מבחן הכנה 0022 - התאחדות יועצי המשכנתאות

נכתב בתאריך 15-05-2022

MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

מבחני ההכנה להתאחדות יועצי המשכנתאות נכתבו ע"י יועצי המשכנתאות:

שני פרץ מיארה, מוטי שמואלוביץ

בהצלחה,

הצטרפו לקהילת MORTGAGE והתחילו לקבל לידים חמים, עדכונים, הכשרות מקצועיות ועוד?

מעוניין/ת לשמוע

מבחן הכנה מספר 0022

14/05/2022

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0022

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

 

1. מהו הזמן המקסימאלי לתשלום במשכנתא הפוכה:

א. הלוואה שניתן להחזירה עד גיל 110 או עד שבעלי הנכס הולכים לעולמם
ב. הלוואה שניתנת ללא הגבלת זמן, ברגע שבעלי הנכס הולכים לעולמם היורשים מוציאים את הנכס למכירה או סוגרים את המשכנתא ממקורות אחרים.
ג. הלוואה שניתן להחזירה עד גיל 110 או לתקופה מקסימאלית של 15 שנה הנמוך מבניהם
ד. הלוואה שניתנת ללא הגבלת זמן, ברגע שבעלי הנכס הולכים לעולמם הבנק מוציא את הנכס למכירה וסוגר את המשכנתא

2. מהם ההבדלים העיקריים בין תכנית מחיר למשתכן למחיר מופחת?

א. מיקום הדירות, הנחה, תחרות בין היזמים
ב. זכאים, איסור מכירת הדירה, מיקום הדירות, הנחה, תחרות בין היזמים
ג. זכאים, מיקום הדירות, הנחה, תחרות בין היזמים
ד. זכאים, איסור מכירת הדירה, מיקום הדירות

3. קיימים שני סוגים של לווים נוספים, משלם ושאינו משלם, האם בלקיחת משכנתא היועץ יכול לבחור בין סוג הלווים?

א. לא, הבנק הוא שמחליט על סוג הלווה הנוסף
ב. כן, אני כיועץ יכול לבחור בסוג הלווה הנוסף
ג. לא, על פי הוראות בנק ישראל, בהלוואת משכנתא מדובר בלווה משלם בלבד
ד. כן, על פי הוראות בנק ישראל, הבנק הוא שמחליט על סוג הלווה הנוסף

4. מהי דפלציה ולאיזה מצב היא מובילה?

א. תהליך כלכלי של ירידה כללית מתמשכת וקבועה של רמת המחירים במדינה, מצב זה מוביל לירידה בערך הכסף
ב. תהליך כלכלי של עלייה כללית מתמשכת וקבועה של רמת המחירים במדינה, מצב זה מוביל לירידה בערך הכסף
ג. תהליך כלכלי של ירידה כללית מתמשכת וקבועה של רמת המחירים במדינה, מצב זה מוביל לעליה בערך הכסף
ד. תהליך כלכלי של עלייה כללית מתמשכת וקבועה של רמת המחירים במדינה, מצב זה מוביל לעליה בערך הכסף

5. מהו האמצעי העיקרי של בנק ישראל, להקטנת הדפלציה?

א. תהליך הדרגתי של ירידת הריבית
ב. לקנוס את הסוחרים
ג. תהליך הדרגתי של עליית הריבית
ד. להשבית את המשק לתקופה סבירה אשר תיתן לו אפשרות להתייצב

 

6. במידה והלווים מעוניינים לרכוש נכס מקבלן שהפרויקט הינו ללא ליווי, האם יוכלו עדיין לקבל משכנתא?

א. לא, הבנק ידרוש ערבות על כספי המשכנתא
ב. כן, הבנק יתייחס לעסקה כבנייה עצמית וישחרר כספים לפי קצב התקדמות הבניה
ג. לא, הבנק לא נותן משכנתאות עבור פרויקטים שאינם בליווי בנקאי בלבד!
ד. כן, הבנק ישעבד את הפרויקט של הקבלן

7. מהם התנאים לתוספת משכנתא לפי תכנית " 10 פלוס " ?

א. ותק של 10 שנים לפחות כזוג או משפחה שבראשה עומד הורה עצמאי
ב. ותק של 10 שנים לפחות כזוג או משפחה שבראשה עומד הורה עצמאי ושלהם שני ילדים או יותר
ג. שהייה בארץ במשך 10 שנים ברציפות
ד. ותק של 10 שנים לפחות כזוג או משפחה שבראשה עומד הורה עצמאי ושלהם שני ילדים או יותר, שהייה בארץ במשך 10 שנים ברציפות, מקבלים קצבת קיום ממוסד ביטוח לאומי / אחד המבקשים עובד במשרה מלאה ומשתכר עד תקרה הקבועה בחוק

8. במה הבנק מתמקד בשלב הראשוני בבואו לבחון משכנתא לבנייה עצמית?

א. בטיב הלקוח וטיב העסקה
ב. . בשלב הראשוני הבנק מתמקד רק בבדיקת השייכות של הנכס והיתכנות לתהליך הבניה
ג. בבדיקת הנכס והעסקה
ד. בשלב הראשוני הבנק מתמקד מלבד הבדיקה של הנכס, העסקה והלקוח גם בבדיקת השייכות של הנכס והיתכנות לתהליך הבניה

9. .ריבית הליבור מהווה בסיס עולמי לביצוע עסקאות ב- 5 מטבעות מט"ח, מהן אותן המטבעות?

א. דולר ארה"ב, אירו, לירה שטרלינג, פרנק שווייצרי ויין יפני
ב. דולר ארה"ב, אירו
ג. דולר ארה"ב, אירו, לירה שטרלינג
ד. דולר ארה"ב, אירו, לירה שטרלינג, פרנק שווייצרי, יין יפני ודינר

10. בעסקה בין בני משפחה, מה הבנק יכול לדרוש מהלווים?

א. להוכיח כי לצד המוכר יש דירה נוספת
ב. להעביר זכויות לקונה בטרם קבלת המשכנתא
ג. תשלום מיסים בפועל
ד. כל התשובות נכונות

 

חלק ב– שאלות פתוחות 2 שאלות –10 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

תושבי חוץ רכשו נכס בארץ ב- 1,000,000 ₪ על שם הילד שביצע עליה לארץ ישראל, מעוניינים לקחת משכנתא לכל מטרה בסך של 600,000 ₪ על חשבון הנכס הילד הינו חייל בשירות סדיר משתכר כ- 3,000 ₪ ועומד להשתחרר בעוד 8 חודשים מצה"ל, ההורים מעוניינים להיות לווים משלמים 100% מההחזר החודשי. הגיעו אליך ליעוץ האם הדבר אפשרי?

שאלה מספר 12

בעל שליטה בחברה, מעוניין לרכוש דירת מגורים להשקעה על שם החברה מהן המסמכים שאותם נצטרך להציג לבנק עבור החברה ומהן המסמכים עבור בעל שליטה, מלבד המסמכים הרגילים?

חלק ג–תרגילי פרקטיקה: 1 שאלות –30 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 13

משפחת משכנתא קיבלה משכנתא על נכס חדש שרכשה בשווי של 1,400,000 ש"ח מצ"ב תמהיל:

מסלול / סוג ריבית גובה הלוואה תקופת הלוואה ריבית שנתית נומינאלית החזר חודשי
זכאות 140,490 360 3% 592
זכאות 113,344 360 3% 778
קבועה צמודה למדד 200,000 360 3.64% 914
משתנה 5 צמודה למדד 156,166 360 3.51% 702
פרים 300,000 360 1.2% 996
910,000 3,682

לאחר 3 שנים, ניגשה ליועץ וביקשה למחזר את המשכנתא בוצעה שמאות לנכס והנכס שוויו 1,600,000 ₪, היועץ אישר מול בנק אחר את התמהיל הבא:

מסלול / סוג ריבית גובה הלוואה תקופת הלוואה ריבית שנתית נומינאלית החזר חודשי
משתנה 5 צמודה למדד 220,000 240 1.84% 1,096
פריים 350,000 360 1.2% 1.158
קבועה לא צמודה למדד 310,000 108 3.1% 3,293
880,000 5,547

משימה: אנא מנה את ההבדלים בין שני התמהילים מבחינת פרמטרים של ניתוח סיכונים עבור הלקוח:

 

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0022 – לחץ כאן

חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן

מעוניינים לקבל עדכונים בנושא משכנתא, בנקאות וגיוס הון חוץ בנקאי? וכמו כן לקבל עדכונים על מחשבונים חינמיים שמתווספים לפורטל המשכנתאות MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא? לחצו כאן

MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים

    שואלים את המומחה
    שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
    אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
    מחשבון משכנתא מהיר
    גובה ההלוואה
    תקופה בשנים
    ריבית שנתית
    החזר חודשי
    0 ש"ח
    עלות ההלוואה
    0 ש"ח
    ריביות משכנתא ומדדים
    מדד המחירים לצרכן
    0.6%
    ממוצע ריביות צמודות
    2.49%
    מדד תשומות הבניה
    0.5%
    ממוצע ריביות לא צמודות
    2.87%
    ריבית הפריים
    2.25%
    ריבית בנק ישראל
    0.75%
    ריביות זכאות 10 שנים
    1.17%
    ריביות זכאות 15 שנים
    1.40%
    ריביות זכאות 20 שנים
    1.73%
    ריביות זכאות 25 שנים
    1.92%
    ריביות זכאות 30 שנים
    2.17%

    MORTGAGE - סרטונים מקצועיים

    בנק מזרחי טפחות - מנגנון לקביעת הריבית
    יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר על ריבית הפריים
    לוחות סילוקין חישובים מתמטיים
    יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ - סודות הנדל"ן
    מדד תשומות בניה - סיכום 2021

    לקוחות ממליצים

    מורן ואריק שמש

    למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

    עידו רוזנבלום

    תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
    תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

    אור וסמדר שפירר

    למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

    אהרוני צחור

    את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

    דודי ואסתי גולדברג

    היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

    גיל קומר

    המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

    מאיר ומזל זנטי

    במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

    חן גוסלר

    למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

    משה ואורטל כחלון

    מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

    מיכאל רבין

    חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

    מירי ורוני נגאוקר

    למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

    עידן והילה ברדה

    מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

    שערבני נועם

    מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
    נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

    סוזי כהן

    מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

    מעיין קנפו

    מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

    שאול חן

    מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

    משפחת שריד - אלי והדר

    מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

    דניאל גד

    מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
    ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

    תשובות למבחן הכנה מספר 0022 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

    חלק א' – אמריקאי

    שאלה מספר תשובה שאלה מספר תשובה
    1 ב 6 ב
    2 א 7 ד
    3 ג 8 ד
    4 ג 9 א
    5 א 10 ד

     

    חלק ב' – שאלות פתוחות

    תשובה לשאלה 11

    הדבר אפשרי בצורה הבאה:

    לגבי מסגרת האשראי – ניתן לקח עד 50% משווי הנכס כהלוואה לכל מטרה, במידה והלקוחות יבצעו שמאות לנכס והשווי המוערך לבטוחה יהיה במינימום 1,200,000 ש"ח יוכלו לבקש משכנתא לכל מטרה של עד 600,000 ₪ שהינם מחצית משווי שמאות.

    לגבי תשלום 100% מההחזר החודשי – ניתן לבצע היפוך לווים, כלומר: למרות שהנכס לא על שם ההורים הם יהפכו להיות הלווים העיקרים בהלוואה ולא הלווים הנוספים ויישאו מחשבונם בתשלום של 100% מההחזר החודשי, מנגד הבן יהפוך להיות ערב משעבד שאינו נושא מחשבונו בתשלום ההחזר החודשי אלא משעבד את נכסו לטובת ההלוואה.

    תשובה לשאלה 12

    עבור החברה יש להציג:

    1. תעודת התאגדות של החברה
    2. נסח חברה
    3. שומת מס אחרונה ודוחות כספיים מבוקרים
    4. דוח רווח והפסד לשנת המס הנוכחית והקודמת

    עבור בעל שליטה יש להציג:

    1. שומת מס אחרונה
    2. אישור רו"ח עבור בעל שליטה על דיבידנד לשנת המס הנוכחית והקודמת
    3. אישור על בעל זכויות חתימה בחברה
    4. טופס 106 + 3 תלושי שכר אחרונים

    חלק ג' – פרקטיקה

    תשובה לשאלה 13

     

     

    חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן