רוכשים נכס, חשוב לדעת!
רכישה של דירה בישראל היא בעצם רכישה של נכס מאוד יקר לאדם, קל וחומר בשל העובדה שהליך הרכישה מצריך מאיתנו לקיחת הלוואת משכנתא.

מדריך רכישת דירה

רכישה של דירה בישראל היא בעצם רכישה של נכס מאוד יקר לאדם, קל וחומר בשל העובדה שהליך הרכישה מצריך מאיתנו לקיחת הלוואת משכנתא.

בדיוק בשל כך חשוב לשים לב ואף להיכנס לעובי הקורה בכל הנוגע לסעיפים בעסקת רכישת הנכס מכל מיני היבטים. אם נביט על העניין על פי החוק שהרי בשנת 1969, על פי חוק מקרקעין, קיימת התחייבות לבצע עסקה במקרקעין אך ורק במסמך בכתב ולכן עדיף להימנע כמה שיותר מלחתום על זיכרון דברים או מזכר כלשהו בכתב וזה מכיוון שדין דברים אלו הוא דין כחוזה לכל עניין ודבר.

חשוב לזכור שחתימה על זיכרון דברים קושרת את החותם מבחינת החוזה ולכן מצמצמת את אפשרויות המיקוח שלו לתנאי החוזה ולעיתים פוגעת בכל הזכויות המהותיות שמגיעות ללקוח, כמו לדוגמא: עיקולים שרובצים על הדירה וכן הלאה. מעבר לכך, זיכרון של דברים הוא בעצם יום שקובע לעניין מס הרכישה גם אם החוזה נחתם בתאריך מאוחר יותר, משמעות הדבר היא דיווח לרשויות המס שאט-אט מתקצרת ובעקבות כך קיימת איחור של תשלום מס רכישה (יום הרכישה הוא בעצם היום בו נחתם הסכם על זיכרון דברים, הסכם או חוזה).

צעדים נוספים בעת רכישת דירה

אז מה עוד צריך לעשות כאשר רוצים/עומדים לרכוש דירה? ובכן, חשוב מאוד לא לשכוח לפנות אל בעל מקצוע שעוסק בעניין – עורך דין. חשוב לפנות לעורך דין על מנת שיעגן את אינטרסיו השונים של הלקוח ובעצם יגן על הזכויות השונות שלו, כמו למשל: שהנכס יירשם על שמו של הלקוח, על מנת שהנכס יירשם במנהל מקרקעי ישראל.

עורך דין מוודא שהמוכר ומי מטעמו של המוכר (אם למשל מדובר על חברה שהינה קבלנית) יצהיר שאין מניעה כלשהי להעברה של זכויות בדירה אל הקונה. חשוב מאוד שהמוכר יצהיר ולא פחות חשוב מכך גם יאשר כי רכש את הדירה כדירה על פי החוק ושהחלקים שצמודים אל הנכס (הכוונה היא מחסן, קרקע, גג, חנייה ומרפסת) מסומנים בתשריט וכן גם מצורפים כחלק להסכם באופן בלתי נפרד.

בתום החתימה העורך דין הנבחר של הלקוח הרוכש יש לרשום הערת אזהרה ולה חשיבות גבוהה בעלת מטרה להזהיר וכן גם להודיע  שקיימת כאמור התחייבות מצדו של בעל הנכס להתחייבות העסקה. על ידי הערה זו מצליחה לסייע במניעה של עסקה נוספת או לחילופין עסקה סותרת בנכס עם קונה אחר. רישומה של הערה זו לטובתו של הקונה מצליחה להעניק לו ביטחון שרשם המקרקעין למעשה לא יאשר בשום אופן עסקה סותרת על הנכס ללא הסכמתו של הקונה או לחילופין ללא צו של בית המשפט.

עורך הדין אשר מייצג קונה נכס חייב לוודא שישנם כל מיני מסמכים שכרוכים ברישום על שמו של הלקוח, במקרה שהנכס רשום בטאבו, כמו למשל: ייפוי כוח שהינו לא חוזר שחתום על ידי המוכר לרישומו של העסקה, מסמכים של פטור ממס שבח, מכירה ורכוש המופנה לרשם המקרקעין, אישור של העירייה או לחילופין המועצה לרשם של המקרקעין לרבות היטל השבחה שהינו בתוקף עד ליום מסירת החזקה.

כמו כן, העורך דין חייב לבקש מהלקוח שלו מסמכים של שטרי מכר שחתומים על ידי המוכר של הנכס וכן יהיו מאומתים על ידי עורך דין, אישור של מרשם המשכונות וזה כי אין משכון על זכויות המוכר בדירה, אישורים מחברות שונות, כמו למשל: חברת בזק, גז, חשמל וכן גם על ועד הבית, אישור סילוק משכנתא במידה וקיימת כזו. במידה ומדובר על נכס אשר רשום על מנהל מקרקעי ישראל ושל חברת עמידר (שזו היא חברת משכנתא) יש לצרף מסמכים כמו לדוגמא: אישור ממנהל מקרקעי ישראל – אישור שיהיה נקי ממשכנתה או לחילופין מזכות של צד ג', אישור של מרשם המשכונות כי אין עליו משכון על זכויותיו של המוכר בדירה וכן גם בקשה להעברה של זכות שכירות שתהיה חתומה על ידי המוכרים.

קניית נכס מקבלן

כיום כאשר מחליטים לרכוש נכס מקבלן מומלץ מאוד שבעת הרכישה הקבלן יציג בפני לקוחותיו אישור מרשויות המס וזה על מנת לוודא שבבוא העת רישום הדירה לא יעוכב בשל חובות שונות של הקבלן. יש לרכוש נכס מקבלן שרשום בפנקס הקבלנים ולאחר שהלקוח ביקש ממנו להציג בפניהם, בתחילתו של המשא ומתן, “רישום של קבלן" שנמצא, כמובן, בתוקף. חשוב לדעת שברישיון של הקבלן ניתן למצוא את סיווגו המקצועי של הקבלן וזה בעצם קובע באילו ענפים הוא יכול לעבוד כקבלן לצד סיווגו הכספי כאשר סעיף זה קובע באיזה היקף הוא יכול לבצע עבודות.

חשוב מאוד לבקר בכל מיני בתים קודמים שבהם הקבלן ביצע עבודות ואף להגדיל ראש ולדבר עם הדיירים שמתגוררים בבניין וזה בכדי לבדוק האם הם שבעי רצון מעבודותיו, על מנת לבדוק את רמת הגימור של עבודותיו וכיצד התייחס הקבלן להתחייבויות השונות שלו. אם ניתן, מומלץ מאוד לבדוק האם מצבו הכלכלי של הקבלן טוב.

כמו כן, חשוב לשים לב על טיפ משמעותי – חשוב מאוד שלא לחסוך בתשלום לעורך דין על מנת שזה ייצג 

שכר טרחתו של המתווך ועורך הדין

על פי הכללים של לשכת עורכי הדין שכר הטרחה המינימלי שקיים כיום עומד על אחוז אחד מסכום של 439,370 הראשונים ועוד כ- 0.75%. בפועל שכר טרחת עורך הדין נע כיום בין 0.5% ל- 1.0% מע"מ (חצי אחוז לאחוז פלוס מע"מ) משווי כל העסקה ובמידה ומדובר על עסקה של רכישת דירת מגורים מקבלן – שכר הטרחה של העורך דין נע בין אחוז לשני אחוז יחד עם מע"מ משווי הדירה אך לא פחות מסכום של 1500$ + מע"מ.

כאשר מדובר על שכר הטרחה של המתווך, המצב שונה לגמרי לעומת שכר הטרחה של עורך הדין וכיצד? ובכן, שכר טרחת המתווך תלוי בכמה גורמים, כמו למשל: יכולת המיקוח של הלקוח מול המתווך, מצב השוק ומצב הנכס. כיום מקובל שככול שהנכס יקר יותר המתווך מקבל פחות על התיווך שלו. בדרך כלל טרחתו של המתווך אומד על כשני אחוזים ולעיתים ניתן למצוא אפילו מתווכים שמסתפקים על אחוז אחד בכל עסקה. על פי חוק המתווכים במקרקעין (שנת 1996) המתווך מחויב להחתים את הלקוחות על מסמך בו כתוב כי הלקוח הם אלו שהזמינו את עבודת התיווך.

מיסוי, היתר בנייה ובעלות על קרקע

כאשר מגיעים לרכוש בית מקבלו יש לבדוק מספר דברים, כמו לדוגמא:

•    קודם כל חשוב לוודא כי הקרקע שעליה נמצא הנכנס היא קרקע שנמצאת בבעלותו של הקבלן או לחילופין שהקבלן הוא בעל זכות חכירה לזמן ארוך. חשוב לבדוק כי אין על הקרקע הזו שום עיקולים או שעבודים וזאת ניתן לבדוק על ידי בדיקה של נסח רישום בלשכת מקרקעין כאשר יש לציין חלוקה ומספר גוש. 
•    כמו כן, יש לקחת מהקבלן מסמכים של בעלות, במידה והקרקע נמצאת בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל חשוב לבדוק האם עברה היא היוון. במידה ולא עברה היוון על הקונה הפוטנציאלי לשלם דמי היוון, דמי הסכמה ודמי חכירה כאשר סכומים אלו יכולים להיות גבוהים מאוד.

כמו כן, ישנה אפשרות נוספת שנקראת "עסקת קומבינציה" עסקה זו מוכרת כאשר בעל הקרקע מוכר לבלן חלק מהקרקע שברשותו ובתמורה לכך הוא מקבל חלק מהדירות שהקבלן יבנה. חשוב מאוד, במידה ואתם מתכננים לרכוש דירה מקבלן, האם קיימת הערת אזהרה על שמו של הקבלן שרכש חלק מהקרקע, האם רוכש הדירה יכול לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע וכן גם מה הם תנאי העסקה שקיימים בין בעל הקרקע לבין הקבלן. יש לשים לב שהדירה שנבנת בעצם נבנתה כדין ולא יוחדה לבעלי המגרש.

אז למה עוד חשוב לשים לב? ובכן, יש לבדוק האם לקבלן שממנו מעוניינים לרכוש יש בכלל אישור ממס הכנסה וכן גם ממס רכוש ועל כך שאין מניעה מצד שתי הרשויות הנ"ל לרשום את הדירה בה מעוניינים על שמו של הקונה בלשכת רישום מקרקעין (בעקבות חובות של הקבלן, במידה וקיימות חובות כאלו). יש לוודא כי בידיו של הקבלן יש היתר בנייה מתאים אשר הוצא מהרשות המקומית. על פי החוק אסור לרכוש דירה מבניין שלגביו אין היתר בנייה על פי חוק. כמו כן, חשוב לבדוק בתוכנית בניין ערים (התב"ע) האם הקבלן רשאי בכלל למכור את הדירה על הצמדותיה, כלומר, האם הדירה לא הוקצתה לבעל קרקע בעסקת הקומבינציה או לחילופין נמכרה למישהו אחר. יש לבדוק את כל הנספחים (ייפוי כוח שניתן לקבלן וכן הלאה) ולבדוק את ההוראות שבמסמכים אלו.

החוזה והמסמכים המצורפים אליו.

על פי החוק שיצא בשנת 1973 (תשל"ג) חוק הדירות (הידוע גם בכינוי חוק המכר) חובה על הקבלן לצרף לכל חוזה של רכישה את המסמכים הבאים: תוכנית הדירה, מפרט טכני של הדירה וכל זאת בהתאם לנוסח שקיים בצו מכירות דירה של שנת 1974, תוכנית קומת עמודים, ומת גג וקומה טיפוסית. תוכנית של המגרש כפי שנדרש על פי תוכנית ההגשה לרשות המקומית. חשוב לבדוק את התוכנית ואת מיקום הבניין, כיווני האוויר וכן הלאה. רצוי מאוד לבדוק שאין שום מפגע אקולוגי או לחילופין מפגע סביבתי בסמוך לבניין (הכוונה היא לכבישים סואנים, מתקני חשמל, מתקני אשפה, מבני תעשייה וכן הלאה).

לפני שחותמים את החוזה עם הקבלן חשוב מאוד לזכור – דברים שנאמרים בעל פה קשה מאוד להוכיח אותם מבחינה משפטית ולתבוע על כך ולכן חשוב לעיין בחוזה (לא במשרדיו של הקבלן) עליו הלקוח צריך לחתום. יש לקבל חוות דעת של כל מיני אנשי מקצוע (אדריכלים, עורכי דין, מהנסים) לגבי כל מה שרשום בחוזה ולגבי המפרט הטכני. חשוב לזכור – כל "הסכמה", “הבנה", “הבטחה" בניכם (הלקוח) לבין הקבלן חייבת להופיע בחוזה בצורה ברורה וחד משמעית, כלומר, שאיננה בשום צורה ואופן משתעמת לשני פנים.

כמו כן, חשוב מאוד לא לחתום על אף סעיף בחוזה כאשר סעיף זה באיזושהי צורה מאפשרת לקבלן לדחות, לקבוע או לשנות על דעת עצמו סעיפים מהחוזה ללא שום הסכמה מהצד שלכם. יש לבדוק כי הקבלן ממלא את כל הפרטים במפרט הטכני בצורה מדויקת, מקצועית ומפורטת. במידה ויש לכם, הלקוח, רצון לשנות דברים בחוזה עליכם לוודא שאכן יש סעיף שמאפשר שינויים.

בקשות של שינויים.

כאמור, יש לוודא בחוזה שקיים סעיף שמאפשר לכם לבצע שינויים או לחילופין תוספות בדירה, ללא סעיף שמאפשר זאת בחוזה, בפועל יהיה בלתי ניתן ולא חוקי לבצע שינויים או תוספות בדירה. יש לבדוק שאם יתבצעו שינויים הוא באמת ייעשו באחריותו של הקבלן ולא על ידי קבלני משנה מטעמו. יש לבדוק כי כל בקשה לשינוי תעשה בכתב ותשמש בעצם כנספח לחוזה. במידה ואפשר – יש לבדוק כי הבקשה כוללת בתוכה גם מועדי ביצוע, מחירים וכן גם משך האיחור של מסירת הדירה. בעקבות כל השינויים הללו יש להחתים את הקבלן על העתק שיישאר בידכם. יש לברר מראש מול הקבלן האם תדרשו לשלם על עמלה עבור כל מיני התקנה של אביזרים שאתם תספקו.

כמו כן, חשוב מאוד לבדוק מהי גובה העמלה לצד גובה הזיכוי שניתן לקבל עבור אביזרים שתוותרו עליהם, כמו למשל: מטבח של הקבלן וכן הלאה. יש לברר דברים נוספים, כמו למשל: תשלום מראש עבור הכנת תשתית לרשת מחשבים, הכנת תשתית עבור הוספה או שינוי של נקודות חשמל, הכנה למיזוג מרכזי בבית או מיזוג מרכזי במרתף. יש לבדוק את כל האופציות שקיימות בעניין הרחבת המרתף יחד עם התקנת שירותים, כניסה נפרדת, מקלחון, התקנה של מטבחון ובעצם הכנה עתידית של המרתף ליחידת מגורים נפרדת לצורכי השכרה בעתיד. כל אלה חייבים לבוא לידי ביטוי בכתב.

על מנת שהדברים ירשמו בצורה מקצועית ולא פחות חשוב מכך – כבילה בבית המשפט חשוב מאוד להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע כמו למשל: עורכי דין וגם (לצורך העניין) אדריכל על מנת שאדריכל יוכל לאשר את כל הבקשות השונות העתידיות שיכולות להיות לכם, הלקוח, בעתיד בפני הקבלן. דבר זה נחשב כחלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה ועל ידי כך ניתן לחסוך המון כאבי ראש והמון כסף. במידה וההסכם נחתם ללא סעיף זה, הרי שאבוד לכם העניין ובלתי ניתן יהיה לבצע שינויים בבית. כל שינוי כרוך בתוספת תשלום גבוה.

נושאים מיוחדים

כמו בכל הסכם גם בהסכם דירה לעיתים קיימים נושאים מיוחדים לבדיקה בחוזה. סכום הדירה שנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול בתוכו גם סכומים כסף נלווים למחיר הדירה. בהתאם לכך, כאשר לקוח מנהל מו"מ מול קבלן, טרם הלקוח חותם עם הקבלן על חוזה, מומלץ מאוד שישים לב לכל מיני נושאים שמופיעים בחוזה ואנשים רבים אינם מייחסים להם חשיבות וזה על מנת להצליח למנוע כל מיני התפתחויות מפתיעות ובעיקר תשלומים יקרים נוספים על הדירה בעתיד.

אז באילו נושאים מדובר? ובכן, אחד הנושאים המרכזיים שניתן למצוא בכל חוזה הוא נושא של דוד שמש. על פי תקנות הבנייה והתכנון, כל קבלן שמתקין מערכת של חימום מים בבניין מוכרח לדאוג שמערכת זו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. חשוב מאוד שבמידה ואתם רואים סעיף זה בחוזה שלכם לוודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני של החוזה להתקין מערכת מושלמת של חימום מים ולא רק מערכת שהינה כחלק מתוך "הכנה למערכת סולרית".

סעיף נוסף אליו יש לשים לב הוא חיבור הבניין אל מערכות חשובות כגון: גז, טלפון, חשמל ומים. יש לבדוק האם ההוצאות השונות עבור חיבורי הבניין וכן גם חיבורי הדירות אל המערכות החשובות שהזכרנו קודם לכן נקובים בכלל בחוזה. עליכם, בתור הלוח, לעמוד על כך שפרט לכל ההוצאות עבור לחיבור הדירה (כמו החיבור לגז, מים, חשמל וכולי) לא יחוללו עליכם כל מיני תשלומים של הבניין לרשתות הכלליות ובמידה וכן, הסכומים האלו יהוו תחומים ומוגבלים על פי החלק היחסי של הבניין בסכום שהוגדר מראש ויתרה מכך – סכום סביר.

נושא נוסף הוא נושא החנייה שנחשב כנושא עיקרי בכל בניין מגורים באשר הוא. יש לבדוק האם במחיר הדירה שנקוב בתוך החוזה כולל בתוכו גם את מחיר החנייה. יש לבדוק האם החנייה שנמכרת היא חנייה מקורה או צמודה. במידה ומספר מקומות החנייה הינו תואם אל מספר הדירות שבבניין, יש סיכוי שהקבלן יחייב אתכם לרכוש ממנו חנייה וזה כתנאי לקבלת המפתח. במידה ומדובר על מספר מקומות חנייה שקטן ממספר הדירות בבניין, ייתכן מאוד כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים מקומות חנייה ואילו שאר הדיירים יישארו ללא כל חנייה צמודה או מקורה. חשוב מאוד לבדוק את הנושא הנ"ל טרם רוכשים או מתכננים לרכוש דירה מקבלן.

נושא נרחב אך חשוב מאוד הוא נושא "פיתוח". נושא זה נחשב כנרחב מכיוון שהמושג "פיתוח" הוא נרחב ואיננו מוגדר והוא יכול לכלול בתוכו כל מיני מושגים נוספים, כמו לדוגמא: גדרות, מדרכה, גינה, כביש וכן הלאה. יש לבדוק האם ההוצאות של "הפיתוח" הן הוצאות אשר נכללות במחיר של הדירה ובמידה והוצאות אלו נכללות במחיר הדירה, מה הן בעצם כוללות? במידה והפיתוח איננו נכלל במחיר הדירה וודאו מראש כי בכתב רשום הגובה המדויק של התשלום עבור שירות זה.

מושג נוסף אשר נחשב אל תוך "בקשות מיוחדת" הוא מושג של מס ערך מוסף. במצב זה חשוב לבדוק האם קיימים תשלומים עבור מס ערך מוסף שזה כלול במחיר הדירה או שמא הדיירים יצטרכו לשלם סכום נוסף מעבר לסכום שנקוב בחוזה. דבר נוסף שנכלל בתוך בקשות מיוחדות הוא "רכוש משותף". יש לבדוק כיצד נושא זה מסודר – הכניסה אל המחסנים, אל הבניין, גישה אל הגשש, חניות והאם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלק מהרכוש שיימצאו בשטחים הללו. חשוב לדעת – הקבלן שאיננו בעל דירה בבניין עצמו ובעצם כל גורם זר אחד אסור בשום צורה להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית שהינו משותף.

בקשה מיוחדת נוספת שנכללת בחוזים של דירות הן בקשות בתחום – אנטנת טלוויזיה וגינון. חשוב לבדוק שבחוזה האם הקבלן מתחייב לספק אנטנת טלוויזיה או לחילופין חיבור אל הכבלים והאם הקבלן מתחייב במפרט לספק גינון. יש לבדוק שלא מדובר רק "בהכנה". יש לבדוק את תוכניות השבילים, הגינה, הגינה וכן הלאה. חשוב מאוד לדעת – עליכם בתור הלקוחות לעמוד כל כך שהקבלן לא יכלול בחוזה הוראה אשר מונעת מכם לרשום הערת אזהרה וזאת אם ניתנת לכם איזושהי בטוחה אחרת. הוראה זו היא בעצם תנאי מקופח והיא איננה נחשבת אפילו על ידי בית משפט.

סעיפים חשובים בבקשות המיוחדות

אחד הסעיפים החשובים שקיימים בבקשות המיוחדות הוא סעיף של איחור במסירה. לכל הקבלנים יש איזושהי נטייה לאחר במסירה של מפתחות הדירה ולכן חשוב מאוד לא לוותר ולשים לב היטב בחוזה כי רשום תאריך מוגדר (תאריך אחד בלבד!) למסירת של הדירה. חשוב לדעת שאי מסירת מפתחות הדירה בזמן ללא כי סיבה מוצדקת הוא בעצם סעיף מקפח לכל דבר. יש לבדוק האם בחוזה קיימים כל מיני סעיפים שמאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור ובמידה וכן, האם תקבלו על כך פיצוי (פיצוי זה יכול לבוא לידי ביטוי על ידי ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים ששולמו כבר לקבלן וכן הלאה).

קבלת של הדירה הוא תחום חשוב ובו יש להימנע מחתימה על סעיף שקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה איזושהי הוכחה כי הדירה נמצאת במצב מושלם ותקין בהתאם למפרט, עליכם לוודא שהדירה אכן נמצאת במצב שכזה טרם החתימה. כמו כן, חשוב לדרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על שם הלקוחות שרוכשים ממנו את הדירה במשרד המקרקעין. יש לוודא שבחוזה לא יכללו כל מיני סעיפים מעורפלים ולא ברורים כמו- רישום בטאבו. 

מידע נוסף 

מכיוון שרכישת דירה היא אחד הצעדים החשובים בחייו של כל אדם יש להקפיד על כל פרט ופרט. יש לבדוק היטב את מפגש האינטרסים לצד הרצונות הן של רוכש הדירה והן של המוכר של הנכס. במידה ומדובר על מוכר הדירה על הרוכש לבצע פעולות במשנה זהירות, כלומר, לבדוק את המוכר החל מבדיקה של תעודת זהות על מנת לבדוק שהמוכר הוא יחיד ולא מדובר על חברת קבלנים או תאגיד אשר עומדת מאחוריו (דבר שיכול להיות מאוד מסובך פעמים רבות במידה והחברה/תאגיד נמצאים בהליך של פשיטת רגל ואין בעצם על מי לסמוך) וכן הלאה. במידה ואכן מדובר על מוכר שהינו תאגיד או חברת קבלנית יש לבדוק שהוא רשום בחברה ולבדוק את מצב התאגיד כולל שעבודים אשר חלים עליו ויש לבדוק שבפרוטוקול הדברים יהיו רשומים + אישור מכל מורשי החתימה מטעם של החברה/תאגיד יחד עם תעודות הזהות של מורשי החתימה. 

רבים שואלים שאלה מאוד לגיטימית בכל הנוגע אל רכישה של דירה או כל נכס שזה לא יהיה – כמה זמן לוקח כל התהליך הנ"ל? הרי שנשמע שמדובר בתהליך שיכול לקחת חודשים. אז ככה: עיקר העבודה המשפטית נעשית על ידי עורכי הדין שמייצגים את הצדדים. דבר זה יכול לקחת כבין מספר ימים עד כשבועיים (לכל היותר). עורכי הדין של הצדדים דואגים לכל האישורים שנדרשים לקיום החוזה (אישור סילוק מותנה אם יש משכנתא על הנכס, נסח של טאבו מעודכן ומאושר, תשריט וכן כל מיני אישורים נוספים בהתאם לטיב העסקה עצמה.

כל מה שנשאר לצדדים לעשות (למוכר הדירה ולרכוש הדירה) זה רק להיפגש על מנת לקרוא את החוזה בהתאם לכל השינויים שנעשו בפרק הזמן של השבועיים ולאחר מכן לחתום על החוזה במספר עותקים, להעניק יפויי כוח, 5 שטרות של מכר, למלא בקשה לרישום הערת אזהרה, לחתום על טפסי דיווח לרשויות המס ולחתום על כל מיני טפסים נוספים במידת הצורך יחד עם מסירת התשלום של הצ'ק הרשום.

לידע כללי חשוב לזכור שעורך דין מכל מקום בארץ יכול לייצג כל לקוח גם אם מדובר על לקוח מאזור הצפון ואילו על עורך דין נהדר מאזור הדרום. כך שאם מצאתם עורך דין טוב עליו אתם סומכים בעיניים עצומות אין לכם מה לחשוש כלל וכלל. כיום אנו חייבים בעידן האינטרנט כך שאת מרבית העבודה ניתן לבצע על ידי הדואר האלקטרוני, פקסים וכן גם באמצעות הטלפון. אין צורך בפגישות צפופות על מנת למלא או לעבור על מסמכים. כיום הפגישה היחידה שמתקיימת היא במעמד חתימת החוזה ולשם מצורפים כל המסמכים הנלווים. חשוב מאוד, יותר מהמרחק, זה למצוא עורך דין שייצג את האינטרסים של לקוחותיו בצורה נאמנה וחשוב מכך – בצורה הטובה ביותר.

סקר שוק

כאשר אנו מגיעים לרכוש דירה, אנחנו אף פעם לא יכולים לדעת מי עומד מולנו. אף פעם אנחנו לא יכולים לדעת האם הדירה שבה חשקה נפשנו היא דירה מעוקלת, אף פעם אנו לא יכולים להסתמך על החיוך המבטיח של הקבלן שמחכה לרגע לסגור עסקה. אנחנו יכולים לסמוך קודם כל על עצמנו ורק לאחר מכן על אחרים. על מנת להצליח לסמוך על מוכרי הדירות ועל אחת כמה וכמה אם מוכר הדירה הוא קבלן, עלינו לערוך עליו מעין "תחקיר קצר" שנקרא עבור רבים – סקר שוק.

סקר שוק הוא הליך בו אנו בודקים את אודותיו של מוכר הדירה, כמו לדוגמא: האם מדובר על קבלן ישר, האם מדובר על דירה ראשונה שהקבלן בונה ומוכר, האם ניתן למצוא לקוחות אשר ימליצו עליו או לחילופין להזהיר אתכם מפניו ובעצם לאשש את חששותיכם, האם מדובר באדם אמין וכן הלאה. חשוב מאוד לבדוק לא רק האם הדירה במצב טוב אלא גם אם מדובר על בעל מקצוע ברמה גבוהה ומדוע? ובכן, בעל מקצוע ברמה נמוכה שבנה את הדירה יכול מאוד שבנה אותה (במידה ואיננו יודע לעבוד כראוי) ברמה נמוכה ועם כל מיני תקלות.

כמו כן, חשוב תמיד לבצע הליך נוסף אשר נקרא "השוואת מחירים". על ידי השוואת מחירים בין כל מיני דירות של קבלנים (שפחות או יותר אותו דבר, כלומר, מבחינת מספר חדרים, מ"ר וכן הלאה) ניתן לוודא ולדעת שהמחיר שהקבלן דורש הוא איננו מחיר גבוה יתר על המידה משאר השוק וכן על מנת לדעת שמקבלים מחיר הוגן ומשתלם. זכרו – עדיף שלא להיסחף ולרכוש את הדירה הראשונה שרואים, מומלץ לבדוק היטב את השטח ולחפש את הדירה האידיאלית. בכל זאת, אנו לא רוכשים דירה בכל שבוע! שיהיה בהצלחה