שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי נועם
תאריך: 14/03/2021
שלום, ברצוני לרכוש דירה מקבלן ויש ברשותי הון עצמי של מחצית מסכום הרכישה. תנאי התשלום הם 20% במעמד החתימה ו 80% בקבלת הדירה (בעוד כ3 שנים). האם אני יכול לשלם התשלום הראשון מההון העצמי ולקחת את המשכנתא רק לקראת מועד התשלום השני? תודה רבה.

נועם שלום, 

בגדול ניתן לקחת את הלואת המשכנתא שלא ככסף אחרון. צריך להראות לבנק שהכסף האחרון מההון העצמי קיים. ופשוט צריך לקבל אישור נקודתי לזה מהבנק.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי ערן
תאריך: 12/03/2021
שלום, יש לי משכנתא המחולקת לשני מסלולים , ביתרות הקרן הבאות : א. קל"צ, 2.6%, 148אשח, סיום ב 06/2026, הפקדה חודשית 2,400שח. ב. פריים מינוס 0.8 , 40אשח, סיום ב 10/2039 , הפקדה חודשית 200שח. האם ניתן לשנות מסלול רק עבור הקלצ. האם זה כדאי בתקופה זו,למשל להעבירו לצמודה. האם הבנק יאשר להעביר מרכיב גדול יותר אל מסלול הפריים, כי הרי זה לא משתלם לו...? תודה

ערן שלום,

אם המטרה זה רק למחזר, תעשה לעצמך טובה ואל תיגע במשכנתא הנוכחית. נכון שהריבית של הקל"צ גבוהה ביחס לתקופה שנותרה, יחד עם זאת הסכום יחסית נמוך ותקופת ההלוואה מאוד קצרה. לא שווה במקרה שלך את כל הפרוצדורה מול הבנקים... 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי ששי פסנד
תאריך: 10/03/2021
שלום רב, ברצוני לדעת אם בבעלותי נכס אחד וברצוני לרכוש נכס נוסף האם עדיין ניתן לקבל 70 אחוזי מימון עבור הנכס השני?

ששי שלום, 

על הנכס הנוסף אותו אתה מעוניין לרכוש  ניתן לקבל בבנקים השונים עד 50% מימון. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי משה מ
תאריך: 10/03/2021
היי מוטי, איך אני מחשב אחוז מימון במידה ויש מענק מחיר למשתכן לדוגמא: זוג אשר רוכש דירה במיליון ש''ח , לזוג יש הון עצמי 460 אלף ש''ח , מענק של מחיר למשתכן על סך 40 אלף ש''ח. נדרשת משכנתא של 540 אלף סה''כ מתוכם 40 אלף המענק האם אחוז המימון עומד על 50% ? או לחלופין אחוז המימון במצב זה 54% אשמח לתשובה ותודה מראש.

משה  שלום,

המענק הינו חלק מסכום הלוואת המשכנתא אותה תקבל. אומנם ללא החזר חודשי אבל עדיין חלק מההלוואה. המענק גם מאפשר בפרוייקט של מחיר למשתכן להביא הון עצמי מינימאלי של 60,000 ש"ח ולא 100,000 ש"ח.  במקרה זה אחוז המימון הכללי  הינו 54%. 

יחד עם זאת ברמת הקצאת הון, הבנק לא מקצה הון על המענק ועל הזכאות במידה והיא חלק מההלוואה. דבר שבהחלט יכול להטיב עם מחיר הכסף.

 

נשאל על ידי דודי
תאריך: 10/03/2021
מוטי- האם נכון יהיה להגיד שהבנקים אוהבים את המסלולים הצמודים כי שם מרווח הרווח שלהם גדול יותר? שואל כי בבניה עצמית הבנק מחייב לקחת קודם את המסלולים הקבועים ואחכ את המשתנות.. האם ניתן לסכם על מסגרת הלוואה ובסוף לוותר על משיכת מסלול המשתנה צמודה שהוא יקר מבחינת יחס החזר? האם הבנק ישבור כלים גם ביחס למסלולים האחרים?(כמובן בהנחה שהלווה לא צריך בסוף את מלוא הההלואה שביקש..)

דודי בוקר טוב, 

לא נכון להגיד שהבנק אוהב יותא או פחות מסלול כזה או אחר בגלל רווחיות כזו או אחר. בסופו של דבר הכל עניין של ריבית בפועל שהוא נותן ועלויות גיוס בכל זמן נתון.

הריבית המשתנה כל 5 שנים לצורך העניין, נוחה לנו הלווים לפרעון מוקדם בגלל נקודת היציאה. זאת הסיבה שבדרך כלל נעדיף להעלות ריבית במשתנה כל 5 לטובת הפחתת הריביות במסלולים האחרים כאשר אנחנו יודעים שיהיה לנו אפשרות לפרוע מסלול זה בטווח הקצר. 

הרבה יותר נכון להעלות ריבית במשתנה מאשר בקבועה על מנת למזער חשיפה לעמלות פירעון בעתיד. 

בטח לתקופות ארוכות, עלות הגיוס של הבנק במשתנות זול יותר מבקבועות ולכן שמעלים ריבית מעט במשתנה הרווחיות של הבנק עולה באופן יחסי יותר מבמשתנה (ברוב המקרים ותלוי בתקופת ההלוואה).

הבנק לא יכול לחייב לקחת את כל ה 1/3  הראשון בקבועה, ניתן לקחת באופן יחסי את סכומי ההלוואה בכפוף לרגולציה המאושרת.

 בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי דוד
תאריך: 09/03/2021
מוטי- מה האפשרות העדיפה/נכונה? א. לקחת מ-2-3 בנקים הצעות של תמהיל וריביות שהן קבעו (כדי לקבל תמונת מצב ריביות פר שנים) ואז לבנות תמהיל משלנו ללא ריביות ולהעביר בין אותם בנקים או- ב. לבנות תמהיל ללא ריביות ולהעביר לקבלת הצעות מהבנקים לפני התמחרויות...(הורדת הריביות שנתנו בהצעות) כי יש כאן תשובות שמשתמע מהם שאולי אתה מגיש לבנקים תמהיל עם דרישות ריבית? תודה.

אין אופציה עדיפה. זה באמת עניין של היכרות עם הבנק, הסניף ועד ההיכרות האישית עם היועץ בבנק. כמו כן, שלב הבקשה. כמובן שאופי היועץ משחק תפקיד חשוב. כל אחד והדרך שלו. 

נשאל על ידי דודי
תאריך: 09/03/2021
מוטי- הערכת שמאי לבנייה עצמית נותן לנו שני הערכות- 1.שווי הנכס בסיום הבנייה ללא רווח יזמי- 2. שווי נכס בסיום בנייה כולל רווח יזמי . למה הבנק מתיחס לצורך קביעת אחוזי מימון?

דודי,

התשובה חלוקה בין הבנקים ברמת המדיניות והיא יכולה להשתנות בכל זמן נתון. נכון הדבר שהשמאי נותן הערכת שווי לקרקע, עלויות בנייה ושווי נכס בגמר בנייה. 

בגדול,

הלוואה לטובת רכישת המגרש - הבנק מתייחס לשויי המגרש, הלווה יקבל עד 70% מימון.

הלוואה לטובת בנייה עצמית - הבנק יתייחס לעלויות הבנייה בפרוייקט ומזה הבנק יממן גם 70%.

במצב שהמגרש כבר קיים וללא משכנתא, הבנק יקח בחשבון שווי נכס בגמר בנייה ומזה ייתן את ההלוואה הנדרשת ולא יעלה על 100% מעלויות הבנייה ובהנחה שלא עולה על 70% מהשווי הכולל.

הייתי יכול לתת לפחות עוד 2-3 אופציות לחישוב המימון בבנייה עצמית...

בכל מקרה, בעסקה של רכישת קרקע ובנייה עצמית, עדיף למקסם את המימון על הקרקע ולהשאיר מקסימום הון עצמי לבנייה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

 

נשאל על ידי אודי אודי
תאריך: 08/03/2021
מוטי שלום, פנה אליי לקוח שמעוניין במיחזור משכנתא , הלקוח נמצא בגירעון בתזרים החודשי תמידי . משכנתא קיימת לסילוק -500,000 ש''ח. שווי נכס לבטוחה-950,000 ללקוח יש הלוואות וחובות סך הכל סל אשראי כולל 800,000 , מה הייתה מציע הדרך הכי נכונה ואיזה פתרון ללקוח ,הבעיה העיקרית היא ברמת התזרים ואין אופציה לפריסה להלוואות הקיימות לאורך טווח , ללקוח יש יכולת החזר של עד 4500 ש''ח כל חודש בפועל כל חודש מחזיר 6500 גירעון תמידי של 2000 ש''ח אשמח לעזרה.

היי אודי, 

לפי הנתונים שהצגת הסיטואציה בהחלט בעייתית מה ההכנסה של הלווה ואיפה עובד? סל אשראי כולל של 800,000 ש"ח שמתוך זה 500,000 ש"ח זה משכנתא, משאיר אותו עם הלוואות של 300,000 ש"ח מחוץ למשכנתא. 

שווי נכס של 950,000 ש"ח לא משאיר ללווה אפשרות מינוף לכל מטרה. 

צריך לבחון לעומק את רמת ההתנהלות ועוד הרבה מעבר. לא ניתן לתת תשובה מספיק מקצועית כאן. 

נשאל על ידי ליאור מ.
תאריך: 08/03/2021
שלום. בסירטון של ריביות משתנות מול קבועות אתה אומר: עד 15 שנים ריביות הקבועות זולות יותר ומעל 15 שנים המשתנות זולות יותר. אך לפי טבלת הריביות לא רואים זאת. תוכל להסביר ולתת דוגמא ע"פ הטבלאות.

ליאור שלום, 

לאורך השנים, הריביות הקבועות לתקופה של 15 שנים ופחות נמוכות מהריבית המשתמנה כל 5 שנים. נוסף, הריבית הקבועה לתקופה של 20 שנים ויותר, בדרך כלל תהיה גבוה יותר מהמשתנה כל 5 שנים.

כמובן, שהרבה תלוי באסטרטגיה של הסימולציה הנבחרת ע"י יועץ המשכנתאות וזמן נתון.

היום הריביות הקבועות מאוד מאוד נמוכות גם לתקופות ארוכות מאוד ביחס למשתנה כל 5 שנים. הסיבה היא שהבנקים שומרים על מרווחים גבוהים מאוד בריביות המשתנות. זה מעלה את הרווחיות של הבנק בהלוואה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

נשאל על ידי ליאור.מ
תאריך: 08/03/2021
שלום. האם אפשר לשלוח לך מסמך שקיבלתי מהבנק מפורט על כמה שילמתי עד כה במיחזור משכנתא בכל מסלול וכמה נשאר לשלם ? השיעור הבא שלנו הוא על מיחזור . ישנם כמה חלקים במסמך שאני לא מבין.

אתה מוזמן להביא לשיעור... 

נשאל על ידי שלומי
תאריך: 08/03/2021
היי מוטי, אני בשלב של השוואת ריביות בין בנקים, לאחר חוזה מכירה. יש לי בכל הבנקים אישור עקרוני, והגשתי כבר את כל המסמכים הנדרשים (תלושי משכורת וכו'), וקיבלתי כבר הצעת ריביות ראשונה מכל הבנקים. כמה זמן סביר שיקח לבנק לתת לי תשובה של הצעת ריביות על תמהיל שאני בחרתי? הגיוני שלכל בנק לוקח יותר משבוע כדי לענות לי? אני מרגיש שהם מורחים את הזמן. אני לא אספיק ככה להתמקח עם הבנקים, עד התשלום הראשון בחוזה. איך אפשר ללחוץ עליהם להזדרז? shlomi_rimon@walla.com

שלומי שלום, 

מהרגע שאתה מעביר תמהיל, קל וחומר שהבקשה כבר אחרי חתימה על חוזה, יום גג יומיים ולפעמים שיעה / שעתיים ההצעה צריכה להיות אצלך. זה עניין של התנהלות מקצועית מול הסניפים איתם בחרת לעבוד. 

ברגע שהתקבל האישור, ריביות זה עניין טכני בלבד שלוקח זמן קצר מאוד - הזנת נתונים במערכת.

במידה והריביות אותן דרשת מצריך אישור ברמה גבוהה יותר מהמרווח המאושר בבנק זה יכול לקחת עוד יום לכל היותר. זה אינטרס הבנק לאשר את הריביות ולהתקדם לחיתום.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי דוד
תאריך: 07/03/2021
לקוח מוכר בית וקונה אחר במקביל. משכנתא נוכחית 800 אלף, תנאים טובים , גורר אותה וצריך עוד 600,000 לבית החדש. א. האם המשכנתא הנוספת היא עצמאית מבחינת רגוולציה- (לא מתיחסים לכמה פריים לקח בקודמת ?) ב.האם ניתן להתדיין עם הבנק שבו יש ללקוח את המשכנתא הנוכחית על מסלולים וריביות למשכנתא הנוספת ולהביא הצעות מבנקים נוספים?

היי דוד,

בעניין השאלה הראשונה, 

ברמה הרגולטורית, על התוספת הנדרשת לגרירה ניתן לקבל הלוואה לפי הרגולציה המקובלת ללא קשר להלוואה אותה נרצה לגרור לנכס החדש. 

יחד עם זאת, בזמן נתון, הבנק ברמת מדיניות יכול גם לא לאשר את התוספת לפי הרגולציה או לחילופין להעלות משמעותית ריביות בתוספת הנדרשת במידה והלווה מתעקש עד לרמה שלא ישתלם לגרור את הקיים. יש כאן הרבה מאוד התנהלות.

בעניין השאלה השנייה:

הצעה מבנק נוסף זה תמיד יתרון ללווה.  במצב של גרירת + תוספת, הצעה נגדית מבנק אחר תמיד תשפר את מעמד הלווה מול הבנק הנוכחי.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ