קריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא

יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר מהם הקריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא. מי יכול ולי לא בכל זמן נתון לקבל הלוואת משכנתא. כמו כן, מה חשיבות הוצאת אישור עקרוני למשכנתא הנדרשת טרם חתימה על חוזה רכישה.
נכתב בתאריך 17/06/2020

קריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא

יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר מהם הקריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא. מי יכול ולי לא בכל זמן נתון לקבל הלוואת משכנתא. כמו כן, מה חשיבות הוצאת אישור עקרוני למשכנתא הנדרשת טרם חתימה על חוזה רכישה.

טבלה מסכמת על הקריטריונים לקבלת משכנתא - ינואר 2021

  נכס ראשון נכס להשקעה משפרי דיור מינוף נכס קיים
קריטריון ראשון - אחוזי מימון עד 50% מימון עד 50% מימון בבנקים השונים עד 70% מימון עד 50% מימון
  (נכון לשעת הקורונה, בנק ישראל מאפשר למנף נכס קיים לטובת סגירת הלוואות קיימות עד 70% משווי הנכס)
קריטריון שני - תקופת הלוואה ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75 ולתקופה מקסימאלית של 30 שנים (חריג עד גיל 80)
קריטריון שלישי - יחס החזר מהכנסה יחס החזר מקסימאלי של 40% מההכנסה הפנויה
קריטריון רביעי - נתוני אשראי נתוני אשראי תקינים בהווה ובעבר
קריטריון חמישי - נכס לבטוחה תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנוני – בנוי לפי היתר
נוסף... מחייב ביטוח חיים למשכנתא – ניתן לקבל פטור חריג מעל גיל 60 ובמקרים מסוימים גם מתחת לגיל 60

קריטריון ראשון – אחוז מימון

קריטריון ראשון לקבלת משכנתא הוא אחוז מימון. אחוז המימון זה היחס בין שווי הנכס לבין גובה ההלוואה המקסימאלי שהבנק יכול לאשר.

חשוב מאוד: גובה המשכנתא המקסימאלית הינה נגזרת משווי נכס לפי חוזה רכישה או לחילופין הערכת השמאי ביחס לשווי הנכס – הנמוך מבין השניים.

הבנק מוגבל בגובה המשכנתא המקסימאלית אותו הוא יכול לתת וזאת בגלל רגולציה של הפיקוח על הבנקים. 
חשוב לציין שהרגולציה יכולה להשתנות ואחוזי המימון בהתאם. 

כמו כן, עלויות נלוות לעסקה אינם כלולות בשווי נכס מנקודת מבטו של הבנק בכל המשתמע לאחוזי המימון.

דירה יחידה – ניתן לקבל עד 75% מימון משווי נכס. כלומר, אם שווי נכס הינו 1,000,000 ₪, משכנתא מקסימאלית שניתן יהיה לקבל – 750,000 ₪. את ההפרש + עלויות נלוות נצטרך להביא הון עצמי מהבית. 

דירה להשקעה – מוגדר כדירה שנייה ויותר. אם בבעלותי נכס עם או בלי משכנתא וברצוני לרכוש נכס נוסף, המימון המקסימאלי אותו יהיה ניתן לקבל – עד 50% משווי הנכס הנרכש.

מינוף נכס קיים – יש בבעלותנו נכס קיים? ניתן לקבל הלוואת משכנתא על נכס קיים עד 50% משווי הנכס הקיים (כמובן בכפוף להערכת שמאי). אם שווי נכס קיים 1,000,000 ₪ ניתן לקבל עד 500,000 ₪ משכנתא. במידה וישנה משכנתא על הנכס, ניתן לקבל את ההפרש ל 500,000 ₪. 

בנק ישראל נתן הוראת שעה לבנקים המקומיים בתקופת הקורונה ועד הודעה חדשה, שניתן למנף נכס קיים עד 70% משווי הבטוחה לטובת סגירת הלוואות קיימות. 

קריטריון מספר 2 – גיל הלווים

קריטריון שני, גיל הלווים. ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75 או לתקופה מקסימאלית של 30 שנים. כלומר, אם אנחנו בני 45 או פחות, ניתן לקבל את ההלוואה עד לתקופה של 30 שנים. אם גילנו 55, ניתן לקבל את ההלוואה לתקופה מקסימאלית של 20 שנים.

באופן חריג ניתן לקבל את המשכנתא עד גיל 80. בדרך כלל בדירות להשקעה הבנקים גמישים יותר. 

קריטריון 3 לקבלת משכנתא – התנהלות / נתוני אשראי

נתוני אשראי תקינים בהווה ובעבר נתוני האשראי מתייחסים לרמת ההתנהלות שלנו בבנקים השונים.  כל עוד ההתנהלות שלנו תקינה, כלומר, עומדים בכל ההתחייבויות שלנו ללא רבב, מבחינת הבנק הכל תקין.

מעבר לכך שהבנק דורש לראות 3-6 חודשים אחרונים של תלושי המשכורת, הוא בוחן היסטורית אשראי לפי כל ת.ז של כל אחד מהלווים.

מהי התנהלות לא תקינה?
•    חריגות ממסגרות האשראי
•    החזר צ'קים
•    פיגורים בהלוואות קיימות
•    התראות לחריגה בחשבון העובר ושב (עו"ש)
•    עיקולים
•    תיקים פתוחים בהוצל"פ
•    הגבלות
•    דרישות חוב
•    פשיטת רגל

התנהלות תקינה הינה תנאי הכרחי לקבלת משכנתא. היום ניתן לבחון את נתוני האשראי דרך מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל.

קריטריון רביעי - תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית

נכס לא תקין לבנק יכול להיות מהסיבות הבאות לדוגמא:
•    חריגות בניה / בנייה לא תואמת את ההיתרים הקיימים
•    הערות אזהרה בנסח טאבו
•    דירה מחולקת
•    חובות על הנכס / עיקולים
•    ועוד

קריטריון חמישי - יחס החזר

יחס ההחזר מהכנסה זה ההחזר החודשי המקסימאלי אותו הבנק יכול לאשר לנו וזה אחד הנתונים שמגבילים אותנו ברמת גובה המשכנתא שאנחנו יכולים לקחת. הנה לכם הסבר מפורט + מחשבון  - לחצו כאן

משכנתא לדירה ראשונה:

  •  עד 75% מימון
  • התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
  • מקורות הכנסה סבירים ביחס לגובה המשכנתא
  • היסטורית אשראי תקינה
  • דוח שמאי תקין
  • ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75
  • יחס החזר של עד 40% מסך ההכנסות הכוללות
  • מצב משפטי תקין של הנכס הקיים.

משכנתא לדירה שנייה או יותר:

  • עד 50% מימון
  • התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
  • מקורות הכנסה סבירים ביחס לגובה ההלוואה הנדרשת
  • היסטורית אשראי תקינה
  • דוח שמאי תקין
  • ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75
  • יחס החזר של עד 40% מסך ההכנסות הכוללות.
  • מצב משפטי תקין של הנכס הקיים.

משכנתא למינוף נכס קיים:

  • עד 50% מימון (עד 70% לטובת סגירת הלוואות קיימות לפי הוראת שעה של בנק ישראל - הקורונה)
  • התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
  • מקורות הכנסה סבירים ביחס לגובה המשכנתא
  • היסטורית אשראי תקינה
  • דוח שמאי תקין
  • ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75
  • יחס החזר של עד 40% מסך ההכנסות הכוללות.
  • תקינות בתשלומי המשכנתא הקיימת
  • מצב משפטי תקין של הנכס הקיים.

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים




רוצים שנחזור אליכם?