פורום משכנתא

רועי, 

החישובים בכל מה שקשור להשפעת המדד קצת קיצוניים לדעתי. המדד השנתי מחולק ל 12 חודשים ומשפיע באופן שווה על יתרת הקרן חודש בחודשו. בפועל הדברים לא כך. במהלך השנה המדד יכול להיות גם שלילי גם בממוצע מד שניתי עולה וכבובן לאורך השנים ישנם שנים שהמדד שלילי.

אין לדעת מה יהיה המדד, היעד הוא בין 1% - 3% אך אנחנו רואים שבשנים האחרונות המדדים סופר נמוכים. למרות שזה לא מעיד על מה יהיה בעתיד. 

המדד מעיד על ערך הכסף שלנו בכל זמן נתון, מחיר הכסף עלה אך גם המשכורת הממוצעת עלתה עם השנים (גם בשנים שהמדדים היו שליליים) וכו'.

בכל מקרה, שאתה בוחר מסלול כזה או אחר כחלק מהתמהיל, הכל שאלה של מה האלטרנטיבות האחרות שיש למסלולי המשכנתא צמודי המדד. 

לצורך העניין קל"צ או קצ"מ - תשאל את עצמך בכל זמן נתון כמה יעלה לך לשלם על 100% וודאות בהלוואה ביחס לחשיפה למדד. ישנם תקופות שלקנות וודאות זה בהחלט אטרקטיבי וישנם תקופות שהוודאות יקרה ועדיף להיות חשופים למדד ויש תקופות שאנחנו אדישים בין המסלולים. הרבה תלוי גם באופי הלקוח.   

כנס לראות את הסרטון הבא: לחץ כאן

 בברכה,
מוטי שמואלביץ

אלעזר שלום,

במידה וההתנהלות שלך תקינה לאורך השנים, הנכס תקין משפטית ותכנונית, וההכנסה שהבנק לוקח בחשבון הוא 6,800 ש"ח. אתה בהחלט יכול לנסות לקבל אישור משכנתא לכל מטרה על 150 - 200 א' ש"ח . אין לי מושג איפה הגשת את הבקשה. 

תנסה בבנק מזרחי, בנק ירושלים, כלל משכנתאות וכמו כן בבנק בו אתה מנהל חשבון. שיהיה בהצלחה. 

אתה מוזמן להשאיר פרטים בצור קשר בפורטל וכמובן שנשמח לתת לך שירות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

רונן שלום, 

התשובה לשאלתך היא סופר ארוכה ויש לא מעט אסטרטגיות שניתן לבסס עלהם תשובה ביחס לצורך כזה או אחר של כל לווה ברמה האינדבידואלי. 

אני ממליץ לך להכנס לקישור הבא המלמד כיצד נשווה בין צמודות ללא צמודות (הסבר + סרטון) ואני מאמין שתקבל תשובה לשאלתך - לחץ כאן (בתחתית המאמר יש סרטון מעניין).

בגדול, אני בדיוק ההפך מיוצא מנקודת הנחה. אין לי מושג מה יהיה מחר. יחד עם זאת, שאני צריך לתת במה להצמדה למדד בהלוואות שמוגדרות צמודות, אני לוקח בערך 5 שנים אחרונות עושה ממוצע, על זה מוסיף עוד 1% כמובן שברמת סימולציות יותר קפדניות ניתן להזין מדדים גבוהים יותר וגם נמוכים יותר על מנת לקבל אינדיקציה לטווח החשיפה והסיכון. 

בממוצע כל 5 שנים יש פוטנציאל חיסכון בהלוואות המשכנתא או סיבות אחרות למחזר את הלוואת המשכנתא. זו נקודת הנחה חשובה מאוד. הסיבה היא שתקופת ההלוואה מתקצרת.

בכל מקרה, עבור כל לווה וצורך מסויים התשובה יכולה להיות שונה כי זה מה שייתן את הפתרון הטוב ביותר עבור הלקוח ברמה האישית. 

במקרה שלך, אם הבנתי נכון, לתקופה של 7 שנים הלוואה, למדד אין כמעט השפעה על הלוואת המשכנתא כי אתה נוגס מהקרן של ההלוואה המון כל חודש ביחס להחזר החודשי הכולל. כמובן שתבדוק מה יהיה הפרש הריביות בין הקל"צ לקצ"מ ותפעיל שיקול דעת. אנ בטוח שלתקופות הקצרות האלה במונחים של משכנתא אתה תהיה אדיש בבחירה שלך - אולי לשלב. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ, 

דור,

התשובה שלי הייתה, שאם המטרה היא לקצר את תקופת ההלוואה מבלי לשנות את הריבית או המסלול עצמו - פשוט להגיש בקשה לקיצור תקופה, ניתן לעשות זאת דרך מוקד ניהול הלוואות. במקרה כזה הבקשה לא תוגדר מחזור משכנתא ולא תהיה עמלת פירעון בהלוואה. 

דודי שלום, 

נכון שהריביות גבוהות משמעותית מהממוצע היום ועמלת הפירעון צריכה להיות גבוהה בהרבה. כנראה שבתקופת הגרייס אין עמלת פירעון בהלוואה. ברגע שתקופת הגרייס תסתיים ותשלום הקרן והריבית יתחיל, עמלת הפירעון תהיה גבוה יותר משמעותית וכך יופיע בדוח היתרות לסילוק. 

רועי,

כמו שהסברתי לך, בכל מקרה בהבנק לא מתחייב לכלום. והמשך בתשובתי הקודמת. 

בוקר טוב אלעד,

לשאלתך הראשונה, התשובה היא כן. מכירה דירה קיימת טרם חתחמה על חוזה של דירה חלופית, כבר לא מגדיר את הנכס הנרכש "דירה חלופית" ברמת הבנק לטובת המימון ולכן ניתן יהיה לקבל - עד 75% מימון מהנכס הנרכש.

לשאלתך השנייה, התשובה היא לא. המשכנתא על הנכס הנרכש עוברת באופן ישיר לצד ג' - המוכר. הפתרון פשוט, מהמכירה תשאיר לך יותר בצד לטובת השיפוץ על חשבון שתקח יותר משכנתא על הנכס הנרכש.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

דודי,

אין שום סיבה בעולם שהריביות יעלו, בטח בשלב כזה של התהליך ובטח בתקופת הזמן הנוכחית שהריביות ירדו ולא עלו.

פשוט לבדוק את העניין מול הבנק ולבקש הסבר מדוע הריביות עלו. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

דודי,

נקודתית היום ריביות זכאות המשכנתא לא אטרקטיביות כלל לדעתי לרוב סוגי הלווים. הריביות שניתן לקבל בקבועות הצמודות נמוכות משמעותית. יחד עם זאת עדיין שווה להוציא תעודת זכאות ולבדות בפועל את האטרקטיביות בכל מקרה ולא לשלול מיידי.

אתה מוזמן להכנס לטבלת הריביות ולבחון את הכדאיות - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

דניאל היקר,

אדם שהיה בפשיטת רגל, ונקי מזה 3 שנים, סביר להניח שלא יקבל משכנתא באחד הבנקים. נכון שמבחינת דוח נתוני אשראי הוא יהיה נקי בשלוש השנים האחרונות, יחד עם זאת בבנקים עדיין ישאר סימון / נקודה אדומה למשך 7 שנים. 

עדיין, ניתן לבדוק באחד הבנקים שלא היו מעורבים בהליך הגבייה כחלק מהליך פשיטת הרגל. בנוסף, יש סבירות ושווה לבדוק להוציא אישור למשכנתא בכלל משכנתאות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ   

רועי נשמה, חצי שעה לקח לי רק להבין את השאלה שלך :-) בסוף הצלחתי,

שים לב,

קיצור תקופת הלוואה מבלי לדרוש לשנות את הריבית והמסלול הקיים ניתן לבצע ע"י הגשת בקשה למחלקת ניהול הלוואות בבנק בו מתנהלת ההלואה. פעולה זו לא מוגדרת מחזור משכנתא. במקרה כזה הבנק לא יעלה לך את הריבית גם אם בפועל הריבית בזמן נתון לתקופה אליה את רוצה להגיע תהיה גבוה יותר מהקיים. 

כל אופציה אחרת ברמת מחזור פנימי, של בקשה לשינוי הריבית, או לחילופין להעריך את תקופת הלוואה, הבנק יצטרך לאשר את הבקשה מחדש ולבחות את הריבית ביחס לנתוני האשראי, טיב לקוח, אחוז מימון ושאר הקריטריונים הרגילים שהבנק בוחן במעמד מתן משכנתא חדשה. 

מקווה שעניתי לך על השאלות... 

תכנס להתעדכן בריביות משכנתא העדכניות - לחץ כאן. הריבית בקצ"מ ירדה בצורה משמעותית.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

רועי,

1. הבנקים מוכרים את הכסף, בין היתר ביחס לעלויות הגיוס שלהם. אולי במסלול כזה או אחר הרווחיות תהיה נמוכה ממסלול אחר, אבל הם לא מפסידים כסף. זה המהות של הבנק, למכור כסף. 

 2. יש מגוון של מסלולים שקיימים, התחרות בין הבנקים גורם לכך שהבנקים חייבים להיות אטרקטיביים בשביל למכור כסף. צריכים לדעת מה לדרוש. מי שלא יודע מה לדרוש, סביר להניח שהבנק מלחתחילה ימשוך אותו לקחת את הריביות במסלולים בהם הרווחיות שלו גבוה יותר.

3. בריביות משכנתא לכל מטרה הריביות גבוהות יותר כי הקצאת ההון גבוה יותר. בהלוואות לכל מטרה הקצאת ההון 75% ביחס למשכנתאות לדיור שהקצאת ההון תהיה נמוכה יותר (35% עד למימון של 45%, 50% מעל 45% ועד 60%, 60% הקצאת הון באחוז מימון שמעל 60% ועד 75%). 

לגבי החלק השני של השאלה שלך, אתה מוזמן להיכנס לשיעורי הפרקטיקה, אתה מוזמן להצטרך ביום שישי הקרוב ואשמח לענות לך על כל השאלות הענייניות שלך.

כמו כן, אני מבטיח שיתאפשר, אני אכתוב על הנושאים שביקשת בהרחבה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.