הריביות עלות, מחירי הדיור, מדדים, כולם בלחץ והיסטריה… אז איך זה ששדות התעופה, בתי המלון מלאים עד אפס מקום?!!! הבעיה האמתית היא לא הריבית, הבעיה היא יוקר מחייה ופערים חברתיים כלכליים! יועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ במאמר מקיף בעניין.

ח'ברה, בכתבה הזו אני רוצה "לדבר" אתכם על הנושאים הבאים:

1. כיצד העלייה בריבית בנק ישראל משפיעה לנו על הלוואת המשכנתא ומהם הסיבות לעלייה?
2. כיצד הריבית משפיעה על אותם לווים שרוצים לקחת משכנתא חדשה או למחזר משכנתא?
3. מהם היתרונות אותם אנו צריכים לקחת מעליית הריבית?
4. ריבית הפריים, האם היא עדיין מספיק אטרקטיבית?
5. קצת פרופורציות, סוף העולם עדיין לא הגיע! ומה הבעיה האמתית שלנו?
6. עליית הריבית מנקודת מבטו של יועץ המשכנתאות.

יאללה, באו נתחיל,

כיצד העלייה בריבית משפיע לנו על הלוואת המשכנתא?

אז בנק ישראל החליט להעלות את הריבית בפעם השלישית ברצף, והסיבות לעלייה הם הסיבות "הרגילות" ודומות לחלוטין כמעט לפעמים הקודמות. הנה לכם חלק הסיבות לעליית הריבית:

• האינפלציה בישראל עלתה ב 4.1% ב12 חודשים האחרונים. אינפלציה שעוברת את היעד המדיני שעומד על רמה של 1%-3%. העלייה בריבית היא אחד הכלים למזעור אינפלציה.
• פעילות הייצור עקב השפעות המלחמה באוקראינה
• אי הוודאות הפוליטית בישראל עלולים להעיב על הפעילות הכלכלית.
• מחירי הדיור – עלייה ב 12 החודשים האחרונים ב 15.4%.

ת'כלס, העלייה בריבית, כיצד היא משפיעה על הלוואת המשכנתא שלנו? אז מה היה לנו בחודשים האחרונים ברמת הריבית?
הלוואת הפריים זו הלוואה בריבית משתנה, כלומר, לא קבועה, הריבית יכולה להשתנות, ממצב של ריבית מינימאלית, הריבית רק יכולה לעלות כנראה וזה בדיוק המצב כרגע בלי שום קשר לנסיבות.

הריבית נכון ליום ריבית הפריים ריבית בנק ישראל עלייה

 

הריבית נכון ליום	ריבית הפריים	ריבית בנק ישראל	עלייה
07/07/2022	2.75%	1.25%	0.50%
26/05/2022	2.25%	0.75%	0.40%
14/04/2022	1.85%	0.35%	0.25%
22/11/2021	1.60%	0.10%	0.00%
26/08/2021	1.60%	0.10%	0.00%
27/05/2021	1.60%	0.10%	0.00%
06/04/2020	1.60%	0.10%	-0.15%
02/04/2020	1.75%	0.25%	0.25%

 

נחזור מעט אחורה… אפריל 2020 ריבית בנק ישראל עוד עמדה על רמה של 0.25%, מכאן שריבית הפרים 1.75%. שיא הקורונה, בנק ישראל החליט להוריד את הריבית לרמה של 0.1%, ירידה של 0.15%-. במשך שנתיים הריבית עמדה על רמה של 0.1% כלומר ריבית הפריים עומדת על רמה של 1.6%.

מלחמה, מדדים, יוקר מחייה, עניינים ועוד, אפריל 2022, בנק ישראל מעלה את הריבית פעם ראשונה ברמה של 0.25%. מלחמה, מדדים, יוקר מחייה, מחירי דיור עניינים ועוד, בנק ישראל מעלה שוב את ריבית והפעם ב 0.4%.
וכמו שאנחנו כבר יודעים, זה לא נגמר… מלחמה, מדדים, יוקר מחייה, מחירי דיור, אוהלים ברחובות, עניינים ועוד, בנק ישראל מעלה שוב את ריבית והפעם ב 0.5%.

אז איך זה משפיע לנו על הלוואת המשכנתא? הנה לכם לוח סילוקין לפי הנתונים הבאים:

• מסלול ההלוואה – פרים
• יתרת קרן בזמן X – 300,000 ₪
• יתרת תקופת הלוואה 240 חודשים – 20 שנים
• ריבית הפריים לפני העלייה הראשונה מתוך השלוש – 1.6%
• ריבית בפועל 1.1% (פריים – 0.5%).
• לוח סילוקין – שפיצר

 

ריבית שנתית	ערך העלייה בריבית	זמן X	יתרת קרן	החזר ע"ח קרן	החזר ריבית	החזר חודשי	שינוי בהחזר החודשי
1.10%		1	300,000	1,118	275	1,393
1.10%		2	298,882	1,119	274	1,393	0
1.35%	0.25%	3	297,763	1,092	335	1,427	34
1.35%		4	296,671	1,093	334	1,427	0
1.75%	0.40%	5	295,578	1,050	431	1,481	54
1.75%		6	294,528	1,052	430	1,481	0
2.25%	0.50%	7	293,476	1,000	550	1,551	70
2.25%		8	292,476	1,002	548	1,551	0
2.25%		…	…	…	…	…	0
2.25%		…	…	…	…	…	0
2.25%		239	3,092	1,545	6	1,551	0
2.25%		240	1,548	1,548	3	1,551	0

הנה לכם קישור למחשבון לחישוב השינוי בריבית – לחץ כאן

 

ניתן לראות את העלייה בהחזר החודשי, העלייה הראשונה בריבית העלתה את ההחזר החודשי ברמה של 34 ₪, העלייה השנייה, ברמה של 54 ₪ והשלישית ברמה של 70 ₪. סה"כ עלייה בהחזר החודשי של 158 ₪.
בכמה העלייה בריבית השפיעה על מחיר הכסף הכולל?

 

ריבית	מחיר הכסף
1.10%	₪ 34,346
1.35%	₪ 42,355
1.75%	₪ 55,207
2.25%	₪ 71,423

 

במידה והריבית הייתה נשארת על רמה של 1.1%, מחיר הכסף היה עומד על 34,346 ₪ לאורך התקופה, ניתן לראות שככל והריבית עלתה, מחיר הכסף מתייקר בהתאמה.

אני שואל אתכם שאלה, מישהו באמת היה תמים לחשוב שריבית הפריים לא תעלה? דבר נוסף? האם בדיעבד אלטרנטיבה אחרת למשל – קל"צ הייתה טובה יותר? עוד נגיע לזה בהמשך המאמר.

כיצד הריבית נכון להיום משפיעה על אותם לווים שרוצים לקחת משכנתא חדשה או למחזר משכנתא?

אני רוצה להתחיל ממחזור משכנתא, מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לפרוע משכנתא קיימת. כנראה שהיום הכדאיות למחזורי משכנתא ירדה משמעותי בעקבות העלאת הריבית, לגיטימי לחלוטין למי שמעוניין למחזר את הלוואת המשכנתא שלו במטרה להוזיל ריביות ועלויות כוללות של ההלוואה.

בסוף יש איזון, אז נכון להיות ישנה ירידה בכדאיות מחזורי המשכנתא, יחד עם זאת, כל מי שלוקח היום משכנתא חדשה, כנראה שבעוד שנתיים ירוץ למחזר… הגלגל לא עוצר אף פעם בעולם המימון!

המון ממחזורי המשכנתא נובעים גם מיכולת התזרים לקצר תקופת הלוואה או הפוך, רצון למנף נכס קיים לכל מטרה ועוד.

משכנתא חדשה, מצחיק אותי לחשוב על סיטואציה שאדם שרוצה לרכוש נכס היום יעצור את התהליך מגלל שהריבית עלתה. זה פשוט לא קורה, ה"פחד" מעליית מחירי הדירות עולה פי כמה וכמה על עליית הריבית. ריבית זה מצב שוק, כמו שהריביות היום במגמת עלייה מחר הם ירדו. דירות תמיד ימשיכו לרכוש, אלטרנטיבת השקעה שתמיד עושה שכל לרוב המשקיעים ורמה הרגשית, אדם שרוצה לרכוש דירת מגורים, "חי" את הריבית היום. הוא תמיד ישווה את אפשרות הרכישה ותשלומי משכנתא לתשלומי שכירות – המשכנתא בשורה התחתונה מנצחת גם אם זה נוגד את השכל הישר הכלכלי בחלק מהמקרים.

מהם היתרונות אותם אנו צריכים לקחת מעליית הריבית?

נתחיל מהיתרונות ברמת הלוואות המשכנתא, לעליית הריבית 2 יתרונות משמעותיים:

1. היתרון הראשון והמשמעותי, "מרווחים" – כתבתי על זה במאמר נפרד, אבל הנה כמה מילים, העלאת ריבית הולכת יד ביד עם הורדת מרווחים מהריבית וזה יתרון לטווח הארוך. המרווח נשאר לאורך השנים הריבית משתנה בכפוף לריבית הבסיס – העוגן.
2. יתרון שני, עליית ריבית משמע עמלות פירעון נמוכות יותר, זה שלעצמו יכול להיות יתרון לחלק מהלווים.

יתרון לרוכשים חדשי – 2 יתרונות משמעותיים:

1. האטה במחירי הנדל"ן (בתקווה, זו אחת המטרות)
2. מרווחים נמוכים יותר לאורך השנים

ריבית הפריים, האם היא עדיין מספיק אטרקטיבית?

האם ריבית הפריים עדיין אטרקטיבית? חד וחלק כן!!! בחינת כדאיות זה עניין של אלטרנטיבות. מה האלטרנטיבות האחרות לריבית הפריים? כידוע את ריבית הפריים נקבל במרווח שלילי לריבית הבסיס, נניח פריים מינוס 0.6%, מה שיביא אותנו לרמת ריבית של 2.15% לא צמודת מדד כמובן והעובדה שמסלול זה ניתן למחזור או פירעון ללא עמלות פירעון מוקדם.

• מק"מ – משתנה כל שנה לא צמודה למדד? ניתן לקבל ברמת ריבית שעדיין גבוה מהפריים. למרות שריבית המק"מ הכי קרובה לאלטרנטיבה חלופית לפריים או חלק ממנו. וארחיב על כך המאמר נפרד בהמשך.
• קבועות / משתנות צמודות מדד? ברור שלא, אם ניקח את השפעת המדד והריבית אותה ניתן לקבל, ריבית הפריים עדיין אלטרנטיבה טובה בהרבה.
• משתנות / קבועות לא צמודות מדד – רחוק מאוד מהפריים. אם יש מסלול שעלה באופן משמעותי יותר מכל מסלול אחר זה הריבית המשתנה כל 5 לא צמודה והקבועה לא צמודה למדד.

קצת פרופורציות, סוף העולם עדיין לא הגיע! ומה הבעיה האמתית שלנו?

התרגלנו לרמת ריביות משכנתא מאוד נמוכות, ריבית נמוכה מצד אחד טובה למשק, מצד שני יוצרת בועה, וכבר אמרתי בעבר – "מי שלא בוכה לא גודל". שהריביות נמוכות נפתח חלון, הזדמנות בכל המשתמע מהלוואות משכנתא, הסכומים אותם אנו יכולים לקבל גבוהים באופן להכנסה ובכפוף להנחיות הרגולטוריות של בנק ישראל – יחס החזר מהכנסה. סכומי משכנתא גבוהים מאפשר לנו לממש עסקאות יקרות וכולם מרוצים!

מצב זה מעלה את החשיפה ורמות הסיכון ברמה מדינית וברמת הפרט לבעלי משכנתאות קיימות בזמן שריביות המשכנתא עולות ממש כמו עכשיו, גם ההחזר החודשי עולה – מי חושב על זה כאשר הוא לוקח "היום" את המשכנתא, מי בכלל מבין מה המשמעות של עליית הריבית?!

הבעיה האמתית שלנו היא לא העלייה בריבית, זה הרי מובן מאיליו שהריבית תעלה ועדיין היא אלטרנטיבה מספיק טובה ביחס ל 100% וודאות במשכנתא ברוב המקרים ותקופות הזמן מהעבר.

קצת פרופורציות, חלק מההלוואה שלנו בריבית משתנה, חלק ממנה בפרים, ראינו ש 100-200 ₪ בחודש זה הסיפור וזה באמת לא סוף העולם ל 90% מהאזרחים, בטח שהאלטרנטיבות האחרות היו ועדיין גבוהות יותר.

הבעיה האמתית שלנו היא כזו שאנחנו נותנים יד בדבר, ואני מדבר על יוקר המחייה הכולל שמשפיע על הכל יחד והנפגעים האמתיים אלו שבתחתית הסקלה ואולי קצת מעל ברמה הכלכלית. נכון שתשומות בנייה מושפע מהמון דברים ומקורות שפחות נוגעות לנו, האזרחים, ברמה האישית. אבל מה עם כל השאר? יוקר המחייה זה עלינו ועלינו בלבד, אנחנו מכתיבים את הטון ועושים זאת בצורה רעה מאוד, מעמד הביניים שמחזר את העשירים ומקשה על הצד השני. את מה שיש לי להגיד, תקבלו במאמר נפרד כי אני רוצה להתמקד במשכנתא כרגע.

עליית הריבית מנקודת מבטו של יועץ המשכנתאות

עליה בריבית תמיד יוצרת רעשי רקע, בדרך כלל רעשי רקע טובים מאוד "לעסקים". העלייה בריבית תגרום להמון לווי משכנתאות לחשוב יותר מפעמיים האם לבצע את העסקה לבד או לקחת יועץ משכנתאות שילווה בעסקה. אם עד היום היחס היה 50% / 50% לדוגמה, עכשיו היחס יהיה 70% / 30% לטובת יועצי המשכנתאות.

עליית הריבית היא הזדמנות לחשב מסלול מחדש, להיות יצירתיים ברמת האסטרטגיה ובניית תמהיל חכם אמתי ולא תבניות ושבלונות ויצירת תאום ציפיות אל מול לקוח הקצה – הלווים.

יועצי משכנתאות עם וותק של כמה שנים טובות מכירים את השוק וההתנהלות הפרקטית מול לקוחות קצה שריביות השוק עולות או יורדות. יועצי משכנתאות חדשים עד 4-5 שנים בתחום חווים היום משהו אחר.

באופן כולל זה נכון אבל קל וחומר היום, עליית הריבית צריכה לגרום ליועצי המשכנתאות להיות יותר "חדים" ומדויקים ברמת ההסברים ללקוח הקצה ותאום הציפיות. החשיפה של הריביות המשתנות לחיוב ושלילה, המדדים, משכנתא זו הלוואה שלוקחים היום ולא עוצמים עיניים לאורך כל התקופה, יעדים ברמת החזרים חודשיים ומחזורים פוטנציאליים עתידיים.

יועץ משכנתאות לא "מוכר" ריבית, יועץ משכנתאות "מוכר" שירות! והשירות הוא ניהול ההליך הבירוקרטי מול הבנק, אישור לעסקה ברמת המימון, אפיון צורך הלווה, תרגום חכם של הצורך לתמהיל משכנתא ועוד… הריבית זה החלק הקל, תאמינו לי. אני רואה פתרונות יצירתיים ללקוחות, אני רואה הזדמנות, אני רואה עסק, אני רואה צורך!

 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ,
יועץ משכנתאות, מגשר ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.