מבחן הכנה 0024 - התאחדות יועצי המשכנתאות

מבחן הכנה מספר 0024

חזרה לעמוד ראשי וצפייה במבחנים נוספים – הכנה למבחני ההתאחדות

28/05/2023

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0024

1. מצ"ב דוגמא לאישור עקרוני בנק מזרחי טפחות: לחץ כאן. "סל מוצע":

א. אחד מהתמהילים אותם הבנק מחויב להציעה ולהציג ללווה בכפוף להנחיות בנק ישראל.
ב. אחד מהתמהילים אותם הבנק מחויב להציעה ולהציג ללווה במחיר הכסף האטרקטיבי ביותר.
ג. התמהיל אותו היועץ הרכיב ביחס לצורך הלווה וניתן בנוסף לתמהילים המחייבים את הבנק.
ד. אין משמעות לסל המוצע.

2. מצ"ב דוגמא לאישור עקרוני בנק מזרחי טפחות: לחץ כאן. מהי הריבית החזויה המופיע באישור העקרוני ומה המשמעות שלה?

א. 4.81 / מחיר הכסף, הריבית אותה נשלם בהתחשב בתחזיות המתפרסמות.
ב. 4.55 / מחיר הכסף, הריבית אותה נשלם בהתחשב בתחזיות המתפרסמות.
ג. 4.67 / תחזית מחיר הכסף, נכון רק בהלוואות צמודות מדד.
ד. 4.55 / תחזית מחיר הכסף, נכון רק בהלוואות צמודות מדד.

3. מצ"ב דוגמא לאישור עקרוני בנק מזרחי טפחות: לחץ כאן. מהו המרווח במסלול המתאים המוצג באישור העקרוני:

א. מסלול 1, קל"צ, מרווח 0.
ב. מסלול 1, ק"צ, מרווח 0.
ג. מסלול 2, מ"צ, מרווח 0.93.
ד. מסלול 2, מל"צ, מרווח 0.93.

4. מצ"ב דוגמא לאישור עקרוני בנק מזרחי טפחות: לחץ כאן. מה משמעות התקופה בסעיף 9?

א. אין משמעות לתקופה, לא אומר לנו כלום.
ב. תקופת הזמן שההחזר החודשי מקסימאלי ביחס לתחזיות.
ג. תקופת הזמן שההחזר החודשי מינימאלי ביחס לתחזיות.
ד. תקופת הזמן שההחזר החודשי שווה ערך להחזר בחודש הראשון של ההלוואה.

5. מצ"ב דוגמא לאישור עקרוני בנק מזרחי טפחות: לחץ כאן. מסלול 2, מה ניתן להסיק מההחזר החודשי המופיע בסעיף 8 להחזר החודשי המופיע בסעיף 9.

א. ניתן להסיק שבכפוף לתחזיות הצפי שלאורך ה 20 שנים תהיה עליה מזערית בממוצע בעוגן.
ב. ניתן להסיק שבכפוף לתחזיות הצפי שלאורך ה 20 שנים תהיה ירידה מזערית בממוצע בעוגן.
ג. ניתן להסיק שבכפוף לתחזיות הצפי שלאורך ה 20 שנים תהיה עליה משמעותית בממוצע בעוגן.
ד. ניתן להסיק שבכפוף לתחזיות הצפי שלאורך ה 20 שנים תהיה ירידה משמעותית בממוצע בעוגן.

6. מהם הסלים האחידים (התמהילים) אותם מחויב הבנק להציע ללווה:

א. הבנק לא חייב בסלים אחידים.
ב. 1. 50% קבועה צמודה מדד ו 50% קבועה לא צמוד מדד 2. שליש קבועה לא צמודה, שליש פרים, שליש קבועה צמודה מדד. 3. 50% קבועה לא צמודה, 50% פרים.
ג. 1. 100% קבועה צמודה מדד 2. שליש קבועה לא צמודה, שליש פרים, שליש קבועה צמודה מדד. 3. 50% קבועה לא צמודה, 50% פרים.
ג. 1. 100% קבועה צמודה מדד 2. שליש קבועה לא צמודה, שליש פרים, שליש משתנה. 3. 50% קבועה לא צמודה, 50% פרים.

7. זוג לווים משתכרים יחד ברמה של 12,500 נטו. לטובת קבלת אישור להלוואה הרצויה נדרשו להביא ערב משלם. הכנסות הלווה הנוסף נטו 11,000 ₪ ולו החזרי הלוואות כולל 2,000 ₪. מה תהיה ההכנסה הכוללת עבור הבנק לטובת חישוב יחס החזר.

א. 17,500 ₪
ב. לא ניתן להתייחס להכנסה של לווה נוסף
ג. 17,000 ₪
ד. 21,500 ₪

8. משכנתא במימון גבוה של 75% ויותר, כיצד הייתם ממליצים ללווה לפעול טרם חתימה על חוזה רכישה?

א. אין צורך בביצוע פעולות מיוחדות מלבד הוצאת אישור עקרוני לעסקה.
ב. נבדוק מה ריביות השוק הזולות ביותר שניתן לקבל.
ג. לבדוק מה התקופה המקסימאלית שניתן לקבל את המשכנתא.
ד. הוצאת אישור עקרוני ושמאות מוקדמת חובה.

9. תושב חוץ מעוניין לרכוש נכס בארץ, מה תהיה הקצאת הון?

א. 100%
ב. תושבי חוץ – הקצאת הון זהה לתושבי הארץ
ג. 75%
ד. תושבי חוץ – אין הקצאת הון

10. קרן שווה, כיצד נחשב את ההחזר החודשי חודש בחודשו?

א. לא ניתן לחשב, בעייתי.
ב. נכפיל את ההחזר על חשבון הריבית בתקופת ההלוואה.
ג. נחבר את יתרת קרן ההלוואה בחודש נתון להחזר ע"ח הריבית באותו החודש.
ד. סה"כ החזר ע"ח ריבית בחודש נתון ועוד ההחזר על חשבון הקרן באותו החודש.

11. אדם שיש לו דירה בבעלות בשותפות עם 5 שותפים. חלקו בדירה 50%. מעוניין לרכוש נכס נוסף, מה המימון המקסימאלי שיכול לקבל על הנכס הנוסף בבנקים השונים?

א. 33%
ב. 25%
ג. 45%
ד. 50%

12. סמנו את התשובות הנכונות: אילו מסלולים הריבית הכוללת החזויה רלוונטית

א. פריים
ב. קל"צ
ג. מל"צ
ד. ק"צ

13. הגענו לטאבו לרשום הערת אזהרה, מה המסמך אותו נצטרך להביא אתנו?

א. שטרות משכנתא + אישור עירייה על העדר חובות + ת.ז.
ב. שטרות משכנתא + ת.ז.
ג. חוזה רכישה ות.ז.
ד. חוזה רכישה, שטרות, אישור תשלום הון עצמי חובה!

14. "הסכמה לדרגה שנייה" – מה העסקה הנכונה? סמנו את התשובות הנכונות:

א. מחיר למשתכן
ב. מחזור פנימי ותוספת
ג. תוספת משכנתא על הקיים אשר יילקח בבנק אחר
ד. בנייה עצמית.
ה. מחזור חיצוני.
ו. תוספת בלבד בבנק הנוכחי.

15. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר מסלול בודד בהלוואת משכנתא קיימת.

א. לא ניתן למחזר מסלול בודד
ב. ניתן למחזר בבנק נוכחי בלבד
ג. ניתן למחזר בבנק הנוכחי וגם בבנק אחד בדרגה שנייה
ד. ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בתנאי שזה עובר 30% מגובה ההלוואה הכוללת

16. לוח סילוקין מסוג שפיצר, מסלול הלוואה – קל"צ:

א. החזר חודשי משתנה בכפוף לשינויים במדד.
ב. החזר חודשי משתנה בכפוף לשינויים בריבית.
ג. החזר חודשי משתנה בכפוף לשינויים בריבית ובמדד.
ד. אף תשובה לא נכונה.

17. רכישת מגרש, מה יהיה מס הרכישה?

א. 6%
ב. 8%
ג. לפי מדרגות המס הידועות לרכישת דירה
ד. אין מס רכישה על רכישת מגרש

18. משפחת משכנתא מעוניינים לרכוש נכס עלי יש הערת אזהרה של "מבנה מסוכן"

א. מבנה מסוכן: עסקה מסוכנת לבנק, לא ניתן לקבל מימון.
ב. נכסים שהבנק יממן עד 50% מימון לכל היותר ובכל מקרה חשוב לבצע שמאות מוקדמת ולוודא שניתן לקבל משכנתא ומהם ההתניות.
ג. מבנה בו מתגלים פגמים המהווים סכנה למבנה עצמו / דיירים / עוברי אורח. חשוב לבצע שמאות מוקדמת ולוודא שניתן לקבל משכנתא ומהם ההתניות.
ד. לא רלוונטי לבנק "מבניה מסוכן" או לא.

19. משכנתא ע"ס 450,000 ₪ ל 17 שנים החזר חודשי תנודתי ויתרת הקרן יורדת תמיד:

א. קל"צ
ב. מל"צ
ג. ק"צ
ד.מ"צ

20. מהו מרווח מריבית הבסיס – ה"עוגן"

א. אחוז מסוים של תוספת או הפחתה מריבית העוגן, בתנאי שהריבית הבסיס לא תהיה שלילית
ב. 0.5% מפחות בכל מצב מריבית העוגן
ג. 1.5% תוספת בכל מצב מריבית העוגן
ד. אחוז מסוים של תוספת או הפחתה מריבית הבסיס הנקבע בין היתר מטיב לקוח ואחוז המימון

21. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס בשווי של 1,750,000, המימון הנדרש – 75%. מהם יכול להוות מכשול בעסקה:

א. עסקה שהנכס מוגדר "מבנה מסוכן"
ב. בכל הבנק חייב לתת לנו מימון מקסימאלי בהנחה שמדובר בנכס יחיד
ג. שמאות נמוכה מעלות חוזית.
ד. תשובות א ,ג נכונות.

22. "שטרות משכנתא" – מה העסקה הנכונה

א. מחיר למשתכן
ב. רכישה מקבלן
ג. מחזור משכנתא עסקת טאבו
ד. קרקע חקלאית

23. לווה נוסף, כיצד הבנק מתייחס להכנסה?

א. 50% מההכנסה נטו לאחר קיזוז התחייבויות לתקופה של מעל 1.5 שנים.
ב. 50% מההכנסה נטו בכל מקרה.
ג. 100% מההכנסה, בדיוק כמו לווה ראשי.
ד. 50% מההכנסה ברוטו לאחר קיזוז התחייבויות לתקופה של מעל 1.5 שנים.

24. ערך "כינון" עמד על רמה של 800,000 ₪. מה זה אומר?

א. אומדן עלויות בנייה
ב. השווי למימוש מהיר
ג. מגדיר את שווי הנכס לבטוחה לבנק
ד. שווי קיים במידה וישנם חריגות בנכס

25. תצהיר דירה יחידה / חלופית – יש לסמן את התשובות הנכונות:

א. נחתום רק ברכישה דירה חלופית, מימון גבוה מ 50%
ב. נחתום רק ברכישה דירה יחידה, מימון גבוה מ 50%
ג. נחתום רק ברכישה דירה להשקעה, מימון גבוה מ 60%%
ד. בכל עסקת רכישה נצטרך להצהיר על דירה חלופית או יחידה במידה ועברנו 50% מימון

26. מסלול זכאי משרד הבינוי והשיכון?

א. ק"צ, 3% או ממוצע ריביות לתקופה, הנמוך מבניהם פחות 0.5%.
ב. 3% לא צמוד למדד, משתנה, ל 30 שנים פחות 0.5%.
ג. 2.5% צמוד מדד, קבועה, ל 10 שנים ללא עמלות פירעון.
ד. 3% צמוד מדד פחות, קבועה, 30 שנים, הריבית תקטן ככל שתקופת ההלוואה תתקצר.

27. רגולציה – סמנו את התשובות הנכונה

א. ניתן לקבל 100% מגובה ההלוואה בריבית קבועה צמודת מדד.
ב. לפחות 1/3 מגובה ההלוואה חייבים לקחת בריבית קבועה לא צמודת מדד.
ג. לפחות 1/3 מגובה ההלוואה חייבים לקחת בריבית קבועה צמודה למדד.
ד. נין לקבל עד 100% מגובה ההלוואה בריבית משתנה צמודת מדד ופריים.
ה. במחזור משכנתא, בהנחה ש 100% מההלוואה בריבית משתנה, ניתן למחזר את כל ההלוואה ל פריים.
ו. במחזור משכנתא חייבים לקחת לפחות 1/3 מגובה ההלוואה בריבית קבועה ללא קשר למסלולי ההלוואה הקיימים.

28. מש"ח, מהו ובאילו עסקאות נצטרך להציג לבנק?

א. טופס מקוון המדווח לרשויות המס בעקבות כל עסקת רכישה, אך בעסקאות שאין בגינם תשלום מס אין צורך בדיווח.
ב. לא רלוונטי בעסקאות נדלן דירה יחידה, רק להשקעה.
ג. כל עסקה שמתבצעת, כולל מחזורי משכנתא, מחויבת בדיווח לרשויות המס לצורך בקרה על תשלומי המס בעקבות עסקאות מבוצעות. יש להעביר לבנק טופס דיווח בכל עסקת רכישה. הדיווח נעשה ע"י עורך הדין באופן מקוון.
ד. כל עסקת רכישה שמתבצעת, מחויבת בדיווח לרשויות המס לצורך בקרה על תשלומי המס בעקבות עסקאות מבוצעות. יש להעביר לבנק טופס דיווח בכל עסקת רכישה.

29. מחיר למשתכן / מחיר מופחת – עלות חוזית 2.2 מ', שווי שוק 2.9 מ'. משכנתא מקסימאלית שניתן לקבל?

א. 1.35 מ'
ב. 2.175 מ'
ג. 1.8 מ'
ד. 1.65 מ'

30. מחיר למשתכן / מחיר מופחת – עלות חוזית 1.7 מ', שווי שוק 2.2 מ'. משכנתא מקסימאלית שניתן לקבל? ומה אחוז המימון מבחינת הלקוח?

א. 1.35 מ' / 79%
ב. 1.70 מ' / 100%
ג. 1.53 מ' / 90%
ד. 1.65 מ' / 97%

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0024 – לחץ כאן