מבחן הכנה 0015 - התאחדות יועצי המשכנתאות
נכתב בתאריך 31-08-2021
MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא
https://www.youtube.com/watch?v=9yhbGKdpIEU
מעוניינים לקבל חשיפה ללקוחות פוטנציאליים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE? חינם למשך 90 ימים!
מבחן הכנה מספר 0015
31/08/2021
הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0015
חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה
1. משפחת משכנתא רוכשת נכס יד שנייה – נסח טאבו נקי משעבוד. לטובת רישום הערת אזהרה לטובת הבנק:
א. לגשת למנהל עם שטרות משכנתא אותם הנפיק הבנק המממן
ב. לגשת לטאבו עם הסכמה לדרגה שנייה + שטרות משכנתא אותם הנפיק הבנק המממן
ג. לגשת לטאבו עם שטרות משכנתא אותם הנפיק הבנק המממן
ד. לגשת לקבלן שבנה את הבניין במקור עם שטרות המשכנתא.
2. 100% וודאות:
א. פריים – הריבית מאוד אטרקטיבית היום
ב. קל"צ
ג. קצ"מ
ד. שילוב בין קל"צ לקצ"מ
3. רכישת מגרש + בנייה עצמית, מה הבנק לוקח בחשבון ברמת אחוז המימון, סמנו את התשובה/ות הנכונות:
א. שווי קרקע לבטוחה / עלויות בנייה
ב. שווי נכס בגמר בנייה
ג. שווי קרקע לבטוחה / עלויות בנייה או שווי בגמר בנייה הגבוהה מהשניים
ד. תשובה א' נכונה אך ישנם מקרים שהבנק מחריג ויודע להסתכל על שווי נכס בגמר בנייה
4. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, זוג ידועים בציבור, ילדים משותפים. לאמיר נכס על שמו בלבד. מעוניינים לרכוש נכס למגורים ביחד:
א. מימון מקסימאלי עד 50%
ב. מימון מקסימאלי עד 62.5%
ג. מימון מקסימאלי עד 75%
ד. מימון מקסימאלי עד 70%
5. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, זוג ידועים בציבור, ילדים משותפים. לאמיר נכס על שמו בלבד. מעוניינים לרכוש נכס על שם רונית בלבד ואמיר יכנס לווה נוסף בהלוואה:
א. מימון מקסימאלי עד 50%
ב. מימון מקסימאלי עד 62.5%
ג. מימון מקסימאלי עד 75%
ד. מימון מקסימאלי עד 70%
6. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, זוג ידועים בציבור, ילדים משותפים. מעוניינים לרכוש נכס על שם רונית בלבד כאשר רונית תהייה גם לווה יחידה בגלל נתוני אשראי שליליים של אמיר מהעבר.
א. סיטואציה בעייתית לא ניתן יהיה לקבל משכנתא
ב. אמיר יהיה חייב לחתום על טופס "וויתור זכויות" במקרה של מימוש מצד הבנק
ג. הבנק לא יאשר מימון שיעבור את ה 50% במקרה הזה
ד. בכל מקרה במצב בו הזוג ידוע בציבור שני בני הזוג מחויבים להיות לווים בהלוואה
7. טופס דיווח לרשויות המס, מהו ובאילו עסקאות נצטרך להציג לבנק?
א. טופס מקוון המדווח לרשויות המס בעקבות כל עסקת רכישה, אך בעסקאות שאין בגינם תשלום מס אין צורך בדיווח.
ב. לא רלוונטי בעסקאות נדלן דירה יחידה, רק להשקעה.
ג. כל עסקה שמתבצעת מחויבת בדיווח לרשויות המס לצורך בקרה על תשלומי המס בעקבות עסקאות מבוצעות. יש להעביר לבנק טופס דיווח בכל עסקת רכישה. הדיווח נעשה ע"י עורך הדין באופן מקוון.
ד. מסמך אשר מגדיר את סכום המס אותו נצטרך לשלם ואין צורך כלל בשיתוף הבנק המממן.
8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש מגרש, מה יהיה מס הרכישה שיצטרכו לשלם נכון להיום אוגוסט 2021:
א. 6%
ב. 8%
ג. לפי מדרגות המס הידועות לרכישת דירה
ד. אין מס רכישה על רכישת מגרש
9. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 1,950,000. משכנתא נדרשת 1,000,000 ₪.
א. הקצאת ההון תהיה 68%
ב. הקצאת ההון תהיה 50%
ג. הקצאת ההון תהיה 35%
ד. הקצאת ההון תהיה 60%
10. לוחות סילוקין – מסלול ההלוואה – קל"צ, סמנו את התשובות הנכונות:
א. שפיצר – החזר חודשי הולך וקטן
ב. קרן שווה – יתרת הקרן תפחת ביחס שווה
ג. קרן שווה – החזר ע"ח הריביות גדל ככל שתקופת ההלוואה מתקצרת
ד. שפיצר – החזר על חשבון הריבית הולך וקטן ביחס ליתרת הקרן
ה. שפיצר – החזר על חשבון הקרן הולך וגדל ככל שתקופת הזמן תתקצר
ו. אם נשווה תפוחים לתפוחים, גובה הלוואה, ריבית, תקופה זהים, שפיצר זולה יותר מקרן שווה.
חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 10 נקודות לכל שאלה
שאלה מספר 11
שפיצר או קרן שווה, מה האסטרטגיה שלך? יש לתת הסבר מפורט על כל אחד מלוחות הסילוקין והשוואה בניהם.
שאלה מספר 12
משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש דירה יד שנייה לאחר שמכרו לא מזמן את דירתם הנוכחית, עסקת טאבו רגילה. מוגבלים מאוד ברמת ההון העצמי וזקוקים למימון מקסימאלי. טרם קיבלו אישור עקרוני לעסקה. הגבר עצמאי, האישה שכירה.
סגרתם עסקה עם הלקוחות בפגישת זום והם מצפים מכם למייל מסודר עם כל המסמכים הרלוונטיים שיצטרכו להעביר לכם ובנוסף ביקשו לציין שוב את הנקודות החשובות שהועלו בפגישה. מה תוכן המייל שהייתם מעבירים ללקוח?
חלק ג –תרגילי פרקטיקה: 1 שאלות – 30 נקודות לכל שאלה
שאלה מספר 13
משפחת משכנתא, מעוניינת לרכוש נכס ראשון למגורים מקבלן. בבעלות הזוג 570,000 ₪ הון עצמי לאחר עלויות נלוות לעסקה. מעוניינים לרכוש נכס למגורים בשווי 1,560,000 ₪.
בני הזוג עובדים בעבודות מסודרות, הכנסות כוללות 22,300 ₪ נטו.
לבני הזוג הלוואה ע"ס 95,000 ₪ עליה מחזירים בחודש 3,200. ההלוואה בריבית אטרקטיבית מאוד.
משלמים היום שכירות ע"ס 5,500 ₪. בני הזוג בשנות ה 30 לחייהם, התנהלות תקינה בבנק לאומי לאורך השנים ללא דופי ברמה הפיננסית, הבנק המלווה של הפרויקט – לאומי.
משפחת משכנתא נמצאת בגירעון תזרימי קבוע של 1000 — 1,500 ₪ בחודש. כלומר, לאחר תשלומי משק הבית + שכירות + הלוואת, המשפחה בגירעון המצוין.
משימה:
- מה הייתם מייעצים למשפחה ברמת ההון העצמי / הלוואות קיימות ואחוזי המימון?
- מה להערכתכם ההחזר החודשי המקסימאלי שנכון למשפחה לשלם בכל חודש על סל האשראי הכולל (משכנתאות + הלוואות)
- לטובת רישום בטחונות, מהם המסמכים שהבנק ינפיק ולמי נצטרך (הלקוח) להעביר?
- לאיזה בנקים הייתם מגישים את הבקשה?
לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0015 – לחץ כאן
חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן
MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים
שואלים את המומחה
שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
מחשבון משכנתא מהיר
ריביות משכנתא ומדדים
מדד המחירים לצרכן
0.5%
ממוצע ריביות צמודות
3.45%
מדד תשומות הבניה
0.2%
ממוצע ריביות לא צמודות
4.93%
ריבית הפריים
6%
ריבית בנק ישראל
4.5%
ריביות זכאות 10 שנים
2.31%
ריביות זכאות 15 שנים
2.35%
ריביות זכאות 20 שנים
2.41%
ריביות זכאות 25 שנים
2.65%
ריביות זכאות 30 שנים
2.72%
MORTGAGE - סרטונים מקצועיים
לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות
תשובות למבחן הכנה מספר 0015 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
חלק א' – אמריקאי
| שאלה מספר | תשובה | שאלה מספר | תשובה |
| 1 | ג | 6 | ב |
| 2 | ב | 7 | ג |
| 3 | א / ד | 8 | א |
| 4 | ב | 9 | ב |
| 5 | ג | 10 | ב / ד / ה |
תשובה לשאלה 11:
תשובה
אם נשווה "תפוחים לתפוחים" קרן שווה היא צורת החזר הלוואה זולה משפיצר מהסיבה שקרן שווה משלמים בתחילת התקופה יותר ע"ח הקרן של ההלוואה. יחד עם זאת, ההחזר ההתחלתי גבוה מההחזר החודשי בשפיצר. נתון זה מחייב אותנו כמובן להתייחס לצורך הלווים ובראיה אסטרטגית.
תקופת הלוואה זה הנתון המשמעותי ביותר במונחים של משכנתא. לתקופת ההלוואה יש הכי הרבה השפעה על מחיר הכסף לאורך זמן ועל רמת החשיפה. אסטרטגית אני יעדיף לקצר את תקופת ההלוואה ביחס לכושר ההחזר שלי ולקחת את ההלוואה לתקופה קצרה יותר בלוח סילוקין מסוג שפיצר.
קיצור תקופת ההלוואה בשפיצר ביחס לקרן שווה בהתבסס על כושר ההחזר התזרימי של הלווה יגרום לכך:
- מחיר כסף זול יותר,
- חשיפה נמוכה יותר בעקבות קיצור התקופה
- אפשרויות רבות יותר לתמהיל
- לוח סילוקין אטרקטיבי יותר
- חשיפה מופחתת לעמלות פירעון מוקד
תשובה לשאלה 12:
משפחת משכנתא שלום, בהמשך לפגישתנו, להלן רשימת המסמכים אותם עליכם לצרף במייל חוזר, חשוב שכל המסמכים יהיו קריאים וברורים ומצורפים בנפרד בקבצי PDF. להלן רשימת המסמכים והערות טרם חתימה על חוזה רכישה:
1. יש למלא טופס "פרופיל לקוח"
2. יש לחתום על כתבי ההסמכה המצורפים
3. צילומי ת.ז + ספח של כל אחד מהלווים
4. תדפיסי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים לפחות של כל החשבונות הקיימים
5. לכל חשבון יש לצרף דוח ריכוז יתרות ופירוט הלוואות
6. במידה ויש הלוואות חוץ בנקאיות, יש לצרף יתרות
7. שכירים – 3 חודשים אחרונים של תלושי המשכורת
8. עצמאי – שומת מס אחרונה 2019 + אישור הכנסות מרואה החשבון, נוסח הבנקים, לשנים 2020+ 2021
9. נסח טאבו של הנכס אותם מעוניינים לרכוש
לאחר חתימה על חוזה רכישה:
1. חוזה חתום
2. אישור תשלום הון עצמי ששולם במעמד החוזה (צילום צ'ק בנקאי בדרך כלל)
3. טופס דיווח לרשויות המס
בנוסף, חשוב מאוד:
1. לא לחתום חוזה רכישה טרם קבלת אישור עקרוני ואישור במייל מהיועץ
2. מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת לחוזה על מנת לוודא שווי נכס לבטוחה
תשובה לשאלה 13:
| אופציה 1 | |
| שווי נכס לרכישה | ₪ 1,560,000 |
| הון עצמי כולל | ₪ 570,000 |
| משכנתא נדרשת | ₪ 990,000 |
| אחוז מימון | 63% |
| הלוואה קיימת נשארת | ₪ 95,000 |
| אופציה 2 | |
| שווי נכס לרכישה | ₪ 1,560,000 |
| הון עצמי לאחר פירעון הלוואה קיימת | ₪ 475,000 |
| משכנתא נדרשת | ₪ 1,085,000 |
| אחוז מימון | 70% |
| הלוואה קיימת נסגרת | ₪ 0 |
| אופציה 3 | |
| שווי נכס לרכישה | ₪ 1,560,000 |
| הון עצמי כולל | ₪ 624,000 |
| משכנתא נדרשת | ₪ 936,000 |
| אחוז מימון | 60% |
| גירעון בהון העצמי | ₪ -54,000 |
אופציה 1 – נשארים במצב הקיים, כלומר, 63% מימון משכנתא ואת ההלוואה הנוכחית ניתן כמובן לפרוס או לקצר או אולי להשאיר כפי שהיא. האופציה הזו לא טובה סביר להניח, כי גם לא ניצלנו היכולת שלנו להשפיע על אחוז המימון לצורך כזה או אחר בהלוואה.
אופציה 2 – באופציה הזו אנחנו בעצם יכולים לסגור את ההלוואה הקיימת מההון העצמי הקיים, המשכנתא תעמוד על 70% מימון (לא משנה את הקצאת ההון מרמה של 63%) וכושר ההחזר שלנו יתמקד רק בהלוואת המשכנתא ולא גם בהלוואות קיימות שיש בחשבון.
אופציה 3 – להוריד את אחוז המימון ל 60%, הקצאת הון נמוכה יותר לבנקים. מצב זה ידרוש מאתנו לממן דרך הלוואה משלימה סכום של עוד 54,000 ₪.
כלומר, באופציה הזו ההלוואות ללא משכנתא יעמדו על רמה של 95,000 ₪ + 54,000 ₪ = 149,000 ₪. סכום סביר ללקוחות עם הכנסה של 22,300. יחד עם זאת, האופציה הזו יכולה
להיות טובה אך תלויה מאוד בכושר ההחזר הכולל שלהם גם על המשכנתא וגם על ההלוואות הקיימות.
על פני הייתי בוחר באופציה 2 בעיקר בגלל שהמשפחה נמצאת בגירעון חודשי בתזרים. יחד עם זאת, אופציה 3 בהחלט יכולה להיות אטרקטיבית ויש לבדוק את האפשרות התזרימית.
2. נתונים כלליים
| הכנסות נטו | ₪ 22,300 |
| שכירות | ₪ 5,500 |
| החזר הלוואה | ₪ 3,200 |
| תשלום שכירות + הלוואות | ₪ 8,700 |
| גירעון בתזרים הכולל | -1500 |
| החזר חודשי ללא גירעון בתזרים | ₪ 7,200 |
המשפחה משלמת היום 8,700 החזר על שכירות+ החזר הלוואה. לאחר תשלומי כל משק הבית המשפחה נמצאת כל חודש בגירעון בתזרים של 1500 ₪. כלומר, סביר להניח שאם היו משלמים שכירות + החזר הלוואה עד 7,200 ₪ הם היו מאוזנים.
ניתן להסיק מזה שההחזר החודשי המקסימאלי אותו נכון למשפחה לשלם על כל אחד מהאופציות שציינו בסעיף הקודם לא יעלה על 7,200 לכל היותר.
3. הבנק בו ניקח את המשכנתא ינפיק לנו כתבי התחייבות לרישום משכנתא ורישום הערות אזהרה אותם נצטרך להעביר לקבלן לחתימות ורישום. את אלו נצטרך להחזיר מקור לבנק לטובת העברת כספי המשכנתא לאחר ביצוע שאר המשימות הנדרשות.
4. חד וחלק בנק לאומי, הלקוחות מנהלים שם חשבון עו"ש ולאומי גם הבנק המלווה של הפרויקט. כמובן שניתן להגיש את הבקשה לבנק נוסף בו יש לנו היכרות טובה בשטח ואנחנו יודעים שייתן פייט ברמת מחיר הכסף על מנת לייצר "תחרות" בריאה על הלקוח.
חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן
