מבחן הכנה 0016 - התאחדות יועצי המשכנתאות

נכתב בתאריך 31-08-2021

MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

מבחני ההכנה להתאחדות יועצי המשכנתאות נכתבו ע"י יועצי המשכנתאות:

שני פרץ מיארה, מוטי שמואלוביץ

בהצלחה,

הצטרפו לקהילת MORTGAGE והתחילו לקבל לידים חמים, עדכונים, הכשרות מקצועיות ועוד?

מעוניין/ת לשמוע

מבחן הכנה מספר 0016

31/08/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0016

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

1. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש דירה להשקעה בארה"ב, לטובת העניין מעוניינים למנף את הנכס הקיים שבבעלותם. שווי נכס קיים – 2.5 מ', הלוואה נדרשת – 450,000 ₪:

א. הקצאת הון – 35%
ב. הקצאת הון – 50%
ג. הקצאת הון – 75%
ד. הקצאת הון – 60%

2. משפחת משכנתא מעוניינים למחזר את הלוואת המשכנתא שלהם. כאשר בחנו את יתרות המשכנתא גילו שבאחד המסלולים ההחזר החודשי עלה ובנוסף יתרת הקרן גבוהה מהסכום שנלקח במקור.

א. כנראה שמדובר במסלול הפריים
ב. בוודאות מדובר על ריבית קבועה צמודת מדד
ג. בוודאות שמדובר במשתנה צמודת מדד
ד. בכל אחד מהמסלולים שקרן ההלוואה צמודה ובטח שהריבית משתנה זה מצב הגיוני, כולל הלוואות מט"ח.

3. עמלת פתיחת תיק בבנק:

א. עד 1.50% מגובה ההלוואה
ב. עד 0.25% מגובה ההלוואה
ג. העמלה המקסימאלית משתנה מבנק לבנק
ד. 0.10% מגובה ההלוואה

4. מדד תשומות בנייה – סמנו את התשובה הנכונה:

א. מדד זה משפיע על יתרת החוב לקבלן, הבנק מבחינתו מתייחס להשפעת המדד בעסקה ברמת המימון הנדרש ובהחלט יכול לממן עלות זו.
ב. מדד זה משפיע על יתרת הקרן בהלוואה.
ג. מדד זה משפיע על יתרת החוב לקבלן, הבנק מבחינתו לא מתייחס להשפעת המדד בעסקה ברמת המימון הנדרש. הלקוח חייב לקחת בחשבון עליה במדד כחלק מהעלויות הנלוות לעסקה.
ד. מדד תשומות בנייה לא מעניין אותנו יועצי המשכנתאות כי אין לנו דרך לדעת ולצפות מה יהיה, שהלקוח יתמודד עם התוצאה.

5. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, מתגרשים. ברשותם דירה יחידה ורונית מעוניינת לרכוש את חלקו של אמיר.

א. מימון מקסימאלי עד 50%
ב. מימון מקסימאלי עד 62.5%
ג. מימון מקסימאלי עד 75%
ד. מימון מקסימאלי עד 70%

6. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, מתגרשים. רונית מעוניינת לרכוש את חלקו של אמיר. לרונית 50% בדירה יחד עם אחותה.

א. מימון מקסימאלי עד 50%
ב. מימון מקסימאלי עד 62.5%
ג. מימון מקסימאלי עד 75%
ד. מימון מקסימאלי עד 70%

7. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס מקבלן בשווי 3.8 מ', משכנתא נדרשת 1.25 מ'. הכנסות הזוג 9,600 ₪. סמנו את התשובות הנכונות.

א. יש התכנות לעסקה, אין בעיה, אחוז מימון נמוך מאוד, כל בנק ישמח מאוד לבצע את העסקה
ב. על פניו אין התכנות לעסקה, אומנם אחוז מימון נמוך מאוד אך ההכנסות נמוכות ביחס לסכום המבוקש.
ג. יש התכנות לעסקה, אין בעיה, בוודאות לווה נוסף, אחד ההורים, יפתור את הבעיה.
ד. יש התכנות לעסקה, בהנחה שניתן להכניס את אחד ההורים / אחים (קרבה ראשונה) ושהם יעמדו בקריטריונים הנדרשים לטובת יחס החזר מבחינת הבנק. כמו כן, התנהלות וכו'.

8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס ראשון למגורים, שווי נכס 1.56 מ'. מה יהיה מס הרכישה לתשלום בעסקה זו:

א. דירה יחידה מס קבוע של 5%
ב. אין מס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 2.5 מ' ש"ח
ג. 3.5% מס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 1,747,865 ש"ח
ד. אין מס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 1,747,865 ש"ח

9. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה – דירה שנייה בשווי של 1,950,000. משכנתא נדרשת 1,200,000 ₪.

א. נראה שיש בעיה, ניתן לקבל עד 50% מימון לכל היותר והקצאת ההון תהיה 50%.
ב. הקצאת ההון תהיה 50%
ג. הקצאת ההון תהיה 35%
ד. הקצאת ההון תהיה 60%

10. לוחות סילוקין – מסלול ההלוואה – משתנה צמודה, סמנו את התשובות הנכונות:

א. שפיצר – החזר חודשי קבועה לאורך התקופה ללא קשר לשינויים במדד או בריבית
ב. קרן שווה – החזר על חשבון הקרן קבועה ללא קשר בשינויים במדד או בריבית
ג. קרן שווה – יתרת קרן תרד, החזר ע"ח קרן קבועה, החזר ע"ח ריבית ירד, החזר חודשי קבועה בהנחה של מדד 0 לאורך התקופה ושהריבית לא תשתנה לאורך תקופת ההלוואה.
ד. שפיצר – אומנם ההחזר החודשי קבועה ברמת מאפיין לוח הסילוקין אך יכול להשתנות ביחס לשינוי בריבית או במדד
ה. כל התשובות נכונות

חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 10 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

רכישה מקבלן, מתווה תשלומים: 20% בחוזה 80% במפתח והקבלן מאשר להקדים תשלומים. מתי הייתם ממליצים להקדים תשלומים ומתי לא, יש לתת הסבר מפורט.

שאלה מספר 12

משפחת משכנתא, לקוח פוטנציאלי, יצר קשר אתכם, מעוניינת לרכוש דירה, טרם מכרו את דירתם הנוכחית. עסקת טאבו רגילה. טרם קיבלו אישור עקרוני לעסקה.

נתונים:
• שווי נכס קיים 1.8 מ' ועליו יתרת משכנתא של 600,000 ₪.
• הון עצמי קיים נזיל, עזרה מההורים + רקן השתלמות נזילה – 250,000 ₪.
• שווי נכס לרכישה – 2.8 מ' ₪.
• הכנסת כוללות 24,000 ₪ והחזר הלוואת רכב – 1500 ₪ בחודש.

האם יש או אין התכנות לעסקה לפי הנתונים הקיימים? מה הייתם ממליצים ללקוחות הפוטנציאלים?

 

חלק ג –תרגילי פרקטיקה: 1 שאלות – 30 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 13

משפחת משכנתא, מעוניינת לרכוש נכס למגורים. את הנכס הם רוכשים מזוג שהתגרש לפני זמן קצר. בנסח הטאבו של הנכס הנרכש מופיע הערת אזהרה "הימנעות מעשיית עסקה".

בבעלות הזוג 570,000 ₪ הון עצמי לאחר עלויות נלוות לעסקה. מעוניינים לרכוש נכס למגורים בשווי 1,560,000 ₪. הבעל פוטר ממקום עבודתו לפני קצת פחות משנה והחליט לפתוח עסק עצמאי. הכנסותיו מהעסק לתקופה של שישה חודשי פעילות 12,200 והאישה שכירה, עובדת חצי משרה כרגע – 6,100 ₪.

משלמים היום שכירות ע"ס 4,200 ₪. בני הזוג בשנות ה 40 לחייהם, התנהלות תקינה.

הבעל מעוניין להחזיר החזר חודשי של 4000 ₪ לכל היותר והאישה טוענת שיכולים לעמוד בהחזר חודשי של 5500 ₪ מהסיבה הפשוטה שבעוד חצי שנה חוזרת למשרה מלאה וההכנסות יעלות בצורה משמעותית.

1. מהם הנקודות החשובות שיש להתייחס בעסקה זו? וכיצד הייתם פועלים טרם חתימה על חוזה.
2. מהם המסמכים הנדרשים לצורך קבלת אישור עקרוני וסופי לעסקה?
3. יש לפתור למשפחה את הדילמה ברמת ההחזר החודשי למשכנתא הרצויה ולבנות תמהיל

 

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0016 – לחץ

חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן

MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים

    שואלים את המומחה
    שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
    אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
    מחשבון משכנתא מהיר
    גובה ההלוואה
    תקופה בשנים
    ריבית שנתית
    החזר חודשי
    0 ש"ח
    עלות ההלוואה
    0 ש"ח
    ריביות משכנתא ומדדים
    מדד המחירים לצרכן
    0.6%
    ממוצע ריביות צמודות
    2.49%
    מדד תשומות הבניה
    0.5%
    ממוצע ריביות לא צמודות
    2.87%
    ריבית הפריים
    2.25%
    ריבית בנק ישראל
    0.75%
    ריביות זכאות 10 שנים
    1.17%
    ריביות זכאות 15 שנים
    1.40%
    ריביות זכאות 20 שנים
    1.73%
    ריביות זכאות 25 שנים
    1.92%
    ריביות זכאות 30 שנים
    2.17%

    MORTGAGE - סרטונים מקצועיים

    כיצד שינוי בריבית בריביות המשתנות משפיע על לוחות הסילוקין
    יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר על משכנתא הפוכה
    ריביות המשתנות 2022 - הסכנה שלא נראה לעין
    השוואה בין הריבית הקבועה צמודת המדד לריבית הקבועה הלא צמודת מדד
    בנק מזרחי טפחות - מנגנון לקביעת הריבית

    לקוחות ממליצים

    מורן ואריק שמש

    למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

    עידו רוזנבלום

    תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
    תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

    אור וסמדר שפירר

    למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

    אהרוני צחור

    את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

    דודי ואסתי גולדברג

    היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

    גיל קומר

    המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

    מאיר ומזל זנטי

    במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

    חן גוסלר

    למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

    משה ואורטל כחלון

    מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

    מיכאל רבין

    חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

    מירי ורוני נגאוקר

    למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

    עידן והילה ברדה

    מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

    שערבני נועם

    מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
    נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

    סוזי כהן

    מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

    מעיין קנפו

    מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

    שאול חן

    מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

    משפחת שריד - אלי והדר

    מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

    דניאל גד

    מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
    ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

    תשובות למבחן הכנה מספר 0016 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

    חלק א' – אמריקאי

    שאלה מספר תשובה שאלה מספר תשובה
    1 ג 6 א
    2 ד 7 ב / ד
    3 ב 8 ד
    4 ג 9 א
    5 ג 10 ג / ד

     

    תשובה לשאלה 11:

    תשובה

    מתווה של 20 / 80 משאיר אותנו חשופים למדד תשומות בנייה, בנוסף, מתווה תשלומים זה יגרום לכך שתנאי ההלוואה לא ישמרו ובכך חשיפה נוספת שמחיר הכסף יעלה. יותר מזה, בזמן בו נצטרך לקחת את הלוואת המשכנתא, נדרש להנפיק אישור עקרוני מעודכן. שינוי רגולטורי ו/או שינוי ברמת ההכנסה ו/או שינוי ברמת נתוני האשראי יכולים לגרום לכך שלא נקבל את המשכנתא הנדרשת.

    העובדה שהבנק אישר לנו משכנתא היום לא מחייבת אותו לתקופה בלתי מוגבלת ובטח לא בכל מצב נתון. במצב שאין לי בעיה תזרימית לקחת היום את המשכנתא הייתי מעדיך לקחת היום, גם אם מדובר במשכנתא חלקית ולא את כל המשכנתא על מנת להכניס את הבנק איתי לעסקה היום, לקבע ריביות במסלולים הנכונים ולהימנע מתשלומי מדד תשומות בנייה.

    תשובה לשאלה 12:

    תשובה

    שווי נכס לרכישה ₪ 2,800,000
    מימון מקסימאלי – דיור חלופי 70%
    משכנתא מקסימאלי ₪ 1,960,000
    הון עצמי מיניאלי לעסקה ללא עלויות נלוות ₪ 840,000
    שווי נכס קיים ₪ 1,800,000
    משכנתא קיימת ₪ 600,000
    יתרה למינוף לפי 50% בבנקים השונים ₪ 300,000
    הון עצמי נזיל ₪ 250,000
    בסה"כ הון עצמי – נזיל כולל מינוף פוטנציאלי ₪ 550,000
    גירעון בהון העצמי לעסקה ₪ -290,000

    ניתן לראות גירעון בהון העצמי לעסקה וגירעון משמעותי. מה עוד שיש הלוואת רכב קיימת. על מנת לבצע את העסקה נדרש כאן פתרון לגירעון של 290,000 ₪, סכום לא קטן, בטח לרמת הכנסה של 24,000 ₪ (למרות שמדובר בהכנסה גבוהה משמעותית מהממוצע במשק).

    מעבר לגירעון, יש לאשר סל אשראי כולל, עד מכירת הנכס הקיים, של: 1,960,000 ₪ על הנכס הנרכש + 900,000 ₪ נכס קיים = 2,860,000 ₪. שזה לא כולל הלוואת רכב שיש לקחת בחשבון.

    על פניו אין התכנות לעסקה, מה עוד שלא נלקח כאן בחשבון עלויות נלוות לעסקה + הלוואת רכב וההחזר על ההלוואה שמגביל אותנו עוד יותר. יחד עם זאת אפשר לבדוק אפשרות למימון העסקה, דרך כלל משכנתאות (60% נכס קיים וניתן גישור) יביא אותנו יותר קרוב למטרה.

     

    תשובה לשאלה 13:

    1. נקודות חשובות:

    *** יש לבדוק את עניין "הימנעות מעשיית העסקה" האם מדובר בסעיף שבני הזוג הכניסו או לחילופין יש כאן בעיה תכנונית או משפטית אחרת שיש לבחון לטובת קבלת משכנתא.

    *** בנוסף, אחוז המימון 63.5%, לבחון האם ניתן להוריד את אחוז המימון ל 60% לטובת ריביות.

    *** רוב ההכנסה היא על שם הבעל מעסק שפתח לאחרונה. צריך לוודא נקודתית שהבנק יאשר את הכנסות הבעל. בנוסף, האיה עובדת כחצי משרה, יש לווה וותק במקום העבודה.

    *** לא לחתום על חוזה רכישה לפני שהתקבל אישור עקרוני לעסקה ולאחר בחינת הערת האזהרה מול המחלקה המשפטית.

     

    2. המסמכים הנדרשים:

    • פרופיל לקוח + כתב הסמכה
    • צילומי ת.ז + ספח פתוח של כלל הלווים
    • תדפיסי חשבון בנק של כל החשבונות הקיימים לתקופה של 3 חודשים לפחות
    • לכל חשבון קיים יש לצרף דוח יתרות וריכוז הלוואות
    • יש להציג הוכחה להון העצמי לעסקה
    • אישה – 3 תלושי שכר אחרונים + יש לצרף אישור מעסיק על חזרה למשרה מלאה והכנסותיה העתידית
    • בעל – תלוש אחרון ממקום עבודתו + אישור הכנסות מרואה החשבון לשנת המס הנוכחית
    • נסח טאבו נכס נרכש + התייחסות מעורך הדין של המוכרים להערת האזהרה "הימנעות מעשיית עסקה"

    לאחר חתימה על חוזה רכישה

    • חוזה רכישה חתום
    • טופס דיווח לרשויות המס
    • אישור תשלום הון עצמי ששולם עד כה

    3. הזוג מחזירים נכון להיום החזר שכירות של 4,200. הבעל מעוניין להחזיר 4,000 משכנתא והאישה 5,700.

    לא מצוין שלזוג הלוואות או התחייבויות מעבר למשכנתא העתידית אותה הם מעוניינים לקחת ולא מצוין גירעון בתזרים. מכאן שתזרימית ההתנהלות של הזוג תקינה על פניו תקינה.

    הבעל לאחר שפוטר ממקום עבודתו הפך להיות עצמאי, אפשר להבין את החשש ברמת ההחזר החודשי. יחד עם זאת, משלמים היום שכירות 4,200 כאשר ההכנסה של האישה מחצי משרה בלבד ובעוד חצי שנה ההכנסה תגדל משמעותית.

    הייתי מציג למשפחה אפשרות לשלם בחצי שנה הראשונה החזר נמוך ע"י שילוב גריס במסלולים הנבחרים לתקופה של 6 חודשים על מנת ליצור החזר נמוך כפי שהבעל מעוניין ובעוד שישה חודשים ההחזר יעלה לסכום של 5,700 כאשר האישה תחזור למשרה מלאה. כמו כן, מנסה להפחית את חוסר הוודאות ברמת ההחזרים העתידיים ומייצר כמה שיותר וודאות בשלב זה של חייהם.

     

     

     

     

    תמהיל אופציונאלי:

    מסלול גובה הלוואה אחוז מההלוואה ריבית הצמדה תקופה בשנים גרייס בחודשים החזר תקופת גרייס קרן וריבית
    פריים ₪ 330,000 33% 0.90% 30 6 ₪ 248 ₪ 1,062
    קל"צ ₪ 660,000 67% 2.70% 15 6 ₪ 1,485 ₪ 4,588
    סיכום ₪ 990,000 ₪ 1,733 ₪ 5,650

     

    ניתן לבחון לשלב יותר במסלול הפריים על חשבון הקל"צ, יש לבחון מה האלטרנטיבה ברמת מחיר הכסף.

     

     

    חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן