קבלת משכנתא עבור נכס הרשום בטאבו ירדני

מהו טאבו? מהו טאבו ירדני? מהן הבעיות המרכזיות בטאבו ירדני? ואיפה זה נופל בבואנו לקבל מימון בנקאי – משכנתא?

אז כדי להבין מהו טאבו ירדני, בואו נסביר מהו בכלל טאבו? בישראל קיימת לשכת רישום מקרקעין שהינה הגורם האחראי על מרשם המקרקעין ועל קביעת הבעלות בה,

לשכה זו נקראה בתקופת השלטון העות'מאני בשם "טאפו" ובשפה הערבית בוטאה בשם "טאבו" ומאז מה שנקרא נדבק בה הכינוי.

לשכת רישום מקרקעין (טאבו) אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין כדוגמת עסקאות מכר, חכירה, רישום הערת אזהרה, משכנתאות, ירושות ועוד.

הוצאת נסח טאבו הינה הפעולה הראשונה שרוכשי הנכס צריכים לבצע, שואלים מהו נסח טאבו? בפשטות..

נסח הטאבו הינו תעודת זהות של הנכס שעל הרוכשים להשוות את פרטי נסח הטאבו לחוזה שעליו הם עתידים לחתום.

כלומר: נסח טאבו הינו מסמך המציג את פרטי הנכס הרשום בפנקסי המקרקעין וכולל בתוכו את תיאור הנכס, שמות בעלי הזכויות בנכס, מהות הזכויות, שעבודים ופעולות הרשומות בנכס, זכותו של כל אדם לקבל תמצית מן הרישום בפנקסי המקרקעין (נסח טאבו) מבלי להוכיח זיקה לנכס.

אז מה זה טאבו ירדני? כדי להבין זאת עלינו קודם כל לדבר על יהודה ושומרון.

בעוד נושא רישום בעלות על הקרקעות בתחום ישראל של הקו הירוק הינו יחסית מוסדר, לא כך מעמדן של הקרקעות ביהודה ושומרון שרישומן קצת יותר מסובך.

למה? היסטוריה ממש בקצרה..

בתקופת השלטון העות'מני לא היה רישום מקרקעין מסודר והעברת הקרקעות התבצעה באמצעות שטר קניין שנשמר על ידי הקונה ובית הדין השרעי היה זה שדן בסכסוכים בנוגע לקרקעות.

בסיס ההנחה בדיני הקרקעות העות'מניים הינה שכל הקרקעות שייכות לריבון, זולת אם הוענקו בהן זכויות לאנשים פרטיים.

עם כיבוש ארץ ישראל על ידי הבריטים והסדרת המנהל האזרחי נעשו שינויים בחוקי הקרקעות העות'מאניים אך עדיין חוקים אלו שימשו בסיס לדיני הקרקעות המנדטוריים.

במהלך מלחמת העצמאות ירדן השתלטה על יהודה ושומרון ובעקבות כך החל המנהל הירדני בניסיון להסדרת רישום הקרקעות ועל אזור זה חלו חוקי הקרקעות ותכנון הבנייה הירדניים.

נקצר עוד ונאמר שבמלחמת ששת הימים אזור יהודה והשומרון עבר לחזקת מדינת ישראל מה שגרם להפסקת פעולות ההסדרה הירדניות.

כלומר: דיני הקרקעות ב איו"ש מבוססים עד היום על החקיקה העות'מנית בכפוף לתיקונים קלים שנעשו בתקופת השלטון הירדני, כאן נמצאת בדיוק הבעיה המרכזית כי בסיס ההנחה כפי שאמרנו קודם הינה שהקרקע שייכת למדינה אלא אם הוענקו בה זכויות לאנשים פרטיים.

כמובן שכאן אינו המקום לסקור את מכלול הדינים הללו, אך כתוצאה מחילופי השלטונות ואי הסדרת הקרקעות לאורך השנים נוצר מצב שבאיו"ש קיימים כמה סוגים של מרשמי מקרקעין כגון:

• מרשם הממונה על הרכוש הממשלתי והרכוש הנטוש באזור יהודה ושומרון (המנהל האזרחי)
• החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית
• פנקס השטרות באזור יהודה ושומרון ( מכונה הטאבו הירדני )
• ופנקס הזכויות באזור יהודה ושומרון ( מכונה הטאבו הירדני )

ועכשיו.. נדבר על הטאבו הירדני

הטאבו ביהודה ושומרון או לחילופין הטאבו הירדני, בעצם מתנהל כמו הטאבו הישראלי אך בשונה מהטאבו הישראלי מתנהל בשפה הערבית, ברישומים כתובים ידנית ואינו פתוח לעיון הציבור.

כלומר הבעיות המרכזיות הינן:

• שרוב הרישום נעשה באמצעים מיושנים כנ"ל לגבי רישום הערת אזהרה או כל שינוי שנעשה,
• קיימת גישה מוגבלת למידע, על מנת להוציא נסח לא ניתן לפעול בצורה מקוונת,
• ועניין נוסף ומהותי האם הקרקע מוסדרת (עברה פרצלציה) או לא.

אוקי עד כאן הבנו.. אז  איפה בכל זאת הבעיה מהפן הבנקאי של הסיפור? הבעיה מתחילה שאנחנו מגיעים לבקש משכנתה ולבנות את בית החלומות שלנו ב איו"ש,

כאשר הבנק בוחן אפשרות לאשר לנו הלוואת משכנתה, בין שאר הפרמטרים שנבחנים הבנק בוחן את:

• מצב רישום הנכס,
• יכולת הבנק לשעבד את הנכס
• וכמובן את היכולת לממש את הנכס בהנחה שהלווה לא עמד בהחזרי המשכנתא.

בישראל אנחנו רגילים שרישום הזכויות נעשה בטאבו , או ברשות מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.

כפי שכבר הבנו ביהודה ושומרון המצב שונה, והבנקים טוענים וכנראה בצדק כי פנקס השטרות ב איו"ש ופנקס הזכויות ב איו"ש לרוב אינם מאפשרים לזהות את הנכסים הנמצאים בהם באופן מדויק (בעיקר אם מדובר בקרקע לא מוסדרת) ומשכך אופן רישומן אינו מספק רמת בטחון גבוהה, כך שמראש הבנקים למשכנתאות מוכנים לתת משכנתאות של עד 60% משווי הנכס ולרוב יבקשו שעבוד מלא.

מזכירה לכם שוב שהרישומים בטאבו הירדני עדיין ברובם נעשים באופן ידני ושיטה זו חשופה הרבה יותר לליקויים וסתירות.

משכנתא הניתנת עבור נכסים באיו"ש מורכבת יותר, אך לא בלתי אפשרית..

במידה והבנק יחליט שאכן מעוניין לממן את רכישת הנכס, אחוז המימון כנראה לא יהיה יותר מ- 60% והריביות כנראה יהיו יקרות יותר מאשר בתחומי הקו הירוק הרי בסוף אתם מבינים שהתמחור הינו בהתאם לרמות סיכון.

ואיך לא.. הכינו את עצמכם לבירוקרטיה מסורבלת ומסובכת יותר ועם כל זאת עלינו לקחת בחשבון, שלא תתאפשר קבלת כספי משכנתא לפני שמתבצע הרישום ועלינו להכין את עצמנו לכך מבחינת תכנון הזמנים.

במידה ולווה פוטנציאלי מגיע לבקש משכנתא בגין נכס ב איו"ש, מלבד הטפסים הרגילים הבנק יבקש לראות:

1. אישור זכויות חברה משכנת + אישור זכויות מנהל או
2. אישור זכויות של ההסתדרות הציונית או
3. נסח טאבו ירדני

מהו הדבר הראשון שהבנק שם עליו דגש? שאכן המוכרים מופיעים כבעלי הנכס

איך ניתן להוציא נסח טאבו?

לפני כן עלי להדגיש שבכל עסקת קרקע בעיקר באיו"ש מומלץ לרוכשים להתייעץ עם עורכי דין המתמחים במיוחד בקרקעות ביהודה ושומרון,

ניתן להגיש בקשה לנסח טאבו דרך האתר gov.il בקישור הבא – לחץ כאן

קיימת הנחייה מסודרת כיצד להגיש בקשה שימו לב, ידנית ( לא מקוונת ) להפקת נסח רישום מקרקעין (טאבו) עבור קרקע ביהודה ושומרון כאשר המבקשים צריכים להיות בעלי עניין במקרקעין העומדים בתנאי צו בדבר מקרקעין (עיון במרשמים) (יהודה ושומרון) (מס' 1737) תשע"ד-2004

המסמכים הנדרשים לשם כך הינם:

• טופס בקשה להוצאת נסח טאבו
• מסמכים המעידים על הזיקה לקרקע
• צילום תעודת זהות של בעלי העניין

יש להגיש את מסמכי הבקשה ללשכת קצין מטה משפטים ורישום מקרקעין המנהל האזרחי באזור יהודה ושומרון

לאחר שיש בידכם את הנסח טאבו, יש לגשת לבנק אם שאר המסמכים הרלוונטיים מומלץ בליווי יועץ משכנתאות המתמחה בבקשת משכנתאות ב איו"ש ולהגיש בקשה לאישור עקרוני.

וזכרו, בסופו של יום הבנק הוא גוף המנתח סיכונים ושאיפתו הינה למזער כמה שיותר חשיפה לסיכונים על ידי גידול ברמת הביטחונות.

בהינתן משכנתאות לציבור הלווים, הבנק משעבד כנגד הלוואת המשכנתא את הנכס אשר משמש כבטוחה עבור אותה משכנתה, וכאשר מדובר בנכס שרשום בטאבו הירדני לבנק קיים קושי להסתמך על נכס זה כבטוחה מספיק טובה עבור המשכנתא בעיקר בגלל הנקודות שציינו קודם..

לכן, מאוד חשוב להיעזר באנשי מקצוע על מנת שיבצעו את כל הבדיקות הדרושות כדי לעזור לבנק להניח את דעתו לאישור וביצוע ההלוואה.

שלכם,
שני פרץ מיארה, רו"ח
יועצת מימון ומשכנתאות