מחזור משכנתא

לרשותכם מדריך מחזור משכנתא + מחשבון לבדיקת פוטנציאל חיסכון בהלוואת המשכנתא

מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לסגור משכנתא קיימת. במחזור משכנתא, כספי ההלוואה  מועברים מבנק אחד לבנק אחר, או לחילופין מעוברים באותו הבנק.

מדוע נרצה למחזר את המשכנתא הקיימת? כיצד עובד התהליך? יש לכם פירוט מלא ממש מתחת למחשבון פוטנציאל החיסכון במשכנתא, על כל הליך מחזור המשכנתא.

לרשותכם מחשבון בדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנתא הקיימת + סרטו הסבר על שימוש במחשבון. אתם יכולים לבדוק בלחיצת כפתור ולקבל אינדיקציה לפוטנציאל החיסכון במשכנתא שלכם והאם כדאי לכם למחזר הלוואה קיימת. 

חשוב מאוד! השימוש במחשבון אינו מחליף שום סוג של ייעוץ והשימוש במחשבון הינו בכפוף להוראות ותקנון האתר. לקריאת התקנון - לחצו כאן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ - יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

מחשבון בדיקת כדאיות מחזור משכנתא

הוסף מסלול נוסף

לא נמצא פוטנציאל חיסכון על בסיס הנתונים שהוצגו. במידה ויש צורך במחזור משכנתא מכל סיבה אחרת, יש להשאיר פרטים.


לקבלת פרטים מלאים איך ניתן לחסוך אלפי שקלים במחזור המשכנתא, שלח את הפרטים הבאים ונחזור אליך

סרטון הסבר על השימון במחשבון מחזור משכנתא

 

מחזור משכנתא - כללי

מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לחסל משכנתא קיימת. בערך כמו לעבור מחברת סלולר אחת לשנייה, נכון רק עם מעט יותר בירוקרטיה. 

שימו לב חברים למה שאמרתי, לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לסגור משכנתא קיימת. כלומר, האסטרטגיה שווה לחלוטין ללקיחת משכנתא חדשה. 

ההבדל היחיד הוא, שבמחזור משכנתא הכסף של המשכנתא החדשה עובר לבנק המממן לטובת סגירת המשכנתא הנוכחית. 

ניתן לבצע מחזור משכנתא גם בבנק הנוכחי בו מתנהלת המשכנתא היום וניתן לקחת משכנתא חדשה בבנק אחר והוא מעביר את היתרה לסילוק לבנק הנוכחי.

למה שנרצה בכלל למחזר משכנתא קיימת? 

  • ריביות שוק נמוכות מהריביות הקיימות
  • אפשרות לקצר את תקופת הלוואת המשכנתא גם במצב שריביות השוק גבוהות יותר. 
  • אחוזי המימון השתנו לטובה בעקבות עליית ערך הנכס
  • החזר חודשי כיום לא תואם  את המצב הקיים לחיוב או שלילה
  • ברצוננו למנף או לא נכס קיים ולקחת משכנתא נוספת על נכס להשקעה ולנו משכנתא קיימת עם החזר חודשי שלא מאפשר, בגלל יחס ההחזר, מינוף ולקיחת משכנתא נוספת.
  • שינויים בסל האשראי הכולל

בשורה התחתונה, בכל זמן נתון עלינו לשאול את עצמנו: "אם היום הייתי צריך לקחת את המשכנתא, האם הייתי לוקח אותה כפי שהיא היום"?

מחזור משכנתא הינה פעולה שנבצע בכל זמן נתון שההלוואה הקיימת לא משרתת אותנו נאמנה ביחס לנתונים הפיננסים בזמן נתון.   

מחזור משכנתא היא פעולה שניתן לבצע מספר פעמים וללא הגבלה. כמובן, שפעולת מחזור המשכנתא דורשת מאיתנו התנהלות בירוקרטית מול הבנק. 

ניתן למחזר מסלול בודד וניתן למחזר את כל ההלוואה, ביחס לצורך שלנו. מחזור חלקי של הלוואה ניתן לבצע רק בבנק בו ההלוואה קיימת היום. מחזור מלא של המשכנתא ניתן לבצע לכל בנק אחר.

הקריטריונים הנדרשים למחזור המשכנתא דומים מאוד לקריטריונים של לקיחת משכנתא חדשה, יחס החזר, התנהלות, אחוזי מימון, תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית... 

שימו לב, המעמד מחזור משכנתא בין אם המחזור הינו בבנק הנוכחי או לבנק אחר, סביר להניח שיבקשו מאיתנו לבצע שמאות מוקדת. אם גובה ההלוואה תעלה על 75% מימון, בערבות ירידת ערך הנכס, הבנק יכול לא לאשר את המחזור.

הקריטריון הנוסף והמחייב למחזור משכנתא, זה התנהלות משכנתא תקינה שנתיים אחרונות. בנק דורש לקבל דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות לטובת אישור מחזור המשכנתא וזאת בנוסף לכל מסמכי  הבסיס לטובת המחזר כגון: הכנסות, עו"ש ועוד. . 

אם אתם שואלים את עצמכם "מה האינטרס של הבנק למחזר את הלוואת המשכנתא" אז התשובה שלי אלכם: בנק חדש ירצה לבצע את מחזור המשכנתא מבנק אחר לטובת גיוס לקוח חדש. בנק נוכחי יסכים למחזר משכנתא קיימת לטובת שימור לקוח קיים. 

גיוס לקוח חדש ושימור לקוח קיים זה ערך עליון בבנקים. כולם רוצים לגייס לקוחות חדשים וכולם רוצים לשמר לקוחות קיימים. בקיצור, מלחמה. 

אני מודה, שבנק בו ההלוואה מתקיימת היום, יהיה לו פחות אינטרס למחזר משכנתא קיימת, בנקים לא אוהבים לבצע מחזורים פנמיים בתוך הבנק. בהחלט לא עושים חיים קלים. יחד עם זאת, מחזור פנימי, ברמה הבירוקרטית פעולה קצרה יותר ללקוח. 

חשוב שנזכור, מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת הלוואה שסוגרת הלוואה קיימת. כל תוספת שניקח מעבר ליתרת ההלוואה הנוכחית זו משכנתא נוספת ולא חלק מהמחזור. כפי שאנו יודעים. ניתן למנף נכס קיים עד 50% משווי נכס. 

מה עלינו לקחת בחשבון על מנת לבחון פוטנציאל חיסכון במשכנתא?

מס  משכנתא נוכחית  משכנתא חדשה 
1 מסלול הלוואה נוכחי מסלול מומלץ 
2 יתרה לתשלום  יתרה לסילוק (כולל עמלת הפירעון) 
3 יתרת תקופה  תקופת הלוואה 
4 ריבית נוכחית ריבית 
5 הצמדה למדד  הצמדה למדד
6 החזר חודשי  החזר חודשי 
7 סה"כ עלות כוללת  סה"כ עלות הלוואה 

 

את הנתונים הרלוונטיים אנו גוזרים מדוח יתרות לסילוק של המשכנתא הקיימת! הנה דוגמא:

 

המטרה העיקרית במחזור משכנתא היא להפחית עלויות תוך כדי רמות סיכון ושדרוג ההלוואה מבחינת צורך הלקוח.
כיצד ננהל את מחזור המשכנתא מול הבנקים השונים?

מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לחסר משכנתא קיימת. ברוב המקרים, הסיבה העיקרית היא הפחתה בריביות והוזלה במשכנתא.

אז מה האינטרס העיקרי של הבנק הנוכחי למחזר לנו את הלוואת המשכנתא? שימור לקוח קיים! ולכן, במחזור משכנתא, תמיד נרצה להציג אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחר שמעוניין לגייס לקוח חדש.

כיצד נבחר באיזה בנק להגיש את הבקשה למחזור משכנתא, מה עלינו לקחת בחשבון?

לבנק הנוכחי בו מתנהלת הלוואה המשכנתא נכון להיום, סביר להניח שלא תהיה לו אינטרס למחזר לנו את הלוואת המשכנתא מלבד אינטרס אחד אותו עלינו לנצל - שימור לקוח קיים. 

מחזור משכנתא פנימי, בבנק הנוכחי היא פעולה פשוטה בהרבה ממחזור משכנתא מבנק אחד לבנק אחר. יחד עם זאת, לא ניתקל בחיים קלים מצד הבנק הנוכחי בבואנו לבצע מחזור משכנתא.

מצד שני, לבנק אחר, שהלוואת המשכנתא שלנו לא מנוהלת יהיה אינטרס לגייס לקוח חדש. בבואנו לבצע מחזור משכנתא, נגיש בקשה למחזור משכנתא בבנק בו ההלוואה לא מנוהלת נכון להיום ואח"כ נגיע לבנק הנוכחי.   

מסמכים רלוונטיים למחזור משכנתא

  1. צילומי ת.ז + ספח פתוח של כל הלווים בהלוואה
  2. תדפיסי חשבון עו"ש של כל החשבונות הקיימים (חשבון עוסק מורשה יש לצרף גם, חשבונות חברה לא רלוונטי)
  3. לכל חשבון קיים יש לצרף דוח פירוט הלוואות ודוח יתרות
  4. במידה וישנם הלוואות חוץ בנקאיות יש לצרף פירוט הלוואות (הלוואות לרכב, הלוואות באשראי חוץ בנקאי ועוד)
  5. שכירים – יש לצרף שלושה תלושי משכורת אחרונים (במידה והוותק במקום העבודה פחות משנה, יש לצרף תלוש משכורת ממקום העבודה הקודם על נת להראות לבנק רצף תעסוקתי).
  6. עצמאי – יש להעביר שומת מס אישית אחרונה + אישור הכנסות מרואה החשבון לפי נוסח הבנקים.
  7. שכיר בעל שליטה: ניתן להעביר 3 תלושי משכורת אחרונים + טופס 106 + אישור משיכת דיבידנד במידה ויש.  ניתן להעביר מסמכים כפי שמצוין בסעיף 6
  8. הכנסות נוספות במידה ויש: מזונות – יש להעביר הסכם חתום / קצבאות ביטוח לאומי – יש לצרף אישורים ואסמכתאות / שכירויות – יש לצרף חוזי שכירות בתוקף
  9. מידה וישנם נכסים קיימים בארץ יש לצרף נסחי טאבו / אישורי זכויות עבור כל אחד מהנכסים הקיימים 
  10. דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחורה
  11. דוח יתרות לסילוק משכנתא