נשאל על ידי אוהד זיצמן
תאריך: 20/04/2014
שלום,
ברצוני לדעת אם אני יכול לקבל משכנתא על קרקע של המנהל כנגד שובר שומה ללא הון עצמי.
תודה,
אהוד
מצבים כאלו יש לבדוק מול המחלקה המשפטית של הבנק, תגיש את הניירת של המגרש לאחד הבנקים שיבדקו לך מול המחלקה המשפטית, האם ניתן לשעבד את הנכס.
בהצלחה.
נשאל על ידי נטלי
תאריך: 20/04/2014
לפי ההוראות החדשות האם ניתן לקבל יותר מ 50% משכנתא על דירה להשקעה כאשר יש נכס נוסף שיכול לשמש כמשכון?
היי נטלי,
לשאלתך, בוודאי שכן, כל עוד את לא עוברת את אחוז המימון המותר על הדירה הראשונה. על דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75%, דירה שניה ומעלה - 50%. כמובן שהכל בכפוף למדיניות הריביות החדשה.
נשאל על ידי סיגל
תאריך: 20/04/2014
ברצוננו לרכוש דירה שניה, לדירה הראשונה אין משכנתא. לאור השינויים האחרונים האם ניתן לקבל 70% מימון והאם ניתן לשעבד את הדירה הראשונה כנגד הלוואה?
היי סיגל,
העובדה אם יש או אין משכנתא על הדירה הראשונה לא משחקת תפקיד ברמת המימון שניתן לקבל על נכס שני. כלומר, על דירה שניה, בכל מצב, ניתן יהיה לקבל עד - 50% מימון.
את הנכס הקיים ניתן יהיה למנף עד 50% כהלוואה לכל מטרה. כלומר ריביות גבוהות יותר מאשר רכישה. ישנם דיונים כרגע בבנק ישראל ברמת המינוף על דירה קיימת, כמה יהיה ניתן למנף דירה ראשונה: 50%-70%.
נשאל על ידי שרון
תאריך: 20/04/2014
אני מעוניינת לקחת הלוואה מהבנק ( משכנתה ) ,בבעלותי 83 אחוז מנכס קיים ורוצה לקות משכנתה/הלוואה ולמשכן את החלק שלי בנכס הקיים איזה סוג של הלוואה / משכנתה אתה ממליץ תודה
היי שרון,
אף בנק לא יוכל לתת לך הלוואת משכנתא לכל מטרה או כל הלוואה אחרת, כאשר את בעלים של חלק מנכס קיים. הסיבה היא, שבנק לעולם לא יוכל לממש זכויותיו על הנכס במידה ולא תעמדי בתשלומי המשכנתא.
האופציות הן כאלו:
1.האדם שחולק איתך את זכויותיו בנכס יצטרך לחתום על כתב וויתור של הבנק. כלומר, במידה והבנק ירצה לממש את זכויותיו על הנכס לא תהיה לאותו אדם לטעון אחרת.
2.לקחת את ההלוואה כנגד הנכס ביחד עם בעל הזכויות השני.
בהצלחה.
נשאל על ידי עדי אפרח
תאריך: 20/04/2014
יש לי נכס אני רוצה למשכן אותו ולקבל הלוואה זה אפשרי
שלום לך עדי,
בהחלט ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה על נכס קיים בבנק למשכנתאות. עם זאת, צריך לאשר את ההלוואה מול הבנקים השונים. כלומר, להציג את כל הניירת הרלוונטית ולקבל אישור סופי להלוואה.
הניירת אותה צריך להציג:
•ת.ז של בני הזוג
•תלושי משכורת שלושה חודשים
•תדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים
•נסח טאבו.
בהצלחה.
נשאל על ידי דליה
תאריך: 20/04/2014
שלום, לפני כחודש מכרנו בית פרטי שלנו, סגרנו רק את המשכנתא המשלימה ואת הזכאות השארנו בכוונה לקנות נכס חדש לאחר בירורים על משכנתא חדשה אישרו לנו 60% מערך הקנייה השאלה שלי אם יש אפשרות להשאיר סופית את הלוואת הזכאות שהיא נמצאת בבנק מסויים ויש אפשרות לקחת את המשכנתא החדשה בנוסף של ה60% מבנק אחר אשר אישר לנו?
נודה לתשובתכם במהרה.
שלום לך דליה,
בגדול, ניתן לעשות זאת, אך אחד מהבנקים יצטרך לאשר להיות רשום בהערת אזהרה מ"דרגה שניה" על הנכס (פרי פאסו). ברגע שבנק נותן הלוואת משכנתא על נכס מסויים נרשמת לטובתו הערת אזהרה. מצב זה הוא מאוד בעייתי לבנקים. מה עוד, שיצטרכו לאשר לך מימון מעל 60% בכולל. סביר להניח כי הבנק השני יאשר לך רק את ההפרש.
עם זאת למה את צריכה לעשות זאת, הריביות היום טובות בהרבה מהזכאות ובהחלט יחסוך לך הרבה כאב ראש.
בהצלחה.
נשאל על ידי אמיר
תאריך: 20/04/2014
אנו מעוניינים לקחת משכנתא כ 300 אש"ח. אנחנו בני חמישים, הכנסה גבוהה ומספיקה, אין לנו נכס ורוצים לקחת משכנתא על הנכס של אמא (בת 90)לצורך פירעון הלוואות. ההלואה כ 10% משווי הנכס. האם אפשרי? הבנו בבנק שלא נותנים עקב גיל האם.
ישנם כמה בעיות בבקשה הרצויה. הבעיה הראשונה היא העובדה שבאמת בעלת הדירה הינה אישה מבוגרת, דבר אשר יוצר בעיה ברמת מימוש הנכס במידה וישנה בעיה עם תשלומי המשכנתא. הבעיה השניה היא העובדה שעסקה זו הינה עסקה בתוך המשפחה.
הפתרון במצבים אלו בדרך כלל, להעביר את הנכס על שמם של הלווים ללא תמורה (האם מעבירה את הנכס על שם הילד/ה) ואז הפעולה הרבה יותר פשוטה.
רצוי להוציא תחילה אישור עקרוני על שמם של הלווים, טרם מתחילים את כל פרוצדורת העברת בעלים על הנכס. לוודא שלאחר העברת הבעלות על הנכן יוכלו הלווים לקבל את ההלוואה הרצויה.
נשאל על ידי יעקוב פלג
תאריך: 20/04/2014
בבעלותי בית ישן על מגרש בשווי 5 מליון שקל. מעוניין להרוס הישן ולבנות חדש. משכנתא מבוקשת 800 אלף שקל ל-15 שנה. הכנסה 16 אלף שקל נטו. לאיזה בנק כדאי לפנות ובאיזה מסלול לבחור? תודה
שלום רב,
לגבי שאלתך, "לאיזה בנק עדיף לפנות..." - עבור כל לקוח, בכל זמן נתון, כל בנק יכול להיות אטרקטיבי יותר. תלוי בלקוח, נתוניו האישיים, הן ברמת האופי והן ברמה הכלכלית.
לגבי שאלתך השניה, לקיחת משכנתא היא פעולה אסטרטגית, המבוצעת ברמה אינדבידואלית עבור כל אחד ואחת מלוקחי המשכנתאות. כמו בתשובתי הקודמת, גם כאן, בחירת מסלולי הלוואת המשכנתא הן נגזרת של טיב לקוח, טיב עסקה, כושר החזר ועוד פרמטרים שיש לקחת בחשבון.
בהצלחה,
מוטי שמואלביץ' - יועץ משכנתאות.
נשאל על ידי אלון
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי, שמי אלון ואני מעוניין לקנות נכס בשווי חצי מיליון. יש לי שתי שאלות, הראשונה אם ברצוני לקחת משכנתא של 200 אלף שקל... האם זה עדיף מהלוואה רגילה? שנית אם לצורך העניין יש לי הון עצמי של 300 אלף שקל עדיף לתת את כל כולו לטובת הבית או לשמור לדוגמא חמישים אלף לריהוט וכו'? תודה מראש
היי אלון, לגבי שאלתך הראשונה: הלוואה רגילה לעולם לא תהיה כדאית יותר מהלוואת משכנתא ברמת הריביות ופוטנציאל פריסת ההלוואה. היתרון היחיד שיש בהלוואה רגילה על משכנתא, היא העובדה שבהלוואה רגילה לא צריך לשעבד את הנכס, אך יהיה ניתן לקחת את ההלוואה לתקופה של עד 6 שנים (אולי גם 7) אך אתה צריך להיות לקוח מספיק טוב בבנק על מנת לקבל הלוואה זו ללא שום שעבוד.
לגבי שאלתך השניה, אם החלטת לקחת את ההלוואה כמשכנתא, בהחלט עדיף לך להשאיר הון עצמי בצד לכלל ההוצאות מסביב. כל סיטואציה אחרת תצריך ממך לקחת הלוואה משלימה בתנאים יקרים יותר ולפריסה מוגבלת ביחס להלוואת משכנתא.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ' - יועץ משכנתאות
נשאל על ידי גלית
תאריך: 20/04/2014
שלום שמי גלית ואני מעונינת לקחת משכנתא אבל אחרי שהלכתי להגיש בקשה פקיד הבנק אמר לי כי מכיוון שהיו לי שתי התראות בחשבון בשנת 2011 אז רוב הסיכויים שלא יאשרו לי למרות שסגרתי את התשלומים האלו די מהר ולא נגררתי למשפטים וכל מיני בלגאנים רק שתי מכתבים של התראות וזהו בקיצור שאלתי היא האם יש מצב שבאמת יסרבו לתת לי למרות שהחשבון שלנו מתנהל מצויין מאז ואין לי הלוואות ?
היי גלית, נראה שפקיד הבנק מולו התנהלת התעורר על רגל שמאל או שעבר עליו יום קשה. על מה כל הרעש והצלצולים, שתי התראות בחשבון ועוד בשנת 2011!!! את יכולה להיות רגועה, לא אמורה להיות לך בעיה לקבל משכנתא במידה ומאז ההתנהלות שלך תקינה וכמו כן, עברך הפיננסי מול המוסדות הבנקאיים סבירים. בשורה התחתונה, הכל עיניין של התנהלות נכונה מול הבנקים. בהצלחה.
נשאל על ידי יעל ברזמן
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, שמי יעל ואני מעוניינת לקחת משכנתא בסך 460,000 כאשר כושר ההחזר שלי הוא 2000 עד 2500, מימון של 40 אחוז, האם תוכל לייעץ לי על משכנתא אופטימלית? תודה יעל
היי יעל, 40% מימון, משכנתא של 460,000 ש"ח, החזר של עד 2,500 ש"ח, נשמע ממש טוב. את בהחלט יכולה לקבל הלוואה טובה ובהחלט להתאים לך תמהיל הלוואה שישרת אותך נאמנה גם בהווה וגם בעתיד. אם אקח נתונים יבשים ביחס לגובה ההלוואה, כושר ההחזר וריבית סבירה שניתן לקבל היום בשוק המשכנתאות, ניתן לקחת את ההלוואה לתקופה של 18 שנה. אבל... זה נתון יבש!!! בנייה אופטימלית ומחשבה נכונה תגרום לך לסיים את תשלומי המשכנתא הרבה הרבה לפני המועד המצויין לעיל. בניית תוכנית הלוואה זה משהו שהוא מעט יותר מורכב להכין, ובתור יועץ משכנתאות, אומר לך שבניית תוכנית הלוואה אופטימלית הינה נגזרת של פרמטרים נוספים מעבר לנתונים אותן ציינת. כגון: נתוני אופי של הלווה, הכנסות, צפי כלכלי עתידי ברמת כושר החזר, טיב לקוח, טיב עסקה, פרעון של חלק מההלוואות, חשבון בו מתנהל העו"ש, תחומי עיסוק והתייחסות לעוד...
אני מכבד כל גולש וגולש אשר נכנס לאתר, ולכן, אתן לך מספר טיפים אשר יעזרו לך, אך בהחלט לא יחליפו כל ייעוץ אחר ברמת לקיחת הלוואת המשכנתא. טיפ ראשון שאתן לך הוא - במקרה שלך, לא לקחת הלוואות צמודות למדד לתקופה של יותר מ 15 שנים. גם אם זה יצריך אותנו לקחת מסלול אחר לתקופה ארוכה יותר. הלוואות צמודות למדד הן יקרות ביחס להלוואות הלא צמודות ורצוי לחסלן כמה שיותר מהר. הריביות המשתנות נהדרות היום, עדיפות כמעט בכל מצב על קבועות. למה לשלם יותר ממה שהמציאות מחייבת לתקופה של יותר מ - 5 שנים...? הלוואה משתנה כל חמש שנים יכול בהחלט לשרת אותך בצורה טובה. הריבית המשתנה בבסיסה היא ריבית העוגן אותו יציג לך הבנק, "עוגן" מתייחס לממוצע הריביות שהבנקים נותנים הלוואות על נכסים כולל הלוואות לכל מטרה. ההלוואה אותה את לוקחת הינה באחוזי מימון נמוכים, תקופה של הלוואת משכנתא פחות מהממוצע. תדרשי ריביות במרווחים שליליים מריבית העוגן. מקווה שעזרתי לך מעט, שיהיה לך המון בהצלחה. סופש נעים!!! מוטי שמואלביץ', יועץ משכנתאות.
נשאל על ידי חגית
תאריך: 20/04/2014
שלום, יש ברשותינו נכס (חנות), וגם דירה. על הדירה יש משכנתא. אנו זקוקים לסכום כסף למטרה כלשהי כ-250,000 ש
היי חגית, מה גובה הלוואת המשכנתא על הדירה? מה מטרת ההלוואה? מה שווי הנכס? זה בסיס נתונים שמאוד חשוב לדעת... בכל מקרה, הלוואה כנגד שעבוד חנות לא תופס בבנקים למשכנתאות אך תופס בבנקים מסחריים במחלקות העסקיות. ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס במידה ונדע להתנהל נוכון ואנחנו לקוחות טובים של הסניף. בבנק למשכנתאות בהחלט נוכל לקבל הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד הנכס למגורים או, אם הנכס כבר משועבד, אז לרשום שעבוד על התוספת. תלוי באחוזי המימון שנגיע עם ההלוואה הנוספת. אם לא נעבור את ה - 70% ניתן יהיה לקבל, תלוי בטיב הלקוח ומטרת ההלוואה.
ראשית את צריכה להבין משהו מאוד מאוד עקרוני בכל הקשור להתנהלות מול בנקים. בנק הוא מתווך בכסף ומוכר סיכון. ראיתי הכל מהכל, באותה הנשימה בנק למשכנתאות יכול לומר לך שאנו מוכן לתת הלוואה לרכישת חנות ובאותה הנשימה שהוא מאשר את הלוואת המשכנתא. היגיון...? אין!!! פשוט עיניין של התנהלות נכונה ומקצועית מול הבנקים. ברוב המקרים, איפה שהבנק רואה פוטנציאל הן ברמת טיב העסקה והלקוח הוא יאשר את ההלוואה, ויותר מזה אנחנו גם נוכל לבוא בדרישות. אז לשאלתך, כן! הבנק בהחלט יוכל לתת לנו הלוואה למטרת רכישת חנות, אך אין זו הלוואה שפשוט לקבל. לפעמים עדיף לנו לחשוב על סיבות אחרות לקבלת הלוואה לרכישת חנות בבנקים למשכנתאות.
בהצלחה... מוטי שמואלביץ' - יועץ משכנתאות.
