מדריך קבלת אישור עקרוני למשכנתא וכל המסמכים הרלוונטים לקבלת האישור
05/12/2019 - מהו אישור עקרוני למשכנתא וכמה סוגי אישורים כאלו יש? מתי נכון לנו להוציא אישור עקרוני למשכנתא והמם כל המסמכים הרלוונטים אותם יהיה עלינו להכין לבנק משכנתאות טרם הפגישה בבנק.
נכתב בתאריך 01/01/1970

מסמכים נדרשים לבנק לטובת קבלת אישור עקרוני ואישור סופי למשכנתא

כידוע, הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שיעבוד נכס קיים או נכס נרכש, המשכנתא יכולה להיות מוגדרת לדיור, כלומר רכישת נכס או מגרש בנוסף, לקיחת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף. והמשכנתא יכולה להיות לכל מטרה אחרת. 

הלוואת משכנתא לדיור – הלוואה שניתנת כנגד שעבוד נכס נרכש ו/או נכס קיים כאשר הלוואת המשכנתא מועברת ישירות למוכר. אנחנו הלווים לא "נפגשים" עם הכסף. ההלוואה יכולה להיות לטובת רכישת דירה מקבלן, יד שנייה, בנייה עצמית, מגרש, מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה / מגורים.

משכנתא לכל מטרה – הלוואת משכנתא שניתנת כנגד שעבוד נכס קיים בלבד וכספי ההלוואה מגעים ישירות אלינו לחשבון. הלוואה לכל מטרה יכולה עבר שיפוץ, ריהוט הבית, הלוואה לטובת סגירת הלוואות קיימות ועוד. 

המשותף לכל אחד מסוגי ההלוואות שכרגע ציינו היא העובדה שלעולם לא נחתום חוזה רכישה או נתחייב לעסקה כזו או אחרת ללא קבלת אישור מהבנק למימון הנדרש. 

ישנם סוגים שונים או שלבים  של אישורים שניתן לקבל מהבנק לטובת הלוואת המשכנתא, לכל שלב רמת חשיבות מסוימת :

  1. שלב 1 - אישור עקרוני ללא הצגת מסמכים לבנק
  2. שלב 2 - אישור עקרוני לאחר הצגת מסמכים ולפני חתימה על חוזה רכישה
  3. שלב 3 - אישור עקרוני לאחר הצגת המסמכים לאחר חתימה על חוזה רכישה
  4. שלב 4 - אישור סופי, אישור לאחר חיתום

אישור עקרוני ללא הצגת מסמכים לבנק

אישר זה ניתן להוציא ללא הצגת מסמכים לבנק וניתן כנגד נתונים אותם אנו מציגם לבנק בע"פ. אישור זה נחשב הכי פחות אמין מן הסתם. לא הייתי ממליץ על סמך אישור זה לחתום על הסכם רכישה. 

ניתן להוציא אישור עקרוני זה גם דרך המוקדים של הבנקים השונים למשכנתאות וגם באמצעות מערכות הדיגיטל של הבנקים.

בשלב זה אין צורך להתנהל ברמת ריביות ומסלולי הלוואה – לא רלוונטי.

אישור עקרוני לאחר הצגת מסמכים ולפני חתימה על חוזה רכישה

אישור זה נחשה כבר לאמין וניתן על סמך אישור זה ללכת ולחתום חוזה רכישה. הבנק מבחינתו בחן את הקריטריונים הרלוונטיים ברמת "טיב לקוח" ביחס להלוואה הנדרשת ושווי נכס. כלומר, הבנק בחן את יכולת הפירעון בכפוף לרגולציה והוראות בנק ישראל, בדק בנוסף את מקורות ההון העצמי הנדרשים לעסקה ובדק את נתוני האשראי שלנו לאורך השנים.

אישור זה מומלץ להוציא ב 2 – 3 בנקים על מנת שיהיו אלטרנטיבות מיידיות ברמת בחירת בנק למשכנתאות וכמובן יכולת לנהל משא ומתן עם הבנקים ברמת המסלולים ומחיר הכסף.

חשוב שנבין שאישור זה אינו מבטיח לחלוטין את כספי המשכנתא. אחרי הכל בשביל לקבל את כספי המשכנתא הבנק צריך לשעבד נכס... 

כאן חשוב לי לתת טיפ חשוב ביותר! לאחר קבלת האישור ובבואנו לחתום על חוזה רכישה, חשוב מאוד להוסיף את הסעיף הבא בחוזה הרכישה: 

"במידה ולא יהיה ניתן לקבל את הלוואת המשכנתא מסיבה משפטית או תכנונית, לאחר בחינה של המחלקה המשפטית של הבנק, ההסכם יבוטל בכפוף לרצון הרוכשים ללא כל קנס".

כמו כן, במידה ויש מגבלה ברמת ההון העצמי או לחילופין יש חשש לבעיה משפטית או תכנונית בנכס, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת.

גם בשלב זה אין צורך להתנהל, מול הבנק, ברמת ריביות ומסלולי הלוואה – עדיין לא רלוונטי. כמובן שללקוח ניתן לבנות תכנית הלוואה ולהציג ריביות מסוימות.

אישור עקרוני לאחר הצגת המסמכים לאחר חתימה על חוזה רכישה

אוקיי, הוצאנו אישור עקרוני, הלכנו וחתמנו חוזה רכישה. לאחר מכן נעביר לבנק את חוזה הרכישה וכל המסמכים הרלוונטיים הנוספים שנציין עוד רגע. 

הבנק יעבור על כל הנתונים ובמידה והכל תקין, נגיע לפתיחת תיק משכנתא – הליך החיתום. כלומר, חתימה על מסמכי הלוואת המשכנתא והמסמכים הנדרשים לטובת שעבוד הנכס. 

קבלת אישור בשלב זה, יהיה מבחינתנו הכי נכון להתחיל לדרוש את כל נושא התמהיל והריביות הנדרשות.

הבנק מאוד רוצה לסגור עסקה, אנחנו מתקרבים לשחרור הכסף. ריביות נשמרות זמן מוגבל של 24 ימים בלבד ולכן זה הזמן הנכון ביותר. אנחנו בעמדת כח מצויינת מול הבנק. 

מתי נכון להוציא את האישור העקרוני למשכנתא?

שימו לב! לא נחתום לעולם על חוזה רכישה, לא נתחייב לעולם בחוזה כזה או אחר בו אנו תלויים בהלוואת משכנתא ללא קבלת אישור עקרוני שלב 2. 

הבנק לא נותן אישור למשכנתא רק בגלל העובדה שאנחנו משעבדים נכס לבנק לטובת ההלוואה, ישנם קריטריונים נוספים לקבלת משכנתא אותם הבנק יבדוק טרם מתן אישור להלוואה ויהיה חייב אסמכתאות להכל (יחס החזר, נתוני אשראי, גיל הלווים). 

אישור עקרוני סוג 1, טלפוני או דיגיטלי מסתמך על נתונים יבשים אותם אנו מציגים לבנק ועל סמך זה לא כדאי להתחייב. 

אישור עקרוני למשכנתא סוג 2, לאחר הגשת כל המסמכים הרלוונטיים ואימות המסמכים ע"י הבנק, ניתן יהיה לחתום על חוזה הרכישה. 

אישור סופי למשכנתא

אישור לאחר חיתום, כלומר בחינה של תיק המשכנתא ע"י המאשרים הן ברמת הנתונים האישיים והן ברמה המשפטית של הבנק וזה לאחר שנחזיר לבנק את כל המסמכים עליהם נדרשנו לחתום או להחתים, התיק יעבור לבחינה סופית של המאשרים הרלוונטיים בבנק ואז במידה והכל תקין  כספי המשכנתא יעברו. 

ישנם תיקים ש"נופלים" בביקורת. כלומר, התיק עובר בחינה נוספת ע"י אלו שמפקחים על המאשרים לוודא שלא התקבל אישור בכפוף לכל הרגולציה והוראות בנק ישראל. תיק שנופל בביקורת, שלב שחרור הכספים יתעכב בכמה ימים נוספים.

מסמכים רלוונטיים לטובת קבלת אישור למשכנתא

את הבקשה להלוואת המשכנתא ניתן כמובן לבצע באופן פרטי ישירות מול הבנקים וניתן (אפילו מומלץ) דרך יועץ משכנתאות.

הגשת הבקשה למשכנתא דרך יועץ משכנתאות תצריך מאיתנו למלא טופס "פרופיל לקוח" + לחתום ליועץ על "כתבי הסמכה / ייפוי כח" לפי נוסח הבנקים (לכל בנק, כרגע, כתב הסמכה ייחודי).

שימו לב! ללא כל קשר לסוג העסקה אותה נרצה לבצע (רכישה מקבלן, רכישה יד שנייה, מחזור משכנתא, משכנתא לכל מטרה, בנייה עצמית), מסמכי הבסיס נכונים לכל סוגי העסקאות ובנוסף, לפי סוג העסקה, ידרשו מסמכים נוספים.

להלן רשימת המסמכים הנדרשים לטובת קבלת אישור עקרוני עד אישור סופי למשכנתא:

מסמכים לטובת קבלת אישור למשכנתא מהבנקים השונים וחברות הביטוח
אישור עקרוני ללא הצגת מסמכים - שלב 1
אין צורך בהצגת מסמכים, הבנק מסתמך על נתונים שנזין במערכות הדיגיטל או במוקד.
לרשותכם טופס "פרופיל לקוח" המכיל את כל השאלות הרלוונטיות לטובת הוצאת אישור עקרוני טלפוני
או דיגיטלי
לחץ כאן
קישורים וטלפונים בבנקים השונים לטובת הוצאת אישור עקרוני טלפוני / דיגיטלי

בנק לאומי - 3200*

בנק פועלים - 2401*

בנק טפחות - 8860*

בנק דיסקונט - 2009* או 03-9439008

בנק ירושלים - 5726*

בנק הבנלאומי - 3009*

בנק איגוד - 3210*

לחץ כאן

לחץ כאן

לחץ כאן

לחץ כאן

לחץ כאן

לחץ כאן

לחץ כאן

מסמכים רלוונטים לטובת קבלת אישור עקרוני - שלב 2
פרופיל לקוח (בהגשה דרך יועץ משכנתאות) לחץ כאן
כתב הסמכה / ייפוי כח (בהגשה דרך יועץ משכנתאות)

פועלים

לאומי

טפחות

דיסקונט

איגוד

ירושלים

הבינלאומי

צילומי ת.ז + ספח פתוח של כלל הלווים בהלוואה  
הסכמה להוצאת חיווי אשראי

לחץ כאן

תדפיסי חשבון בנק, עובר ושב, של כל החשבונות הקיימים פרטי + עוסק מורשה (לפחות 3 חודשים)  
עבור כל חשבון עובר ושב יש לצרף דוח פרוט הלוואות וריכוז יתרות  
שכירים - תלושי משכורת 3 חודשים אחרונים. וותק של פחות משנה במקום העבודה, יש לצרף תלוש אחרון ממקום העבודה הקודם / אישור הכנסות עצמי ל3 שנים אחרונות.  
עצמאי - שומת מס אחרונה שהוגשה והתקבלה ברשויות המס + אישורי הכנסות מרואה חשבון לשנה הנוכחית ולשנה שקדמה לה במידה ועדיין לא התקבלה שומת מס. מצ"ב טפסים לרואה חשבון נוסח הבנקים אותם הוא צריך למלא לשנת המס הנוכחית ושקדמה לה.

פועלים

לאומי

טפחות

דיסקונט

ירושלים

איגוד

הבינלאומי

שכיר בעל חברה 100% בעל מניות - עליו לצרף מסמכים של עצמאי + טופס 106 + תלושי משכורת  
שכיר בעל חברה בשותפות - תלושי משכורת + טופס 106  
במידה וישנם הכנסות נוספות כגון: קצבאות ביטוח לאומי, קצבאות שאירים, פנסיה, מזונות, שכירויות ועוד, יש לצרף את האסמכתאות המתאימות  
במידה וישנם נכסים בבעלות יש לצרף נסחי טאבו / אישורי זכויות של כל הנכסים הקיימים  
במידה וישנם משכנתאות קיימות על הנכסים הקיימים יש לצרף - דוח יתרות לסילוק משכנתא + דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות (ניתן להוציא מהאינטרנט בחלק מהבנקים וניתן להתקשר למוקד)  
יש לצרף אישורי יתרות לכל ההלוואת החוץ בנקאיות הקיימים (ליסינג, כרטיסי אשראי , מימון ישיר וכו')  
מסמכים שיש לצרף לטובת אישור עקרוני לאחר חתימה על חוזה - רכישה יד שנייה
חוזה רכישה מלא וחתום  
נסח טאבו / אישור זכויות כאשר מופיע הערת הזהרה לטובת הרוכשים  
אישור תשלום הון עצמי ששולם במעמד חוזה הרכישה + אישור תשלום נוסף במידה ושולם  
טופס דיווח לרשויות המס לחץ כאן
מסמכים שיש לצרף לטובת קבלת אישור עקרוני לאחר חתימה על חוזה - רכישה מקבלן
חוזה רכישה חתום + כל הנספחים  
אישור תשלום הון ששולם במעמד חתימה על חוזה רכישה + אישור תשלום נוסף במידה ושולם (שובר)  
צילום שובר לתשלום של הבנק המלווה לחץ כאן
טופס דיווח לרשויות המס / מש"ח לחץ כאן
מסמכים שיש לצרף לטובת קבלת אישור עקרוני למחזור משכנתא
דוח יתרות לסילוק משכנתא  
דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות  
משמכים שיש לצרף לטובת קבלת משכתנא לכל מטרה על נכס קיים
יש לצרף הסבר בכתב על מטרת ההלוואה ולצרף אסמכתאות במידה ויש (שיפוץ - הצעה מקבלן / סגירת הלוואות - יתרות לסילוק כל אחת מההלוואות בנקאי וחוץ בנקאי וכו')  
מסמכים שיש לצרף לטובת קבלת אישור עקרוני לבנייה עצמית
היתרי בנייה   
טופס תכנון בנייה נוסח הבנקים לחץ כאן
הסכם מול קבלן / מפקח בנייה (לא כל הבנקים דורשים ולא עבור כל עסקה / לקוח)  
   
   
   

בברכה,
מוטי שמואלביץ'
מומחה למשכנתאות וגיוס הון