נשאל על ידי גולן
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, נעים מאוד שמי גולן בעל עסק בת"א, חנות למוצרי מזון. הנכס רשום בבעלותי ללא כל שיעבוד. שווי הנכס מוערך בסביבות ה-1.5 מיליון ש"ח. הנכס אינוו מיועד למגורים. אני ואישתי מעוניינים לשעבד את הנכס ולקבל עבורו 500,000 ש"ח למטרת דירת מגורים. האם ניתן לקבל על הנכס שברשותי הלוואה למטרת רכישת נכס?
נעים מאוד גולן, שאלתך יפה ונוגעת לפלח שוק מאוד גדול.
תשובתי אלייך פשוטה, כן! בהחלט ניתן לקבל הלוואה כנגד נכס המוגדר כעסקי ולא למטרת מגורים, קל וחומר שהמטרה היא רכישת דירת מגורים. אבל.... הכל כמובן תלוי בטייב הלקוח. נכון הדבר שקבלת הלוואה כנגד נכס קיים המוגדר עיסקי יוצר בעייתיות כלשהי בבנקים למשכנתאות, משום שבנקים למשכנתאות לא אוהבים למשכן נכסים המוגדרים עיסקיים(מדיניות). משכנתא מוגדרת כהלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של נכס המיועד למגורים. אבל בהחלט ניתן לקבל הלוואות משכנתא או לפחות בתנאים של הלוואת משכנתא כנגד נכס המוגדר עיסקי.
בהצלחה מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי יואל
תאריך: 20/04/2014
שלום שמי יואל, ושאלתי היא: האם ניתן למשכן שני נכסים על מנת לקבל מימון של 100%? והאם יש השפעה על התנאים בריביות?
שלום יואל,
לרוב בנקים למשכנתאות יהיו מוכנים לתת בין 90%-95% מימון בעבור שעבוד של 2 נכסים וזאת ללא התערבות של חברת הביטוח EMI. אומנם, כמובן שבמקרים מסוימים ניתן יהיה לקבל גם 100% ואף יותר תלוי בטייב הלקוח. ולגבי שאלת הריביות, עקרונית בנקים יכולים "לשחק" על חולשתנו במחסור בהון העצמי הנזיל ולהעלות את הריביות אבל בהחלט שאין סיבה לא לקבל את הריביות הטובות ביותר ששוק המשכנתאות מציעה לנו.
בהצלחה מוטי שמואלביץ...
נשאל על ידי ורד
תאריך: 20/04/2014
היי מוטי, נעים מאוד שמי ורד. ברצוני לברך על הפורום ועל כך שאתה באמת משקיע ונותן מענה איכותי ומהיר. שאלה לי אלייך, יש לי משכנתא קיימת בבנק לאומי למשכנתאות ואני מעוניינת למחזר את ההלוואה. האם מחזור הלוואת המשכנתא צריכה להתבצע בסניף הקיים או שאני יכולה וצריכה לעבור סניף. תודה מראש על תשובתך...
היי ורד, ראשית כל תודה רבה על הפירגון, תמיד כיף לקבל.
מחזור משכנתא הינה פעולה מבורכת אשר יכולה לחסוך לנו כסף רב, אז כל הכבוד על ההתעניינות לגבי מחזור משכנתא. ולשאלתך, עלייך להבין כי אין לנו כל אינטרס לעבור סניף בעת ביצוע מחזור המשכנתא. הכי פשוט והכי נכון להישאר בסניף הקיים. מה עוד שבנק לאומי למשכנתאות אחלה בנק. עם זאת כמובן שעליו להוכיח כי הוא באמת מוכן למחזר את הלוואת המשכנתא לטוב ביותר עבורנו. ולכן, המלצתי אלייך היא לפני שאת מגיע לסניף הנוכחי שלך קבלי הצעת מחיר למחזור משכנתא מעוד בנק אחד או שניים(רצוי פועלים וטפחות) ואז המוטיבציה של לאומי יהיה גדול יותר וכמו כן גם היחס שתקבלי בבנק. אם לא נעשה זאת, מה האינטרס של לאומי למחזר לך את ההלוואה לטוב ביותר? במידה ולא תקבלי את התנאים הטובים ביותר למחזור המשכנתא בלאומי בהחלט ניתן וכדאי לעבור בנק. ברוב המקרים לאומי ילחמו עם השיניים להשאיר לקוחות קיימים המנוהלים בצורה תקנית.
בהצלחה... מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי יעל
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי, שמי יעל וברצוני לדעת כיצד משפיע לנו המדד על הלוואת המשכנתא?
שאלה יפה יעל,
המדד משפיע לנו ישירות על יתרת הקרן הנוכחית. מדד המחירים לצרכן הינו המדד המשפיעה לנו על הלוואת המשכנתא. מדד המחירים לצרכן מתפרסם בכל 15 לחודש. אתן דוגמא: נניח ויתרת הקרן של הלוואת המשכנתא שלנו הינה 100,000 ש"ח והמדד עלה החודש ב- 1% יתרת הקרן החדשה שלנו תהיה 101,000 ש"ח. כלומר ה - 100,000 ש"ח + 1% מתוך ה - 100,000 ש"ח. מדד המחירים לצרכן הוא הסיבה שאנו יכולים למצוא עצמנו משלמים בעבור הלוואת המשכנתא שנים על שנים ועדיין חייבים את אותו גובה הלוואה שנלקחה במקור ולעיתים אף יותר.
בהצלחה...
נשאל על ידי אייל
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום שמי אייל. אני בתהליך רכישת דירת מגורים במרכז. שווי הנכס 1.4 מיליון ובידי 450,000 ש"ח הון עצמי. רציתי להבין כיצד הרפורמה החדשה של בנק ישראל תשפיעה על תנאי הלוואת המשכנתא שלי? תודה.
אייל שלום,
לשאלתך, 450,000 ש"ח מתוך 1,400,000 ש"ח הן 68% מימון. ישנם "שמועות" שהבנקים קיבלו הוראה להעלות את הריביות על הלוואת המשכנתא על משכנתאות מעל 60%, בנק ישראל דרש בהבנקים המקומיים להפריש סכומי כסף גדולים יותר על הלוואות משכנתא במימון מעל 60%. ומכאן שהבנקים ירצו למזער את הנזק שנגרם להם מכך והדרך הטובה ביותר הינה העלאת ריביות. נכון להיום(7/6/10) עדיין אין הגדרות ברורות והבנקים ממשיכים להתנהל רגיל ברמת הריביות. אבל בהחלט צריכים להמשיך לבדוק ולראות כיצד התפתחו ה"עיניינים".
בהצלחה מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי אביטל סימו
תאריך: 20/04/2014
אנו זוג צעיר עם ילדה המעוניינים לרכוש דירה בעלות של 750000 ₪, ברשותנו הון עצמי של 75000 ₪. הכנסותינו החודשיות (נטו) 12000 ₪ העתידות לעלות. שנינו בעלי תארים אקדמיים, מהם הסיכויים למשכנתא בגובה 90%? ואיזה בנק מומלץ? נודה לתשובתכם המהירה
נעים מאוד אביטל סימו,
לשאלתך... תשובתי אלייך היא כן! לפי הנתונים המוצגים בשאלתך בהחלט ניתן לקבל הלוואה של 90% מימון דרך חברת הביטוח EMI, אך הדבר תלוי בכך שההתנהלות הבנקאית היום יומית תקינה, מיקום גאוגרפי של הנכס(לא בכל איזור בארץ EMI מעוניינים לבטח, האם בבינין המגורים יש מעלית? מהי הקומה בה נמצאת הדירה הנרכשת? (לא אוהבים לבטח קומות גבוהות ללא מעלית) ועוד... עקרונית אני מאמין כי יאשרו לכם את הבקשה וזאת בתנאי שאתם לקוחות עם התנהלות תקינה בהווה ובעבר, כמו כן, השכלה היום הינה אחת הקטגוריות החשובות ביותר ובעלת משקל בקבלת החלטת מתן הלוואת משכנתא וכאן יש לכם נקודות זכות. אנסה להיות נחמד יותר ולעזור טיפה יותר... שווי הנכס עומד על 750,000 ש"ח וההון העצמי שברשותכם הינו 75,000 ש"ח, נכון? יופי! מכאן ניתן להסיק כי גובה המשכנתא אשר נצטרך לקחת הינו 675,000 ש"ח... לא מדוייק. יש לזכור כי אנו מדברים על הלוואה של 90% מימון ובנוסף יכול עלינו לשלם פרמיית ביטוח שהיא בערך 25,000 ש"ח בעבור חברת הביטוח EMI. מכאן שהלוואת המשכנתא שלנו בעצם עומדת על 700,000 ש"ח. ההחזר החודשי שלך ל25 שנים יעמוד על בערך 3,500 - 3,100 ש"ח לחודש(נכון לנתוני השוק הנוכחי). עלייך לשאול את עצמך מספר שאלות,
1. האם נשאר לי הון עצמי להוצאות הנילוות?
2. האם באמת כדאי לי לממש את כל ההון העצמי שלי לטובת רכישת נכס היום?
3. האם אני לוקחת בחשבון עלייות בהחזרים החודשיים עם השנים?
4. הרחבת המשפחה בעתיד?
5. צפי כלכלי?
ועוד... מקווה שתשובתי מספקת.
בהצלחה מוטי שמואלביץ - יועץ משכנתאות.
נשאל על ידי אלון
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי שמי אלון. בנק פועלים זהו הבנק בו מתנהל חשבון העובר ושב שלי. כיום אני רוכש נכס ששוויו 1.6 מיליון ואני זקוק להלוואה של מיליון ש"ח. הריביות שקיבלתי מבנק הפועלים פשוט גבוהות בהרבה מהריביות שקיבלו לקוחות אחרים בשנה האחרונה. מה עלי לעשות על מנת להגיע לריביות אטרקטיביות גם כן בהלוואת המשכנתא. אציין גם שאיני עובר את 70% המימון ואני לקוח סביר וללא בעיות בחשבון בהווה ובעבר. אודה לך על תשובתך.
אלון שלום, שאלה בהחלט מעניינת. למה הם כן ואני לא! דבר ראשון אציין ואומר שאין שום סיבה בעולם שלא תקבל את הריביות הטובות ביותר. קל וחומר ואתה לקוח טוב וללא דופי. עם זאת יכולות להיות סיבות רבות שאתה לא מצליח לקבל את ריביות השוק הטובות ביותר.
1. התנהלות לא נכונה מול הבנק - האם הצגת בפני הבנק אלטרנטיבות אחרות ללקיחת משכנתא?
2. האם בדקת את הריביות העכשוויות הניתנות על משכנתאות לעומת הריביות בשנה האחרונה? (למרות שאין שינוי משמעותי).
3. האם ישבת וחשבת כיצד תרצה לחלק את ההלוואה? צעד חשוב המראה על יידע ומקצועיות מול בנקים למשכנתאות.
ועוד...
עכשיו, בוא לא נשכח את הרפורמה החדשה במשכנתאות, מעל 60% הבנקים מתחילים להקפיץ את אחוזי הריביות. ולפי נתוני ההלוואה שהצגת בפני אתה עומד על רמה של 62.5% מימון. נכון לעכשיו הבנקים יכלו להקשות על כל לוקחי המשכנתאות באחוזי מימון העולים על 60%. התנהלות נכונה יותר וסבלנות יביאו אותך למקסימום היכולת בהלוואת המשכנתא. בהחלט אל תוותר, מיליון זה סכום הלוואה מאוד גבוה.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי יורם
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, האם נכון לקחת הלוואה במסלול פריים מאשר הלוואה במסלול צמוד למדד?
שלום לך יורם, שאלתך מאוד כללית. לכל אחת ממסלולי ההלוואה מאפיינים אחרים, יתרונות וחסרונות. החיסרון הגדול של הלוואת הפריים הינה העובדה שההחזרים החודשיים יכולים להיות חשופים בצורה משמעותית וקיצונית יותר ביחס למסלולי ההלוואה האחרים כבר בתחילת תקופת הלוואת המשכנתא ואילו היתרון הגדול של הלוואת הפריים הינה העובדה שהלוואה זו אינה צמודה למדד. הלוואות צמודות למדד לאורך השנים אלו ההלוואות היקרות ביותר ורוב לוקחי המשכנתאות לוקחים מסלול זה בחוסר ברירה או חוסר יידע. בכל מקרה אין טוב יותר או טוב פחות. יש מה יותר כדאי בזמן נתון. השאלה האם זה באמת מתאים את הצרכים שלנו?
בהצלחה...
נשאל על ידי אלון מוסקוביץ
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, שמי אילן מוסקוביץ ואני מעוניין להבין אחת ולתמיד מדוע הבנק כל כך מקשה בעניין מחזורי המשכנתא. אני בתהליך מחזור משכנתא והבנק מוציא לי את המיץ.מה עושים?
אילן מוסקוביץ היקר, שאלתך היא נושא כאוב לכל כך הרבה מאזרחי מדינת ישראל. תשובתי אלייך מאוד מעניינת, אתה צריך להבין, הבנק לא מקשה פשוט אין לא כל אינטרס למחזר לך את ההלוואה. את הבנק מוציא לך את המיץ זה אומר שההתנהלות שלך לא נכונה ברמת מחזור המשכנתא. אם נגרום לבנק (בלי איומים כגון "אני עובר בנק") להבין שיש לנו אלרנטיבות אחרות מוכחות ושאנחנו יודעים בדיוק מה אנו רוצים לקבל ומודעים טוב טוב לשוק, הבנק יבין שההתנהלות שלו אלייך חייבת להיות שונה, אחרת הוא עלול להפסיד לקוח. תאמין לי אילן אף בנק לא רוצה להפסיד לקוחות... בהצלחה
נשאל על ידי צור
תאריך: 20/04/2014
ערב טוב, האם נכון למחזר משכנתא גם אם עמלת הפרעון גבוה? כיצד ניתן לבדוק כדאיות מחזור משכנתא? תודה על תשובתך.
שלום לך צור,
שאלתך מאוד חשובה ומופנת להרבה מאוד אנשים. מחזור משכנתא יכול להיות משתלם ביותר גם אם עמלת הפרעון שלנו גבוה. כלומר, כאשר אנו מחשבים את כדאיות מחזור המשכנתא אנו לוקחים בפנים את עמלת הפרעון. כאשר אנו מבקשים מהבנק יתרה לסילוק משכנתא הבנק מחוייב לתת לנו את הסכום הכולל ביחד עם עמלת הפרעון. את הבדיקה ניתן לעשות בבנק למשכנתאות(אל תצפה לתגובות אובייקטיביות מידי) וניתן לעשות דרך איש מקצוע. וכמו כן, ניתן לעשות את חישובי כדאיות המחזור באופן עצמאי דרך מחשבון משכנתא פשוט(למרות שהוא לא ייתן לנו תוצאה מדוייקת אבל נוכל לקבל אינדיקציה). ...
בהצלחה.
נשאל על ידי נועם
תאריך: 20/04/2014
מוטי, האם הריביות המשתנות כדאיות יותר מהריביות הקבועות. הרי ברור לכולם כי הריביות יעלו...
שלום לך נועם, שאלה יפה.
נכון להיום, הריביות המשתנות מאוד אטרקטיביות וגם הקבועות. אמת הדבר שסביר להניח כי הריביות יעלו בסופו של דבר וכך באמת צריך לראות את המציאות. אך למה לא לנצל ריביות נמוכות לתקופה של 5 שנים. היום ניתם להוציא משתנה ל 5 שנים בריבית של 2.1% בלי להיות לקוח מעל הממצוע ואפילו פחות. מה עדיף היא שאלה מאוד כללית משום שלכל לקוח נתוני אופי ונתוני יכולת שונים. השיקול של "ברור שהריביות יעלו" לא צריך לגרום לנו לשלם מראש יותר יקר על הלוואת המשכנתא...
נשאל על ידי ורדית
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, ראשית כל ברצוני לומר לך כל הכבוד על האתר ועל הפורום האמין. הנני לוקחת משכנתא בגובה 780,000 ש
שלום לגברת ורדית לאום, האם נכון לקחת הכל בפריים? ותשובתי אלייך היא... כן! רגע אחד... לא, כן, לא, כן, לא... באמת ורדית שאלה מצחיקה אבל שאלה בהחלט חשובה... תשובתי אלייך היא כזו: על מנת לדעת האם נכון לקחת מסלול כז או אחר בסכום כזה או אחר עלינו לדעת את ההשלכות לטוב ולרע להצליב זאת עם האינטרסים שלנו ולבדוק האם זה מתאים לנו.
לגבי ריבית הפריים, כיום ריבית הפריים עומדת על רמה של 3% ונניח שאנו מקבלים מרווח שלילי של 0.8% כלומר שהיום הריבית בפועל היא 2.2%. גובה ההלוואה שציינת הינה 780000 ש"ח ונניח שהתקופת ההלוואה האידיאלית עבורך הינה 20 שנה. מכאן שנגיע להחזר חודשי של 4020 ש"ח בחודש. במידה והריבית תעלה ב 3% כלומר יגיע לממוצע שלו בערך ההחזר יעמוד על 5,234 ש"ח. וזהו רק פרמטר אחד שלקחנו בחשבון...
בהצלחה.
