מבחן הכנה 0012 - התאחדות יועצי המשכנתאות

נכתב בתאריך 31-08-2021

MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

מבחני ההכנה להתאחדות יועצי המשכנתאות נכתבו ע"י יועצי המשכנתאות:

שני פרץ מיארה, מוטי שמואלוביץ

בהצלחה,

הצטרפו לקהילת MORTGAGE והתחילו לקבל לידים חמים, עדכונים, הכשרות מקצועיות ועוד?

מעוניין/ת לשמוע

מבחן הכנה מספר 0012

31/08/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0012

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

1. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר מסלול בודד בהלוואת משכנתא קיימת

א. לא ניתן למחזר מסלול בודד
ב. ניתן למחזר בבנק נוכחי בלבד
ג. ניתן למחזר בבנק הנוכחי וגם בבנק אחד בדרגה שנייה
ד. ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בתנאי שזה עובר 30% מגובה ההלוואה הכוללת

2. משפחת משכנתא רכשו קרקע לפני 5 שנים ללא משכנתא, התקבלו היתרים לאחרונה והם מעוניינים לקבל מימון מקסימאלי לבנייה:

א. ניתן לקבל עד 70% לבנייה בלבד, בנק לא ייתן משכנתא על קרקע קיימת
ב. ניתן לקבל עד 50% על הקרקע ועד 50% לבנייה כי יש קרקע קיימת והיא מהווה "נכס ראשון"
ג. ניתן לקבל עד 70% – 75% מעלויות הבנייה ובמידת הצורך עד 50% משווי הקרקע ובהנחה של יעבור את עלות הבנייה הכוללות.
ד. בכל מקרה לא יהיה ניתן לקבל מעל 70% לבנייה במקרה זה כי הבנק דורש שאת שלב היסודות ישלמו מהון עצמי.

3. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש מגרש ומעוניינים לקחת משכנתא לטובת העניין, טרם התקבלו היתרים:

א. לא ניתן לקבל מימון על מגרש ללא היתרים
ב. עד 50% מימון
ג. עד 45% מימון
ד. עד 70%-75% ניתן לקבל.

4. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס בשווי של 1,250,000, המימון הנדרש – 75%. מהם העסקאות שיכולות להוות מכשול ברמת אחוזי המימון:

א. עסקה שהנכס מוגדר "מבנה מסוכן"
ב. הבנק חייב לתת לנו מימון מקסימאלי בהנחה שמדובר בנכס יחיד
ג. קומה 4 ללא מעלית
ד. שווי נכס לבטוחה ביחס לעלות חוזית
ה. תשובות א , ג ,ד נכונות

5. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר היום 2021 את הלוואת המשכנתא שלקחו לפני שנתיים, בשנת 2018. במקור ההלוואה נלקחה כאשר אחד ההורים נכנסו לווים בהלוואה.

א. מחזור המשכנתא יחייב את ההורה לווה נוסף בכל מקרה כמו בהלוואה המקורית
ב. במידה ונבצע מחזור פנימי ההורה יחויב לחתום על ההלוואה החדשה בכל מקרה, מחזור חיצוני לא מחייב לווה נוסף.
ג יחס ההחזר מההכנסה יבחן מחדש, במידה ותקין, לווה נוסף לא מחייב בעסקה.
ד.לא ניתן למחזר משכנתא שבמקור נלקחה עם לווים נוספים, צריכים לקבל לכך אישור חריג.

6. משפחת משכנתא קיבלה הצעת ריביות לתמהיל נבחר, הגיעו ליועץ בטענה שחבר שלהם קיבל על אותו תמהיל בדיוק "הצעה" משמעותית זולה יותר מאותו הבנק.

א. ריבית נגזרת מאחוזי מימון
ב. הריבית נגזרת מטיב לקוח
ג. הבנק פשוט ל "ספר" אותם
ד. סיטואציה לא הגיונית
ה. תשובות א,ב,ג נכונות – תנו ליועץ משכנתאות לעשות את העבודה שלו.

7. מסלול הפריים – סמנו את התשובות הנכונות

א. ריבית משתנה לא צמודת מדד, נגזרת של ריבית בנק ישראל, המרווח מהפריים בדרך כלל יהיה שלילי בהלוואות לדיור בהנחה שלקחנו עד 1/3 מגובה ההלוואה.
ב. ריבית משתנה צמודת מדד, נגזרת של ריבית בנק ישראל, המרווח מהפריים בדרך כלל יהיה חיובי בהלוואות לדיור בהנחה שלקחנו עד 1/3 מגובה ההלוואה.
ג. החיסרון של הלוואת הפריים היא החשיפה לתנודות בהחזר החודשי
ד. היתרון של ריבית הפריים היא העובדה שהריבית היום (2021) מאוד נמוכה ומכאן סביר להניח שרק תרד.

8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 2,450,000. הבעל מעוניין לקחת משכנתא מקסימאלית והאישה מעוניינת להקטין את אחוז המימון ל 45%. מה תהיה הקצאת ההון בכל אחד מהמקים.

א. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 35% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ב. 50% בשני המקרים
ג. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 45% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ד. 35% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 50% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%

9. רכשנו דירה מקבלן, מהם הביטחונות עליהם יידרש לחתום לטובת הבנק

א. כתבי התחייבות לרישום משכנתא + רישום הערת אזהרה
ב. שטרות משכנתא
ג. שטרות משכנתא + כתבי התחייבות לרישום משכנתא + רישום הערת אזהרה
ד. הדירה לא מוכנה עדיין, אין שום התחייבות כי אין מה לשעבד.

10. "שטרות משכנתא" – מה העסקה הנכונה

א. מחיר למשתכן
ב. יד שנייה
ג. רכישה מקבלן
ד. קרקע חקלאית


חלק ב – שאלות פתוחות:
2 שאלות – 25 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

יועץ משכנתאות הציג למשפחת משכנתא 2 אלטרנטיבות של תמהילים. באחת שילב קבועה צמודה למדד ובשנייה קבועה לא צמודת מדד. יש לתת למשפחה הסבר על היתרונות/חסרונות לכל אחד מהמסלולים ומה שיקול הדעת שלכם בבחירת כדאיות בין המסלולים.

שאלה מספר 12

זוג בשנותה 30 לחייהם, הבעל שכיר והאישה עצמאית, מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה למגורים במחיר למשתכן, טרם נחתם חוזה אך זכו בהגרלה.

הגיעו ליועץ משכנתאות. כיצד הייתם מדריכים את המשפחה לפעול טרם חתימה על חוזה ומהם הנקודות החשובות שהייתם מעלים בפניהם טרם חתימה על חוזה הרכישה:

 

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0012 – לחץ

חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן

MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים

    שואלים את המומחה
    שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
    אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
    מחשבון משכנתא מהיר
    גובה ההלוואה
    תקופה בשנים
    ריבית שנתית
    החזר חודשי
    0 ש"ח
    עלות ההלוואה
    0 ש"ח
    ריביות משכנתא ומדדים
    מדד המחירים לצרכן
    0.6%
    ממוצע ריביות צמודות
    2.49%
    מדד תשומות הבניה
    0.5%
    ממוצע ריביות לא צמודות
    2.87%
    ריבית הפריים
    2.25%
    ריבית בנק ישראל
    0.75%
    ריביות זכאות 10 שנים
    1.17%
    ריביות זכאות 15 שנים
    1.40%
    ריביות זכאות 20 שנים
    1.73%
    ריביות זכאות 25 שנים
    1.92%
    ריביות זכאות 30 שנים
    2.17%

    MORTGAGE - סרטונים מקצועיים

    ריביות המשתנות 2022 - הסכנה שלא נראה לעין
    יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר על ריבית הפריים
    האם עדיף לקחת עד שליש בפריים או יותר?
    כיצד שינוי בריבית בריביות המשתנות משפיע על לוחות הסילוקין
    בנק מזרחי טפחות - מנגנון לקביעת הריבית

    לקוחות ממליצים

    מורן ואריק שמש

    למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

    עידו רוזנבלום

    תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
    תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

    אור וסמדר שפירר

    למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

    אהרוני צחור

    את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

    דודי ואסתי גולדברג

    היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

    גיל קומר

    המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

    מאיר ומזל זנטי

    במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

    חן גוסלר

    למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

    משה ואורטל כחלון

    מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

    מיכאל רבין

    חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

    מירי ורוני נגאוקר

    למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

    עידן והילה ברדה

    מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

    שערבני נועם

    מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
    נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

    סוזי כהן

    מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

    מעיין קנפו

    מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

    שאול חן

    מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

    משפחת שריד - אלי והדר

    מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

    דניאל גד

    מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
    ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

    תשובות למבחן הכנה מספר 0012 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

    חלק א' – אמריקאי

    שאלה מספר תשובה שאלה מספר תשובה
    1 ב 6 ה
    2 ג 7 ג
    3 ד 8 א
    4 ה 9 א
    5 ג 10 ב

     

    תשובה לשאלה 11:

    נניח שבזמן נתון ניתן לקבל לתקופה של 20 שנים בקל"צ 3.25% ובקצ"מ 1.75%, מדד שנתי משוער – 1.5%.

    קל"צ
    גובה הלוואה ₪ 500,000
    תקופה בשנים 20
    מספר חודשים 240
    ריבית שנתית 3.25%
    ריבית חודשית 0.27%
    אינפלציה שנתית ללא
    אינפלציה חודשית 0.00%
    תשלום חודשי ₪ 2,836
    תשלום ח' סוף תקופה ₪ 2,836
    סה"כ ריבית ₪ 180,635

     

    קצ"מ
    גובה הלוואה ₪ 500,000
    תקופה בשנים 20
    מספר חודשים 240
    ריבית שנתית 1.75%
    ריבית חודשית 0.15%
    אינפלציה שנתית 1.50%
    אינפלציה חודשית 0.13%
    תשלום חודשי ₪ 2,471
    תשלום ח' סוף תקופה ₪ 3,300
    סה"כ ריבית + הצמדה ₪ 191,001

     

    קצ"מ – לאחר הפחתת התקופה
    גובה הלוואה ₪ 500,000
    תקופה בשנים 16.5
    מספר חודשים 198
    ריבית שנתית 1.40%
    ריבית חודשית 0.12%
    אינפלציה שנתית 1.50%
    אינפלציה חודשית 0.13%
    תשלום חודשי ₪ 2,830
    תשלום ח' סוף תקופה ₪ 3,619
    סה"כ ריבית + הצמדה ₪ 125,238

     

    ניתן לראות שבדוגמה שלנו, ביחס לאותו החזר חודשי ניתן לקצר 3.5 שנים מגובה ההלוואה. במקרה שכזה, מצד אחד יש לי 100% וודאות בעלות של 180,000 ₪ מצד שני, החזר חודשי התחלתי של 2,830 ₪ עם פוטנציאל עלייה בהחזר (גם ירידה במצב שבו המדדים יהיו שליליים) אך בהנחה של מדד 1.5% קבועה לכל ה 16.5 שנים עלות הלוואה של 125,238 ₪.

    אופי הלקוח משחק תפקיד חשוב, אך סביר להניח שלשלב קצ"מ בסיטואציה הזו זה משהו שלא ניתן לבטל על הסף, הורדת תקופת ההלוואה ומחיר הכסף הנמוך משמעותי סביר להניח שווה את החשיפה למדד.

    בשורה התחתונה ככל שהפרש הריביות יהיה גדול יותר כך ניתן יהיה לקצר ביחס לאותו החזר חודשי את תקופת ההלוואה והפוך.

    דבר נוסף וחשוב בשיקול הדעת שלנו, המדד מעיד על ערך הכסף, העלייה בהחזר החודשי בעקבות העלייה במדד לא אמורה לפגוע לנו בתזרים החודשי כי גם המשכורת הממוצעת אמורה לעלות בהתאם. מכאן ניתן לומר שבמצב של עלייה במדד ההחזר החודשי הקבוע בקל"צ "כאילו" יורד עם השנים.

    לפי הדוגמא שלנו, 2,836 ₪ אותם אנו משלמים היום ולאורך כל התקופה, לא שווי ערך ל 2,836 ₪ בעוד 5 שנים לדוגמא במצב בו המדדים עולים.


    תשובה לשאלה 12:

    ראשית וברמה הבסיסית הייתי בוחן את הקריטריונים בסיסיים לטובת הרכישה: מוודא שאכן יש מספיק הון עצמי לעסקה, הכנסה מספיק גבוהה ביחס למשכנתא הנדרשת, התנהלות, נתוני אשראי וכו'. בקיצור, שאין מניעה כזה או אחר לקבלת המשכנתא.

    במקביל כמובן, מבקש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים הנדרשים להוצאת אישור עקרוני על מנת לוודא שוב שלא תהינה שום בעיה לקבלת משכנתא נדרשת.

    הייתי מציין את משמעות העלויות הנלוות בעסקה זו בעיקר מבחינת של מדד תשומות הבנייה שיכול להיות משמעותי.

    טרם חתימה על חוזה הרכישה, במיוחד במחיר למשתכן הייתי מדריך את לקוחותיי לבדוק:

    1. מי הבנק המלווה של העסקה והאם התקבלו כבר שוברים / היתרים
    2. מה צפי קבלת טופס 4
    3. יש לוודא שווי שוק מול עלות חוזית
    4. מתווה תשלומים לעסקה
    5. האם ניתן להקדים תשלומים ולהימנע ממדד תשומות הבנייה
    6. מענקים וזכאות

     

    חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן