משכנתא לתושבי חוץ
כל מה שצריך לדעת על לקיחת משכנתא לתושב חוץ. לקיחת משכנתא לתושב חוץ / חוזר אשר מעוניין לרכוש דירה להשקעה ו/או דירת מגורים בארץ יכולה להיות לא פשוטה ברמה הבירוקרטית. עשיתי לכם מעט סדר.
נכתב בתאריך 01/01/1970

משכנתא לתושב חוץ ותושב חוזר

תאריך פרסום: 20/10/2020

משכנתא לתושבי חוץ או תושבים חוזרים יכולה להיות משימה לא פשוטה ברמה הבירוקרטית בכל המשתמע מהתנהלות מול הבנקים. מאז ומעולם, מתן משכנתאות לתושבי חוץ היתה משימה לא פשוטה ביחס למתן משכנתאות לתושבי ואזרחי הארץ, קל וחומר היום. לא כל הבנקים "אוהבים" להתעסק עם תושבי חוץ, ויותר מזה, לא כולם יודעים לנתח את הנתונים והעסקאות של תושבי החוץ. 

נכון להיום, ואכתוב לכם על זה בהמשך המאמר, גם בנק שנותן פתרונות לתושבי חוץ, מבצע זאת דרך מספר סניפים בודדים. 

תושבי חוץ רבים רוכשים נכסים בארץ גם למטרת השקעה, דירות נופש, מטרת מגורים וגם ממניעים "ציוניים". תושבי חוץ רבים רוכשים דירות בארץ לילדהם לטובת עלייה עתידית לארץ ישראל.

לרוב מדובר באנשים ממעמדים גבוהים ברמה הפיננסית. אך עדיין מדובר באנשי עסקים שמעוניינים לממן את העסקאות ולא לשלם את העסקאות מהון עצמי מלא. 

משכנתא לתושב חוץ, באו נתחיל...  

ראשית אני רוצה לעשות סדר בין משכנתא לתושב חוץ ומשכנתא לתושב חוזר. ההליך הבירוקרטי של תושב חוזר פשוט בהרבה ממתן הלוואות משכנתא לתושב חוץ. ברמת התנהלות ובירוקרטיה, תושב חוזר עובר תהליך כמעט זהה לאזרחי ישראל המעוניינים לקחת הלוואת משכנתא וטובת רכישת נכס. 

מיהו תושב חוץ לענייני משכנתא

"תושב חוץ" - לפי פקודת המיסים, תושב חוץ מוגדר כמי שאינו תושב ישראל. "תושב ישראל" מוגדר כאזרח ישראל (אשר מרכז חייו הם בישראל) ו/או בעל אשרת שהייה חוקית המקנה תושבות.

כמו כן, במסגרת תיקון 168 לפקודת מס הכנסה, תושב חוץ מתייחס גם לאדם יחיד אשר שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות בשנת המס הנוכחים וזאת שאחריה ושמרכז חייו אינו בישראל.

תושב חוזר לענייני משכנתא

תושב חוזר מוגדר תושב ישראל אשר עבר להתגורר בחו"ל והפסיק להיות תושב ישראל.  לאחר שהוגדר כתושב חוץ, חזר להתגורר בישראל וניהל את מרכז חייו בישראל וקיבל מעמד של תושב חוזר מהביטוח הלאומי.

תושב המוגדר "תושב חוזר" עובר תהליך זהה לאזרח ישראל ברמת הלוואות המשכנתא. נכון הדבר הן ברמת האישור למשכנתא, הן ברמת מחיר הכסף  והן ברמת רישום הביטחונות.

הלוואת המשכנתא לתושבי חוץ

הלוואת המשכנתא לתושב חוץ יחסית דומה למשכנתא לאזרח תושב ישראל. ההליך הבירוקרטי שצריך לעבור תושב החוץ ומתן האישור בכפוץ למסמכים הנדרשים מעט שונה.

ישנם מספר הבדלים ומספר הגבלות למתן משכנתא לתושבי חוץ ביחס למתן משכנתא לתושב אזרח ישראל . הסיבה היא: מיקומו הגאוגרפי של הרוכש,  רגולציה בבנקים, הוראות בנק ישראל.

  1. תושב החוץ המתגורר בחו"ל בזמן העסקה והחתימות הנדרשות מול הבנק והרשויות ידרש לחתום על יפוי כח ולייפה כוחו של עו"ד ו/או נציג מטעמו בארץ (קרבה ראשונה בדרך כלל) לכל המשתמע בעניינן המשכנתא ואף ברמת הנכס הנרכש.
  2. ישנם מסמכים מסויימים הנדרשים ע"י הבנק עלהם יהיה חייב הרוכש לחתום ואם אינו נמצא בארץ יצטרך לחתום מול נטוריון מקובל בחו"ל או אל מול הקונסול באופן אישי.
  3. החזר המשכנתא יבוצע בחשבון בארץ, מכאן שהלווה תושב החוץ יהי צריך לפתוח חשבון בנק לטובת החזרי המשכנתא וזאת המידה ואין חשבון קיים.

מס רכישה לתושב חוץ 

מדובר בשיעור מס של 8% על חלק השווי שעד 4,967,445 ש"ח; ו-10% על כל השווי שמעבר לכך.

אחוז המימון במשכנתא לתושבי חוץ

אחוז המימון המקסימאלי שתושב חוץ יכול לקבל זהה בהגדרות לאחוזי המימון שתושב ישראל יכול לקבל. אין שום הוראה ו/או חוק המגביל מעבר לרגולציה הקיימת את נושא אחוזי המימון לתושבי חוץ.

יחד עם זאת, הבנקים המקומיים לא אוהבים ולא מאשרים ברוב הגדול של המקרים משכנתא מעל 50% מימון לתושבי החוץ. כמובן, שאם הבנק רואה לנכון מתוך אינטרס כזה או אחר, הוא יכול בהחלט להעלות את אחוזי המימון לתושבי חוץ.

בדרך כלל, תושב חוץ בעל ת.ז ישראלית ואין ברשותו נכס בארץ, ניתן יהיה לאשר לו חריג מימון גבוה יותר. 

מסלולי הלוואת המשכנתא לתושבי חוץ

הרגולציה הקיימת על אזרחי ישראל ברמת מסלולי הלוואת המשכנתא אינם חלים על הלוואות המשכנתאלתושבי חוץ. תושבי חוץ יכולים, בכפוף לאישור הבנק לבחור את התמהיל הטוב עבורם ללא הגבלה. 

בדרך כלל, תושבי חוץ יבחרו בהלוואות המט"ח אשר עושה להם שכל עם ההכנסות אותם הם מקבלים. יחד עם זאת, במקרים מסויימים בהם תנאי המשכנתא במסלולים אחרים אטרקטיביים יותר בזמן נתון, הם בהחלט יידעו לנצל זאת.

ריביות המשכנתא לתושבי חוץ

בישראל כמו בישראל, בטח הבנקים, יודעים "לנצל" חולשות של הלווים. מתן קבלת אישור למשכנתא לתושבי חוץ מעייפת ומתישה. מסמכים, ייפויי כח ועוד... הרבה יותר ממשכנתא לאזרח ישראל. מה עוד שלא כל בנק בכל זמן נתון מאשר משכנתא לתושבי חוץ. 

הבנק שמאשר את הבקשה יודע לנצל את העובדה הזו והתוצאה היא בריביות. הריבית - מחיר הכסף שישלם תושב חוץ המעוניין לקחת משכנתא בישראל לטובת רכישת הנכס ישלם ריביות גבוהות יותר ולפעמים משמעותית. 

ההפרש במחיר הכסף בין תושב חוץ לאזרח ישראל יכולים לנוע סביב ה 0.5% - 2% מעל מריבית אותה יקבל אזרח ישראל. 

מהם המסמכים אותם הבנקים ידרשו מתושבי חוץ?

מסמכים רלוונטיים משכנתא לתושבי חוץ:

  1. דרכון בתוקף + רישיון נהיגה (חובה 2 מסמכי זהות)
  2. ת.ז + ספח ישראלי במידה וקיים
  3. 6 תלושי משכורת אחרונים
  4. עו"ש 3-6 חודשים אחרוה של כל החשבונות הקיימים + ריכוז יתרות ופרוט הלוואות לכל שנת מס.
  5. תושבי חוץ יידרשו לחתום על הצהרה לרשויות המס - טופס W9.
  6. טופס 2W  המקביל לטופס 106 בארץ.
  7. טופס 1040 – ריכוז הכנסות לשנת מס רצויה
  8. קרדיט סקור - Credit Score – דירוג אשראי
  9. קרדיט ריפורט - Credit Report דוח המפרט את היסטורית האשראי של
  10. עושר פיננסי - טופס עזר לבנק לטובת ניתוח הסיכון למטן ההלוואה. דוח הניתן ע"י הבנק לצורך בחינה של כלל ההתחייבויות הקיימות אל מול הנכסים הקיימים. טופס זה הינו מחייב לטובת בחינת העסקה והיכולת של תושב החוץ לשלם את ההלוואה.

קרדיט סקור + קרדיט רפורט דומה מאוד לדוח מאדר נתוני האשראי וחיווי אשראי שלנו.

ישנם מצבים בהם הבנק המממן ידרוש שאת מסמכי ההכנסות, דורש ההלוואות יתרם אצל נטוריון לטובת אימות ההכנסות.

כמובן, שבנוסף למסמכים שצויינו, הבנק יבקש את מסמכי הנכס הנרכש (נסח, חוזה רכישה, מקורות הון עצמי וכו' בהמשך).

בנקים המתמחים במתן הלוואות לתושבי חוץ

ברמת העיקרון, כל הבנקים יודעים לתת פתרונות לתושבי חוץ ברמת הלוואות המשכנתא. יחד עם זאת, בכל בנק מספר סניפים מצומצם אשר הוכשר לטיפול בסוג זה של עסקאות.

בכל זמן נתול כל בנק יכול להיות אטרקטיבי יותר מבנק אחר וזה תלוי במדיניות הבנק ברמת מתן משכנתא לתושבי חוץ בכל זמן נתון.

מניסיון אישי שלי, בנק ירושלים לאורך השנים מטפל בסוג זה של עסקאות, כמו כן מזרחי טפחות. כמובן שפועלים ולאומי אך פחות "מתלהבים" מעסקאות אלה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ
מומחה למשכנתאות והתנהלות מול בנקים