מבחן הכנה 0012 - התאחדות יועצי המשכנתאות
נכתב בתאריך 31-08-2021
מעוניינים לקבל חשיפה ללקוחות פוטנציאליים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE? חינם למשך 90 ימים!
מבחן הכנה מספר 0012
31/08/2021
הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0012
חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה
1. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר מסלול בודד בהלוואת משכנתא קיימת
א. לא ניתן למחזר מסלול בודד
ב. ניתן למחזר בבנק נוכחי בלבד
ג. ניתן למחזר בבנק הנוכחי וגם בבנק אחד בדרגה שנייה
ד. ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בתנאי שזה עובר 30% מגובה ההלוואה הכוללת
2. משפחת משכנתא רכשו קרקע לפני 5 שנים ללא משכנתא, התקבלו היתרים לאחרונה והם מעוניינים לקבל מימון מקסימאלי לבנייה:
א. ניתן לקבל עד 70% לבנייה בלבד, בנק לא ייתן משכנתא על קרקע קיימת
ב. ניתן לקבל עד 50% על הקרקע ועד 50% לבנייה כי יש קרקע קיימת והיא מהווה "נכס ראשון"
ג. ניתן לקבל עד 70% – 75% מעלויות הבנייה ובמידת הצורך עד 50% משווי הקרקע ובהנחה של יעבור את עלות הבנייה הכוללות.
ד. בכל מקרה לא יהיה ניתן לקבל מעל 70% לבנייה במקרה זה כי הבנק דורש שאת שלב היסודות ישלמו מהון עצמי.
3. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש מגרש ומעוניינים לקחת משכנתא לטובת העניין, טרם התקבלו היתרים:
א. לא ניתן לקבל מימון על מגרש ללא היתרים
ב. עד 50% מימון
ג. עד 45% מימון
ד. עד 70%-75% ניתן לקבל.
4. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס בשווי של 1,250,000, המימון הנדרש – 75%. מהם העסקאות שיכולות להוות מכשול ברמת אחוזי המימון:
א. עסקה שהנכס מוגדר "מבנה מסוכן"
ב. הבנק חייב לתת לנו מימון מקסימאלי בהנחה שמדובר בנכס יחיד
ג. קומה 4 ללא מעלית
ד. שווי נכס לבטוחה ביחס לעלות חוזית
ה. תשובות א , ג ,ד נכונות
5. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר היום 2021 את הלוואת המשכנתא שלקחו לפני שנתיים, בשנת 2018. במקור ההלוואה נלקחה כאשר אחד ההורים נכנסו לווים בהלוואה.
א. מחזור המשכנתא יחייב את ההורה לווה נוסף בכל מקרה כמו בהלוואה המקורית
ב. במידה ונבצע מחזור פנימי ההורה יחויב לחתום על ההלוואה החדשה בכל מקרה, מחזור חיצוני לא מחייב לווה נוסף.
ג יחס ההחזר מההכנסה יבחן מחדש, במידה ותקין, לווה נוסף לא מחייב בעסקה.
ד.לא ניתן למחזר משכנתא שבמקור נלקחה עם לווים נוספים, צריכים לקבל לכך אישור חריג.
6. משפחת משכנתא קיבלה הצעת ריביות לתמהיל נבחר, הגיעו ליועץ בטענה שחבר שלהם קיבל על אותו תמהיל בדיוק "הצעה" משמעותית זולה יותר מאותו הבנק.
א. ריבית נגזרת מאחוזי מימון
ב. הריבית נגזרת מטיב לקוח
ג. הבנק פשוט ל "ספר" אותם
ד. סיטואציה לא הגיונית
ה. תשובות א,ב,ג נכונות – תנו ליועץ משכנתאות לעשות את העבודה שלו.
7. מסלול הפריים – סמנו את התשובות הנכונות
א. ריבית משתנה לא צמודת מדד, נגזרת של ריבית בנק ישראל, המרווח מהפריים בדרך כלל יהיה שלילי בהלוואות לדיור בהנחה שלקחנו עד 1/3 מגובה ההלוואה.
ב. ריבית משתנה צמודת מדד, נגזרת של ריבית בנק ישראל, המרווח מהפריים בדרך כלל יהיה חיובי בהלוואות לדיור בהנחה שלקחנו עד 1/3 מגובה ההלוואה.
ג. החיסרון של הלוואת הפריים היא החשיפה לתנודות בהחזר החודשי
ד. היתרון של ריבית הפריים היא העובדה שהריבית היום (2021) מאוד נמוכה ומכאן סביר להניח שרק תרד.
8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 2,450,000. הבעל מעוניין לקחת משכנתא מקסימאלית והאישה מעוניינת להקטין את אחוז המימון ל 45%. מה תהיה הקצאת ההון בכל אחד מהמקים.
א. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 35% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ב. 50% בשני המקרים
ג. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 45% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ד. 35% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 50% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
9. רכשנו דירה מקבלן, מהם הביטחונות עליהם יידרש לחתום לטובת הבנק
א. כתבי התחייבות לרישום משכנתא + רישום הערת אזהרה
ב. שטרות משכנתא
ג. שטרות משכנתא + כתבי התחייבות לרישום משכנתא + רישום הערת אזהרה
ד. הדירה לא מוכנה עדיין, אין שום התחייבות כי אין מה לשעבד.
10. "שטרות משכנתא" – מה העסקה הנכונה
א. מחיר למשתכן
ב. יד שנייה
ג. רכישה מקבלן
ד. קרקע חקלאית
חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 25 נקודות לכל שאלה
שאלה מספר 11
יועץ משכנתאות הציג למשפחת משכנתא 2 אלטרנטיבות של תמהילים. באחת שילב קבועה צמודה למדד ובשנייה קבועה לא צמודת מדד. יש לתת למשפחה הסבר על היתרונות/חסרונות לכל אחד מהמסלולים ומה שיקול הדעת שלכם בבחירת כדאיות בין המסלולים.
שאלה מספר 12
זוג בשנותה 30 לחייהם, הבעל שכיר והאישה עצמאית, מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה למגורים במחיר למשתכן, טרם נחתם חוזה אך זכו בהגרלה.
הגיעו ליועץ משכנתאות. כיצד הייתם מדריכים את המשפחה לפעול טרם חתימה על חוזה ומהם הנקודות החשובות שהייתם מעלים בפניהם טרם חתימה על חוזה הרכישה:
לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0012
חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
תשובות למבחן הכנה מספר 0012 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
חלק א' – אמריקאי
שאלה מספר | תשובה | שאלה מספר | תשובה |
1 | ב | 6 | ה |
2 | ג | 7 | ג |
3 | ד | 8 | א |
4 | ה | 9 | א |
5 | ג | 10 | ב |
תשובה לשאלה 11:
נניח שבזמן נתון ניתן לקבל לתקופה של 20 שנים בקל"צ 3.25% ובקצ"מ 1.75%, מדד שנתי משוער – 1.5%.
קל"צ | |
גובה הלוואה | ₪ 500,000 |
תקופה בשנים | 20 |
מספר חודשים | 240 |
ריבית שנתית | 3.25% |
ריבית חודשית | 0.27% |
אינפלציה שנתית | ללא |
אינפלציה חודשית | 0.00% |
תשלום חודשי | ₪ 2,836 |
תשלום ח' סוף תקופה | ₪ 2,836 |
סה"כ ריבית | ₪ 180,635 |
קצ"מ | |
גובה הלוואה | ₪ 500,000 |
תקופה בשנים | 20 |
מספר חודשים | 240 |
ריבית שנתית | 1.75% |
ריבית חודשית | 0.15% |
אינפלציה שנתית | 1.50% |
אינפלציה חודשית | 0.13% |
תשלום חודשי | ₪ 2,471 |
תשלום ח' סוף תקופה | ₪ 3,300 |
סה"כ ריבית + הצמדה | ₪ 191,001 |
קצ"מ – לאחר הפחתת התקופה | |
גובה הלוואה | ₪ 500,000 |
תקופה בשנים | 16.5 |
מספר חודשים | 198 |
ריבית שנתית | 1.40% |
ריבית חודשית | 0.12% |
אינפלציה שנתית | 1.50% |
אינפלציה חודשית | 0.13% |
תשלום חודשי | ₪ 2,830 |
תשלום ח' סוף תקופה | ₪ 3,619 |
סה"כ ריבית + הצמדה | ₪ 125,238 |
ניתן לראות שבדוגמה שלנו, ביחס לאותו החזר חודשי ניתן לקצר 3.5 שנים מגובה ההלוואה. במקרה שכזה, מצד אחד יש לי 100% וודאות בעלות של 180,000 ₪ מצד שני, החזר חודשי התחלתי של 2,830 ₪ עם פוטנציאל עלייה בהחזר (גם ירידה במצב שבו המדדים יהיו שליליים) אך בהנחה של מדד 1.5% קבועה לכל ה 16.5 שנים עלות הלוואה של 125,238 ₪.
אופי הלקוח משחק תפקיד חשוב, אך סביר להניח שלשלב קצ"מ בסיטואציה הזו זה משהו שלא ניתן לבטל על הסף, הורדת תקופת ההלוואה ומחיר הכסף הנמוך משמעותי סביר להניח שווה את החשיפה למדד.
בשורה התחתונה ככל שהפרש הריביות יהיה גדול יותר כך ניתן יהיה לקצר ביחס לאותו החזר חודשי את תקופת ההלוואה והפוך.
דבר נוסף וחשוב בשיקול הדעת שלנו, המדד מעיד על ערך הכסף, העלייה בהחזר החודשי בעקבות העלייה במדד לא אמורה לפגוע לנו בתזרים החודשי כי גם המשכורת הממוצעת אמורה לעלות בהתאם. מכאן ניתן לומר שבמצב של עלייה במדד ההחזר החודשי הקבוע בקל"צ "כאילו" יורד עם השנים.
לפי הדוגמא שלנו, 2,836 ₪ אותם אנו משלמים היום ולאורך כל התקופה, לא שווי ערך ל 2,836 ₪ בעוד 5 שנים לדוגמא במצב בו המדדים עולים.
תשובה לשאלה 12:
ראשית וברמה הבסיסית הייתי בוחן את הקריטריונים בסיסיים לטובת הרכישה: מוודא שאכן יש מספיק הון עצמי לעסקה, הכנסה מספיק גבוהה ביחס למשכנתא הנדרשת, התנהלות, נתוני אשראי וכו'. בקיצור, שאין מניעה כזה או אחר לקבלת המשכנתא.
במקביל כמובן, מבקש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים הנדרשים להוצאת אישור עקרוני על מנת לוודא שוב שלא תהינה שום בעיה לקבלת משכנתא נדרשת.
הייתי מציין את משמעות העלויות הנלוות בעסקה זו בעיקר מבחינת של מדד תשומות הבנייה שיכול להיות משמעותי.
טרם חתימה על חוזה הרכישה, במיוחד במחיר למשתכן הייתי מדריך את לקוחותיי לבדוק:
1. מי הבנק המלווה של העסקה והאם התקבלו כבר שוברים / היתרים
2. מה צפי קבלת טופס 4
3. יש לוודא שווי שוק מול עלות חוזית
4. מתווה תשלומים לעסקה
5. האם ניתן להקדים תשלומים ולהימנע ממדד תשומות הבנייה
6. מענקים וזכאות
חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן