מחזור במשכנתא פנימי

רוצים למחזר את המשכנתא שלכם? אל תצפו לחיים קלים מצד הבנק!

שנה טובה וחג שמח, נעים מאוד, שמי מוטי שמואלביץ', יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים. "מחזור משכנתא" אינה מילה זרה כמעט לאף אזרח במדינת ישראל. אבל למען הסדר הטוב, מחזור משכנתא הינה פעולה בא אנו לוקחים משכנתא חדשה שמטרתה לחסל את המשכנתא הנוכחית.

הסיבה השכיחה ביותר למחזור משכנתא בשנים האחרונות, העובדה שריביות השוק בהלוואת המשכנתא ירדו בצורה משמעותית וכתוצאה מכך יכולנו לשלם מאות שקלים בחודש פחות בהחזר החודשי (ובמקרים של הלוואות גבוהות משמעותית גם אלפי שקלים פחות), יכולנו לקצר את תקופת ההלוואה וכו'… בכך יכולנו להגיע לחיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי תקופת הלוואת המשכנתא.

מי מאיתנו לא רוצה לחסוך עשרות ומאות מאות אלפי שקלים לאורך השנים…? הבעיה היא, החיים הקשים שהבנקים עושים ללקוחות ומביאים אותם לידי ייאוש בהליך הבירוקרטי, הלקוחות פשוט מעדיפים לוותר. עוד נגיע לזה בהמשך ובגדול…

על פניו מחזור משכנתא הינה פעולה פשוטה מאוד בין אם נבחר להשאר בבנק הנוכחי בו מתנהלת כיום הלוואת המשכנתא שלנו ובין אם נחליט לעבור בנק. אין העברת כספים ללקוח, הכל מתנהל בין הבנקים.

אם החלטנו למחזר את הלוואת המשכנתא בבנק בו ההלוואה מתנהלת כיום, סביר להניח שנצטרך לבוא פעם אחת לבנק לחתום והסיפור נגמר, מקסימום לעשות ביטוח חדש לפי התקופות של המשכנתא החדשה.

אם החלטנו לעבור בנק, כלומר, לקחת משכנתא בבנק אחר התהליך מעט יותר מורכב, בדיוק כמו תהליך של לקיחת משכנתא חדשה פלוס מינוס. התהליך הוא:

1. ביצוע שמאות על הנכס לטובת הבנק החדש
2. הוצאת מכתב "הסכמה לדרגה שנייה" מהבנק הנוכחי (הבנק הנוכחי מחויב להביא מכתב זה תוך שלושה ימי עסקים לפי הוראות בנק ישראל).
3. הוצאת מכתב כוונות מהבנק הנוכחי – זהו מכתב שמציין את היתרה המדויקת לחיסול המשכנתא ומתחייב שברגע שיעבור הבנק יסיר את השעבוד מהנכס.
4. ברגע שיש מכתב הסכמה מדרגה שנייה ומכתב כוונות, נקבל מהבנק שטרות משכנתא לטאבו על מנת לרשום שעבוד לטובת הבנק החדש.
5. ביטוח משכנתא וביטוח מבנה.
6. מחזירים את השטרות חתומים לבנק ונגמר הסיפור.

אנחנו לא צריכים להיות "חכמים גדולים" בשביל לדעת שלבנק יש אינטרס, להרוויח כסף וכמה שיותר. בנק הוא מתווך ומוכר כסף ביחס לרמת הסיכון של הלקוח, הרי ברמת העסקה אין כמעט סיכון לבנק משום שאנו משעבדים לו את הנכס.

אז מה הבעיה…???!!! העובדה שלבנק הנוכחי בו מתנהלת הלוואת המשכנתא שלנו, אין כל אינטרס שנמחזר  את הלוואת המשכנתא והוא ירוויח פחות, מקשה מאוד על ההליך. בראש ובראשונה הבנק מהרהר את הביטחון שלנו ברמת כדאיות במחזור המשכנתא.

• "לא כדאי לכם למחזר, יש לכם עמלת פירעון"  – ובכלל ככל שעמלת הפירעון גבוהה יותר, כך פוטנציאל החיסכון גדול יותר.
• "יש לכם ריביות מעולות והיום לא תקבלו טובות יותר"  – מצריך בדיקה ראשונית!!!
• "כבר שילמתם את כל הריביות ועכשיו אתם משלמים את קרן ההלוואה" – שטויות!!!
• "תביאו לנו הצעה מבנק אחר" – אם אתם יכולים לתת לנו את הריביות לאחר שנציג לכם את התנאים של הבנק האחר, למה לא לתת לנו את התנאים המבוקשים מלחתחילה…?
• ועוד…

בבואנו למחזר את הלוואת המשכנתא, מלבד העובדה שמקשים עלינו את ההליך ומהרהרים לנו את הביטחון, במידה ולא נביא הצעה מבנק אחר, לעולם לא נקבל את ריביות טובות בבנק הנוכחי.

את טופס מכתב הכוונות מביאים באיחור של ימים ואפילו שבועות, את טופס ההסכמה לדרגה שנייה נקבל רק אחרי שיוציאו לנו את הנשמה.

ואחרי שכבר קיבלנו את כל הניירת ושנייה לפני שאנחנו כבר עוברים בנק, פתאום נותנים לנו הצעה זהה לבנק האחר. תהליך של שבועיים, לוקח חודשים.

מה הפיתרון? ראשית עלינו להגיע לבנק במצב של וודאות. כלומר, לבדוק האם באמת יש פוטנציאל חיסכון בהלוואת המשכנתא ובמידה וכן, עלינו לדעת מה לדרוש ברמת התמהיל והריביות.

לרשותכם, סדר פעולות לביצוע מחזור משכנתא ברמה מקצועית:

1. התקשרו למוקד של הבנק בו אתם מנהלים את המשכנתא ותבקשו דו"ח יתרה לסילוק ופירוט תשלומי משכנתא שנתיים אחורה.
2. התייעצו עם איש מקצוע לגבי פוטנציאל החיסכון התמהיל הרצוי והריביות שניתן לקבל, פגישת ייעוץ הינה בעלות של מאות שקלים בודדים ורק במידה ויש פוטנציאל חיסכון. בפגישת הייעוץ יתאימו לכם את המסלול הרצוי מתוך אינטרס שלכם וריביות שעליכם לדרוש.
3. הכינו תיק משכנתא מסודר הכולל בתוכו את המסמכים הבאים: ת.ז, תלושי שכר או אישורי הכנסות מהרואה חשבון (עצמאיים), תדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים, דוח ריכוז יתרות של העו"ש, נסח טאבו או אישור זכויות מהמנהל ואת הניירת שהבנק שלח לכם מסעיף 1.
4. תתאמו פגישה בבנק בו לא מתנהלת המשכנתא שלכם ותגישו את הניירת הרלוונטית עם התמהיל והריביות הנדרשות כפי שסוכם עם יועץ המשכנתאות. ברגע שהבנק מבין שאתם מודעים לתמהיל הרצוי ולריביות הנדרשות הרבה יותר קל להתנהל ולקבל את הטוב ביותר.
5. לאחר קבלת האישור, תגישו לבנק בו מתנהלת המשכנתא בקשה למחזור משכנתא ותציגו לו את האישור שקיבלתם בבנק האחר. חשוב מאוד, לא להראות פיזית את האישור, תגידו בע"פ. הבנק צריך להאמין לכם.
6. אם הבנק בו קיימת המשכנתא אישר לכם את המחזור לפי רצונכם, תחתמו שם ונגמר הסיפור.
7. אם לא, תתחילו תהליך בבנק בו קיבלתם את ההצעה. תתאמו "פתיחת תיק" ותקבלו את כל המסמכים הרלוונטים למחזור משכנתא.
8. חשוב מאוד, אתם תקבלו מהבנק אליו אתם רוצים להעביר את המשכנתא טופס "הסכמה לדרגה שנייה" אותו תצטרכו להחתים את הבנק בו נלקחה המשכנתא במקור. הם מחויבים להחזיר לכם את הטופס חתום תוך שלושה ימי עסקים, תציינו זאת. באותו המעמד תבקשו מכתב כוונות.
9. לאחר קבלת מכתב ההסכמה לדרגה ומכתב הכוונות, תיגשו להסדיר את הרישום של המשכנתא החדשה בטאבו/מנהל לטובת הבנק החדש.
10. תוך כדי התהליך תבצעו ביטוח חיים ומבנה למשכנתא, תחזירו את הניירת לבנק ותוך יומיים שלושה הבנק החדש יעביר את הסכום שהופיע במכתב הכוונות לבנק הנוכחי והתהליך הסתיים.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות