מבחן הכנה 0014 - התאחדות יועצי המשכנתאות

נכתב בתאריך 31-08-2021

MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

מעוניינים לקבל חשיפה ללקוחות פוטנציאליים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE? חינם למשך 90 ימים!

מעוניין/ת לשמוע

מבחן הכנה מספר 0014

31/08/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0014

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

 

1. משפחת משכנתא בהליך רכישת מגרש בנייה עצמית:

א. ביטוח חיים ונכס חייב להתבצע ברגע שהבנק משחרר כסף ראשון
ב. ביטוח חיים נדרש לבצע טרם שחרור הכסף, ביטוח מבנה לאחר קבלת טופס 4
ג. ביטוח חיים נדרש לבצע לאחר קבלת טופס 4, ביטוח מבנה לאחר קבלת טופס מיידי
ד. אין צורך בביטוח מבנה כלל, רק ביטוח חיים למשכנתא

2. מחזור משכנתא על נכס שנרכש מקבלן, הדירה טרם נרשמה בטאבו. אילו מסמכים הבנק ידרוש ברמת זיהוי הנכס ללווים:

א. בכל מקרה נסח טאבו בלבד
ב. אישור זכויות + נסח טאבו
ג. אישור זכויות + אישור חברה משכנתא במידה והיא מצוינת באישור הזכויות
ד. אישור זכויות בלבד

3. משפחת משכנתא רכשו נכס במחיר למשתכן, עלות חוזית 2.1 מ', שווי שוק מעל 2.5 מ'. מה המימון המקסימאלי שהמשפחה יכולה לקבל ומה יהיה הקצאת ההון במקרה שהמשפחה מעוניינת לקחת עד 850,000 ₪?

א. עד 75% משווי שוק במקרה זה / הקצאת הון על משכנתא של 850,000 ₪ 35%
ב. עד 75% מהעלות החוזית במקרה זה / הקצאת הון על משכנתא של 850,000 ₪ 50%
ג. עד 75% משווי שוק במקרה זה / הקצאת הון על משכנתא של 850,000 ₪ 60%
ד. עד 75% מהעלות החוזית במקרה זה / הקצאת הון על משכנתא של 850,000 ₪ 35%

4. משפחת משכנתא מעוניינת לבצע מחזור משכנתא לבנק אחר. מהם המסמכים אותם ידרשו להביא מהבנק הנוכחי לטאבו:
א. דוח יתרות לסילוק משכנתא
ב. הסכמה לדרגה שנייה
ג. התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות
ד. הסכמה לדרגה שנייה + מכתב כוונות

5. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס, העסקה הינה עסקת מושע. מבחינת הבנק:
א. לא ניתן לקבל משכנתא בעסקת מושע
ב. הבנק יאשר מימון עד 50% לכל היותר בכל מקרה
ג. הבנק ידרוש לקבל הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע / דיירים לטובת זיהוי מוחלט של הנכס
ד. הבנק מתייחס לשווי נכס עם הפחתות של השמאי

6. ייפוי כח נוטריוני למשכנתא – סמנו את התשובה הנכונה
א. ייפוי כח הנותן אפשרות לעורך הדין של המוכרים לבצע פעולות במקומם
ב. ייפוי כח לטובת רישום משכנתא ע"י אחד מהלווים בלבד
ג. ייפוי כח לטובת הוצאת אישור עקרוני ע"י עו"ד
ד. ייפוי כוח נוטריוני לבנק זהו מסמך המאפשר לבנק לבצע פעולות משפטיות בשמנו לטובת שיעבוד הנכס במידת הצורך.

7. טופס דיווח לרשויות המס, מהו ובאילו עסקאות נצטרך להציג לבנק?
א. טופס מקוון המדווח לרשויות המס בעקבות כל עסקת רכישה, אך בעסקאות שאין בגינם תשלום מס אין צורך בדיווח.
ב. לא רלוונטי בעסקאות נדלן דירה יחידה, רק להשקעה.
ג. כל עסקה שמתבצעת מחויבת בדיווח לרשויות המס לצורך בקרה על תשלומי המס בעקבות עסקאות מבוצעות. יש להעביר לבנק טופס דיווח בכל עסקת רכישה. הדיווח נעשה ע"י עורך הדין באופן מקוון.
ד. מסמך אשר מגדיר את סכום המס אותו נצטרך לשלם ואין צורך כלל בשיתוף הבנק המממן.

8. משפחת משכנתא מעוניינת לבצע הרחבה של נכס קיים ויחיד אשר ברשותם. לטובת העניין קיבלו היתרים. מה המימון המקסימאלי שניתן לקבל? ומה המימון המקסימאלי שהיה ניתן לקבל ללא היתרים.

א. עד 75% עם היתר / עד 50% ללא היתר
ב. עד 50% עם היתר / עד 75% ללא היתר
ג. עד 75% עם היתר / עד 75% ללא היתר
ד. עד 50% עם היתר / עד 50% ללא היתר

9. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 1,450,000. משכנתא נדרשת 1,000,000 ₪.
א. הקצאת ההון תהיה 68%
ב. הקצאת ההון תהיה 50%
ג. הקצאת ההון תהיה 35%
ד. הקצאת ההון תהיה 60%

10. משפחת משכנתא מעוניינת לקחת משכנתא ע"ס 550,000 ₪. הריבית אותה קיבלו עומדת על רמה של 2.7% לא צמוד מדד לתקופה של 180 חודשים. מעוניינים לבצע דחיית תשלומים – גריס לתקופה של 6 חודשים. על כמה יעמוד ההחזר בתקופת הגריס ואחריו? בנוסף, בעוד שנתיים, בהנחה שיפרעו 100,000 ₪ מיתרת הקרן, על כמה יעמוד ההחזר החודשי?

*** יש להתייחס ללוח סילוקין – שפיצר

א. החזר חודשי בתקופת הגריס – 1,238 / קרן וריבית לאחר תקופת הגריס – 1,238 / החזר חודשי לאחר פירעון 3,063
ב. החזר חודשי בתקופת הגריס – 1,238 / קרן וריבית לאחר תקופת הגריס – 3,823 / החזר חודשי לאחר פירעון 3,063
ג. החזר חודשי בתקופת הגריס – 1,238 / קרן וריבית לאחר תקופת הגריס – 3,823 / החזר חודשי לאחר פירעון 3,463
ד. החזר חודשי בתקופת הגריס – 3,823 / קרן וריבית לאחר תקופת הגריס – 1,238 / החזר חודשי לאחר פירעון 3,063


חלק ב – שאלות פתוחות:
2 שאלות – 25 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

אדם אשר רוכש נכס מקבלן ואת דירתו יקבל בעוד שנה. מתי הייתם ממליצים לשלב גריס בהלוואה ומתי הייתם מוותרים? בנוסף, יש לתת הסבר בעניין הקדמת התשלום, מתי כן ומתי נוותר. מה היתרונות והחסרונות בהקדמת התשלומים לקבלן.

שאלה מספר 12

מה האסטרטגיה שלכם? לכמה בנקים הייתם מגישים את בקשת המשכנתא של הלקוח ואיזה בנקים הייתם בוחרים לעבוד איתם בעסקת מחזור משכנתא  / רכישה מקבלן.

 

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0014

חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן

MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים

    שואלים את המומחה
    ידוע לי כי השימוש בפורום שואלים את המומחה כפוף להסכמה לתנאי השימוש באתר
    שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
    אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
    מחשבון משכנתא מהיר
    גובה ההלוואה
    תקופה בשנים
    ריבית שנתית
    החזר חודשי
    0 ש"ח
    עלות ההלוואה
    0 ש"ח
    ריביות משכנתא ומדדים
    מדד המחירים לצרכן
    0.1%
    ממוצע ריביות צמודות
    3.54%
    מדד תשומות הבניה
    -0.2%
    ממוצע ריביות לא צמודות
    4.98%
    ריבית הפריים
    5.25%
    ריבית בנק ישראל
    3.75%
    ריביות זכאות 10 שנים
    2.20%
    ריביות זכאות 15 שנים
    2.24%
    ריביות זכאות 20 שנים
    2.41%
    ריביות זכאות 25 שנים
    2.45%
    ריביות זכאות 30 שנים
    2.56%

    MORTGAGE - סרטונים מקצועיים

    ריביות המשתנות 2022 - הסכנה שלא נראה לעין
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    כיצד שינוי בריבית בריביות המשתנות משפיע על לוחות הסילוקין
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    שפעת מדד המחירים לצרכן על הלוואת המשכנתא
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    השוואה בין הריבית הקבועה צמודת המדד לריבית הקבועה הלא צמודת מדד
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ - סודות הנדל"ן
    מאת יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ

    לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

    מורן ואריק שמש

    למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    עידו רוזנבלום

    תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
    תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    אור וסמדר שפירר

    למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    אהרוני צחור

    את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    דודי ואסתי גולדברג

    היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    גיל קומר

    המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מאיר ומזל זנטי

    במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    חן גוסלר

    למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    משה ואורטל כחלון

    מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מיכאל רבין

    חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מירי ורוני נגאוקר

    למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    עידן והילה ברדה

    מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    שערבני נועם

    מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
    נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    סוזי כהן

    מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    מעיין קנפו

    מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    שאול חן

    מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    משפחת שריד - אלי והדר

    מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
    דניאל גד

    מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
    ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

    המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ

    תשובות למבחן הכנה מספר 0014 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

    חלק א' – אמריקאי

    שאלה מספר תשובה שאלה מספר תשובה
    1 ב 6 ד
    2 ג 7 ג
    3 ד 8 א
    4 ב 9 ד
    5 ג 10 ב

     

    תשובה לשאלה 11:

    תשובה

    שילוב גריס בהלוואת המשכנתא היא בראש ובראשונה פתרון שניתן לתת ברמת התזרים לאותם הלווים אשר מעוניינים לקחת את ההלוואה היום, לשלם סכום יחסית נמוך (ריבית בלבד) ולהתחיל לשלם בעוד X זמן תשלומי קרן וריבית.

    תשלומי ריבית בלבד בשורה התחתונה מייקר את עלות ההלוואה מהסיבה הפשוטה שיתרת הקרן לא תקטן כל עוד לא נתחיל לשלם על חשבון קרן ההלוואה. ולכן, במצב בו אין לנו בעיה ברמת התזרים, סביר להניח שעדיף לוותר על הגריס ולהתחיל לשלם היום תשלומי קרן וריבית. מתי כן להקדים ומאיזה סיבה ומה היתרון:

    האסטרטגיה שלי ברכישה מקבלן היא ברוב המקרים להקדים תשלומים ככל שניתן מהסיבות הבאות:

    1. לקבע ריביות במסלולים שניתן (קבועות)
    2. להימנע מתשלומי מדד תשומות הבנייה במידה ומתאפשר חוזית
    3. להכניס את הבנק איתי לעסקה היום – מי יודע מה יהיה מחר??? במתווה תשלום של20% היום ו 80% בקבלת מפתח לדוגמא, יש סיכון שבזמן שנצטרך את כספי המשכנתא לא יאשרו לנו את ההלוואה. זה שאישרו לנו משכנתא היום לא מחייב את הבנק לתת לנו את המשכנתא בעוד שנה, שנתיים או שלוש. צריכים להוציא אישור חדש לגמרי. אני רוכש דירה מקבלן, אני רוצה את הבנק איתי בעסקה היום.4. כמובן שיש לי יכולת תזרימית לשלם תשלומי קרן וריבית. למה לחכות? אם הריביות ירדו – נמחזר. צרות של עשירים.

    מתי נוותר על הקדמת תשלומים:

    1. ברגע שתזרימית אין לנו יכולת לשלום גם וגם
    2. אם אני מאמין שאנחנו במגמה של ירידת ריביות ועדיף לחכות
    3. שאין ברירה ואנחנו כפופים למתווה התשלומים של הקבלן

    תשובה לשאלה 12:

    בראש ובראשונה הגשת הבקשה לבנקים זה עניין אסטרטגי ושיטת עבודה של כל יועץ ברמה האינדיבידואלית ולכן שהתשובה היא לא יכולה להיות חד משמעית. יחד עם זאת, אין צורך להגיש בקשה ליותר משני בנקים ברוב המקרים.

    יועצי משכנתאות הם אנשי מקצוע, לא מתווכים! יועץ משכנתאות יודע לזהות את הבנקים הנכונים ליחס ללקוח ספציפי וסוג העסקה ולכן אין צורך לעשות "שוק" מהליך העבודה.

    1. זמן וערך שווים כסף! אנחנו רוצים ליעל את העבודה כמה שיותן ללקוח.
    2. חשוב לשמור על יחסי עבודה "בריאים" מול הבנקים, ולכן אם הגשתי 2 בקשות לבנק מסוים (סניף) וסגרתי עסקה אחת, זה מצב טוב ובריא להמשך היחסים האישיים מול הבנק. לא נכון להגיש כל בקשה ל 5 בנקים – חד וחלק.

    רכישה מקבלן
    בנק 1 – שבו נרצה להגיש את הבקשה, הבנק בו הלקוח מנהל חשבון, כל עוד נתוני האשראי שלו תקינים, תמיד יהיה בנק עם מקסימום אינטרס לתת ללקוח משכנתא.
    בנק 2 – הבנק המלווה של הפרויקט.

    מחזור משכנתא
    בנק 1 – הבנק הנוכחי, ליעל ולחסוך ללקוח מעבר בין בנקים
    בנק 2 – בנק שבו יש לנו היכרות אישית ושאנחנו מכירים מהשטח

     

    חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן