לקיחת משכנתא לטובת רכישת נכס מבן או בת הזוג בעקבות גירושין

לקיחת הלוואת משכנתא בעסקאות רכישת נכס מבן או בת הזוג בעקבות גירושים היא לא עסקה מורכבת במיוחד, ברוב המקרים אפילו הייתי מגדיר אותה כעסקה "רגילה" ופשוטה. יחד עם זאת בהחלט ישנם משתנים והוראות שיש לשים אליהם לב. אז מה חשוב לדעת ומהי האסטרטגיה הנכונה בעסקאות רכישה בעקבות גירושין ולקיחת משכנתא.

1. יש לבדוק התכנות לעסקה באופן פרטני:

• התנהלות הרוכש / נתוני אשראייש לבדוק תחילה שנתוני האשראי של הצד הרוכש מאפשרים להתקדם בעסקה ברמת הבסיס.
• התנהלות משכנתא – בגירושים הרבה פעמים נתקלים בפיגורים בעקבות מחלוקות הזוג. אפשר לתת "סיפר טוב" בעניין.
• אחוז מימון – דירה יחידה עד 75% / דירה נוספת עד 50%.לדוגמא: אם שווי נכס 1,000,000 ויש משכנתא של 200,000 ש"ח, במקרה שכזה, אם ובמידה בני הזוג היו מחליטים למכור את הנכס כל אחד מהצדדים היה מקבל 400,000 ש"ח.מכאן, שאם אחד מהצדדים מעוניין לרכוש מהשני את הנכס, המשכנתא הנדרשת הכוללת תעמוד על 600,000 ש"ח שהם מהווים 200,000 משכנתא קיימת + 400,000 תוספת.

  נוסף, מכאן שאחוז המימון עומד על 60%. אם זו דירה יחידה של הצד הרוכש, תקין, מהסיבה שניתן להגיע עד 75%. במידה וישנה דירה בבעלות הצד הרוכש, ניתן לקבל עד 500,000 ש"ח משכנתא כוללת, במקרה הנ"ל 200,000 + 300,000 בלבד ולא 400,000, ו 100,000 ש"ח הצד הרוכש יצטרך להשלים למוכר מהון עצמי.

• יחס החזר מהכנסת יחיד (ניתן להכניס לווים נוספים במידת הצורך) – לבדות את סל האשראי הכולל של הלווה היחיד + משכנתא קיימת.במקרה שלנו, הצד הרוכש זקוק למשכנתא של 600,000 ש"ח בכללי, יש לבדוק שאכן ההכנסה מספיק גבוהה ללווה יחיד – הרוכש ובכפוף לרגולציה (עד 40% מההכנסה הפנויה).

2. מצב משפטי של הנכס

תקינות הנכס משפטית ותכנונית. הערות אזהרה, הגבלות ועוד. האם בני הזוג, שניהם רשומים בנסח טאבו.

3. סטאטוס רישומי

יש לבדוק ולבחון את סטאטוס ושלב הליך הגירושין. הבנק דורש לראות תעודת גירושין וכמו כן, ת.ז בו בני הזוג מופיעים גרושים.

4. הסכם מכר

עסקת מכר לכל דבר ועניין – הבנק ידרוש לראות הסכם רכישה + טופס דיווח.

5. באיזה בנק המשכנתא מתנהלת?

במידה והצדדים רשומים יחד על הנכס, לקיחת משכנתא של מי מהצדדים מחייבת להיות באותו הבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת. במידה ומי מהצדדים מעוניין לקחת משכנתא בבנק אחר, הצדדים יחד ימחזרו את המשכנתא ולאחר מכן התוספת של הרוכש תהיה באותו הבנק. ניתן גם אחרת אך זה בהחלט מסבך את התהליך ברוב המקרים.

6. האם ניתן לפרוע את המשכנתא מהון עצמי קיים (מאפשר חופש פעולה מול הבנקים השונים).

אם אין משכנתא גבוה וניתן לפרוע מהון עצמי, זה משהו שכדאי לבחון ולייחס לו חשיבות. מאפשר "חופש פעולה" ברמת התנהלות.

7. חשוב מאוד לתת במה לעניין מתווה התשלומים בעסקה

מומלץ שמתווה התשלומים בעסקה מהסוג רכישה בעקבות גירושין יהיה "גמיש" ככל שניתן, הגורמים שיכולים להשפיע על ההליך הם מעבר לעסקת רכישה רגילה.

8. שקיפות מול מי מהרוכשים ללוחות הזמנים

בעסקאות מהסוג הזה, ברוב המקרים תמיד יהיה את אפקט הלחץ (בלי שום סיבה).

9. שחרור כספי המשכנתא

בעסקה רגילה, כספי המשכנתא משוחררים לאחר רישום משכנתא לטובת הבנק המלווה. בעסקה בין בני זוג בעקבות גירושין, שחרור כספי המשכנתא יבוצעו בדרך כלל, ברוב המקרים לאחר שהנכס מועבר לבן הזוג הרוכש.

10. מחיר הכסף – הריבית

בעסקת רכישה מבן הזוג בעקבות גירושין, הריבית על המשכנתא תהיה זהה לריבית לדיור כמו בכל עסקה אחרת.

 

סיכום,

ברכישת נכס מבן או בת הזוג בעקבות גירושין וכאשר אנו זקוקים למשכנתא לטובת העניין, חשוב לעבוד לפי שלבים:

1. להוציא עקרונית בלבד אישור מהבנק הנוכחי (במידה ויש משכנתא קיימת) ומבנק נוסף על הסכום הכולל ולוודא שאככן יש התכנות לעסקה ברמת סכום המשכנתא הנדרש. אני הייתי מוציא אישור עקרוני על סכום גבוה ב 10% מהנדרש ליתר ביטחון.
2. לוודא את שווי הנכס עליו מסכימים הצדדים ואם צריך לבצע שמאות מוקדמת לטובת העניין.
3. להכין תיק משכנתא מסודר הכולל את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה:

• ת.ז – כאשר בספח מופיע גרוש / גרושה
• תעודת גירושין
• הסכם רכישה + גירושין
• טופס דיווח לרשויות המס
• אישורי הכנסות
• עו"ש 3 חושים אחרונים
• ריכוז יתרות
• נסח טאבו

4. הליך לקיחת המשכנתא: תמהיל, ריביות, חיתום וכו.

בברכה,
מוטי שמואלוביץ.