פורום משכנתא

יצחק שלום,

הנה הסבר קצר על עניין המעבר ברישום הזכויות בנכס מהמנהל לטאבו. 

שאדם רושם נכס מקבלן הזכויות רשומות בחברה המשכנתא ובמנהל בדרך כלל. במצב בו החברה הממשכנת והמנהל מאפשרים לבצע רישומי ביטחונות לבנק המשעבד בין אם מדובר במחזור משכנתא לבנק אחר או מכירה לצד ג' מהמנהל, ניתן לבצע את הפעולה. 

יש מצב במנהל שמוגדר "הקפאת הליכי רישום" וזה הזמן שהנכס נמצא בהליך רישום מהמנהל לטאבו. מניסיון שלי, לא ניתן לבצע פעולה שדורשת רישום בטחונות בזמן זה.   

במחזר משכנתא פנימי, כלומר, בבנק הנוכחי, לא צריכה להיות בעיה לבצע את המחזור.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

מנחם שלום, 

לקחית משכנתא מהבנק דורשת הצהרה למטרת ההלוואה. ברגע שאתה מצהיר בנייה עצמית וגם בהרחבה על נכס קיים כנגד היתרים, בדרך כלל הכסף משוחרר לפי התקדמות הבנייה. כך שסביר להניח לא תקבל את כל הכסף מיידי. 

במקרים מסוימים, במידה ושווי הנכס גבוה מספיק ביחס להלוואה הנדרשת + הלוואה קיימת על הנכס הקיים (לא עובר את ה 45%) הבנק יכול לשחרר את כל הכסף בפעימה אחת. זה לשיקול דעתו כמובן.

אם הכסף מיועד לסגירת הלוואות קיימות, פשוט כך תציג לבנק, קל וחומר שהנכס ימכר בקרוב לדברייך. גם אם תמכור את הנכס תוך שנה או שנתיים לא יהיה הבדל כזה משמעותי במחיר הכסף לתקופה זו. אין סיבה לא ללכת ישר.

סביר להניח שההלוואה תאושר הרבה יותר בקלות אם  תציג את הבקשה לסגירת הלוואות קיימות, כך לא יקחו ביחס ההחזר האת ההחזרים החודשיים על ההתחייבויות הקיימות. אם תציג את בקשת ההלוואה "הרחבה כנגת היתרים", יקחו בחשבון את ההחזרים על ההלוואות הקיימות וזו יכולה להיות בעיה. 

בהצלחה. 

שבוע טוב שרון,

השאלה שלך מקיפה מאוד ואני לא מכיר אותך מספיק טוב על מנת לתת לך תשובה מספיק מקצועית ברמה האינדבידואלי. אם אני צריך לענות באופן כללי, נכון לתקופה זו, ברמה האישית אני תמיד מעדיף בעסקאות מקבלן, בטח שהכניסה לדירה בעוד שנתיים, לשלם 50%-70% מהמשכנתא היום. 

ישנם כמה סיבות לכך:

1. מחיר הכסף זול היום - בנק לא שומר ריביות ואין לדעת מה יהיה מחר. אם הריביות יעלו זה לרעתנו, אם ירדו - תמיד אפשר למחזר את המשכנתא בעתיד. למה להיות חשופים לעלייה בריבית?
2. תשלום לקבלן במתווה של 20%/80% יגרום לתשלום גבוה של מדד תשומות בנייה. תשלום של החוב לקבלן מונע באופן יחסי את תשלום מדד תשומות הבנייה, בטווח זמן של שנתיים מגיע בדרך כלל לכמה עשרות אלפים תלוי בשווי הנכס.
3. אני רוצה לדעת שהבנק איתי בעסקה היום. במתווה תשלומים של 20% שאני משלם הון עצמי ו 80% בעוד שנתיים, האישור העקרוני שאקבל היום מהבנק לא שווה כלום. מי יודע מה יהיה בעוד שנה וחצי שאגיע לבנק וארצה להוציא אישור חדש? אולי מסיבה כזו או אחרת המשכנתא לא תאושר בכלל...
4. ערבות חוק המכר - הכסף עובר לבנק שמלווה את הפרוייקט ולא לקבלן ישירות, הבנק המלווה מעביר לקבלן כספים לפי התקדמות בנייה. 

הסיבות שכן אקח מתווה של 20/80:

1. תזרים - אין לי יכולת לשלם היום גם שכירות וגם משכנתא (גם לא בתשלומי גרייס - ריבית בלבד)
2. הון עצמי - אין לי מספיק הון עצמי מינימאלי לגייס לטובת קבלת המשכנתא המאושרת.
3. הפרוייקט ללא ליווי בנקאי.
4. אני מאמין שהריביות במגמת ירידה.

נוסף, 

• פחות נכון להשוות בין תשלומי תשומות בנייה לבין תשלומי ריבית (גרייס) אם אני לוקח את המשכנתא או חלק ממנה היום. ישנם משתנים ריבים שאת חלקם ציינתי שיש לקחת בחשבון על מנת לקבל החלטה מקצועית ונכונה. 
• תשלום דירה חדשה ע"י מכירת דירה קיימת תמיד דורש זהירות יתרה. מכירת דירה זה עסק שיכול לקחת זמן... הרבה מאוד עסקאות נתקעו כי אנשים חשבו שימכרו את דירתם בחודשיים ובמחיר מסויים, לפעמים זה מצליח ולפעמים פחות. אם מקור ההון העצמי זה דירה קיימת ואנו מעוניינים לרכוש, אני לא הייתי מחכה עם מכירת הדירה. אבל שוב, אני לא מכיר אותך יותר מידי טוב בשביל לתת תשובה מספיק מקצועית.

בברכה,
מוטי שמואלביץ',
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

שלמה שלום, 

יש כמה דברים לא ברורים בשאלות שלך ואפילו סותרים ולכן תשובתי אלייך תהיה כללית. 

דבר ראשון, אם אתה מעוניין לחפור ולבנות בצמוד, הרי שמדובר בהרחבה ולא שיפוץ רגיל ולכך נדרשית היתרי בנייה. מחיר הכסף הינו לדיור ולא שיפוץ רגיל שהבנק מתמחר מעט יותר גבוהה. אבל גם אם נעשים כשיפוץ בקיים ואין צורך להיתרים זה בסדר.

מה שווי נכס קיים? כמה משכנתא יש על הנכס הקיים? 

דבר שני, מה ההכנסות הקיימות? לא ציינת? האם אין בכלל או יש הכנסה אבל היא נמוכה? האישה עובדת? איפה עובדים? מה סך ההכנסות שלכם יחד? למה ההכנסות היום נמוכות? ובמקרים של הרחבה ניתן להסתמך על שכירות עתידית אם השמאי מייחס לזה חשיבות בדוח והבנק מראש מצהיר שיקבל את השכירות העתידת.

דבר שלישי, כל עניין המשכנתא ההפוכה לא יעבור לפי מה שציינת בשאלתך. בנוסף, אם אתה טוען שהיום יש לך בעיה בהכנסות, כיצד גישור ומחזור עתידי יתאפשר? בנק לא מסתמך על הכנסה שלא קיימת ואולי תהיה קיימת בעתיד (מלבד שכירות עתידית בחלק מהמצבים). 

דבר רביעי, אם ההתנהלות שלכם לאורך השנים תקינה, אם חמך לקוח טוב בבנקים למרות גילו, אם שווי נכס במצב הקיים מאפשר רגולטורית לקחת עוד 600,000 ש"ח משכנתא, אם הנכס תקין משפטית ותכנונית וניתן להראות אישורים לשיפוץ / הרחבה והבנק יסכים לקבל שכירות עתידית כחלק מההכנסה (ואולי גם אם לא, תלוי בנתונים החסרים) - אם כל אלו מתקיימים, לא הייתי שולל אישור למימון הנדרש.

בהצלחה. 

מוטי שמואלביץ 

היי כפיר, 

לא ניתן לשמור מרווחים כאשר מושכים כסף בפעימות. יחד עם זאת, ברגע שהבנק עובד מול יועץ משכנתאות אין סיבה שהבנק יעלה מרווחים אם המציאות לא מחייבת, לדוגמא: במצב של עלויות גיוס גבוהות יותר של הבנקים או מדיניות ריביות בזמן נתון.

במצב הפוך ניתן גם להוריד ריביות / מרווחים, אך גם זה לא פשוט ברגע שהתהליך כבר החל עם בנק מסויים. 

בטבלת ממוצע ריביות או ריביות דיור ניתן לראות שחור על גבי לבן את התנודתיות בריביות חודש בחודשו, כלומר, אם הריביות במגמת עליה או ירידה.  

בשורה התחתונה, זה החיסרון שמושכים כסף בפעימות אבל תמיד ניתן למחזר את המשכנתא בעתיד.

נכון להיום, מומלץ למשוך את הקבועות בחלק הראשון על מנת לשמר את הריבית הקבוע שמאוד נמוכה היום, אח"כ את המשתנות / הפריים.

בהצלחה...

היי קובי, 

אני לא עורך דין ולכן תשובתי אלייך היא לא ברמה המשפטית. 

כרגע אין רגולציה מסודרת בתחום ייעוץ המשכנתאות ולכן אני לא רואה סיבה שלא, אתה יכול עם היידע שלך לתת שירות - זה באופן כללי.

היום, כל יועץ משכנתאות עובר במינימום הכשרה מתאימה באחת המכללות שמעבירות קורס יועצי משכנתאות.  

כמו כן, יש את התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל שעושים עבודת יוצאת מהכלל על מנת להסדיר את התחום. והכיוון לכך הרבה מעבר לטוב והדרך לשם קצרה...

סביר להניח שכל יועץ חדש שירצה להכנס להיות חבר בהתאחדות ידרש להציג תעודה שלמד מאחת המכללות ולעבור את מבחני ההתאחדות.  

אפילו תוך כדי עבודה, במידה ויש לך את היידע והכישרון, אני ממליץ לעשות את הקורס, יתרום המון. 

אתה מוזמן לבדוק במכללת פסגות את הנושא, אני מנהל את התחום במכללה. ובלי קשר תבדוק במקומות נוספים ותראה לאן אתה הכי מתחבר. 

בהצלחה,
מוטי שמואלביץ - 
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

שלום תומר,

אם אתה מעוניין לפרוע את ההלוואה תוך 5 שנים ואולי שנתיים עד שלוש, לפחות שליש מההלוואה אתה חייב לקחת בריביות קבועה, צמודה או לא או שילוב בינהם. ואכן, את הריבית הקבועה מומלץ לקחת לתקופה כמה שיותר קצה ביחס לכושר ההחזר בגלל הריבית שהיא נגזרת מתקופת הלוואה וכמו כן מזעור החשיפה לעמלות פירעון עתידיות. 

תבדוק ב 17 לינואר מה אתה יכול לקבל במסלול הפריים על 2/3 מההלוואה כי שם אין לך עמלת פירעון בשילוב שליש בקבועה הלא צמודה או הצמודה. את הפריים אתה יכול לקחת לתקופה מקסימאלית.

במקביל תבדוק מה תקבל שליש בפריים וחלק ב משתנה (צמודה או לא צמודה), אתה לא חייב להגיע ל 1/3 מגובה ההלוואה והייתרה בקבועה לתקופה מינימאלית.

במצב כזה אתה תמזער את החשיפה העתידית לעמלת פירעון.

בנוסף, אם תזרימית אתה רוצה להפחית את ההחזר החודשי עד למכירה (למרות שאני חושב שלא בגלל השכירות שתתקבל), אתה יכול לבדוק את האופציה לקבל גרייס מלא על המסלולים לתקופה של 3 שנים - מצב זה כמעט בוודאות יגרום לכך שלא תשלם עמלת פירעון.

בעמוד זה תקבל אינדיקציה לריביות שניתן לקבל - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ' 

אני כבר מנחש... ומסרתי ד"ש. 

כמו בשני הסגרים הקודמים... הבנקים עובדים רגיל, כמובן שישנה מגבלה מסויימת ברמת כמות הפגישות וכו'. הבנקים זמינים מאוד ולא צריכה להיות בעיה מיוחדת. 

חשוב מאוד לא למרוח תיקים ולנסות לקדם כמה שיותר מהר, לה להתמהמה! 

ברמת מחיר הכסף לא יהיה שינוי דרסתי. אולי מטבע הדברים, כמו בכל תחילת שנה אזרחית חדשה, הבנקים יעלו תחילה מרווחים ואולי זה ישפיע על מחיר הכסף אבל לא מעבר. 

בהצלחה.

היי איה, 

פירוש "צבירת ריבית" בדוח יתרות משכנתא מתייחס לצבירת ריבית שלא שולמה מחודשים קודמים בהלוואה. כלומר, אם נעשתה הקפאת משכנתא באופן יזום שכללה דחיית תשלומי קרן וגם ריבית, יש מצב של צבירת ריבית על ההלוואה מעבר לקרן ההלוואה. 

כמו כן, במצב של פיגור בודד או מספר פיגורים בהלוואת המשכנתא ישנה צבירת ריבית להלוואה. 

מצב זה יוצר ריבית דריבית - תשלומי ריבית גם על הקרן של ההלוואה וגם על צבירת הריבית שלא שולמה מחודשים קודמים.

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

קובי,

כרגע אני לא מייחס כל כך חשיבות לשינוי הרגולטורי מסיבה פשוטה - עדיין לא "נכנס לעבודה" בבנקים. שיכנס והבנקים יתחילו לאפשר לקחת 2/3 בפריים אז יהיה ניתן לדעת בוודאות האם משתלם או לא. 

הריביות היום מאוד נמוכות במיוחד בקל"צ... אם לווה מעוניין למחזר את הלוואת המשכנתא שלו, הוא יכול לקבל היום תנאים מעולים ברמת מחיר הכסף ללא קשר לרגולציה החדשה במידה שתכנס בהמשך. 

הרגולציה החדשה שהוצעה עד 2/3 בפריים יכולה בטווח הקצר גם להעלות את הריביות ולא בהכרח להפחית את הריבית וסביר להניח שזה מה שיהיה בטווח הקצר (מספר חודשים). 

שורה תחתונה , כדאי למחזר היום - למחזר! לא לחכות, זול לקנות היום וודאות. אם מחיר הכסף בעתיד ירד בעקבות שינוי רגולטורי כזה או אחר, נמחזר שוב (צרות של עשירים). 

תכנס לקישור הבא - לחץ כאן | כתבה שהוצאתי בעקבות הטיוטיה שיצאה בעניין

בברכה,

מוטי שמואלביץ'

שלום דביר... 

בגדול התשובה היא כן, נכון להיום אתה חייב.  טכנית ניתן לבצע זאת. אבל אף בנק לא נותן משכנתא מדרגה שנייה, אתה לא יכול לקחת 2 משכנתאות בבנקים שונים כנגד שיעבוד אותו נכס נכון להיום. במחלקות העסקיות יש את זה הרבה, במשכנתאות הרבה הרבה פחות. 

יד עם זאת, בנק ירושלים יצא לא מזמן עם מוצר חדש -משכנתא מדרגה שנייה,  הוא נותן הלוואות לכל מטרה מדרגה שנייה מבלי שתצטרך למחזר אליו את ההלוואה הקיימת. 

במקרים מסויימים זה יכול להיות אטרקטיבי. שווה בדיקה. הנה קישור למאמר שהוצאתי בעקבות המוצר הזה של בנק ירושלים, אתה יכול לקרוא - לחץ כאן

היי אלה, 

למה הפחידו...? אני אנסה לעשות לך מעט סדר. דבר ראשון תדאגי שיש לך את ההון העצמי המינימאלי לעסקה ובנוסף לקבל אישור עקרוני מבנק אחד לפחות למשכנתא הנדרשת. את זה את חייבת לבצע טרם חתימה על חוזה הרכישה.

אם אני לא מתייחס כרגע לחישוב עלויות נלוות וכו', המשכנתא המינימאלית שאתם צריכים היא 1,200,000 ש"ח, סביר להניח שבאיזור המרכז אם העלות החוזית 1,450,000 אז מחיר השוק לא פחות מ 1,800,000 ש"ח (כמובן שחייבים לבדוק), מכאן שאחוז המימון תקין מבחינת הבנק. יש לוודא שההכנסות ונתוני האשראי תקינים ולכן ציינתי שיש להוציא עקרונית אישור מבנק אחד לפחות. אפשר ללכת לבנק שמלווה את הפרוייקט ולבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלכם. 

הפרוייקטים של מחיר למשתכן במרכז בדרך כלל מאוד מאוד מוצלחים ואטרקטיביים.

חשוב מאוד לדעת לשאול את השאלות הבאות:

1. מה שווי שוק ביחס לעלות החוזית?

2. האם התקבלו כבר היתרי בנייה, שוברים, ומי הבנק המלווה של הפרוייקט?

3. מה מתווה התשלומים והאם ניתן להקדים תשלומים?

4. מה תאריך קבלת טופס 4? מתי הפרוייקט מסתיים ומקבלים מפתח? 

5. במידה ויש איחור המסירת הדירה...?

6. האם הקדמת התשלום תבטל את תשלומי מדד תשומות הבנייה היחסי?

בהצלחה...