נשאל על ידי איילה
תאריך: 20/04/2014
בבניה עצמית הערכת השמאי היא לפני עות הבניה או לפי שווי של הנכס במידה ויימכר לאחר בנייה. עלות למטר זהה בכל מקום בארץ אך ערך המכירה שונה. שאלה נוספת בתור עצמאית ההכנסה שמעניינת את הבנק היא המחזור השנתי בניכוי מס או ההכנסה החייבת (יתרת רווח)תודה על המענה. בנוסף עוד שאלה קטנה בבנייה עצמית הכסף נילקח בשלבים. רציתי לדעת לגבי העוגן האם נשמר כמו ברכישת דירה רגילה?
היי איילה,
לשאלתך הראשונה:
שמאי מעריך את הנכס כפי שהוא בגמר בנייה במידה ויש היתרים ותוכניות מאושרות, זאת ואת מבקשת הלוואה למגרש ולבנייה עצמה. במידה והמשכנתא הינה לטובת המגרש השמאי מעריך את שווי המגרש בלבד (במידה וטרם ישנם תוכניות בנייה וכו'...).
לשאלתך השנייה:
ברמת הכנסות של עצמאי, הבנק לוקח בחשבון הכנסות נטו לפי שומת מס אחרונה ואישור רואה חשבון על הכנסות נטו בשנה הנוכחית.
לשאלתך השלישית:
העוגן נשמר באותה המידה בין אם ההלוואה לבנייה עצמית וניתנת בשלבים ובין אם ההלוואה הינה לרכישה מקבלן או יד שנייה. בפועל הבנק לא מחוייב לשמור מרווחים ו/או ריביות וזאת כל עוד לא נלקחה ההלוואה בפועל.
אציין ואומר, כי בהלוואה לרכישה, יש לפעול חכם יותר, כי ההלוואה ניתנת בשלבים (אלא אם כן אחוזי המימון מאוד נמוכים ואז ניתן לקבל את כל הכסף מראש) והבנק יכול לנצל זאת בברמת הכספים העתידיים שטרם נלקחו...
בהצלחה.
נשאל על ידי אברם מגן
תאריך: 20/04/2014
שלום רב
אני בעל עסקים ומשלם שכירויות בסך עשרים אלף שקל.אני רוצה לקחת משכנתא ולקנות נכס שיהיה שלי במקום לשלם שכירות לזרים.השאלה מה האופציות שאתם יכולים להציע לי.
שלום לך אברם...
האופצייה הטובה ביותר מבחינתך היא ללכת למחלקה העיסקית של הבנק הנוכחי שלך ולבקש הלוואה כנגד הנכס המסחרי שמשרת את העסק שלך. ב 99% מהמקרים בנק למשכנתאות לא מתעסק עם נכסים שאינם למגורים. וגם אם ניתן אישור מאוד חריג לאשר הלוואה זו, הריבית תהיה זהה להלוואה של מחלקה עיסקית בבנק מסחרי. אתה יכול לקבל הלוואה עד 15 שנה בריבית של P+1 לתקופה של עד 15 שנה, וזה לא רע להלוואה מסחרית.
בהצלחה לך...
נשאל על ידי תומר
תאריך: 20/04/2014
שלום לך, ברשותי היום כ600000 שח ובנוסף יש לי נכס (משרד שערכו כ700000 ש״ח ומניב תשואה של 5.1%) אני מעוניין לרכוש דירה שערכה כ 2 מיליון . כלל ההכנסות שלנו הם 18500 כולל המשרד. האם כדאי לי לקחת משכנתא של 1.3 מיליון או למכור את הנכס ולקחת משכנתא של 600000? תודה מראש
היי תומר,
בגדול, תשובתי יכולה להיות מדוייקת הרבה יותר וזאת אם יהיה לי את הנתון הבא: מה כושר ההחזר שלכם על המשכנתא במידה ואתם מוכרים את הנכס המסחרי ובמידה ואתם משאירים את הנכס המסחרי. יש הבדל עצום בלקיחת משכנתא של 600,000 ש"ח ומשכנתא של 1.3 מ' ש"ח. על פניו רוב האנשים יגידו לך להשאיר את הנכס המסחרי... אני לא בטוח ב 100% שזו האופציה האידיאלית, צריך לבדוק.
בהצלחה לך...
נשאל על ידי אייל
תאריך: 20/04/2014
באיזה אזור בארץ מתבצעת הפעילות שלך? אני מעוניין בקבלת ייעוץ מאדם/גוף שפועל בעיר שלי ומכיר בה את המטריה והנפשות הפועלות באזור.
היי אייל - כל הארץ...
נשאל על ידי סולי
תאריך: 20/04/2014
יש לי נכס רשום במינהל מקרקעי ישראל ואני מעוניין במשכנתא הבית בנוי משנות השמונים ואין לי היתר בנייה גם בארכיון לא מצאתי פשוט אבד לי ולא מצליח למצוא האם אני יכול לקבל משכנתא ? אישור זכויות נמצא בתוקף
היי סולי,
הסיטואציה בעייתית, אני מציע לך לגשת לבנק, להגיש את הבקשה לקבלת אישור עקרוני ולאחר מכן לאשר את שיעבוד הנכס מול המחלקה המשפטית של הבנק לפי הנתונים שהצגת בפניי. יכול להיות שניתן יהיה לקבל הלוואת משכנתא, לא יודע להגיד לך תשובה מדוייקת כי אני לא מבין בדיוק את מצבו המשפטי של הנכס שברשותך.
בהצלחה.
נשאל על ידי שני
תאריך: 20/04/2014
שלום, אנחנו לפני לקיחת משכנתא לבית חדש מקבלן, קיבלנו אישור עקרוני מהבנק ב75% מימון משמע מיליון שקלים, היום היינו בבנק לברר לגבי מסלולים וריביות ומיותר לומר שאנחנו ממש לא בקיאים בנושא, המליצו לנו בבנק לקחת 3 מסלולים, מסלול צמוד מדד בריבית קבועה 250,000 ל25 שנים בריבית של 3%, מסלול צמוד מדד משתנה 500,000 ל30 שנה בריבית של 2.15% ומסלול לא צמוד מדד בריבית פריים 250,000 ל30 שנה בריבית 3.95%, האם המסלולים הללו כדאיים? או שלדעתך כדאי לחלק את ההלוואה אחרת, האם הריביות שקיבלנו טובות או שכדאי לבדוק בבנק אחר?
היי שני,
בניית תוכנית הלוואה למשכנתא היא פונקציה של מספר קריטריונים שיש לקחת בחשבון וכמו כן נעשת ברמה אינדבידואלית. מה שנכון עבורי יכול להיות שלא נכון עבורך או עבור כל אחד אחר, ולכן חשוב מאוד לדעת את כלל הנתונים. לגבי הריביות חשוב להבין כי מתן הריביות הן פונקציה של התמהיל הנבחר. בגדול הריביות שקיבלת סבירות אך בהחלט ניתן לקבל נמוכות יותר. אני לא מכיר את העסקה ואת טיב הלקוח על מנת לומר לך האם הריביות טובות או לא...
בהצלחה.
נשאל על ידי ציון וברכה
תאריך: 20/04/2014
שלום וברכה!
רציתי בבקשה לדעת האם עדין קיים אחוזי מימון משכנתא גבוהים של חברת Emi?
שלום ציון,
נכון להיום, ולאור ההוראות החדשות של בנק ישראל' השימוש בחברת הביטוח EMI אינה רלוונטית. הבנקים מאשרים עד 75% מימון וזאת על דירה יחידה למטרת רכישה. הלוואות לכל מטרה על נכס קיים, גם והנכס יחיד, ניתן לממש עד 50% משווי הנכס.
לסיכום: נכון להיום EMI קיים אך לא שמיש.
בהצלחה...
נשאל על ידי רין
תאריך: 20/04/2014
מחזור משכנתא
קבועה צמודה למדד האם כדאי?
נלקח 235000 לפני 13 שנים
נותר 165000 לעוד 12 שנים.
שלום רין,
כדאיות מחזור משכנתא, מעבר לשיפור הריביות, היא נגזרת של מה אנו רוצים להשיג מההלוואה, מה ישרת אותנו נאמנה ובצורה הטובה ביותר. בגדול אני מאמין שיש מקום לשיפור משמעותי. היום ניתן להשיג קבועה ל - 12 שנה באיזור ה - 1.7%.
בהצלחה
נשאל על ידי בן דור
תאריך: 20/04/2014
אני עומד לשמוע היום הרצאה מפי יועץ משכנתאות שיוצא בהצהרות מפוצצות, יש לך נקודה שתהווה אינדיקציה בשבילי האם הוא באמת מחדש משהו או שסתם שרלטן?
לשמוע זה תמיד טוב, והעובדה שאתה בכלל הולך לשם, מעידה, לפחות חלקית, עלייך בתור בן אדם. אז לשמוע זה תמיד טוב, מה לשמוע, את זה אתה מחליט, מה לעשות עם מה שאתה מחליט לשמוע - זה מה שחשוב.
שרלטן או לא שרלטן, וואלה אני לא יודע במי מדובר, סביר להניח שלא. כל אדם כבודו במקומו מונח, הרצאה טובה היא הרצאה עיניינית שגורמת לנו להיות ערניים ופיקחים יותר ככל שהזמן עובר. אם ההרצאה הינה בעלת תוכן שיווקי, קח את עצמך וברח...
שהיה לך בהצלחה...
נשאל על ידי משה
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום וברכה לקחתי משכנתא ע"ס 410 אש"ח שהיא מהווה ב75 אחוז מהנכס שברשותי. השקעתי מכיסי בשיפוץ של הבית בערך 200 אש"ח וכיום שוויו עלה ב300 אש"ח, האם יש אפשרות למחזר את ההלוואה היום ולקחת 70 אחוז מערכו של הבית כפי שהוא היום?
שלום משה,
לצערי, תשובתי אלייך היא: לא! לפי ההוראות החדשות של בנק ישראל לא ניתן לקבל היום הלוואה לכל מטרה כנגד נכס מעל 50% מימון. ההוראות החדשות מגבילות את הלוואות המשכנתא.
ברמה האישית אני מאמין שהוראות אלו ישודרגו ברמת אחוזי המימון בעתיד הקרוב. בינתיים לא ניתן.
בברכה,
מוטי שמואלביץ'.
נשאל על ידי אביחי
תאריך: 20/04/2014
יש לי משכנתאות על נכס קיים (היחיד שיש לי) בשני בנקים: סה"כ כמליון ש"ח שמהווים 50% מערך הנכס. רציתי לקחת סכום נוסף (10% מערך הנכס)במשכנתא לטווח ארוך כדי לסגור הלוואות אחרות לטווח קצר. בבנק אמרו לי שלא ניתן כי בנק ישראל מגביל משכנתא בנכס קיים ל 50% מערך הנכס והמשכנתא הקיימת כבר עומדת על 50% האם לדעתך יש אופציה למצוא פירצה בנושא כדי לקבל 10% משכנתא נוספת? אם לא האם EMI זה אופציה מבחינתי ומה יהיה המחיר?
בוקר טוב אביחי,
נכון הדבר שהיום הרבה יותר בעייתי להשיג מימון לכל מטרה מעל 50%. כמו כן, EMI מאז ומעולם לא היתה שם משחק בהלוואות לכל מטרה. כך שהם לא אופציה בכלל. מה עוד שהיום הם לא אופציה בכלל גם למימון גבוה, עד להודעה חדשה.
בהצלחה.
נשאל על ידי אלון
תאריך: 20/04/2014
לא הבנתי איך ניתן לראות את העוגן B של בנק הפועלים באתר ? פיצלת זאת לפי טווח ההלוואה בשנים. עם זאת כשבדקתי מול הבנק את העוגן המעודכן לאחר עדכון 10.5.13 הבנקאית אמרה לי 2.14%, בעוד שבאתר רשום 2.27% ?
מודה לתשובתך בהקדם.
תודה אלון.
שלום אלון,
ממוצע הריביות שלפיו עובד בנק הפועלים זהו ממוצע הריביות של 5 שנים. לחץ כאן ותראה בטבלה... הנתונים הינם כפי שמופיע בבנק ישראל.
הריבית הממוצעת של פועלים עומדת על רמה של % 2.16. בנק לאומי למשל עובד על ממוצע ריביות כולל ועומד נכון להיום על רמה של 2.20%
בהצלחה.
