורה], יקבל את אישור המוכר להקדמת התשלומים. במקרה שהקדים הרוכש תשלומים כאמור, ישלם הרוכש את התשלום בצירוף הפרשי הצמדה למועד בו בוצע התשלום , והמוכר לא יגבה הפרשי הצמדה נוספים וריבית בגין תשלום זה. מה כוונת המשפט: "יקבל את אישור המוכר", זה המלצה למוכר או חיוב?

בוקר טוב,

בגדול הקדמת תשלומים בשונה מהמתווה שכתוב בחוזה דורש אישור מהמוכר / קבלן. במידה וכן אושר להקדים תשלומים מדד תשומות הבנייה אמור להיות רק על יתרת החוב.  

ממליץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לקבל תשובות מדוייקות ברמה המשפטית. 

מעניין אותי מאוד לשאול אם לוקחים שליש פריים הריבית זולה ואם לוקחים 2/3 פריים הריבית יקרה האם אחד שלוקח 45 אחוז פריים הריבית תהיה יקרה או זולה יותר או משהו באמצע והאם ניתן לחלק את המסלול פריים ל 2 חלקים אולי במספר שנים אחרות ולקבל לפחות שליש פריים זול והשליש השני יותר יקר בלי לייקר את כל ה 2/3 תודה רבה [email protected]

אשר שלום, 

הנה לך קישור למאמר בו אתה יכול לראת שבהחלט ניתן לפצל את ריבית הפריים למספר מסלולים וכמו כן, סרטון הסבר ברמה האסטרטגית כיצד לבחון כדאיות בין  עד 1/3 בפריים או יותר  - לחץ כאן

שלום מוטי שמעתי שיש כוונה לבנק ישראל למנוע מצב בו משכון דירה קיימת יחשב כהון עצמי לצורך רכישת דירה נוספת. האם ידוע לכם האם המהלך באמת עומד לצאת לפועל? יש מקום להזדרז כעת ולמשכן נכס קייים לצורך רכישת דירה חדשה? תודה!

משה שלום,

קשה לי לראות שיבוצע מהלך בו לא יהיה ניתן לקחת הלוואות על נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת, זו זכות בסיסית. יחד עם זאת, בהחלט יכול להיות מצב בו מחיר הכסף יעלה משמעותית עד לרמה של "כל מטרה" כאשר מדובר בהלוואות על נכס קיים גם לטובת דיור.

בנוסף, ישנה מגמה פנימית בבנקים עצמם לייקר את מחיר הכסף על הלוואות שמוגדרות לדיור, סביר מאוד להניח שבחודשים הקרובים נראה עליה במחיר הכסף. 

מוטי שלום, הפקתי עבור לקוחות דוח נתוני אשראי (אוהב לדעת הכל לפני...), לאחד מבני הזוג אני רואה שבאפריל ישנה בקשה להפסיק מעקב.... כאשר שאלתי לפשר הדבר, סיפר שניסה להפיק לבד במענה טלפוני ולא הצליח כנראה לחץ היכן שלא צריך.... חידשנו את איסוף הנתונים מחדש.... איך ניתן להפיק דיווח מחדש עד אפריל..... יש דרך או להסתמך על עו"ש ארוך מאוד... מדובר בלקוחות נורמטיביים על פניו ומהנתונים האחרים.... דוח של בן הזוג נקי (נשואים כשנה כך שלא מחייב) איך הבנק יתייחס לכך? ולמה עליי להיות מוכן... אשמח לתשובתך המקצועית ומניסיונך אביחי [email protected]

אביחי שלום,

לבנקים עצמם יכולת לראות לפי המערכות שלהם מעבר לדוח נתוני האשראי ולכן, במידה והכל תקין אני לא רואה בעיה מיוחדת, בטח כזו שהבנקים לא יידעו להתמודד איתה. 

בעניין הנפקת הדוח, יש לפנות לבנק ישראל בעניין ולבדוק את העניין.