שינוי מגמה באטרקטיביות של מסלולי הלוואת המשכנתא 2021

ריביות המשכנתא בשנת 2020 התאפיינו בעיקר בכדאיות של מסלול הקל"צ – קבועה לא צמודה למדד. שנת 2021 מתחילה להראות כמו שנה של הקצ"מ – קבועה צמודות מדד.

האם אנחנו חוזרים לריביות האטרקטיביות במסלול ה – קצ"מ של השנים  2014/2015? . הנה לכם הסבר מלא

שנת 2020 התאפיינה בירידה מגמתית של ריביות המשכנתא בהמשך ישיר כמעט לשנת 2019. המסלול ה"מנצח" ובגדול של שנת 2020 היה הקל"צ – קבועה לא צמודות מדד. הריביות אותן ניתן היה לקבל היו מאוד זולות בכל רמת אחוז מימון.

ניתן לראות את ריביות השוק העדכניות בעמוד ריביות המשכנתא בפורטל – לחצו כאן

בשנים עברו, "לקנות" 100% וודאות היה יקר יותר משמעותית מהמסלולים האחרים בהם רמת הוודאות תלויה במדד או שינוי ריבית.

הריביות הקבועות הלא צמודות מדד לתקופות ארוכות וגם קצרות היו סופר אטרקטיביות ביחס לצמודות מדד. ההפרש ביניהם נע  סביב ה 0.5% – 0.7% ובתקופות מסוימות בשנה מעט פחות.

שלא נתבלבל לרגע… הריבית הקבועה לא צמודות מדד עדיין עומדת על אותה רמה של שנת 2020, לא הייתה עלייה משמעותית. אומנם הייתה עלייה קטנה (אולי 0.1% – 0.2%) בחודשיים האחרונות בריבית הקל"צ אך היא עדיין אטרקטיבית.

יחד עם זאת, מתחילת השנה, ויותר נכון סוף ינואר 2021, הריבית הקבועה צמודות מדד ירדה משמעתית. ובהתחשב בזה שאנחנו בתקופה שלמדד אין השפעה על הלוואת המשכנתא, פתאום ניתן לראות שינוי מגמה ברמת הכדאיות כאשר אנו משווים בין הקל"צ לקצ"מ (מסלול שחייבים לקחת לפחות 1/3 מגובה ההלוואה).

הנה לכם דוגמא ממשית לריביות משכנתא:

ריביות משכנתא באחוזי מימון של 75% מימון, יחס החזר 34% מההכנסה, תקופת הלוואה – 30 שנים:

תקופה קל"צ קצ"מ
דצמבר – 2020 30 3.2% 2.6%
פברואר – 2021 30 3.2% 2.1%

ריביות משכנתא באחוז מימון של 75% מימון, יחס החזר 34% מההכנסה, תקופת הלוואה – 30 שנים:

תקופה קל"צ קצ"מ
דצמבר – 2020 20 2.70% 2.10%
פברואר – 2021 20 2.70% 1.55%

ניתן לראות בטבלאות כי לא חל שינוי בריביות הקבועות הלא צמודות בין דצמבר 2020 ל 02/2021 ובריביות הקבועות צמודות המדד הריבית ירדה משמעותית בריבית בין אותם התאריכים.

בהפרש בריביות בין הקל"צ לקצ"מ שנעים בין 0.5% – 0.8% בדרך כלל היינו מעדיפים לקנות את הוודאות המוחלטת גם בתקופה שהמדדים שליליים, אחרי הכל משכנתא היא הלוואה לתקופות ארוכות.

נכון להיום, ניתן לראות שהפרש הריביות בין הקל"צ לקצ"מ מעל 1%, מה עוד שהמדדים מאוד נמוכים. עלויות הגיוס בהלוואות הצמודות מדד ירדו משמעותית.

המשמעות של הפרש הריביות יבואו לידי ביטוי בתקופת ההלוואה. ככל שההפרש בין הריביות יהיה גדול יותר, כך ניתן יהיה לקצר תקופה בקצ"מ ביחס להחזר החודשי הרצוי.

הנה לכם דוגמא פרקטית נוספת, אישורים עקרוניים של הבנק, הפעם בחרתי בבנק לאומי. בשני האישורים כמובן שמדובר באותה המשפחה, אותו הצורך, אותו דירוג אשראי וכו'. ההחזר החודשי המקסימאלי שהמשפחה מעוניינת ויכולה תזרימית לשלם על הלוואת המשכנתא הנדרשת – 4,200 ש"ח.

הסימולציה הראשונה, משלבת קל"צ, משתנה צמודה ופריים. והסימולציה השנייה משלבת קצ"מ, מצ"מ, פריים. בסימולציה הראשונה, ובהתייחס לריביות שהתקבלו, ההלוואה נפרסה לתקופה של 30 שנים על מנת לעמוד בהחזר החודשי הרצוי.

בסימולציה השנייה, ניתן לראות שניתנה אפשרות, ביחס לאותו החזר חודשי, לקצר את תקופת ההלוואה בריבית הקבועה הצמודות מדד ל 22 שנים. הרי שמדובר ב 8 שנים פחות מהסימולציה הראשונה במסלול הריבית הקבועה. בשני האישורים המרווח הבנקאי זהה.

הנה לכם אישור לדוגמא עם ריביות עכשוויות בשילוב קל"צ / מצ"מ / פריים

 

 

הנה לכם אישור לדוגמא עם ריביות עכשוויות בשילוב קצ"מ / מצ"מ / פריים

 

סיכום נתונים:

קל"צ
גובה הלוואה ₪ 500,000 סה"כ ריבית + הצמדה
תקופה בשנים 30.0
מספר חודשים 360
ריבית שנתית 3.30%
ריבית חודשית 0.28%
אינפלציה שנתית 0.00%
אינפלציה חודשית 0.00%
תשלום חודשי התחלתי ₪ 2,190
סה"כ הצמדה ₪ 0 ₪ 288,319
סה"כ ריבית ₪ 288,319

 

קצ"מ – תקופה זהה לקל"צ
גובה הלוואה ₪ 500,000 סה"כ ריבית + הצמדה
תקופה בשנים 30.0
מספר חודשים 360
ריבית שנתית 2.10%
ריבית חודשית 0.18%
אינפלציה שנתית 1.00%
אינפלציה חודשית 0.08%
תשלום חודשי התחלתי ₪ 1,873
סה"כ הצמדה ₪ 91,939 ₪ 286,048
סה"כ ריבית ₪ 194,109

 

קצ"מ – אלטרנטיבה 2 / קיצור תקופה
גובה הלוואה ₪ 500,000 סה"כ ריבית + הצמדה
תקופה בשנים 22.0
מספר חודשים 264
ריבית שנתית 1.60%
ריבית חודשית 0.13%
אינפלציה שנתית 1.00%
אינפלציה חודשית 0.08%
תשלום חודשי התחלתי ₪ 2,248
סה"כ הצמדה ₪ 62,604 ₪ 163,520
סה"כ ריבית + הצמדה ₪ 100,916

 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ