פורום משכנתא

שבוע טוב ליאב,

בוודאי שההצעות באישורים שהוצגו במאמר אמיתיות. 

לגבי אינדיקציה לריביות שאתה יכול לקבל, אתה יכול להכנס לעמודי - ריביות משכנתא שבפורטל.

פשוט תבקש לקבל מהסניף הצעות למספר תמהילים שאתה רואה לנכון ומשם תפעיל שיקול דעת. לא ניתן לתת ייעוץ מבלי להכיר את הצורך וכו' של הלווים (זה בדיוק עבודתם של יועצי המשכנתאות). 

יחד עם זאת, אני לא בטוח שנכון לימים אלו, שילוב של 2/3 בפריים יהיה אטרקטיבי יותר מלקחת סכום גבוה יותר בקל"צ. הוודאות זולה היום ושווה לנצל זאת. 

בשורה התחתונה, אין אמת אחת, כל עניין לגופו, צריכים לבנות תכנית שתתן פתרון לצורך מסויים וכנגד תוכנית זו לקבל את מחיר הכסף הטוב ביותר.

 בברכה,
מוטי שמואלביץ

שלום הילה,

בגדול התשובה היא כן. אם נרד לפרטים אז העניין טיפה יותר מורכב וסביר להניח לא באמת ייתן פתרון לצורך.

מצד הלווים, מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה, כאשר המטרה היא לענות על צורך מסויים כגון: הפחתת ריביות שוק בזמן נתון, קיצור תקופה והעלאת ההחזר החודשי והפוך, שינוי מסלולים ועוד...

ברמת הליך האישור מחזור המשכנתא, מבחינת הבנק, ברוב המקרים, מדובר בהליך דומה מאוד לאישור משכנתא חדשה. הצגת כל המסמכים: ת.ז, עו"ש, הכנסות, נסח טאבו, שמאות עדכנית וכל שאל הפעולות הנדרשות. 

נכון הדבר בבנק הנוכחי ובבנק אחר שנרצה לקבל אישור למחזור משכנתא. כמובן שכל בנק אליו נרצה למחזר את המשכנתא ידרוש לראות הכנסות. יש כמה אופציות:

1. אם ישנה ירידה בהכנסה אך עדיין ההכנסה מספיק גבוהה ביחס למשכנתא הקיימת - תקין
2. אם הירידה בהכנסה גרמה לכך שההכנסה לא מספיק גבוה ביחס למשכנתא הקיימת - בעיה
3. אם ישנה ירידה בהכנסה בגלל יציאה לחל"ת (תקופת הקורונה) - במקרה כזה, הבנק ידרוש לקבל אישור יציאה לחל"ת ואישור מהמעסיק על תאריך חזרה לעבודה. גם לאחר שיקבל, הבנק יבחן באופן פרטני האם האישור מספיק טוב מבחינתו או לא. בדרך כלל אישור חזר לעבודה מחברות או גופים חזקים כמו: חברת חשמל, היי טק, עירייה, ביטחון, וכו' - הבנק בהחלט מסתמך על זה. אישור חזרה לעבודה מגופים קטנים יותר אך כאשר יש וותק במקום העבודה, סביר להניח שגם במקרה זה הבנק יסתמך על זה. 
4. במצב שאחד מבני הזוג פוטר והשני עצמאי -   יבחנו את ההכנסה של העצמאי. אם ההכנסה מספיק גבוהה לא תהיה בעיה סביר להניח למחזר את המשכנתא ואם לא, זו בעיה.

במקרה בו המחזור מתבקש ע"י הלווים במטרה להפחית את ההחזר החודשי, ניתן לבדוק מול הבנק הנוכחי אפשרות לפריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר וזאת.

צריכים לזכור ולהבין, שבשורה התחתונה הבנק יודע "לנצל" חולשות של לווים. סביר להניח שאישור "חריג" לפריסת הלוואה, למרות ירידה בהכנסה, תגרום לבנק להעלות ריביות ולא הפוך. במקרה שכזה, לא בטוח שהירידה בהחזר החודשי תהיה משמעותית וכדאית ותגרור איתה בעתיד עמלות פירעון וכו'.

העניין דורש בדיקה מעמיקה של האם ניתן בכלל פעם אחת ובפעם השנייה, האם נכון וכדאי. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ   

מתי, 

האם מדובר בדירה יחידה? האם בדירה שנייה או יותר. רכישת נכס מחולק, אחוז מימון לא צריך להוות מכשול וגם לא ריבית ואם כן - זניח, סביר להניח, לא משהו שיגרום לך לא ללכת על העסקה. 

על דירה יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון, אם הדירה מחולקת הבנק יכול להפחית את אחוז המימון ל 70% (אולי גם פחות תלוי במדיניות ואולי גם לא להפחית בכלל). דירה שנייה - עד 50%.

ברמת ריביות - אולי (לא מחייב) ב 0.2% מעל הריביות המקובלות הרגילות - טבלת ריביות משכנתא

חשוב להבין, דירות מחולקות, לא כל בנק ברמת מדיניות אוהב בכלל לאשר. תלוי גם לכמה יחידות הדירה מחולקת.

בדירות מחולקות מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לחוזה ולהגיש את הבקשה עם השמאות על מנת שהבנק יאשר נקודתית את העסקה טרם חתימה על חוזה.

השמאי נותן הערכת שווי לאחר הפחתה שתחזיר את הנכס למצבו התקין לפי ההיתרים ולכן לא אמורה להיות פגיעה ברמת אחוז המימון, בטח אם מדובר בלווה איכותי לבנק (נכנסות, וותק + מקום עבודה, נתוני אשראי וכו').

בהצלחה, 
מוטי שמואלביץ 

מיכל שלום, 

האם הבנקים יקבלו או לו, יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. זה חלק מהעבודה, בתיקים מורכבים יותר, יש לבצע בדיקה מי  יסכים ללכת על העסקה ומי לא. ישנם מקרים שהבנק יאשר ויש מקרים שלא. בין אם יאשרו ובין אם לא, מה שבטוח, הם יודעים לתמחר את העסקאות האלה יקר יותר מהממוצע.

מניסיון, לווה שחזר לו תשלום במשכנתא חזרו לו מספר תשלומים נוספים ונתוני האשראי שלו בהתאם.

לגבי "האם ניתן לקבל בי המשפט הזה..." - צריך לבדוק מול הבנק על מה ולמה זה נרשם. אם בשנתיים האחרונות, שזה מה שדורשים לראות, חזר רק תשלום בודד לא צריך להיות תזכור להחזרים קודמים בדוח התנהלות המשכנתא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ 

אריק שלום,

בלי קשר לעם או בלי ללווה נוסף בהלוואה, אופציה 1 ו 2 לחישוב יחס ההחזר כפי שציינתי במחשבון ובסרטון, מתאים יותר לרכישת דירות להשקעה או רמת הכנסה מאוד גבוהה שההכנסה הפנויה לנפש גבוהה. 

מניסיון שלי מול הבנקים, בדירה יחידה  ב 95% מהמקרים הבנק לא יעבור 40% (אפילו 35%) מההכנסה גם על הלוואות קיימות + משכנתאות קיימות + משכנתא עתידית.

בדירות להשקעה (דירה 2 או יותר) לבנק הרבה יותר קל לממש נכס במידה ולווה כזה או אחר לא מסוגל לשלם את המשכנתא, המימוש הרבה יותר קל, הוא לא "זורק" את הלווה לרחוב.

בשונה מדירה יחידה לווה מסויים, הליך מימוש נכס הוא מאוד לא משתלם לבנק כלכלית ומיתוגית וכמו כן בירוקרטית זה הליך לא פשוט.  לכן בדירה יחידה הבנק מקשיח עמדות ברמת יחס ההחזר (בצדק).

בברכה,
מוטי שמואלביץ

איציק,

הבנק בדרך כלל מעדיף להיות כסף אחרון, הכסף שסוגר את העסקה. יחד עם זאת, ניתן לבדוק מול הבנק, לאחר קבלת אישור עקרוני להלוואה הנדרשת, אפשרות לשלם 15% - 20% הון עצמי ולאחר מכן למשוך את כספי המשכנתא ושיתרת ההון העצמי יסגרו את העסקה.

במקרה כזה הבנק ידרוש לראות שהכסף האחרון לסגירת העסקה קיים ונזיל. לדוגמא - חיסכון, קרן השתלמות שנפתחת במועד התשלום האחרון, מתווה תשלומים ממכירת דירה קיימת וכו'.

בגדול, אני תמיד ממליץ לפחות חלק מהמשכנתא לקחת כמה שיותר מהר, אפילו על חשבון גרייס עד קבלת המפתח מהסיבות הבאות:

1. לקבע ריביות - כל עוד לא משכנא את הכסף הבנק לא שומר ריביות. אם הריביות יעלו ולא משכנו את הכסף זה לרעתנו. אם משכנו את הכסף והריביות בעתיד ירדו, תמיד ניתן למחזר משכנתא.
2. לא להיות חשופים למדד תשומות בנייה (ברכישה מקבלן)
3. להכניס את הבנק לעסקה היום - ואני אסביר... 

חתמנו חוזה, שילמנו הון עצמי, את היתרה אנחנו צריכים לשלם למוכר / קבלן בעוד שנה. את האישור העקרוני קיבלנו היום ביחס לנתונים שהוצגו לבנק היום.

בעוד שנה הבנק ידרוש לראות מסמכים חדשים ומעודכנים על מנת לאשר את הבקשה בשנית. חס וחלילה אחד מבני הזוג לא עובד, נתוני האשראי השתנו - יכול מאוד להיום שלא יאשרו את המשכנתא בעתיד. זו הסיבה העיקרית שאני תמיד מעדיף להכניס את הבנק לעסקה היום ולא לחכות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

תומר שלום,

את הריבית הקבועה גם הצמודה וגם הלא צמודה בדרך כלל עדיף לקחת לתקופות כמה שיותר קצרות ביחס לכושר ההחזר של הלווה מהסיבות הבאות: 

1. ריביות - הריבית הקבועה (ביחס לטיב לקוח) נגזרת מתקופת הלוואה, ככל שתקות ההלוואה תהיה ארוכה יותר הריבית בבסיס תהיה גבוה יותר והפוך. 
2. עמלות פירעון - עמלת הפירעון נגזרת בעיקר מתקופת הלוואה וככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך נמזער את החשיפה לעמלות הפירעון בעתיד. 

בנוסף, בהחלט ניתן אסטרטגית לפרוס מסלולים כמו פריים, מק"מ, משתנה כל שנה (על בסיס אג"ח לא צמוד) לתקופות ארוכות יותר ובכך להקטין את התקופה בקבועה. 

ברוב המקרים זה יטיב עם ההלוואה. כמובן שכל מקרה לגופו ויש לבחון ברמה אינדיבידואלית את צורך הלווה בזמן נתון.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

דור שלום, 

נכסים בחו"ל לתושבי חוץ לא נכללים בכל עניין אחוזי המימון. כמו כן, גם נכסים בחו"ל לתושבי ישראל ואזרחי ישראל לא נכללים בחישוב אחוזי המימון שניתן לקבל.

היי עידו ומיכל,

אם אתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, היא מוגדרת בבנקים השונים "דירה להשקעה". כל דירה נוספת שקיימת בבעלות מעבר לדירה יחידה מוגדרת דירה להשקעה. 

במקרה שכזה, ניתן להציג לבנק שהנכס הנוסף שנרכש הינו למגורים ובמקרה שכזה הבנר בהחלט יכול להסתמך על ההכנסה הקיימת משכירות.

ניתן להציג שהנכס הנרכש הינו להשקעה והקיים מגורים ואז השמאי יכול ליחס חשיבות לגובה השכירות שתתקבל על הדירה הנרכשת וגם במקרה זה הבנק בהחלט יכול להתייחס להכנסה עתידית משכירות שכן מדובר בדירה נוספת בבעלות והיא להשקעה.

מתי הבנק לא מתיחס לשכירות... במקרה שאדם או זוג רוכשים נכס וזו דירתם היחידה ואין בכוונתם להתגורר בו, השכירות שתתקבל לא תחושב כחלק מההכנסה. 

במקרה שלכם, אתם רוכשים נכס נוסף, ולכן הבנק בהחלט יכול וצריך להתייחס להכנסה משכירות. 

בהצלחה,
מוטי שמואלביץ

איתי שלום,

תבדוק מול הקבלן האם יש לו הסדר מתן משכנתא עם בנק כלשהו או חברת ביטוח... זה חשוב! כמו כן, מה הביטחונות לכסף שאתה משלם אם אין ליווי בנקאי...?

אם אין ליווי, כמו כן אין הסדר עם אף בנק יהיה קשה מאוד לקבל מימון בכל אחד מהבנקים, באופן כללי בנק לא נותן מימון לפרוייקט ללא ליווי בנקאי או מוסד פיננסי אחר.

בדרך כלל שקבלן מוכר נכסים ללא ליוי בנקאי, יש לו הסדר מימוני עם אחד הבנקים ואולי חברות הביטוח. הקבלן צריך לתת לך את התשובות הרלוונטיות ברמת המימון.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אילן שלון,

במחזור משכנתא, הריביות שניתנות ע"י הבנק הנוכחי או הבנק האחר ביחס למסלולי ההלוואה ינתנו בכפוף למטרת ההלוואה במקור. 

הלוואות שבמקור נלקחו לכל מטרה - הריביות יהיו לכל מטרה, הלוואות שנלקחו במקור לדיור - הריביות יהיו לדיור.

ישנם מקרים בודדים שההלוואה נרשמה לכל מטרה אך ניתנה לדיור, צריכים להוכיח במעמד המחזור את הנושא. 

לדוגמא: הורים לקחו הלוואת משכנתא על הנכס שלהם לטובת עזרה לבן לרכוש נכס, הכסף שההורים לקחו עבר ישירות לצד ג' - במקרה כזה ההלוואה הינה לדיור ולא לכל מטרה. ניתן להוכיח ע"י זה שנראה שהכסף עבר לצד ג' ולא אלינו לחשבון ובנוסף, שהמשכנתא נלקחה במקביל לחוזה הרכישה של הבן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

קייסי, 

התקופה היא ל 30 שנה, אני מניח מחוסר ברירה בגלל עניין יחס ההחזר מההכנסות. כמו כן, אחוזי המימון גבוהים וכו'.

הריביות שקיבלתם פחות מעניינות כי זה מאוד תלוי נתוני אשראי בהווה והיסטוריית אשראי. אם אני לוקח לקוח ממוצע עם אחוזי מימון מקסימאליים ויחס החזר מקסימאלי גם כן ביחס להכנסה - הריביות שקיבלת סבירות. לא גבוהות מידיי ולא הכי נמוכות, אפשר לשפר.

אם שאלתך "האם הריביות שקיבלתי מספיק טובות" את יכולה לקבל אינדיקציה בקישור הבא - תלחצי כאן את יכולה לראות אם את עומדת בטווח הסביר של הריביות. 

בעניין התמהיל, אני לא מכיר את הלקוח, בטח לא נותן יעוץ שהם לא ללקוחות שלי, אבל תבדקי:

1. האם הלווה יכול לשלם קצת יותר? האם תשלום גבוהה יותר יכול לעבור בנק? אם כן אפשר לקצר את התקופות בוח בצומודות ובקבועות.

2. האם בדקת את האלטרנטיבה לקחת יותר משליש בפריים היום לפי המתווה החדש? מה המספרים שתקבלי שם...?

3. אולי נכון יהיה לבדוק אלטרנטיבה שכל ההלוואה בקל"צ או רוב ההלוואה בקל"צ - זול לקנות היום וודאות. כמובן שניתן להוסיף גם חלק בפריים.

4. האם ללקוח יהיה יכולת לפרוע חלק מההלוואה בטווח הקצר...

אלה חלק מהנתונים שצריכים לבדוק על מנת לבנות תמהיל ללקוח.

בהצלחה.