מבחן הכנה 0013 - התאחדות יועצי המשכנתאות

נכתב בתאריך 31-08-2021

MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

מעוניינים לקבל חשיפה ללקוחות פוטנציאליים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE? חינם למשך 90 ימים!

מעוניין/ת לשמוע

מבחן הכנה מספר 0013

31/08/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0013

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

1. משכנתא הפוכה:

א. לקיחת ההלוואה מצריכה מהלווים הכנסה מוצהרת מינימאלית
ב. כל אדם מעל גיל 60 יכול לקבל משכנתא הפוכה ללא תנאי מקדים
ג. גילאי 60+, התנהלות תקינה לבנקים ולרשויות, נכס תקין ברמה התכנונית והמשפטית, אין צורך בהצגת הכנסה.
ד. אין הגבלת סכום במשכנתא הפוכה.

2. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס במחיר למשתכן. העלות החוזית 1.65 מ' ושווי שוק 1.95 מ'. מה גובה המשכנתא המקסימאלי שהבנק יאשר במקרה זה?
א. 1.5 מ'
ב. 2.2 מ'
ג. 1.35 מ'
ד. 1.8 מ'

3. לווה נוסף, כיצד הבנק מתייחס להכנסה?
א. 100% מההכנסה, בדיוק כמו לווה ראשי.
ב. 50% מההכנסה נטו בכל מקרה
ג. 50% מההכנסה ברוטו לאחר קיזוז התחייבויות לתקופה של מעל 1.5 שנים
ד. 50% מההכנסה נטו לאחר קיזוז התחייבויות לתקופה של מעל 1.5 שנים

4. סמנו את התשובה הנכונה – תמ"א 38
א. לעולם לא נחתום חוזה מול הקבלן ללא קבלת אישור עקרוני מהבנק או חברות ביטוח רלוונטיות ספציפי ביחס לדירה אותה נרצה לרכוש.
ב. תנאי התשלום צריכים להיות בכפוף להגדרות הגוף המממן
ג. תמ"א 38, עסקאות שלא ניתן לקבל משכנתא
ד. לא חובה לבצע ביטוח חיים ומבנה בעסקאות אלו

5. מה הקריטריונים הקובעים את הריבית שהלקוח יקבל בבנקים השונים במסלולים השונים?
א. היסטורית אשראי
ב. תקופת הלוואה
ג. תמהיל נבחר
ד. מדיניות הבנקים ברמת מרווחים
ה. כל התשובות נכונות

6. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש דירה מקבלן, באילו מקרים הבנק יכול לדרוש לבצע שמאות:
א. רכישה מקבלן אין צורך בביצוע שמאות – נקודה!
ב. כאשר אין בנק מלווה לעסקה, המלווה הינו מוסד פיננסי אחר לדוגמא: חברת ביטוח.
ג. עסקאות מחיר למשתכן, כאשר הבנק אותו בחרנו אינו הבנק המלווה לעסקה.
ד. בנק שמלווה את העסקה תמיד ידרוש לבצע שמאות כי הוא רוצה לבטח עצמו ברמת הבטוחה

7. מהו המסלול ומהי הריבית הנוכחית של זכאי משרד הבינוי והשיכון?
א. 4% צמוד מדד, קבועה, לתקופה של 30 שנים וללא עמלות פירעון
ב. 3% לא צמוד למדד, משתנה, ל 30 שנים וללא עמלות פירעון
ג. 2.5% צמוד מדד, קבועה, ל 10 שנים ללא עמלות פירעון
ד. 3% צמוד מדד, קבועה, 30 שנים, הריבית תקטן ככל שתקופת ההלוואה תתקצר

8. משפחת משכנתא מעוניינת לבצע הרחבה של נכס קיים. ברשותם דירה נוספת להשקעה. לטובת העניין קיבלו היתרים. מה המימון המקסימאלי שניתן לקבל?

א. 62.5%
ב. 75%
ג. 50%
ד. 60%

9. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 1,450,000. משכנתא נדרשת 1,000,000 ₪.
א. הקצאת ההון תהיה 68%
ב. הקצאת ההון תהיה 50%
ג. הקצאת ההון תהיה 35%
ד. הקצאת ההון תהיה 60%

10. משאי הנפיק דוח לבנק, ערך כינון עמד על רמה של 500,000 ₪. מה זה אומר?

א. מגדיר את שווי הנכס לבטוחה לבנק
ב. השווי למימוש מהיר
ג. אומדן עלויות בנייה
ד. שווי קיים במידה וישנם חריגות בנכס


חלק ב – שאלות פתוחות:
2 שאלות – 10 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש דירה מקבלן בשווי של 1.45 מ' ₪. הנכס יהיה מוכן בעוד שנתיים. תנאי התשלום: 20% בחתימות על חוזה רכישה / 80% בקבלת הנכס. או לחילופין, 15% בחתימה על הסכם הרכישה וסכום זהה כל חצי שנה עד קבלת המפתח. העסקה צמודה למדד תשומות בנייה.

משפחת משכנתא מעוניינת לקבל הסבר על השפעת מדד תשומות הבנייה על העסקה על מנת שיוכלו לקבל החלטה טובה יותר ברמת מתווה התשלומים.

שאלה מספר 12

זוג בשנותה 30 לחייהם, הבעל עצמאי והאישה שכירה, מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה למגורים, דירה יד שנייה. טרם מצאו דירה. הון עצמי כולל בסה"כ 450,000 ₪. התקציב שלהם לעלויות נלוות הוא 75,000 ₪.

הכנסות כוללות: 14,200 ומחזירים הלוואת רכב בסך של 850 ₪ בחודש לתקופה של עוד 3 שנים.

1. מה יהיה שווי נכס מקסימאלי שעליהם לכוון אליו?
2. מה יהיה ההחזר החודשי המקסימאלי שהבנק יאשר להם בכפוף לרגולציה של בנק ישראל?


חלק ג – פרקטיקה:
2 שאלות – 30 נקודות 

מצ"ב אישור עקרוני של משפחת משכנתא:

 

1. מה העסקה (רכישה) שמשפחת משכנתא ביצעה?
2. יש לתת הסבר על כל אחד מהמסלולים הקיימים בתמהיל הכולל
3. מתוך ה 630,000 ₪ משכנתא שלקחו המשפחה, כמה זה כספי בנק וכמה זה כספי מדינה? יש לתת הסבר. מה המשמעות של זה ברמת ההתנהלות שלנו, יועצי המשכנתאות מול הבנקים?
4. בהנחה שהריביות המוצגות הינם הטובות ביותר שניתן היה להשיג למשפחה, האם הייתם משנים את התמהיל וכיצד הייתם בונים אותו?

 

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0013

חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן

MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים

    שואלים את המומחה
    ידוע לי כי השימוש בפורום שואלים את המומחה כפוף להסכמה לתנאי השימוש באתר
    שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
    אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
    מחשבון משכנתא מהיר
    גובה ההלוואה
    תקופה בשנים
    ריבית שנתית
    החזר חודשי
    0 ש"ח
    עלות ההלוואה
    0 ש"ח
    ריביות משכנתא ומדדים
    מדד המחירים לצרכן
    0.6%
    ממוצע ריביות צמודות
    3.43%
    מדד תשומות הבניה
    0%
    ממוצע ריביות לא צמודות
    4.52%
    ריבית הפריים
    4.75%
    ריבית בנק ישראל
    3.25%
    ריביות זכאות 10 שנים
    2.02%
    ריביות זכאות 15 שנים
    2.15%
    ריביות זכאות 20 שנים
    2.39%
    ריביות זכאות 25 שנים
    2.51%
    ריביות זכאות 30 שנים
    2.60%

    MORTGAGE - סרטונים מקצועיים

    ריביות המשתנות 2022 - הסכנה שלא נראה לעין
    השוואה בין הריבית הקבועה צמודת המדד לריבית הקבועה הלא צמודת מדד
    מסלול פיתוי בהלוואת משכנתא
    יועץ המשכנתאות מוטי מסביר על מינוף נכס קיים לכל מטרה ולדיור
    סקירת ריביות משכנתא אוקטובר 2021 - מוטי שמואלביץ

    לקוחות ממליצים

    מורן ואריק שמש

    למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

    עידו רוזנבלום

    תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
    תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

    אור וסמדר שפירר

    למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

    אהרוני צחור

    את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

    דודי ואסתי גולדברג

    היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

    גיל קומר

    המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

    מאיר ומזל זנטי

    במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

    חן גוסלר

    למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

    משה ואורטל כחלון

    מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

    מיכאל רבין

    חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

    מירי ורוני נגאוקר

    למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

    עידן והילה ברדה

    מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

    שערבני נועם

    מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
    נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

    סוזי כהן

    מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

    מעיין קנפו

    מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

    שאול חן

    מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

    משפחת שריד - אלי והדר

    מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

    דניאל גד

    מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
    ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

    תשובות למבחן הכנה מספר 0013 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

    חלק א' – אמריקאי

    שאלה מספר תשובה שאלה מספר תשובה
    1 ג 6 ב / ג
    2 ג 7 ד
    3 ד 8 ג
    4 א 9 ד
    5 ה 10 ג

     

    תשובה לשאלה 11:

    מדד תשומות הבנייה משפיע באופן ישיר על יתרת החוב / התשלום לקבלן. במצב בו אנו דוחים את התשלום רחוק ככל שניתן החשיפה למדד תשומות הבנייה תעלה ובאותה נשימה עלות העסקה. חשוב לציין כי הבנק לא מממן את החוב שנוצר עקב העלייה במדד תשומות הבנייה.

    ניקח לדוגמא עלייה שנתית במדד של 2% שנתי, כלומר 0.1666% חודשי. בהנחה שמשלמים 15% בקבלת המפתח ותשלומים שווים כל חצי שנה, מכאן שאת הדירה נקבל סביר להניח עוד 3 שנים.

    המדד מחודש תמיד על יתרת החוב ועד למועד התשלום הבא.

    שווי נכס: 1,450,000 ש"ח – מתווה תשלום כל חצי שנה:

    סטאטוס תשלום תאריך אחוז לתשלום סכום לתשלום יתרת החוב השפעת המדד
    חתימה על חוזה 01/01/2021 15% ₪ 217,500 ₪ 1,232,500 ₪ 12,393
    תשלום ביניים 01/07/2021 15% ₪ 217,500 ₪ 1,015,000 ₪ 10,376
    תשלום ביניים 01/01/2022 15% ₪ 217,500 ₪ 797,500 ₪ 8,019
    תשלום ביניים 01/07/2022 15% ₪ 217,500 ₪ 580,000 ₪ 5,929
    תשלום ביניים 01/01/2023 15% ₪ 217,500 ₪ 362,500 ₪ 3,645
    תשלום ביניים 01/07/2023 15% ₪ 217,500 ₪ 145,000 ₪ 1,482
    קבלת מפתח 01/01/2024 10% ₪ 145,000 ₪ 0
    סה"כ 100% ₪ 1,450,000 ₪ 41,844

     

    מתווה תשלום 20/80

    סטאטוס תשלום תאריך  אחוז לתשלום סכום לתשלום יתרת החוב השפעת המדד
    חתימה על חוזה 01/01/2021 20% ₪ 290,000 ₪ 1,160,000
    קבלת מפתח 01/01/2024 80% ₪ 1,160,000 ₪ 0 ₪ 70,567
    סה"כ 100% ₪ 1,450,000 ₪ 70,567

     

    ניתן לקראות שבמתווה התשלום הראשון כל חצי שנה, השפעת מדד המחירים לצרכן הינה 41,844 ₪ לעומת 70,567 ₪ במידה ונחליט לדחות את יתרת התשלום לסוף תקופה במתווה התשלומים של ה 20% / 80%.

    קבלת ההחלטה היא נגזרת מהיכולת ברמת התזרים של הלווים. כמובן שאם ובמידה יכולים לעמוד היום ועד קבלת הדירה בתשלומי המשכנתא או אולי גרייס (ריבית בלבד), עדיף להימנע מתשלומי מדד תשומות הבנייה ע"י הקדמת התשלומים וכמובן, שלקיחת המשכנתא היום תקבע את הריבית ולא נהיה חשופים לעליה בריבית.


    תשובה לשאלה 12:

    תשובה סעיף 1
    הון עצמי כולל ₪ 450,000
    עלויות נלוות לעסקה ₪ 75,000
    סה"כ יתרת הון עצמי לטובת קבלת משכנתא ₪ 375,000
    ה 375,000 ₪ מהווים משווי נכס מקסימאלי 25%
    מימון מקסימאלי שניתן לקבל מהבנק 75%
    ששווי נכס מקסימאלי לרכישה ₪ 1,500,000

     

    תשובה סעיף 2
    סה"כ הכנסות ₪ 14,200
    החזר הלוואות ₪ 850
    הכנסה פנויה ₪ 13,350
    יחס החזר מקסימאלי מההכנסה הפנויה 40%
    החזר חודשי מקסימאלי למשכנתא ₪ 5,340

    *** חשוב לציין כי החישוב הרגולטורי ליחס ההחזר הוא חישוב שמאפשר לבנק לאשר החזרים יחסית גבוהים ביחס להכנסה, יחד עם זאת בדרך כלל הבנק לא יאשר החזר כולל חודשי על משכנתאות והלוואות קיימות לתקופה של מעל 1.5 שנים שיחד עוברים את ה 35% – 40% מגובה ההכנסה. תלוי כמובן בטיב לקוח והכנסה פנויה לנפש.

    תשובה לשאלה 13:

    1. ניתן לראות בסעיף א בתמהיל שמדובר בעסקת מחיר למשתכן

    2. מסלול א – מענק מקום מחיר למשתכן. הינו מענק שמקבלים ללא החזר חודשי על ההלוואה. הריבית והתקופה היא למקרה של פירעון מוקדם בהלוואה ביחס ללוח הסילוקין של המענק. כלומר אם נפרע טרם תום תקופת הלוואת המענק נצטרך לשלם את היתרה.

    מסלול ב – זכאות משרד הבינוי והשיכון, הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד. ניתן לפרוע ללא עמלות פירעון.

    מסלול ג – קבועה לא צמודת מדד 100% וודאות. ההלוואה נלקחה לתקופה של 15 שנים.

    מסלול ד – משתנה כל 5 שנים צמודת מדד. עוגן אג"ח. נלקחה לתקופה ל 15 שנים.

    מסלול ה – פריים, 25 שנים. ריבית הפריים עמדה באותה תקופה על רמה של 1.75 המרווח שניתן -0.5% ולכן הריבית בפועל 1.25%. הריבית תעלה או תרד כנגזרת מריבית בנק ישראל.

    3.

    מענק ₪ 60,000
    זכאות ₪ 103,142
    כספי בנק ₪ 150,000
    כספי בנק ₪ 160,000
    כספי בנק ₪ 156,858
    ₪ 630,000

     

    סה"כ כספי בנק ₪ 466,858
    סה"כ כספי מדינה ₪ 163,142
    ₪ 630,000
    שווי נכס לבטוחה ₪ 950,000
    אחוז מימון כולל 66%
    סה"כ מימון בנקאי 49%
    סה"כ מימון מהמדינה 17%

     

    ניתן לראות שאחוז המימון הכולל הינו 66%. יחד עם זאת, הבנק מכספו מממן 49% בלבד. לנו יועצי המשכנתאות זהו בהחלט יכול להיות סיבה לדרוש מחיר כסף לפי הקצאת הון של מעל 45% – 60%.

    4. ייעוץ משכנתאות זו אסטרטגיה, אין אמת אחת. על פניו, התקופות בכל אחד מהמסלולים עושות שכל, את הפריים פרסנו כי הריבית לא נגזרת מתקופת הלוואה, ההלוואה הזו לא צמודת מדד, אין עמלות פירעון.

    הזכאות הצמודה, והמשתנה ל 15 שנים זו תקופה סבירה להלוואות צמודות, בהחלט נוגסים מהקרן גם אם המדדים יהיו יחסית גבוהים בעתיד ביחס לשנים האחרונות.

    הקל"צ – ככל שניתן לקצר את התקופה, מצוין! הריבית נגזרת מתקופת הלוואה ולכן ככל שניקח לתקופה קצרה יותר, הריבית תפחת. בנוסף, ככל שנקצר את תקופת ההלוואה נמזער את החשיפה לעמלות פירעון בעתיד.

    יחד עם זאת, נראה כי המשתנה הצמודה למדד ניתנה ברמת הריבית וביחס לשאר המסלולים במרווח גבוה יחסית. אולי הייתי בוחן ושוקל להוריד את הסכום מהמשתנה ולהוסיף לקל"צ גם במחיר שהריבית בקל"צ הייתה עולה מעט. מה עוד שהמשתנה הצמודה + הזכות מביא אותי לסכום כולל של 263,142 צמודות מדד שזה מהווה כמעט 42% מההלוואה צמודת מדד.

    (ממליץ להכין לפחות 2-3 סימולציות לשאלה הזו – אחלה פרקטיקה).

     

    חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן