נשאל על ידי דליה
תאריך: 20/04/2014
שלום, לפני כחודש מכרנו בית פרטי שלנו, סגרנו רק את המשכנתא המשלימה ואת הזכאות השארנו בכוונה לקנות נכס חדש לאחר בירורים על משכנתא חדשה אישרו לנו 60% מערך הקנייה השאלה שלי אם יש אפשרות להשאיר סופית את הלוואת הזכאות שהיא נמצאת בבנק מסויים ויש אפשרות לקחת את המשכנתא החדשה בנוסף של ה60% מבנק אחר אשר אישר לנו?
נודה לתשובתכם במהרה.
שלום לך דליה,
בגדול, ניתן לעשות זאת, אך אחד מהבנקים יצטרך לאשר להיות רשום בהערת אזהרה מ"דרגה שניה" על הנכס (פרי פאסו). ברגע שבנק נותן הלוואת משכנתא על נכס מסויים נרשמת לטובתו הערת אזהרה. מצב זה הוא מאוד בעייתי לבנקים. מה עוד, שיצטרכו לאשר לך מימון מעל 60% בכולל. סביר להניח כי הבנק השני יאשר לך רק את ההפרש.
עם זאת למה את צריכה לעשות זאת, הריביות היום טובות בהרבה מהזכאות ובהחלט יחסוך לך הרבה כאב ראש.
בהצלחה.
נשאל על ידי אמיר
תאריך: 20/04/2014
אנו מעוניינים לקחת משכנתא כ 300 אש"ח. אנחנו בני חמישים, הכנסה גבוהה ומספיקה, אין לנו נכס ורוצים לקחת משכנתא על הנכס של אמא (בת 90)לצורך פירעון הלוואות. ההלואה כ 10% משווי הנכס. האם אפשרי? הבנו בבנק שלא נותנים עקב גיל האם.
ישנם כמה בעיות בבקשה הרצויה. הבעיה הראשונה היא העובדה שבאמת בעלת הדירה הינה אישה מבוגרת, דבר אשר יוצר בעיה ברמת מימוש הנכס במידה וישנה בעיה עם תשלומי המשכנתא. הבעיה השניה היא העובדה שעסקה זו הינה עסקה בתוך המשפחה.
הפתרון במצבים אלו בדרך כלל, להעביר את הנכס על שמם של הלווים ללא תמורה (האם מעבירה את הנכס על שם הילד/ה) ואז הפעולה הרבה יותר פשוטה.
רצוי להוציא תחילה אישור עקרוני על שמם של הלווים, טרם מתחילים את כל פרוצדורת העברת בעלים על הנכס. לוודא שלאחר העברת הבעלות על הנכן יוכלו הלווים לקבל את ההלוואה הרצויה.
נשאל על ידי יעקוב פלג
תאריך: 20/04/2014
בבעלותי בית ישן על מגרש בשווי 5 מליון שקל. מעוניין להרוס הישן ולבנות חדש. משכנתא מבוקשת 800 אלף שקל ל-15 שנה. הכנסה 16 אלף שקל נטו. לאיזה בנק כדאי לפנות ובאיזה מסלול לבחור? תודה
שלום רב,
לגבי שאלתך, "לאיזה בנק עדיף לפנות..." - עבור כל לקוח, בכל זמן נתון, כל בנק יכול להיות אטרקטיבי יותר. תלוי בלקוח, נתוניו האישיים, הן ברמת האופי והן ברמה הכלכלית.
לגבי שאלתך השניה, לקיחת משכנתא היא פעולה אסטרטגית, המבוצעת ברמה אינדבידואלית עבור כל אחד ואחת מלוקחי המשכנתאות. כמו בתשובתי הקודמת, גם כאן, בחירת מסלולי הלוואת המשכנתא הן נגזרת של טיב לקוח, טיב עסקה, כושר החזר ועוד פרמטרים שיש לקחת בחשבון.
בהצלחה,
מוטי שמואלביץ' - יועץ משכנתאות.
נשאל על ידי אלון
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי, שמי אלון ואני מעוניין לקנות נכס בשווי חצי מיליון. יש לי שתי שאלות, הראשונה אם ברצוני לקחת משכנתא של 200 אלף שקל... האם זה עדיף מהלוואה רגילה? שנית אם לצורך העניין יש לי הון עצמי של 300 אלף שקל עדיף לתת את כל כולו לטובת הבית או לשמור לדוגמא חמישים אלף לריהוט וכו'? תודה מראש
היי אלון, לגבי שאלתך הראשונה: הלוואה רגילה לעולם לא תהיה כדאית יותר מהלוואת משכנתא ברמת הריביות ופוטנציאל פריסת ההלוואה. היתרון היחיד שיש בהלוואה רגילה על משכנתא, היא העובדה שבהלוואה רגילה לא צריך לשעבד את הנכס, אך יהיה ניתן לקחת את ההלוואה לתקופה של עד 6 שנים (אולי גם 7) אך אתה צריך להיות לקוח מספיק טוב בבנק על מנת לקבל הלוואה זו ללא שום שעבוד.
לגבי שאלתך השניה, אם החלטת לקחת את ההלוואה כמשכנתא, בהחלט עדיף לך להשאיר הון עצמי בצד לכלל ההוצאות מסביב. כל סיטואציה אחרת תצריך ממך לקחת הלוואה משלימה בתנאים יקרים יותר ולפריסה מוגבלת ביחס להלוואת משכנתא.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ' - יועץ משכנתאות
נשאל על ידי גלית
תאריך: 20/04/2014
שלום שמי גלית ואני מעונינת לקחת משכנתא אבל אחרי שהלכתי להגיש בקשה פקיד הבנק אמר לי כי מכיוון שהיו לי שתי התראות בחשבון בשנת 2011 אז רוב הסיכויים שלא יאשרו לי למרות שסגרתי את התשלומים האלו די מהר ולא נגררתי למשפטים וכל מיני בלגאנים רק שתי מכתבים של התראות וזהו בקיצור שאלתי היא האם יש מצב שבאמת יסרבו לתת לי למרות שהחשבון שלנו מתנהל מצויין מאז ואין לי הלוואות ?
היי גלית, נראה שפקיד הבנק מולו התנהלת התעורר על רגל שמאל או שעבר עליו יום קשה. על מה כל הרעש והצלצולים, שתי התראות בחשבון ועוד בשנת 2011!!! את יכולה להיות רגועה, לא אמורה להיות לך בעיה לקבל משכנתא במידה ומאז ההתנהלות שלך תקינה וכמו כן, עברך הפיננסי מול המוסדות הבנקאיים סבירים. בשורה התחתונה, הכל עיניין של התנהלות נכונה מול הבנקים. בהצלחה.
נשאל על ידי יעל ברזמן
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום, שמי יעל ואני מעוניינת לקחת משכנתא בסך 460,000 כאשר כושר ההחזר שלי הוא 2000 עד 2500, מימון של 40 אחוז, האם תוכל לייעץ לי על משכנתא אופטימלית? תודה יעל
היי יעל, 40% מימון, משכנתא של 460,000 ש"ח, החזר של עד 2,500 ש"ח, נשמע ממש טוב. את בהחלט יכולה לקבל הלוואה טובה ובהחלט להתאים לך תמהיל הלוואה שישרת אותך נאמנה גם בהווה וגם בעתיד. אם אקח נתונים יבשים ביחס לגובה ההלוואה, כושר ההחזר וריבית סבירה שניתן לקבל היום בשוק המשכנתאות, ניתן לקחת את ההלוואה לתקופה של 18 שנה. אבל... זה נתון יבש!!! בנייה אופטימלית ומחשבה נכונה תגרום לך לסיים את תשלומי המשכנתא הרבה הרבה לפני המועד המצויין לעיל. בניית תוכנית הלוואה זה משהו שהוא מעט יותר מורכב להכין, ובתור יועץ משכנתאות, אומר לך שבניית תוכנית הלוואה אופטימלית הינה נגזרת של פרמטרים נוספים מעבר לנתונים אותן ציינת. כגון: נתוני אופי של הלווה, הכנסות, צפי כלכלי עתידי ברמת כושר החזר, טיב לקוח, טיב עסקה, פרעון של חלק מההלוואות, חשבון בו מתנהל העו"ש, תחומי עיסוק והתייחסות לעוד...
אני מכבד כל גולש וגולש אשר נכנס לאתר, ולכן, אתן לך מספר טיפים אשר יעזרו לך, אך בהחלט לא יחליפו כל ייעוץ אחר ברמת לקיחת הלוואת המשכנתא. טיפ ראשון שאתן לך הוא - במקרה שלך, לא לקחת הלוואות צמודות למדד לתקופה של יותר מ 15 שנים. גם אם זה יצריך אותנו לקחת מסלול אחר לתקופה ארוכה יותר. הלוואות צמודות למדד הן יקרות ביחס להלוואות הלא צמודות ורצוי לחסלן כמה שיותר מהר. הריביות המשתנות נהדרות היום, עדיפות כמעט בכל מצב על קבועות. למה לשלם יותר ממה שהמציאות מחייבת לתקופה של יותר מ - 5 שנים...? הלוואה משתנה כל חמש שנים יכול בהחלט לשרת אותך בצורה טובה. הריבית המשתנה בבסיסה היא ריבית העוגן אותו יציג לך הבנק, "עוגן" מתייחס לממוצע הריביות שהבנקים נותנים הלוואות על נכסים כולל הלוואות לכל מטרה. ההלוואה אותה את לוקחת הינה באחוזי מימון נמוכים, תקופה של הלוואת משכנתא פחות מהממוצע. תדרשי ריביות במרווחים שליליים מריבית העוגן. מקווה שעזרתי לך מעט, שיהיה לך המון בהצלחה. סופש נעים!!! מוטי שמואלביץ', יועץ משכנתאות.
נשאל על ידי חגית
תאריך: 20/04/2014
שלום, יש ברשותינו נכס (חנות), וגם דירה. על הדירה יש משכנתא. אנו זקוקים לסכום כסף למטרה כלשהי כ-250,000 ש
היי חגית, מה גובה הלוואת המשכנתא על הדירה? מה מטרת ההלוואה? מה שווי הנכס? זה בסיס נתונים שמאוד חשוב לדעת... בכל מקרה, הלוואה כנגד שעבוד חנות לא תופס בבנקים למשכנתאות אך תופס בבנקים מסחריים במחלקות העסקיות. ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס במידה ונדע להתנהל נוכון ואנחנו לקוחות טובים של הסניף. בבנק למשכנתאות בהחלט נוכל לקבל הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד הנכס למגורים או, אם הנכס כבר משועבד, אז לרשום שעבוד על התוספת. תלוי באחוזי המימון שנגיע עם ההלוואה הנוספת. אם לא נעבור את ה - 70% ניתן יהיה לקבל, תלוי בטיב הלקוח ומטרת ההלוואה.
ראשית את צריכה להבין משהו מאוד מאוד עקרוני בכל הקשור להתנהלות מול בנקים. בנק הוא מתווך בכסף ומוכר סיכון. ראיתי הכל מהכל, באותה הנשימה בנק למשכנתאות יכול לומר לך שאנו מוכן לתת הלוואה לרכישת חנות ובאותה הנשימה שהוא מאשר את הלוואת המשכנתא. היגיון...? אין!!! פשוט עיניין של התנהלות נכונה ומקצועית מול הבנקים. ברוב המקרים, איפה שהבנק רואה פוטנציאל הן ברמת טיב העסקה והלקוח הוא יאשר את ההלוואה, ויותר מזה אנחנו גם נוכל לבוא בדרישות. אז לשאלתך, כן! הבנק בהחלט יוכל לתת לנו הלוואה למטרת רכישת חנות, אך אין זו הלוואה שפשוט לקבל. לפעמים עדיף לנו לחשוב על סיבות אחרות לקבלת הלוואה לרכישת חנות בבנקים למשכנתאות.
בהצלחה... מוטי שמואלביץ' - יועץ משכנתאות.
נשאל על ידי שירן אוליאל
תאריך: 20/04/2014
שלום לך מוטי, שמי שירן אוליאל. ברצוני לדעת כיצד יכול להיות שאני משלמת הלוואת משכנתא כבר יותר משבע שנים ועדין חייבת 550,000 ש"ח. סכום הקרן שלקחתי במקור. סיטואציה זו מדאיגה אותי מאוד. אודה על תשובתך המקצועית והמהירה.
בוקר טוב לך שירן אוליאל, מה שלומך?
לשאלתך... תני לי לנחש, לקחת הלוואה של 550,000 ש"ח ל25-30 שנים בריבית קבועה צמודה למדד, הריבית הינה עומדת על רמה של בין 5%-6%... האם אני צודק? בכול מקרה כיום את חייבת את אותו גובה הלוואה שלקחת במקור עקב ההצמדה של הקרן למדד המחירים לצרכן. בשלוש השנים האחרונות עלה המדד בממוצע של 3.8% לשנה. זאת הסיבה שהיום את חייבת את אותה גובה הלוואה. הצעתי אלייך היא למחזר את ההלוואה וכמה שיותר מהר... את עלולה למצוא עצמך מחזירה החזרים חודשיים מאוד גבוהים בשנים הבאות. גשי לסיניף הבנק בו לקחת את המשכנתא מלחתחילה ובדקי את אופציות המחזור.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי אסתר
תאריך: 20/04/2014
אני גרה בבית שאינו משועבד. אני רוצה להוציא משכנתא גדולה על הנכס ולהחזיק את הכסף בצד כדי לנצל הזדמנויות עסקיות/נדלן בעתיד. הבנקים שפניתי אליהם רוצים ריבית הגבוהה ב3% מריבית של משכנתא על רכישת נכס. מה אפשר לעשות?
בוקר טוב אסתר,
ראשית, מה גובה ההלוואה אתה את מבקשת לקבל ביחס לשווי הנכס שאת מוכנה לשעבד? אחוזי המימון משחקים תפקיד חשוב היום יותר מבעבר. עם זאת, כאשר ההלוואה מוצגת לכל מטרה בבנקים למשכנתאות הריבית יכולה להגיע גם לפריים + 4%, לעומת פריים - 1% בהלוואות משכנתא למטרת רכישה או מחזור משכנתא קיימת. ראשית, עלייך לציין כי מטרת ההלוואה הינה לרכישה נדל"ן ועל גובה הריבית בהחלט ניתן להתמקח. שנית, האם הצגת אלטרנטיבות אחרות לבנק בו ביקשת הלוואה? אציין כי לא מצאתי הגיון בלקיחת ההלוואה אותה את רוצה להשיג. למה לקחת הלוואה טרם נמצאה דירת פוטנציאלית? על מנת שיהיה לך ביטחון לעסקה פוטנציאלית עלייך לדאוג בכל זמן נתון שיהיה בידייך אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא וסכום של 10% מגובה העסקה לסגירת חוזה.
בהצלחה.. מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי סיוון
תאריך: 20/04/2014
שלום אני בת 26 נשואה טרייה בעברי לפני כשנתיים היו לי מס' תיקים בהוצלפ, האם אני יכולה לקבל משכנתא? למה מרימים עלי כל כך הרבה קשיים?
לא ציינת את שמך, אך לפי כתובת המייל אני מניח ששמך סיוון, אז בוקר טוב סיוון!
תיקי הוצל"פ ועיקולים בעבר בהחלט יכולים להווה בעייתיות מסוימת מקבלת אישור עקרוני להלוואת משכנתא. אך בהחלט לא סיבה טובה מספיק לבנק לא לאשר את הלוואת המשכנתא. בעיות היו ויהיו לכולם, השאלה היא כיצד אנו מתנהלים כיום וכיצד אנו מציגים את הבקשה לבנקים למשכנתאות. אמליץ לך להתקשר להוצל"פ ולבקש דו"ח של ביטול כל תיקי ההוצל"פ שהיו לך בעבר וזאת על מנת להוכיח לבנק כי התיקים סגורים(הבנק יכול לראות את כל "בעיות" העבר). כמו כן, מומלץ גם להביא מכתב המלצה ממנהל הבנק המסחרי שלך לגבי קבלת האישור העקרוני למשכנתא. לקוחות שבעבר היו בעייתים וכיום מתנהלים בצורה תקינה הם לקוחות שמנהלי הבנק אוהבים במיוחד.
וכמו כן, צילומי ת.ז, תלושי שכר, ותדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים וחשוב מאוד לבדוק התנהלות תקינה וללא דופי בחודשים אלו. ללא אכ"מים, ללא החזרי חיוב, ללא חריגות מהמסגרת, התאמה בין תלושי השכר לתדפיסי חשבון הבנק...
מה אחוז המימון הנדרש? מהו כושר ההחזר? היכן נרכש הנכס? האם יש הון עצמי?
אין סיבה שלא תקבלי אישור להלוואה במידה וההתנהלות כיום תקינה ואחוזי המימון סבירים.
בהצלחה...
נשאל על ידי יעל
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום ובוקר טוב, שמי יעל ואני בתהליך בדיקת ריביות משכנתא בבנקים למשכנתאות. האם יכול להיות מצב בו ההבדל בריביות כל כך משמעותי בין הבנקים?
בוקר טוב יעל,
תשובתי אלייך היא כן, בהחלט יכול להיות מצב שבזמן נתון בנק אחד יותר אטרקטיבי מבנק אחר בצורה משמעותית. עם זאת, יש לציין כי לאורך זמן לא יכול להיות הבדל כל כך משמעותי בריביות משום שיש תחרות מאוד גדולה בין הבנקים וכל אחד מהבנקים למשכנתאות רוצה להיות אטרקטיבי מספיק עבור לקוחותיו. יש לשים לב כי את עושה השוואה נכונה. כלומר, השוואה במסלול הפריים תהיה זהה בכל הבנקים. השוואה בריביות הקבועות צמודות המדד תהיה זהה בכל הבנקים. השוואה בהלוואות המט"ח לא זהה בכל הבנקים משום שבחלק מהבנקים ריבית הלייבור תשתנה כל שלושה חודשים ובחלק כל שישה חודשים. נכון הדבר גם בריביות המשתנות צמודות המדד. כל בנק עובד עם עוגן אחר אשר ישפיע לנו על ריבית המשכנתא בזמן שינוי הריבית. והחשוב ביותר שאנו עורכים השוואת ריביות זה להשוות את הריביות לפי אותה תוכנית הלוואה. כלומר, עלינו לנחליט על מסלולי משכנתא וחלוקה מסוימת של סכומים וצתקופות ואח"כ להשוות את ההצעות מול הבנקים.
בהצלחה...
נשאל על ידי דורין להב
תאריך: 20/04/2014
שלום מוטי, ברכות על הפורום משכנתא המושקע והתשובות העינייניות, כל הכבוד! שמי דורין להב ואני בעלת משכנתא קיימת בבנק משכן. שווי הנכס 1.8 מיליון שקלים וכיום יתרת המשכנתא עומדת על 495,000 שקלים. ריבית המשכנתא 4.9% קבועה צמודה למדד. אציין כי המשכנתא מנוהלת בצורה תקינה לאורך כל השנים, משכורות קבועות ע"ס 17,000 ש"ח. לאחרונה נקלענו להוצאות רבות והיינו צריכים לקחת הלוואות. ברצוני למחזר את ההלוואה הקיימת ולקחת הלוואה לכל מטרה ע"ס 300,000 ש"ח. בנק פועלים מקשה עלי ואין לי מושג מדוע... זקוקה לתשובתך והצעתך המקצועית.
שלום לך דורין להב,
אמת הדבר שבנק פועלים למשכנתאות לא כל כך אוהב הלוואות לכל מטרה כנגד נכס ו"אוהב" לעשות ללקוחותיו חיים לא קלים(לפחות בהתחלה). עם זאת אומר כי בנק פועלים למשכנתאות הוא אולי הבנק הראשון שאוהב לתת הלוואות. עלינו רק לדעת להציג את הבקשה בצורה מקצועית ונכונה.
אשאל אותך מספר שאלות...
בני כמה אתם? מהו ההחזר החודשי אותו אתם משלמים היום על הלוואת המשכנתא? מהי תקופת הלוואת המשכנתא שנשארה? מה מטרת ההלוואה לכל מטרה(רק כיסוי חובות קיימים?)? האם ניתן להציג לבנק ערב להלוואה במידת הצורך? האם הצגתם לבנק פועלים למשכנתאות אלטרנטיבות אחרות לקבלת הלוואה? האם אתם לקוחות של בנק פועלים? ועוד...
בנקים לא אוהבים למחזר הלוואות קיימות משום שהם מפסידים כסף! עלכם דבר ראשון להוציא אישור עקרוני להלוואה מבנק נוסף. דבר שני, עלכם לבנות תוכנית הלוואה כלכלית כהוכחה לכושר החזר הלוואה ביחד עם ההלוואה הנדרשת לכל מטרה. ניתן אולי לפרוס את ההלוואה למספר שנים רב יותר על מנת שכושר ההחזר לא יפגע...
בכל מקרה, בהחלט שווה למחזר את ההלוואה הקיימת ובנק פועלים למשכנתאות מאוד אטרקטיבי בריביות אשר הוא מציע היום ללקוחותיו.
לגבי ההלוואה לכל מטרה פשוט היו סבלנים ופעלו בצורה נכונה, הוציאו אישור עקרוני ממספר בנקים נוספים, תכננו כלכלית את החזא ההלוואה, ובמידת הצורך השתמשו ביועץ חיצוני אשר יתרום המון להתנהלות מול הבנק. ואל דאגה אין לי ספק כי יאשרו לכם את ההלוואה!
בהצלחה... מוטי שמואלביץ.
