נשאל על ידי שירן אוליאל
תאריך: 20/04/2014
שלום לך מוטי, שמי שירן אוליאל. ברצוני לדעת כיצד יכול להיות שאני משלמת הלוואת משכנתא כבר יותר משבע שנים ועדין חייבת 550,000 ש"ח. סכום הקרן שלקחתי במקור. סיטואציה זו מדאיגה אותי מאוד. אודה על תשובתך המקצועית והמהירה.
בוקר טוב לך שירן אוליאל, מה שלומך?
לשאלתך... תני לי לנחש, לקחת הלוואה של 550,000 ש"ח ל25-30 שנים בריבית קבועה צמודה למדד, הריבית הינה עומדת על רמה של בין 5%-6%... האם אני צודק? בכול מקרה כיום את חייבת את אותו גובה הלוואה שלקחת במקור עקב ההצמדה של הקרן למדד המחירים לצרכן. בשלוש השנים האחרונות עלה המדד בממוצע של 3.8% לשנה. זאת הסיבה שהיום את חייבת את אותה גובה הלוואה. הצעתי אלייך היא למחזר את ההלוואה וכמה שיותר מהר... את עלולה למצוא עצמך מחזירה החזרים חודשיים מאוד גבוהים בשנים הבאות. גשי לסיניף הבנק בו לקחת את המשכנתא מלחתחילה ובדקי את אופציות המחזור.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי אסתר
תאריך: 20/04/2014
אני גרה בבית שאינו משועבד. אני רוצה להוציא משכנתא גדולה על הנכס ולהחזיק את הכסף בצד כדי לנצל הזדמנויות עסקיות/נדלן בעתיד. הבנקים שפניתי אליהם רוצים ריבית הגבוהה ב3% מריבית של משכנתא על רכישת נכס. מה אפשר לעשות?
בוקר טוב אסתר,
ראשית, מה גובה ההלוואה אתה את מבקשת לקבל ביחס לשווי הנכס שאת מוכנה לשעבד? אחוזי המימון משחקים תפקיד חשוב היום יותר מבעבר. עם זאת, כאשר ההלוואה מוצגת לכל מטרה בבנקים למשכנתאות הריבית יכולה להגיע גם לפריים + 4%, לעומת פריים - 1% בהלוואות משכנתא למטרת רכישה או מחזור משכנתא קיימת. ראשית, עלייך לציין כי מטרת ההלוואה הינה לרכישה נדל"ן ועל גובה הריבית בהחלט ניתן להתמקח. שנית, האם הצגת אלטרנטיבות אחרות לבנק בו ביקשת הלוואה? אציין כי לא מצאתי הגיון בלקיחת ההלוואה אותה את רוצה להשיג. למה לקחת הלוואה טרם נמצאה דירת פוטנציאלית? על מנת שיהיה לך ביטחון לעסקה פוטנציאלית עלייך לדאוג בכל זמן נתון שיהיה בידייך אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא וסכום של 10% מגובה העסקה לסגירת חוזה.
בהצלחה.. מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי סיוון
תאריך: 20/04/2014
שלום אני בת 26 נשואה טרייה בעברי לפני כשנתיים היו לי מס' תיקים בהוצלפ, האם אני יכולה לקבל משכנתא? למה מרימים עלי כל כך הרבה קשיים?
לא ציינת את שמך, אך לפי כתובת המייל אני מניח ששמך סיוון, אז בוקר טוב סיוון!
תיקי הוצל"פ ועיקולים בעבר בהחלט יכולים להווה בעייתיות מסוימת מקבלת אישור עקרוני להלוואת משכנתא. אך בהחלט לא סיבה טובה מספיק לבנק לא לאשר את הלוואת המשכנתא. בעיות היו ויהיו לכולם, השאלה היא כיצד אנו מתנהלים כיום וכיצד אנו מציגים את הבקשה לבנקים למשכנתאות. אמליץ לך להתקשר להוצל"פ ולבקש דו"ח של ביטול כל תיקי ההוצל"פ שהיו לך בעבר וזאת על מנת להוכיח לבנק כי התיקים סגורים(הבנק יכול לראות את כל "בעיות" העבר). כמו כן, מומלץ גם להביא מכתב המלצה ממנהל הבנק המסחרי שלך לגבי קבלת האישור העקרוני למשכנתא. לקוחות שבעבר היו בעייתים וכיום מתנהלים בצורה תקינה הם לקוחות שמנהלי הבנק אוהבים במיוחד.
וכמו כן, צילומי ת.ז, תלושי שכר, ותדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים וחשוב מאוד לבדוק התנהלות תקינה וללא דופי בחודשים אלו. ללא אכ"מים, ללא החזרי חיוב, ללא חריגות מהמסגרת, התאמה בין תלושי השכר לתדפיסי חשבון הבנק...
מה אחוז המימון הנדרש? מהו כושר ההחזר? היכן נרכש הנכס? האם יש הון עצמי?
אין סיבה שלא תקבלי אישור להלוואה במידה וההתנהלות כיום תקינה ואחוזי המימון סבירים.
בהצלחה...
נשאל על ידי יעל
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום ובוקר טוב, שמי יעל ואני בתהליך בדיקת ריביות משכנתא בבנקים למשכנתאות. האם יכול להיות מצב בו ההבדל בריביות כל כך משמעותי בין הבנקים?
בוקר טוב יעל,
תשובתי אלייך היא כן, בהחלט יכול להיות מצב שבזמן נתון בנק אחד יותר אטרקטיבי מבנק אחר בצורה משמעותית. עם זאת, יש לציין כי לאורך זמן לא יכול להיות הבדל כל כך משמעותי בריביות משום שיש תחרות מאוד גדולה בין הבנקים וכל אחד מהבנקים למשכנתאות רוצה להיות אטרקטיבי מספיק עבור לקוחותיו. יש לשים לב כי את עושה השוואה נכונה. כלומר, השוואה במסלול הפריים תהיה זהה בכל הבנקים. השוואה בריביות הקבועות צמודות המדד תהיה זהה בכל הבנקים. השוואה בהלוואות המט"ח לא זהה בכל הבנקים משום שבחלק מהבנקים ריבית הלייבור תשתנה כל שלושה חודשים ובחלק כל שישה חודשים. נכון הדבר גם בריביות המשתנות צמודות המדד. כל בנק עובד עם עוגן אחר אשר ישפיע לנו על ריבית המשכנתא בזמן שינוי הריבית. והחשוב ביותר שאנו עורכים השוואת ריביות זה להשוות את הריביות לפי אותה תוכנית הלוואה. כלומר, עלינו לנחליט על מסלולי משכנתא וחלוקה מסוימת של סכומים וצתקופות ואח"כ להשוות את ההצעות מול הבנקים.
בהצלחה...
נשאל על ידי דורין להב
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי, ברכות על הפורום משכנתא המושקע והתשובות העינייניות, כל הכבוד! שמי דורין להב ואני בעלת משכנתא קיימת בבנק משכן. שווי הנכס 1.8 מיליון שקלים וכיום יתרת המשכנתא עומדת על 495,000 שקלים. ריבית המשכנתא 4.9% קבועה צמודה למדד. אציין כי המשכנתא מנוהלת בצורה תקינה לאורך כל השנים, משכורות קבועות ע"ס 17,000 ש"ח. לאחרונה נקלענו להוצאות רבות והיינו צריכים לקחת הלוואות. ברצוני למחזר את ההלוואה הקיימת ולקחת הלוואה לכל מטרה ע"ס 300,000 ש"ח. בנק פועלים מקשה עלי ואין לי מושג מדוע... זקוקה לתשובתך והצעתך המקצועית.
שלום לך דורין להב,
אמת הדבר שבנק פועלים למשכנתאות לא כל כך אוהב הלוואות לכל מטרה כנגד נכס ו"אוהב" לעשות ללקוחותיו חיים לא קלים(לפחות בהתחלה). עם זאת אומר כי בנק פועלים למשכנתאות הוא אולי הבנק הראשון שאוהב לתת הלוואות. עלינו רק לדעת להציג את הבקשה בצורה מקצועית ונכונה.
אשאל אותך מספר שאלות...
בני כמה אתם? מהו ההחזר החודשי אותו אתם משלמים היום על הלוואת המשכנתא? מהי תקופת הלוואת המשכנתא שנשארה? מה מטרת ההלוואה לכל מטרה(רק כיסוי חובות קיימים?)? האם ניתן להציג לבנק ערב להלוואה במידת הצורך? האם הצגתם לבנק פועלים למשכנתאות אלטרנטיבות אחרות לקבלת הלוואה? האם אתם לקוחות של בנק פועלים? ועוד...
בנקים לא אוהבים למחזר הלוואות קיימות משום שהם מפסידים כסף! עלכם דבר ראשון להוציא אישור עקרוני להלוואה מבנק נוסף. דבר שני, עלכם לבנות תוכנית הלוואה כלכלית כהוכחה לכושר החזר הלוואה ביחד עם ההלוואה הנדרשת לכל מטרה. ניתן אולי לפרוס את ההלוואה למספר שנים רב יותר על מנת שכושר ההחזר לא יפגע...
בכל מקרה, בהחלט שווה למחזר את ההלוואה הקיימת ובנק פועלים למשכנתאות מאוד אטרקטיבי בריביות אשר הוא מציע היום ללקוחותיו.
לגבי ההלוואה לכל מטרה פשוט היו סבלנים ופעלו בצורה נכונה, הוציאו אישור עקרוני ממספר בנקים נוספים, תכננו כלכלית את החזא ההלוואה, ובמידת הצורך השתמשו ביועץ חיצוני אשר יתרום המון להתנהלות מול הבנק. ואל דאגה אין לי ספק כי יאשרו לכם את ההלוואה!
בהצלחה... מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי לורן ואיציק
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, שמי לורן ואני מעוניינת לקחת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 20 שנים. מנגד בן זוגי מעוניין לקחת משכנתא בריבית פריים. בדקנו, קראנו, עיינו, שאלנו ולא הצלחנו להגיע להחלתה... מה נכון יותר ומה עלינו לעשות? בבקשה ממך פתור לנו את בעיית הלוואת המשכנתא. תודה מראש לורן ואיציק
שלום לכם לורן ואיציק,
ראשית כל על מה ה"ריב" והויכוח? על מסלולים? על ריביות? בכל מסלול משכנתא יש יתרון וחיסרון. אין טוב יותר או טוב פחות. מסלולי ההלוואה אמורים להיות תואמים את נתוני הלקוח ברמה הכלכלית וברמה האישית(נתוני אופי). עבור כל לקוח כל הלוואה יכולה להיות מתאימה יותר. כלכלית בהחלט ניתן לחשב מה יותר משתלם נכון להיום, אבל החוכמה היא לבנות תוכנית הלוואה שתשרת אותנו נאמנה היום ובעתיד.
היתרון המשמעותי של מסלול הפריים הוא אי הצמדתו למדד המחירים לצרכן והעובדה שניתן לפרוע הלוואה זו ללא עמלת פרעון מוקדם. החיסרון היא העובדה כי אנו חשופים לעליה משמעותית בהחזרים החודשיים.
היתרון של הריבית הקבועה הצמודה למדד היא העובדה כי לפחות במחצית תקופת ההלוואה אין אנו חשופים לשינוי משמעותי בהחזרים החודשיים(ברוב המקרים). והחיסרון - עמלת פרעון מוקדם וההצמדה למדד. אנו עלולים למצוא עצמנו משלמים שנים על גבי שנים ועדין חייבים את אותו סכום קרן הלוואת משכנתא שלקחנו במקור ואף יותר.
בכל מקרה, ברב המקרים נכון יותר לפצל את הלוואת המשכנתא למספר מסלולים, אך גם זאת צריך לדעת לעשות...
מה גובה ההלוואה? מהם אחוזי המימון? כושר החזר? וכו'... הכינו רשימה מדוייקת ושילחו אלי את הנתונים הרלוונטים ואני אנסה לעזור יותר...
בהצלחה - מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי איגור
תאריך: 20/04/2014
שלום, בימים אלה אנו שוקלים להחזיר משכנתא ועברנו על המסמכים. גילינו את הדבר הבא: לפי הסכם הלוואה (זה שנחתם כשלקחנו) ההלוואה מורכבת משני חלקים: אחד בריבית קונטוקורנטית של 6.7% (6.91% מתואמת) והשני בריבית קונטוקורנטית של 4% (4.07% מתואמת). לא משנה כרגע איך ולמה נכנסו לזה. הבעיה היא שבפירוט נתונים לסילוק מלא החלק הראשון מופיע כ"שיעור הריבית - 6.9% (מתואמת 7.122450%)" והשני מופיע בהתאם להסכם: "שיעור ריבית 4% (מתואמת 4.074154%). כפי שרואים, החלק השני תואם להסכם באופן מלא והחלק השני לא. יתרה מזאת, אנו שלמנו במשך עשור לפי ריבית 6.9% ומתואמת 7.122450%. האם "ריבית קונטורורנטית" בהסכם הלוואה ו"שיעור ריבית" שמופיעה במסמכי החזרים זה אותו דבר? האם יכול להיות שבעת הזנת הפרטים נפלה "טעות הקלדה" ושילמנו הרבה יותר? במידה וכן, איך הם יבצעו את החישוב מחדש? וכיצד עדיף להתנהל מול הבנק? תודה רבה מראש
שבוע טוב איגור,
לשאלתך, ריבית קונטוקורנטית זוהי הריבית הנקובה, הנומינלית או החוזית של ההלוואה. ריבית זו אינה לוקחת בחשבון שינויים במדד, בריבית וכו'. לפי המצויין בשאלתך בהחלט יש מצב שנפלה טעות מסוימת ושווה בדיקה. מקרים רבים בהם לקוחות משלמים ריביות גבוהות יותר מהכתוב בחוזה. באיזה בנק נלקחה ההלוואת המשכנתא? האם היו פיגורים במהלך תקופת ההלוואה? מחזרת משכנתא בעבר? במקרה של טעות הבנק יחזיר לך רטרו את כל ההפרש בהצמדות... וזאת במידה ותתנהל נכון ותוכיח כי באמת נפלה טעות ובמשך השנים הריבית המתואמת אותה שילמת על הלוואת המשכנתא גבוה יותר ממה שהיה צריך להיות.
לגבי ההתנהלות... עלייך תחילה לגשת לבנק למשכנתאות בו לחתמת על חוזה ההלוואה. תראה להם את החוזה ואת דו"ח תמהיל ההלוואה אשר קיבלת ליידך וגילת משהו "מוזר". תבדוק את התגובת ותתעקש לקבל תשובות. במידה ולא קיבלת עלייך להפגש עם מנהל הסניף למשכנתאות ולשוחח איתו. במידת הצורך פנה לבעל מקצוע אשר ביכולתו לעזור לך בהתנהלת ובחישובי החזרים המגיעים לך.
תשובה חד משמעית לצערי אין ביכולתי לתת משום שלא ראיתי את המסמכים אבל בהחלט שווה בדיקה.
בהצלחה... מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי שרית
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, שמי שרית. אני בתהליך לקיחת משכנתא. בעלי חושב שנכון לקחת חלק מהלוואת המשכנתא בהלוואה דולרית. ברמה האישית אין לי מושג במשכנתאות ושאני שואלת אותו כיצד ההלוואה הדולרית משפיעה לנו על המשכנתא אנייני מקבלת תשובה ברורה מבעלי. אודה לך עם תצליח לעזור ולגרום לי להבין כיצד הלוואת משכנתא דולרית משפיעה לנו על הלוואת המשכנתא והאם נכון בכלל לקחת הלוואה דולרית?
שרית שלום ובוקר טוב לך...
שאלתך יפה, הלוואה דולרית הינה הלוואה שמשפיעה לנו גם על קרן ההלוואה וגם משתנה ברמת הריביות על המשכנתא. כלומר, ששער הדולר עולה תעלה גם יתרת הקרן באופן יחסי וכאשר שער הדולר יורד כך גם יתרת הקרן תרד. יש לשים לב כי בחוזה ההלוואה לא מצוין תקרת מינימום לשער הדולר. עם זאת הריבית המחושבת על הלוואה זו הינה ריבית הלייבור. ריבית הלייבור משתנה לנו כל שלושה או שישה חודשיים תלוי בבנק למשכנתאות. שלושה או שישה חודשים הריבית קבועה ולאחר מכן משתנה וכן הלאה...
מקווה שההסבר היה מקצועי וברור... בהצלחה מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי גולן
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, נעים מאוד שמי גולן בעל עסק בת"א, חנות למוצרי מזון. הנכס רשום בבעלותי ללא כל שיעבוד. שווי הנכס מוערך בסביבות ה-1.5 מיליון ש"ח. הנכס אינוו מיועד למגורים. אני ואישתי מעוניינים לשעבד את הנכס ולקבל עבורו 500,000 ש"ח למטרת דירת מגורים. האם ניתן לקבל על הנכס שברשותי הלוואה למטרת רכישת נכס?
נעים מאוד גולן, שאלתך יפה ונוגעת לפלח שוק מאוד גדול.
תשובתי אלייך פשוטה, כן! בהחלט ניתן לקבל הלוואה כנגד נכס המוגדר כעסקי ולא למטרת מגורים, קל וחומר שהמטרה היא רכישת דירת מגורים. אבל.... הכל כמובן תלוי בטייב הלקוח. נכון הדבר שקבלת הלוואה כנגד נכס קיים המוגדר עיסקי יוצר בעייתיות כלשהי בבנקים למשכנתאות, משום שבנקים למשכנתאות לא אוהבים למשכן נכסים המוגדרים עיסקיים(מדיניות). משכנתא מוגדרת כהלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של נכס המיועד למגורים. אבל בהחלט ניתן לקבל הלוואות משכנתא או לפחות בתנאים של הלוואת משכנתא כנגד נכס המוגדר עיסקי.
בהצלחה מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי יואל
תאריך: 20/04/2014
שלום שמי יואל, ושאלתי היא: האם ניתן למשכן שני נכסים על מנת לקבל מימון של 100%? והאם יש השפעה על התנאים בריביות?
שלום יואל,
לרוב בנקים למשכנתאות יהיו מוכנים לתת בין 90%-95% מימון בעבור שעבוד של 2 נכסים וזאת ללא התערבות של חברת הביטוח EMI. אומנם, כמובן שבמקרים מסוימים ניתן יהיה לקבל גם 100% ואף יותר תלוי בטייב הלקוח. ולגבי שאלת הריביות, עקרונית בנקים יכולים "לשחק" על חולשתנו במחסור בהון העצמי הנזיל ולהעלות את הריביות אבל בהחלט שאין סיבה לא לקבל את הריביות הטובות ביותר ששוק המשכנתאות מציעה לנו.
בהצלחה מוטי שמואלביץ...
נשאל על ידי ורד
תאריך: 20/04/2014
היי מוטי, נעים מאוד שמי ורד. ברצוני לברך על הפורום ועל כך שאתה באמת משקיע ונותן מענה איכותי ומהיר. שאלה לי אלייך, יש לי משכנתא קיימת בבנק לאומי למשכנתאות ואני מעוניינת למחזר את ההלוואה. האם מחזור הלוואת המשכנתא צריכה להתבצע בסניף הקיים או שאני יכולה וצריכה לעבור סניף. תודה מראש על תשובתך...
היי ורד, ראשית כל תודה רבה על הפירגון, תמיד כיף לקבל.
מחזור משכנתא הינה פעולה מבורכת אשר יכולה לחסוך לנו כסף רב, אז כל הכבוד על ההתעניינות לגבי מחזור משכנתא. ולשאלתך, עלייך להבין כי אין לנו כל אינטרס לעבור סניף בעת ביצוע מחזור המשכנתא. הכי פשוט והכי נכון להישאר בסניף הקיים. מה עוד שבנק לאומי למשכנתאות אחלה בנק. עם זאת כמובן שעליו להוכיח כי הוא באמת מוכן למחזר את הלוואת המשכנתא לטוב ביותר עבורנו. ולכן, המלצתי אלייך היא לפני שאת מגיע לסניף הנוכחי שלך קבלי הצעת מחיר למחזור משכנתא מעוד בנק אחד או שניים(רצוי פועלים וטפחות) ואז המוטיבציה של לאומי יהיה גדול יותר וכמו כן גם היחס שתקבלי בבנק. אם לא נעשה זאת, מה האינטרס של לאומי למחזר לך את ההלוואה לטוב ביותר? במידה ולא תקבלי את התנאים הטובים ביותר למחזור המשכנתא בלאומי בהחלט ניתן וכדאי לעבור בנק. ברוב המקרים לאומי ילחמו עם השיניים להשאיר לקוחות קיימים המנוהלים בצורה תקנית.
בהצלחה... מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי יעל
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי, שמי יעל וברצוני לדעת כיצד משפיע לנו המדד על הלוואת המשכנתא?
שאלה יפה יעל,
המדד משפיע לנו ישירות על יתרת הקרן הנוכחית. מדד המחירים לצרכן הינו המדד המשפיעה לנו על הלוואת המשכנתא. מדד המחירים לצרכן מתפרסם בכל 15 לחודש. אתן דוגמא: נניח ויתרת הקרן של הלוואת המשכנתא שלנו הינה 100,000 ש"ח והמדד עלה החודש ב- 1% יתרת הקרן החדשה שלנו תהיה 101,000 ש"ח. כלומר ה - 100,000 ש"ח + 1% מתוך ה - 100,000 ש"ח. מדד המחירים לצרכן הוא הסיבה שאנו יכולים למצוא עצמנו משלמים בעבור הלוואת המשכנתא שנים על שנים ועדיין חייבים את אותו גובה הלוואה שנלקחה במקור ולעיתים אף יותר.
בהצלחה...
