משכנתא במחיר למשתכן

מחיר למשתכן, רכישת נכס במחיר נמוך מהשוק, מה היתרונות ומה החסרונות והאם אנחנו באמת נקבל 90% משכנתא? כל מה שצריך לדעת לפני שבוחרים נכס במחיר למשתכן.

הגבלת מימון במשכנתא

משכנתא במחיר למשתכן ומי זכאי למענק מהמדינה

מחיר למשתכן, רכישת נכס במחיר נמוך מהשוק, מה היתרונות ומה החסרונות והאם אנחנו באמת נקבל 90% משכנתא? כל מה שצריך לדעת לפני שבוחרים נכס במחיר למשתכן.

מחיר למשתכן מהו?

פרויקט מחיר למשתכן הועלה ע"י הממשלה האחרונה במטרה לתת פתרון כלשהו למצוקת הדיור. או יותר נכון לומר, מצוקת ההון העצמי לטובת קבלת משכנתא.

נכון להיום, אדם אשר מעוניין לרכוש את דירתו היחידה, לדוגמא, נכס ב 1,200,000 ש"ח, מחויב להביא הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח שמהווים 25% מימון משווי נכס. את היתרה, עד 75% מימון, כלומר 900,000 ש"ח, ניתן לקבל בבנק במידה והלקוח עומד בכל הקריטריונים הנדרשים לקבלת משכנתא.

מצוקת הדיור אינה נובעת בעיקר מהעובדה שמחירי הדירות עלו, היא נובעת מהקריטריונים לקבלת משכנתא לטובת רכישת הנכס. ההון העצמי שאדם צריך להביא גבוה מאוד ביחס לשנים קודמות. כמובן שגם שווי הנכס משפיע לא מעט. אך אם היה ניתן לקבל 90% מימון, אנשים היו רוכשים נכסים בלי לחשוב פעמיים ואף אחד לא היה מתלונן על מחירי הנדל"ן.

הבעיה היא בהון העצמי, נקודה! כאן נכנס הפתרון של מחיר למשתכן. בת'כלס, פתרון לגמרי חלקי ולא בכל הפרויקטים.

בפרויקטים של מחיר למשתכן, המדינה מוציאה מכרז לקבלנים על קרקע של המדינה, הקבלן הזוכה הוא זה שמציע את מחירי הדירות הנמוך ביותר, כמוצר מוגמר ללקוח (סביר להניח שהמפרט יהיה בהתאם).

רוכשי הדירות נהנים ממחיר נמוך משמעותית (לא בכל הפרויקטים) ממחיר השוק. ההפרש בין עלות הרכישה למחיר השוק קריטי ביותר, נדבר על זה בהמשך המאמר.  בממוצע המחיר לרכישה מהקבלן במחיר למשתכן הינו 20%-30% משווי שוק, תלוי במיקום הגאוגרפי של הנכס.

ככל והרכישה מתבצעת בערים בהם שווי קרקע גבוה יותר, כך שהפרויקט יהיה כדאי יותר סביר להניח.

על מנת לאזן מעט או "להשתיק" את רוכשי הדירות בפריפריה, המדינה נותנת מענק כלשהו של 40 א' – 60 א' לפי אזור גאוגרפי. המענק משמש לנו כחלק מההון העצמי לטובת רכישת הנכס. חשוב לציין כי ההון העצמי המינימאלי שעלינו להביא במידה ואנו זכאים למענק הינו 60,000 ש"ח.

מהו מענק לזכאי מחיר למשתכן?

מענק לזכאי מחיר למשתכן זהו סכום כסף לו אנו זכאים לקבל מהמדינה וסכום כסף זה משמש לנו חלק מההון העצמי לרכישת הנכס.

מדינת ישראל בהחלט מעודדת מגורים באזורי הפריפריה. ללא כל קשר למחיר הרכישה הזול יחסית שניתן לרכוש נכס בפרויקט מחיר למשתכן, יקבלו הזכאים מענק בגובה של 40,000 ש"ח – 60,000 ש"ח תלוי באזור הגאוגרפי של הרכישה.

את המענק ניתן יהיה לקבל לאחר תשלום מינימאלי של 60,000 ש"ח הון עצמי. כאשר המענק מהווה את השלמת ההון העצמי לטובת הרכישה.

כספי המענק יינתנו בפעימה אחת ויועברו ישירות לקבלן. באישור המשכנתא המענק יראה כהלוואה ללא ריבית וללא החזר חודשי.

את הזכות ואישור המענק ניתן לקבל דרך הבנק, רצוי הבנק בו אנו מחליטים לקחת את המשכנתא. זכאות למענק אינו מחייב שיהיה לנו זכאות ממשרד הבינוי ל"זכאות משכנתא".

באילו ישובים נהיה זכאים למענק ומהו גובה המענק?

מענק עד 60,000 ש"ח  מענק עד 40,000 ש"ח
אופקים אילת
בית שאן אשקלון
בסמת טבעון ג'סר אזרקא
ג'דיידה מכר חריש
דבוריה נהריה
דימונה​ עכו
דיר חנא עפולה
חצור הגלילית פורדיס
טבריה​ רכסים
טורעאן שלומי
ירוחם קרית מלאכי
כפר מנדא
מג'ד אלכרום
מגדל העמק
מעלות תרחשיא
מצפה רמון
נחף
נצרת
נצרת עלית
נתיבות
סח'נין
ערד
צפת
קרית ארבע
קרית שמונה
שדרות

מי זכאי להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן?

קבוצה ראשונה של זכאים להשתתף בהגרלה של מחיר למשתכן – חסרי דירה, כאלו שאין בבעלותם נכסים קיימים.

הגדרות לחסרי דירה:

  • אזרחים שבשלוש שנים האחרונות לא היה בבעלותם דירה או חלק, מעל שליש בדירה.
  • אזרחים שאינם בני רשות ליחידות במשקים.
  • אזרחים שאין להם זכויות בדירה שנמצאת בהליך בנייה.

קבוצה שניה של זכאים הם משפרי דיור:

משפרי הדיור, הם קבוצה שבבעלותם דירת מגורים או זכויות של מעל שליש בדירת מגורים. אזרח שמעוניין לרכוש נכס במחיר למשתכן ובינו במעמד של משפר דיור, התחייב למכור את הנכס שבבעלותו תוך 12 חודשים מיום קבלת המפתח של הנכס הנרכש.

תכנית מחיר למשתכן מיועדת למשפחות ובודדים:

  • זוגות נשואים או ידועים בציבור
  • יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל 35
  • חד הוריים עם ילד אחד לפחות, רווק שטרם הגיע ל  21 שנה.
  • הורים גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם.
  • התכנית מיועדת גם לנכים יחידים בני 21 ומעלה
  • משקיעים (לא בכל הפרויקטים(
  • משפרי דיור (לא בכל הפרויקטים)

הקריטריונים לזכאים למחיר למשתכן משתנים ומתעדכנים כל הזמן. ניתן להיכנס לאתר של משרד הבינוי והשיכון לקבלת עדכונים – משרד הבינוי והשיכון – מחיר למשתכן.

כיצד ואיפה נוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן?

הוצאת תעודת זכאות מחייבת על מנת להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן. את תעודת הזכאות ניתן להוציא דרך 3 חברות (נכון להיום) שנבחרו ע"י משרד הבינוי והשיכון. עלות השירות דרך החברות האלו סביב ה 200 ש"ח.

  • חברת עמידר – מוקד טלפוני 6266* – לחצו כאן
  • חברת אלונים – מוקד טלפוני 2850* לחצו כאן
  • חברת מילגם – מוקד טלפוני 6078* לחצו כאן

לטובת קבלת תעודת הזכאות יש להכין את המסמכים הבאים ולהגיע לאחת מהחברות ברשימה.

  • צילום ת.ז + ספח פתוח – חשוב להגיע גם עם מקור וצילום.
  • זוגות גרושים לתקופה של מתחת ל 10 שנים, יש להמציא תעודת גירושים. הסכם גירושין שקיבל תוקף בית משפט.
  • זוג העומד להינשא תוך 3 חודשים – אישור מהרבנות
  • מסמכים המעידים על מכירת נכס או חלק מנכס שהיה בבעלות ב 10 שנים האחרונות.
  • ידועים בציבור – אישור הצהרה מעורך דין על חיים משותפים.
  • נכות – יש להתעדכן מול משרד הבינוי והשיכון עבור סוגי הנכות.

הנכם זכאים, כיצד תקבלו את תעודת הזכות?

אישור הזכאות זה מספר נרשם וסיסמה שתקבלו לאתרי ההגרלות של הפרויקטים של מחיר למשתכן. תוך 10 ימים הנכם אמורים לקבל את אישור הזכאות. חלק מפרטי הזכאות יוגדר עבורכם הפרויקטים אליהם אתם יכולים לפנות.

הגרלות מחיר למשתכן

לאחר קבלת מספר נרשם וסיסמה, ניתן להיכנס להגרלות של מחיר למשתכן בכפוף לפרויקטים שהפנתם אליהם.

באתר של משרד הבינוי והשיכון, ניתן לצפות בכל המכרזים הקיימים ונתוני הפרויקט – לחץ כאן

במידה וזכיתם בהגרלה במחיר למשתכן, תקבלו מספר או יותר נכון מיקום בהגרלה ולפי מיקומכם יהיה עלכם לבחור דירה מהדירות שנותרו.

משכנתא לרוכש דירות במחיר למשתכן

הלוואת משכנתא לרוכשי דירות במחיר למשתכן, זו הסיבה העיקרית אולי שאנחנו "עפים" על הדירות בפרויקטים האלו. הרי, מבטיחים לנו 90% מימון! האם זה באמת נכון? לא!

מבחינת הלקוח, ניתן לקבל מקסימום 90% מימון מעלות הרכישה ובתנאי שלא עובר את ה 70% מימון משווי שוק. ומינימום הון עצמי של 100,000 ש"ח.

ראשית, במחיר למשתכן יש את מחיר הרכישה ויש את מחיר השוק של אותה הדירה. את מחיר השוק של הנכס הנרכש בפרויקט מסוים הבנק מקבל בדרך כלל משמאי דרך הקבלן המבצע או שמאי מטעם הבנק. לבנקים יש את מחירי השוק של כל הנכסים בפרויקט.

הבנק מבחינתו נותן עד 70%  מימון (לא אוהב להגיע ל 75%) משווי שוק. כלומר:

אם אדם רכש נכס במחיר למשתכן ב 1,000,000 ש"ח ושווי השוק הינו 1,300,000 ש"ח. הרוכש יקבל עד 70% מימון משווי שוק – 1,300,000 ש"ח, כלומר – משכנתא עד – 910,000 ש"ח.

במקרה, זה, בגלל שההון העצמי חייב להיות לפחות 100,000 ש"ח, יקבל הרוכש משכנתא של 900,000 ש"ח.

במקרה ששווי שוק היה נמוך יותר, הרוכש היה מוצא עצמו חייב להביא מעל 100,000 ש"ח הון עצמי.

דוגמא: אם עלות הרכישה 1,000,000 ש"ח ושווי שוק 1,200,000 ש"ח. 70% מימון מקסימום מ 1,200,000 ש"ח – 840,000 ש"ח. זו המשכנתא המקסימאלית שהבנק יאשר. לכן ההון העצמי המינימאלי חייב להיות במקרה זה, 160,000 ש"ח ולא 100,000 ש"ח.

דברים שחשוב לבדוק לפני שבוחרים נכס במחיר למשתכן

  • האם ישנה זכאות למענק מקום מהמדינה ומה סכום המענק
  • עלות רכישה ביחס לשווי שוק – חשוב לוודא כי יש לנו את מלא ההון העצמי לטובת הרכישה.
  • מי הבנק המלווה את הפרויקט.
  • צפי סיום הפרויקט – כמה זמן נמתין עד לקבלת המפתח.
  • אופי תשלומים והאם ניתן להקדים תשלומים על מנת לחסוך את מדד תשומות הבנייה.
  • מי הקבלן המבצע.
  • יש לבדוק מחירי שוק באזור.

מוטי שמואלביץ'
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

רוצים לשמוע עוד? הצטרפו לרשימת התפוצה שלנו ונעדכן אתכם בכל מה שמעניין

    מאמרים נוספים בנושא יועץ משכנתאות

    מי שלא בוכה לא גדל

    ריבית הפריים עולה בפעם השנייה ברציפות 0.4%+

    מוטי שמואלביץ'|24.05.2022

    בנק ישראל מעלה ריבית בפעם השנייה ברציפות והפעם ב 0.4%, מה היתרון היחסי וכיצד זה משנה את חוקי המשחק במשכנתא

    קרא עוד
    עוגנים מזרחי טפחות

    מנגנון קביעת הריבית המשתנה בבנק מזרחי טפחות

    מוטי שמואלביץ'|22.03.2022

    מנגנון קביעת הריבית המשתנה במזרחי זה פשוט לא "פייר פייט". הנה לכם סרטון הסבר קצר וקולע על מנגנון קביעת הריבית המשתנה בבנק מזרחי טפחות.

    קרא עוד
    משכנתא - החוקים משתנים

    ריביות ומדדים מרס 2022 – חוקי המשחק משתנים?

    מוטי שמואלביץ'|20.03.2022

    הריביות עולות! מדד המחירים מחירים לצרכן עולה! ומה הבעיה האמתית שלא מדברים עליה יותר מידי? שמתרגלים ל"טוב מאוד" ה"טוב" כבר נראה "רע". ח'ברה, כנסו לפרופורציות…

    קרא עוד
    מרווח בריבית המשתנה

    הסכנה שלא מדברים עליה – המרווח בריביות המשתנות

    מוטי שמואלביץ'|20.02.2022

    במאמר זה אני רוצה לדבר אתכם על הריביות המשתנות בהלוואות המשכנתא, או שיותר נכון לומר - הסכנה שאולי לא ניראה לעין בכל המשתמע מהריבית המשתנה.

    קרא עוד