קריטריונים לקביעת הריבית במשכנתא

על-פי איזה קריטריון תקבע הריבית שאנחנו משלמים על הלוואת המשכנתא? אחוזי מימון, הקצאת הון, טיב לקוח, טיב עסקה ועוד. מוטי שמואלביץ מסביר.

הקצאת הון במשכנתא

קריטריונים למחיר הכסף – "הריבית"

קריטריונים לקביעת הריבית במשכנתא – על-פי איזה קריטריון פקיד הבנק קובע את הריבית שאנחנו משלמים על הלוואות שונות? ריבית קבועה מראש, סוג הלוואה, או על-פי מדיניות כזו או אחרת, יכול להיות שמצב הרוח באותו היום משפיע גם הוא?

הלוואת משכנתא וסוגיית הריבית על ההלוואה מגיעות לעתים לשולחנם של חברי הנהלת הבנק הקובעים את גובה הריבית על-פי קריטריונים מסוימים.

אולם גם אנחנו יכולים להשפיע על "מחיר הכסף" אותו נקבל על הלוואה כלשהי אם ננקוט במספר צעדים המפורטים בספר זה. כלומר, ידוע לנו שמחיר הכסף נקבע בעיקר מרמת סיכון הלקוח / טיב לקוח וטיב הלוואה, כלומר, אחוזי מימון ותקופת הלוואת משכנתא.

נתוני ההלוואה הם נתונים קבועים מראש, ובתור לקוחות עלינו לדעת למקסם את היכולת הפיננסית שלנו לפני לקיחת הלוואה, אפילו אם הדבר מתבצע מתוך אינטרס להשיג את תנאי ההלוואה הטובים ביותר וגם בשביל שנגדיר לעצמנו את מקסימום היכולת הפיננסית אליה אנו יכולים להגיע בזמן נתון.

חשוב לדעת שככל שנפנה לדרג בכיר יותר בבנק כך אנו נחשפים לסיכון גדול יותר ברמת מחיר הכסף, כלומר, ככל שהגורם אליו נפנה בכיר יותר כך גם השפעתו גדולה יותר לטובה אך גם לשלילה.

אותו גורם בכיר, בעל סמכויות יכול בהחלט לקבל לראות את הסיטואציה לפי נקודת מבטו ויכול להשפיע לטובה על מחיר הכסף אשר נשלם על ההלוואה.

כמו כן, יהפוך הטיפול בהלוואה לאישי יותר ויהיה ניתן לנצל את המצב לטובתנו ואפילו ברמת ה"קשרים" אשר נוכל לפתח עם אנשי הדרג הבכיר בבנק.

מצד שני יכול אותו גורם בכיר להגדיל את הריבית אשר קבע העובד תחתיו ובמצב אחר אף לשלול את ההלוואה, משום שאותו גורם בכיר, בעל סמכויות גבוהות יותר לא "רואה" כדאיות במתן ההלוואה.

ברמת העיקרון ככל שנהיה לקוחות טובים יותר, עם דירוג אשראי טוב יותר, כך מחיר הכסף יקטן או לפחות יש לנו בסיס מוכח יותר לדרישה בהפחתת הריבית.

בשביל שנגיע למצב אידיאלי זה, עלינו לשאוף למקסם את יכולת כושר ההחזר ולהקטין את רמת סיכון ההלוואה. ככל שיחס זה יהיה גדול יותר, כך נהיה לקוחות פוטנציאליים טובים יותר בעבור הבנק.

לעולם לא נוכל לקבל את הריבית הזולה ביותר אם לא נדע לדרוש את הריבית הזולה ביותר!

כעת נגדיר מהי "ריבית" ונבחן לעומק את הקריטריונים ל"מחיר הכסף"

ריבית – סכום הכסף שאנחנו משלמים, נוסף על החזר גובה ההלוואה. הריבית מתורגמת לעלות "מחיר הכסף" שאנחנו לווים. במצבים מסוימים "מחיר הכסף" הינו קבוע, אך לרוב, שונה מאדם לאדם, הוא מורכב מבסיס משתנה כלשהו (ריבית פריים, ריבית עוגן, לייבור וכו´) ומרווח קבוע של הבסיס שעליו ניתן בהחלט להתמקח. השאלה הנשאלת היא: על-פי מה נקבע "מחיר הכסף" ומה עלינו לעשות כדי שנצליח למקסם את פוטנציאל  "מחיר הכסף"?

כשאנחנו מגיעים לסניף הבנק ומבקשים הלוואה, יש לה כידוע מחיר. שוק הריביות תנודתי ויכול להשתנות מדי יום. לכן ההחלטה על "מחיר הכסף" נובעת ממספר גורמים, כגון ריבית הנגזרת ממצב המשק, נתוני ההלוואה, אמון הבנק בלקוח, ועוד.

יש מצב שבו שני אנשים מבקשים הלוואה דומה לתקופה זהה, אך הריבית שתינתן להם תהיה שונה. מדוע? שיקול דעת הסניף, חוסר בביטחונות אישיים, ערבות להלוואה על-ידי אדם נוסף, נתונים היסטוריים שמשפיעים על קבלת ההחלטות, ועוד.

לכן עלינו לתכנן את ההלוואה כדי שיהיה ניתן לאשר אותה ללא קושי. אחר כך עלינו לשאוף לקבל ריבית נוחה יותר. סניף הבנק כידוע מעוניין להלוות לנו כסף, עלינו רק לגרום לו לרצות יותר. תכנון הלוואה נכון יעשה את ההבדל ב"מחיר הכסף" בקרב אנשים בעלי נתונים כלכליים זהים.

ראוי לציין שהבנק בודק את כל הנתונים הנדרשים של הלווה לפני שהוא נותן הלוואה ומהם הוא גוזר את "מחיר הכסף". כך מוגדרת "פרמיית סיכון ההלוואה".

ניתן לחלק את הקריטריונים שמהם נגזר "מחיר הכסף" לשלושה חלקים:

  • ריבית נתונה על-פי תנאי השוק/מצב המשק.
  • רמת סיכון ההלוואה – נתוני בקשת ההלוואה / אחוזי מימון / תקופת הלוואה / כושר החזר
  • טיב לקוח – אמון הבנק בלקוח / דירוג אשראי

תבדקו טוב טוב את שוק הריביות, תדעו לדרוש אותם ולא "להתמקח" – תציבו עובדות! תתנהלו מול כמה שיותר בנקים במקביל (עם היגיון), תגישו תכנית הלוואה שתשרת אתכם נאמנה הן בהווה והן בעתיד! רגע לפני החלטתכם לקחת משכנתא, תראו כיצד אתם יכולים לשפר את מעמדכם מול הבנקים למשכנתאות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

רוצים לשמוע עוד? הצטרפו לרשימת התפוצה שלנו ונעדכן אתכם בכל מה שמעניין

    מאמרים נוספים בנושא יועץ משכנתאות

    בנק ישראל - רפורמה במשכנתא

    רפורמת בנק ישראל על המשכנתא

    מוטי שמואלביץ'|10.08.2022

    בנק ישראל ממשיך בשלו, עוד ועוד רפורמות ושינויים רגולטורים המשפיעים באופן ישיר על הבנקים ונוטלי המשכנתאות. אז מה הפעם?  

    קרא עוד
    מימון ישיר

    משכנתא במימון חוץ בנקאי עד 90% מימון

    מוטי שמואלביץ'|03.08.2022

    משכנתא חוץ בנקאי עד 90% מימון לדירה יחידה והשקעה. מה מחיר הכסף שנשלם, המוצרים הנלווים, לאיזה תקופות ניתן לקחת ועוד.

    קרא עוד
    ריבית בנק ישראל 05-07-22

    בנק ישראל מעלה את הריבית והפעם ברמה של 0.5%

    מוטי שמואלביץ'|04.07.2022

    בנק ישראל מעלה את הריבית בפעם השלישית ברציפות, הפעם העלייה חדה יותר, 0.5%. ריבית בנק ישראל תעמוד מיום חמישי הקרוב על רמה של 1.25% וריבית…

    קרא עוד
    מי שלא בוכה לא גדל

    ריבית הפריים עולה בפעם השנייה ברציפות 0.4%+

    מוטי שמואלביץ'|24.05.2022

    בנק ישראל מעלה ריבית בפעם השנייה ברציפות והפעם ב 0.4%, מה היתרון היחסי וכיצד זה משנה את חוקי המשחק במשכנתא

    קרא עוד