הריביות עולות! מדד המחירים מחירים לצרכן עולה! ומה הבעיה האמתית שלא מדברים עליה יותר מידי?

מעוניינים לקבל סרטונים מקצועיים מיועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ – הרשמו לערוץ

שמתרגלים ל"טוב מאוד" ה"טוב" כבר נראה "רע". ח'ברה, כנסו לפרופורציות בבקשה. על מה כל הרעש, הלחץ, ההיסטריה? ורק להזכירכם, אנחנו בענייני משכנתא כמובן…

שנת 2021 התאפיינה ברמת ריביות סופר נמוכות, הנמוכות שהיו אי פעם ועליית מדד  שאפשר "לחיות" איתו, בטח אם נעשה ממוצע של עשור.

התרגלנו למצב באמת אידיאלי ברמת מחיר הכסף, בטח שמדובר בהלוואות משכנתא, רמת ריביות הנמוך שהיה אי פעם במשק הישראלי אם ניקח את הממוצע הכולל של סוגי הריביות צמודות והלא צמודות מדד.

לפני חודשיים כתבתי שאם לא יקרה משהו חריג בישראל ו/או בעולם כנראה ששנת 2022 תתאפיין בריביות אפילו נמוכות יותר משנת 2021.

כולנו יודעים מה המצב כרגע בעולם והבנקים, בדיוק כמו בתחילת הקורונה יודעים ספק לנצל ספק לגלגל את המצב על הלווים.

אין ספק שענייני רוסיה / אוקראינה משפיעים באופן ישיר ועקיף על המשק של מדינת ישראל. ובלי קשר להשפעת המלחמה על מדינתנו הקטנה, יאללה שיפסיקו עם זה כבר, מה נסגר איתם? מה נסגר עם שאר העולם?

נחזור לענייני המשכנתאות, הנבואה ניתנה לשוטים, צופים שבאופן וודאי רמת הריביות על הלוואות המשכנתא יעלו לרמות שלא נראו והמדדים יזנקו גם כן. אתם יודעים מה, אני לא בטוח בכלל.

באו נדבר תחילה על העלייה במדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן כנראה יגיע השנה, 2022, לרמה מסוימת אשר יגרום לנו לחשוב פעמיים על המשכנתא הקיימת הצמודה למדד או לחילופין אם בכלל שווה להיכנס למסלול זה במשכנתאות חדשות. אני מבין את ההיסטריה, מדד חודש פברואר על ב 0.7%, זה באמת לא מעט.

יחד עם זאת, גם בחודש מאי 2019 מדד המחירים לצרכן עלה ב 0.7%, מרס 2021 מדד המחירים לצרכן עלה ב 0.6%. בקיצור – קצת פרופורציות.

כנראה שהשנה באמת נגיע לרמה גבוה יחסית בהמשך ישיר לשנה שעברה וביחס לעשור האחרון, אבל זה לא משהו שלא נדע לחיות איתו, בטח בכל המשתמע מהלוואות המשכנתא.

מי "שמבין עניין" מודע לחשיפה ולסיכון בהלוואות המשכנתא הצמודות מדד, המדד משפיע לנו על יתרת הקרן, כאשר המדד עולה יתרת הקרן תעלה גם היא והפוך, שהמדד יורד, יתרת הקרן תרד גם היא בהתאמה.

שאנחנו בוחרים האם להשתמש בהלוואות צמודות מדד או לחילופין לא צמודות, אנחנו בוחנים את האלטרנטיבות בכל זמן נתון.

לדוגמא, האלטרנטיבה לקבועה צמודה למדד היא קבועה לא צמודת מדד, לפחות על שליש מגובה ההלוואה הכוללת. אז מה עדיף? קבועה צמודה, לא צמודה.

לחץ והיסטריה גורם ללווים לקחת באופן כמעט עיוור את ההלוואה הקבועה הלא צמודת מדד. אני כמובן לא אומר שזה נכון או טעות, מה שבטוח שהבחירה לא לבחון את האלטרנטיבה של הצמודה למדד, גם היום,  זו הטעות האמיתית.

חשוב שנזכור, מדדים עולים ומדדים יכולים גם לרדת, אנחנו לא לוקחים משכנתא לשנה או שנתיים, משכנתא זו הלוואה ארוכת טווח, 20 + שנים, יחד עם זאת, בממוצע כל 5 שנים שווה לנו למחזר את הלוואת המשכנתא.

היתרונות בהלוואות הקבועה צמודה אל מול קבועה לא צמודה:

• ריביות נמוכות ביחס לאלטרנטיבה של הלא צמודות
• ניתן לקצר תקופת הלוואה ביחס לכושר ההחזר והתקופה בלא צמודות מדד
• עמלת פירעון נמוכה משמעותית ממסלול הקל"צ (משמעותי מאוד, יכול להגיע להפרש של עשרות אלפי שקלים).

החיסרון בהלוואות הקבועה צמודה אל מול קבועה הלא צמודה:

• ההצמדה למדד המחירים לצרכן
• חוסר וודאות ברמת לוח הסילוקין
• יתרת הקרן יכולה לעלות על סכום הלוואת המשכנתא המקורית

דוגמא להשפעת מדד המחירים לצרכן על הלוואת המשכנתא

• יתרת המשכנתא – 500,000 ₪
• יתרת תקופת ההלוואה – 17 שנים
• ריבית – 2%

השפעת המדד על לוח הסילוקין

יתרת קרן בזמן X	₪ 500,000
תקופה בשנים	17
מספר חודשים	204
ריבית שנתית	2%
ריבית חודשית	0.17%

השפעת המדד	תקופה	יתרת קרן	החזר קרן	החזר ריבית	החזר חודשי
	1	₪ 500,000	₪ 2,060	₪ 833	₪ 2,893
0.20%	2	₪ 498,936	₪ 2,067	₪ 832	₪ 2,899
0.70%	3	₪ 500,347	₪ 2,085	₪ 834	₪ 2,919
	4	₪ 498,261	₪ 2,089	₪ 830	₪ 2,919

 

השינוי וההשפעה המשמעותי ביותר, ניתן לראות שלאחר העלייה של ה 0.7% במדד המחירים, תרת הקרן עלתה גם לאחר התשלום על חשבון קרן ההלוואה. יחד עם זאת, ניתן לראות שברמת ההחזר החודשי ישנה עליה של 26 ₪ בלבד.

באו ניקח את זה צעד אחד קדימה, מה אם מדד המחירים לצרכן יעלה השנה ב 2022 ברמה של 4% שנתי, סיטואציה שהמדד רק עולה ברמה חודשית ביחס שונה. שימו לב איך זה ישפיע לנו על הלוואת המשכנתא:

• יתרת קרן בזמן נתון 500,000 ₪
• יתרת תקופה 17 שנים
• ריבית שנתית 2%

4.00%	לוח סילוקין
השפעת המדד	תקופה	יתרת קרן	החזר קרן	החזר ריבית	החזר חודשי
	1	₪ 500,000	₪ 2,060	₪ 833	₪ 2,893
0.20%	2	₪ 498,936	₪ 2,067	₪ 832	₪ 2,899
0.70%	3	₪ 500,347	₪ 2,085	₪ 834	₪ 2,919
0.30%	4	₪ 499,756	₪ 2,095	₪ 833	₪ 2,928
0.40%	5	₪ 499,651	₪ 2,107	₪ 833	₪ 2,940
0.10%	6	₪ 498,042	₪ 2,113	₪ 830	₪ 2,943
0.30%	7	₪ 497,417	₪ 2,123	₪ 829	₪ 2,952
0.80%	8	₪ 499,257	₪ 2,143	₪ 832	₪ 2,975
0.10%	9	₪ 497,611	₪ 2,149	₪ 829	₪ 2,978
0.20%	10	₪ 496,453	₪ 2,157	₪ 827	₪ 2,984
0.50%	11	₪ 496,768	₪ 2,171	₪ 828	₪ 2,999
0.40%	12	₪ 496,575	₪ 2,183	₪ 828	₪ 3,011
	13	₪ 494,392	₪ 2,187	₪ 824	₪ 3,01

ניתן לראות שההחזר החודשי שלנו עלה ב 118 ₪.  מדד המחירים לצרכן 2022 – סיכום לפני הסוף: חברים, יועצי משכנתאות, בטח מהוותיקים, יודע שזה לא סוף העולם, עושה שכל ובלי קשר למצב כרגע בעולם, שמדד המחירים עולה לאחר שנים של מדדים שליליים או לפחות נמוכים יחסית. מדד המחירים כבר בשנה שעברה, לא כל קשר למלחה המצערת, לאחר אטרף הקורונה החל לאותת לנו על הבאות. אז נכון שהעלייה במדד משפיעה לנו על ההחזר החודשי במשכנתא, אך גם הירידה – והיא תגיע.

במעבר חד, באו נעבור לדבר על השפעת העלייה בריבית:

נכון, הריביות עלו ועלו באופן חד, גם כאן, מה כל ההיסטריה והלחץ, חברים, אנחנו במשך שנה נמצאים ברמת ריביות שוק נמוכות שהיו אי פעם, הגיוני שתהיה עליה.

בלי כל קשר למצב בעולם, הבנקים העלו ריביות כמדיניות. יחד עם זאת, בניגוד לכולם אולי, אני צופה שהעלייה בריבית תיפסק לקראת חודש מאי יוני ואפילו תרד, אני באמת לא רואה סיבה לעלייה כל כך משמעותית בריבית, מלבד מדיניות מסוימת של הבנק. בדיוק כמו העלייה שהייתה בתחילת הקורונה והופסקה באופן גורף.

נכון שעוגני האג"ח של הבנקים עלו, נו אז, הם היו כל כך נמוכים שהעלייה היא לא יותר מסיבה מספיק טובה לכך שהמרווח מריבית העוגן פשוט יקטן.

ככה זה בפועל חברים, עליה בעוגנים בדרך כלל מפחיתה את המרווח, כך היה תמיד. ראו אישורים משנים עברו, המרווחים הרבה יותר נמוכים מהיום משמעותי. ובאו ניכנס לפרופורציות, אנחנו עדיין ברמת ריבית נמוכה ביחס לנתוני ריביות משכנתא בעבר ואני לא מדבר על 2020 / 2021.

כפי שציינתי, בלי שהמצב בשטח באמת מחייב את המציאות, הבנקים מעלים את מחיר הכסף בכל המסלולים ללא יוצא מהכלל.

הנה לכם טבלה עם העלייה הממוצעת בריביות המשכנתא מהשטח במסלולי ההלוואה צמודה למדד והלא צמודה למדד

צמודות מדד	סוף 2021	ינואר / פברואר 2022	מרס 2022
משתנה כל 5	1.15% – 1.4%	1.5% – 1.7%	1.9% – 2.3%
קבועה צמודה ל 10 שנים	0.7% – 0.9%	1.1% – 1.3%	1.3% – 1.5%
קבועה צמודה  ל 15 שנים	1.1% – 1.3%	1.4% – 1.5%	1.5% – 1.8%
קבועה צמודה ל 20 שנים	1.4% – 1.6%	1.6% – 1.7%	1.8% – 2.0%
קבועה צמודה ל 25 שנים	1.8% – 1.9%	1.9% – 2.0%	2.35% – 2.45%
קבועה צמודה ל 30 שנים	2.1% – 2.2%	2.2% – 2.4%	2.45% – 2.65%
לא צמודות מדד	סוף 2021	ינואר / פברואר 2022	מרס 2022
פרים – עד 1/3	0.9% – 1.1%	0.9% – 1.2%	0.9% – 1.3%
משתנה כל 5 לא צמודה	1.15% – 1.4%	1.5% – 1.7%	3.7% – 3.9%
קל"צ ל 10 שנים	2.1% – 2.2%	2.4% – 2.6%	2.6% – 2.8%
קל"צ  ל 15 שנים	2.4% – 2.6%	2.8% – 3.0%	2.9% – 3.2%
קל"צ  ל 20 שנים	2.6% – 2.8%	3.2% – 3.3%	3.4% – 3.6%
קל"צ  ל 25 שנים	3.0% – 3.2%	3.5% – 3.6%	3.8% – 3.9%
קל"צ ל 30 שנים	3.2% – 3.4%	3.7% – 3.8%	3.9% – 4.2%

שאלה לי אליכם: משכנתא ניתן למחזר? נכון, התשובה היא – כן, תמיד, בכל זמן נתון כמעט. אז מה הבעיה, מחר הריבית תרד, נמחזר את המשכנתא שלנו.

משכנתא היא אומנם הלוואה שאנחנו לוקחים לתקופה ארוכה, 20 שנים, 30 שנים. יחד עם זאת, משכנתא זו הלוואה שבממוצע כל 5 שנים לערך יש פוטנציאל חיסכון, בעיקר מהסיבה שתקופת הזמן מתקצרת.

הנה לכם 5 סיבות שבגללם כל 5 שנים בממוצע יש פוטנציאל חיסכון:

1. תקופת הזמן שמתקצרת
2. ערך הנכס שעולה אל מול יתרת קרן שפוחתת (אחוז המימון)
3. היכולת ברמת התזרים שלנו לשלם מעט יותר על הלוואת המשכנתא
4. ריביות שוק שאולי פוחתות או נשארות באותה הרמה (קיצור התקופה משפר אותן בזמן נתון)
5. הרצון שלנו לשנות את מתווה ההלוואה הקיימת ביחס למצב נתון ו/או השקעה נוספת

סיכום דברים והחשיפה שלא מדברים עליה

אוקי, אז המדים עולים והריביות עלו. בשורה התחתונה זה לא מה שישפיע ויפיל עסקאות. רוכש המעוניין לבצע עסקה למגורים או השקעה, שיקול הדעת שלו מעבר לעליית המדדים או 100 ₪ יותר בהחזר החודשי ביחס לתקופה אחרת, מה עוד שאין לו כל בסיס להשוואה, מה עוד שמה שהיה לא רלוונטי, אנחנו חיים את ההווה.

מה שכן אנחנו צריכים לשים לב ולהתייחס, זה לעובדה שלעמלות הפירעון יש משקל גדול כאשר הריביות עולות, בטח בקל"צ. אם אנחנו מאמינים שבעוד X זמן יהיה נכון למחזר את המשכנתא, אולי יהיה נכון היום להשתמש במסלולים שיפחיתו את החשיפה לעמלות הפירעון.

בברכה,
מוטי שמואלוביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

 

תמהיל משכנתא מרץ 2022 -יועץ משכנתאות מוטי שמואלוביץ

מעוניינים לקבל סרטונים מקצועיים מיועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ – הרשמו לערוץ