מבחן הכנה 0017 - התאחדות יועצי המשכנתאות

נכתב בתאריך 05-09-2021

MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

מעוניינים לקבל חשיפה ללקוחות פוטנציאליים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE? חינם למשך 90 ימים!

מעוניין/ת לשמוע

מבחן הכנה מספר 0017

05/09/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0017

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

1. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר רק חלק מסלולי הלוואת המשכנתא:

א. לא ניתן למחזר מסלול בודד
ב. ניתן למחזר בבנק נוכחי בלבד
ג. ניתן למחזר בבנק הנוכחי וגם בבנק אחד בדרגה שנייה
ד. ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בתנאי שזה עובר 30% מגובה ההלוואה הכוללת

2. משפחת משכנתא רכשו קרקע לפני 3 שנים ללא משכנתא, טרם התקבלו היתרים:

א. לניתן להתחיל בנייה ללא היתרים רק במצב שהבנק מאשר את המימון.
ב. ניתן להתחיל בנייה ולטובת קבלת טופס 4 חייבים להציג היתרים
ג. לאחר 3 שנים ניתן להתחיל לבנות גם אם טרם התקבלו היתרים אך הוגשו התכניות
ד. ללא היתרים לא ניתן להתחיל תהליך בנייה, יחד עם זאת, הבנק יכול לאשר עקרונית את המימון לבנייה

3. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש מגרש ומעוניינים לקחת משכנתא לטובת העניין, טרם התקבלו היתרי בנייה:

א. לא ניתן לקבל מימון על מגרש ללא היתרים
ב. עד 50% מימון
ג. עד 45% מימון
ד. עד 70%-75% ניתן לקבל.

4. "מבנה מסוכן"

א. עסקה מסוכנת לבנק, לא ניתן לקבל מימון
ב. מבנה בו מתגלים פגמים המהווים סכנה למבנה עצמו / דיירים / עוברי אורח
ג. נכסים שהבנק יממן עד 50% מימון לכל היותר
ד. לא רלוונטי לבנק "מבניה מסוכן" או לא.

5. תצהיר דירה יחידה / חלופית – סמנו את התשובות הנכונות:

א. לא רלוונטי למחזור משכנתא
ב. נחתום ברכישה דירה חלופית, מימון גבוה מ 50%
ג. נחתום ברכישה דירה יחידה, מימון גבוה מ 50%
ד. נחתום ברכישה דירה להשקעה, מימון גבוה מ 60%%
ה. בכל עסקת רכישה נצטרך להצהיר על דירה חלופית או יחידה

6. משפחת משכנתא קיבלה הצעת ריביות לתמהיל נבחר, הגיעו ליועץ בטענה שחבר שלהם קיבל על אותו תמהיל בדיוק "הצעה" משמעותית זולה יותר מאותו הבנק.

א. ריבית נגזרת מאחוזי מימון
ב. הריבית נגזרת מטיב לקוח
ג. הבנק פשוט ל "ספר" אותם
ד. סיטואציה לא הגיונית
ה. תשובות א,ב,ג נכונות – תנו ליועץ משכנתאות לעשות את העבודה שלו.

7. הלוואת המט"ח

א. הלוואת צמודת מדד המחירים
ב. הריבית משתנה לפי עוגן מוגדר ע"י הבנק המממן
ג. קרן ההלוואה צמודה לתנודות מטבע החוץ והריבית תשתנה כל 3 / 6 חודשים – ריבית הלייבור.
ד. קרן הלוואת המט"ח לא צמודה והריבית משתנה כל שישה חודשים

8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 2,450,000. הבעל מעוניין לקחת משכנתא מקסימאלית והאישה מעוניינת להקטין את אחוז המימון ל 45%. מה תהיה הקצאת ההון בכל אחד מהמקים.

א. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 35% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ב. 50% בשני המקרים
ג. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 45% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ד. 35% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 50% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%

9. "הסכמה לדרגה שנייה" ומכתב כוונות:

א. העסקה הנכונה היא – מחזור משכנתא. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק אליו נרצה למחזר את המשכנתא.
ב. העסקה הנכונה היא – מחזור משכנתא. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הנוכחית.
ג. העסקה הנכונה היא – משכנתא חדשה. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק אליו נרצה למחזר את המשכנתא.
ד. העסקה הנכונה היא – מחר למשתכן. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הנוכחית.

10. "שטרות משכנתא" – מה יכולה להיות העסקה הנכונה? סמנו את התשובות הנכונות:

א. מחיר למשתכן
ב. רכישה יד שנייה
ג. רכישה מקבלן
ד. קרקע חקלאית
ה. רכישת קרקע
ו. תשובות א, ב, ה נכונות

 

חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 10 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס, ברשותם 150,000 ₪ בקרן השתלמות נזילה. באילו מקרים הייתם ממליצים להם להשתמש בכספי הקרן ובאיזה מקרים לא.

 

שאלה מספר 12

משפחת משכנתא, מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה, דירה למגורים. הגיעו אלכם דרך פרסום מוצלח, לפני שהם סוגרים איתכם עסקה, עלו מספר שאלות:

• למה אתם ולא יועץ אחר?
• כיצד אדע שהשגתם עבורי את הריבית הטובה ביותר?
• אני מוכן לשלם רק עבור הצלחה, למה לי לשלם עכשיו?
• האם אני יכול לשלם לכם מכספי המשכנתא?

חשוב לכם מאוד ההמשכיות ושהלקוחות להם תתנו שירות ימליצו עליכם הלאה… מה אתם הייתם עונים?

 

חלק ג –תרגילי פרקטיקה: 1 שאלות – 30 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 13

משפחת משכנתא מעוניינת למכור את הנכס היחיד שבבעלותם לבנם הבכור ואשתו. משפחת משכנתא מצאו דירה לרכוש אך טרם חתמו חוזה וזה בטיוטות.

שווי שוק של הנכס: 1,850,000 ₪ ולבן הם מעוניינים לרכוש את הנכס במחיר מופחת של 1,550,000 ₪. כמובן שהעסקה תהיה כנגד חוזה מסודר, דיווח לרשויות המס וכ'.

הכנסה כוללת 15,800 ₪. לפני חופשת הלידה האישה הייתה שכירה בחצי משרה, לאחר חזרתה מחופשת לידה, הקימה עסק עצמאי, עוסק פטור הפעיל מזה 6 חודשים. הגבר מרוויח 10,800 נטו והאישה בממוצע של שישה חודשים 5000 ₪.

הון עצמי לאחר הפחתת עלויות נלוות – 450,000 ₪. הלקוחות מנהלים חשבון בבנק פועלים, נתוני אשראי תקינים לאורך השנים.

משימה:

1. מהם הנקודות החשובות שיש לשים לב בעסקה זו? ומה הפעולות שהיינו מבצעים ו/או בודקים טרם חתימה על חוזה מול ההורים?
2. מהם המסמכים שיש לאסוף לטובת הכנת תיק משכנתא?
3. לאיזה בנקים הייתם מגישים את הבקשה?

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0017 – לחץ כאן

מעוניינים לקבל עדכונים בנושא משכנתא, בנקאות וגיוס הון חוץ בנקאי? וכמו כן לקבל עדכונים על מחשבונים חינמיים שמתווספים לפורטל המשכנתאות MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא? לחצו כאן

MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים

    שואלים את המומחה
    ידוע לי כי השימוש בפורום שואלים את המומחה כפוף להסכמה לתנאי השימוש באתר
    שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
    אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
    מחשבון משכנתא מהיר
    גובה ההלוואה
    תקופה בשנים
    ריבית שנתית
    החזר חודשי
    0 ש"ח
    עלות ההלוואה
    0 ש"ח
    ריביות משכנתא ומדדים
    מדד המחירים לצרכן
    0.1%
    ממוצע ריביות צמודות
    3.54%
    מדד תשומות הבניה
    -0.2%
    ממוצע ריביות לא צמודות
    4.98%
    ריבית הפריים
    5.25%
    ריבית בנק ישראל
    3.75%
    ריביות זכאות 10 שנים
    2.20%
    ריביות זכאות 15 שנים
    2.24%
    ריביות זכאות 20 שנים
    2.41%
    ריביות זכאות 25 שנים
    2.45%
    ריביות זכאות 30 שנים
    2.56%

    MORTGAGE - סרטונים מקצועיים

    מדד תשומות בניה - סיכום 2021
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    בנק מזרחי טפחות - מנגנון לקביעת הריבית
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    היתרון המשמעותי של הלוואת הזכאות
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מרווח שוק במשכנתא
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר על משכנתא הפוכה
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ

    לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

    מורן ואריק שמש

    למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    עידו רוזנבלום

    תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
    תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    אור וסמדר שפירר

    למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    אהרוני צחור

    את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    דודי ואסתי גולדברג

    היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    גיל קומר

    המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מאיר ומזל זנטי

    במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    חן גוסלר

    למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    משה ואורטל כחלון

    מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מיכאל רבין

    חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מירי ורוני נגאוקר

    למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    עידן והילה ברדה

    מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    שערבני נועם

    מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
    נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    סוזי כהן

    מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מעיין קנפו

    מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    שאול חן

    מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    משפחת שריד - אלי והדר

    מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    דניאל גד

    מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
    ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ

    תשובות למבחן הכנה מספר 0017 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

    חלק א' – אמריקאי

    שאלה מספר תשובה שאלה מספר תשובה
    1 ב 6 ה
    2 ד 7 ג
    3 ד 8 א
    4 ב 9 ב
    5 א / ה 10 ב / ה

     

    תשובה לשאלה 11:

    תשובה:

    המקרים בהם הייתי משתמש בקרן ההשתלמות:

    1. חוסר בהון עצמי, חייב את כספי קרן ההשתלמות לטובת קבלת המשכנתא.
    2. המשפחה פשוט מעדיפה לקחת משכנתא נמוכה יותר ואין להם עניין להשאיר את כספיהם הנזילים בקרן.
    3. הקטנת גובה המשכנתא במצב בו ההכנסה מחייבת הקטנה של המשכנתא – יחס החזר.
    4. אסטרטגיה לשילוב מסלול שארצה לפרוע מכספי קרן ההשתלמות
    5. הקטנת אחוז מימון – הקצאת הון של הבנקים.

    המקרים בהם לא הייתי משתמש בקרן ההשתלמות:

    1. תשואה טובה על הקרן
    2. המשפחה פשוט לא מעוניינת לגעת בקרן ההשתלמות
    3. אפשרות לקחת הלוואת גישור או הלוואה רגילה כנגד הקרן השתלמות בריבית אטרקטיבית ובכך מצד אחד לאפשר שימוש בכספי קרן ההשתלמות ומצד שני להנות מהתשואה על הקרן

    תשובה לשאלה 12:

    תשובה

    1. כל יועץ והיתרונות והייחודיות שלו. אם תתנו בי אמון אני מאמין שגם אתם תמליצו עלי הלאה
    2. הריבית היא נגזרת של טיב לקוח, סוג עסקה ותמהיל אותו נבנה ביחס לצורך שלכם. להשיג את הריבית הנמוכה ביותר ביחס לכל אלו זה החלק הקל אצלי בעבודה.
    3. תגדיר הצלחה? מי שלו יודע מה לדרוש לעולם לא יקבל את הטוב ביותר וזה בדיוק מה שאני עושה עבורך. זו הסיבה שאתה משלם לי עכשיו, על הליווי בכל התהליך.
    4. לא ניתן לשלם מכספי המשכנתא, כמובן שנבחן את העלויות הנלוות לעסקה וחלק מהם זה גם עלות השירות שלי, בכך נדע בדיוק את גובה המשכנתא הרצויה וההון העצמי הכולל לעסקה.

    תשובה לשאלה 13:

    תשובה:

    1. הנקודות החשובות שיש לשים אליהם לב בעסקה זו:

    • מדובר בעסקה בתוך המשפחה, הבנק ירצה לדעת שלמשחת משכנתא יש כבר נכס חלופי לרכוש, טיוטת חוזה רכישה יכולה להיות פתרון, אך חשוב לבדוק לפני ולקבל אישור לכך מהבנק.
    • שווי נכס לבטוחה יהיה לפי שמאי או לחילופין חוזה 1,550,000 הנמוך מבין השניים. ל שווי שוק 1,850,000 אין ערך בחינת הבנק לעסקה.
    • יש לאשר את הכנסת האישה פרטני מול הבנק – עוסק פטור חצי שנה לא כל הבנקים יאשרו ולא בכל זמן נתון. חשוב לקבל אישור להכנסה של האישה. יש לצרף תלוש ממקום העבודה הקודם, דמי לידה, ולהראות רצף תעסוקתי מיד לאחר חופשת הלידה.
    • על פניו, משכנתא נדרשת – 1,100,000 (1,550,000 – 450,000 = 1.100,000) הרי שמדובר באחוז מימון של 70% מימון. חשוב לבצע שמאות מוקדמת למרות השווי שוק לכאורה הגבוה יותר.

    2. המסמכים הנדרשים:

    • פרופיל לקוח + כתב הסמכה
    • ת.ז + ספח
    • 3 חודשים של תדפיסי חשבון בנק לפחות של כל החשבונות הפעילים
    • נסח טאבו של הנכס הנרכש
    • 3 תלושי שכר אחרונים של הבעל
    • תלוש ממקום העבודה האחרון של האישה
    • דמי לידה
    • אישור פתיחת תיק ברשויות המס + עוסק פטור
    • אישור הכנסה מהרואה חשבון לשנת המס הנוכחית
    • לאחר חתימה על חוזה רכישה: חוזה חתום + אישור תשלום הון עצמי + טופס דיווח לרשויות המס

    3. כמובן לבנק הפועלים, הבנק בו הם מנהלים עו"ש, קל וחומר שמדובר בהתנהלות תקינה. בנק נוסף שהייתי בוחר זה בנק אתו יש לי היכרות טובה מהשטח ויחסי אנוש טובים.

    חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן