משכנתא מדרגה שנייה בבנק ירושלים
בנק ירושלים יוצא במוצר חדש בעולם המשכנתא, מזה שלא נראה שנים רבות ושכל הבנקים "בורחים" ממנו. משכנתא מדרגה שנייה בבנק ירושלים
נכתב בתאריך 01/01/1970

משכנתא מדרגה שנייה

בנק ירושלים יוצא במוצר חדש / ישן, משכנתא לכל מטרה מדרגה שנייה. אז הנה לכם הכל על משכנתא מדרגה שנייה

בנק ירושלים יוצא במוצר חדש (ביחס לעולם המשכנתאות בשנים האחרונות) למגזר הפרטי - משכנתא מדרגה שנייה. לפני שנסביר ונפרט על כל נושא הדרגה השנייה, אתן לכם מעט רקע על המוצר שיכול לעשות שינוי משמעותי בעולם המשכנתאות הבנקאי.

עד היום, בנק נותן הלוואות משכנתא לטובת דיור ולכל מטרה בהתבסס על כך שהוא יהיה משעבד מדרגה ראשונה. כלומר, אדם אשר מעוניין לרכוש נכב למגורים ולקחת הלוואת משכנתא, הבנק המממן חייב להיות משעבד מדרגה ראשונה.

כמו כן, בהלוואות המשכנתא לכל מטרה. אדם אשר מעוניין לקחת הלוואת משכנתא לכל מטרה, הבנק המממן דרש להיות משעבד מדרגה ראשונה. כלומר, אם הנכס הינו נקי משעבוד, אין בעיה לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה בכל בנק שנבחר, בהנחה שהלווה עומד בכל הקריטריונים לקבלת משכנתא. 

אך מה במצב בו לאדם ישנה משכנתא בבנק מסויים ואותו אדם מעוניין לקבל משכנתא לכל מטרה על הנכס הקיים המשועבד לבנק מסויים?  במקרה כזה, אותו אדם יכול לקחת משכנתא אך ורק מהבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית.  

עכשיו החוקים משתנים ומשתנים בגדול - בנק ירושלים יוצא במוצר מדהים בעיניי, משכנתאלכל מטרה מדרגה שנייה. כלומר - אדם אשר מעוניין לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה או לדיור על נכס קיים והנכס כבר משועבד לבנק מסויים, אותו אדם יוכל לקבל הלוואת משכנתא ברישום דרגה שנייה מבנק ירושלים.

אפשרות זו של לקיחת משכנתא מדרגה שנייה מבלי למחזר את המשכנתא הקיימת פותחת אופציות רבות ותחרות גדולה ומשמעותית בין הבנקים uיהפוך את מדיניות הבנקים השונים לקלה יותר משמעותית בכל המשתמע מהלוואות משכנתא לכל מטרה.

בנק ירושלים ידוע במדיניותו במתן הלוואות לכל מטרה כנגד שעבוד נכסים. אולי ורק אולי מחיר הכף מעט יותר גבוה, אך יחד עם זאת, בנק ירושלים יודע לאשר עסקאות שבנקים אחרים לא מאשרים ברמת מדיניות. לדוגמא: הלוואה למטרה עסקית עד 70% משווי נכס קיים.

אדם אשר מעוניין לבצע עסקה ולקחת משכנתא לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס קיים, על הנכס משכנתא בבנק מסויים והמשכנתא בתנאים טובים לדעתו, לא חייב למחזר את הלוואת המשכנתא הנוכחית ויכול לקחת את הלוואת המשכנתא לכל מטרה בבנק ירושלים מבלי לגעת במשכנתא הקיימת.  

בנק ירושלים מציע גם לקבל משכנתא מדרגה שנייה לכל מטרה או לדיור לטובת סגירה חלקית של משכנתא קיימת בבנק אחר. חברים... אחד ועוד אחד זה כבר הרבה...  יועץ משכנתאות יידע לעשות עם זה מטעמים!!!

בקיצור, כל הכבוד לבנק ירושלים על המצור החדש! דלתות נפתחו... מוצר חדש שעשה הרבה "רעש" בבנקים הגדולים והקטנים. יאללה, בהצלחה.

ועכשיו... באו נסביר קצת על משכנתאות מדרגה ראשונה ודרגה שנייה.

מהי משכנתא מדרגה שנייה ודרגה ראשונה

משכנתא מדרגה ראשונה - אדם אשר מעוניין לקחת משכנתא חדשה, או לחילופין לקחת משכנתא על נכס נקי משעבוד, הבנק המלווה רושם משכנתא מדרגה ראשונה על הנכס הנרכש או הקיים. 

כלומר, לבנק הרושם משכנתא מדרגה ראשונה תהיה זכות ראשונים לקבלת החזר החוב הקיים במצב של מימוש נכס. 

משכנתא מדרגה שנייה - שעבוד אשר נרשם על נכס כאשר קיים שיעבוד מדרגה ראשונה על אותו הנכס. במצב כזה, השיעבוד הנוסף הנרשם הופך להיות שיעבוד מדרגה שנייה. במצב של מימוש נכס, המשעבד מדרגה ראשונה יקבל תחילה את כספו ולאחר מכן המשעבד מדרגה שנייה. 

רישום משכנתא מדרגה שנייה במחזור משכנתא

במחזור משכנתא, הבנק החדש הנותן את הלוואת המשכנתא ירשום שיעבוד מדרגה שנייה עד שהבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית יסיר את השיעבוד הקיים בכפוף להתחייבות במכתב הכוונות אותו הנפיק. לאחר הסרת השיעבוד של הבנק הקיים, הבנק החדש יהפוך להיות משעבד מדרגה ראשונה.

כיצד מתבצע הליך רישום המשכנתא מדרגה שנייה?

הליך רישום המשכנתא מדרגה שנייה מתבצע לאחר קבלת אישור "הסכמה לדרגה שנייה" אותו מנפיק הבנק המעוניין לרשום משכנתא מדרגה שנייה לבנק המשעבד מדרגה ראשונה.

לפי סעיף 7ח(א) לחוק הבנקאות - שירות לקוחות 1981, הבנק לא יכול לסרב באופן בלתי סביר לתת הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה. סירוב למתן רישום דרגה שנייה מחייב את הבנק המסרב בהסבר מפורט על סיבת הסירוב. 

מהו הסכום המקסימאלי שניתן לקבל ברישום משכנתא מדרגה שנייה?

הקריטריונים למתן משכנתא, גם ברישום דרגה שנייה לא שונו. הכל נשאר אותו הדבר. ניתן לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה עד ל 50% משווי נכס לבטוחה. כמו כן, נכון לשעה זו "שעת הקורונה" בכפוף להוראות בנק ישראל, ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה לטובת סגירת הלוואות קיימות, עד 70% משווי נכס קיים לבטוחה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים