מחזור משכנתא

לרשותכם מדריך מחזור משכנתא + מחשבון לבדיקת פוטנציאל חיסכון בהלוואת המשכנתא

מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לסגור משכנתא קיימת. במחזור משכנתא, כספי ההלוואה  מועברים מבנק אחד לבנק אחר, או לחילופין מעוברים באותו הבנק.

מדוע נרצה למחזר את המשכנתא הקיימת? כיצד עובד התהליך? יש לכם פירוט מלא ממש מתחת למחשבון פוטנציאל החיסכון במשכנתא, על כל הליך מחזור המשכנתא.

לרשותכם מחשבון בדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנתא הקיימת + סרטו הסבר על שימוש במחשבון. אתם יכולים לבדוק בלחיצת כפתור ולקבל אינדיקציה לפוטנציאל החיסכון במשכנתא שלכם והאם כדאי לכם למחזר הלוואה קיימת. 

חשוב מאוד! השימוש במחשבון אינו מחליף שום סוג של ייעוץ והשימוש במחשבון הינו בכפוף להוראות ותקנון האתר. לקריאת התקנון - לחצו כאן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ - יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

מחשבון בדיקת כדאיות מחזור משכנתא

הוסף מסלול נוסף

לא נמצא פוטנציאל חיסכון על בסיס הנתונים שהוצגו. במידה ויש צורך במחזור משכנתא מכל סיבה אחרת, יש להשאיר פרטים.


לקבלת פרטים מלאים איך ניתן לחסוך אלפי שקלים במחזור המשכנתא, שלח את הפרטים הבאים ונחזור אליך

מחזור משכנתא

ראשית באו נבין מהו מחזור משכנתא, מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לחסל משכנתא קיימת. בערך כמו לעבור מחברת סלולר אחת לשנייה, נכון רק עם מעט יותר בירוקרטיה. 

שימו לב חברים למה שאמרתי, לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לסגור משכנתא קיימת. כלומר, האסטרטגיה שווה לחלוטין ללקיחת משכנתא חדשה.  ההבדל היחיד הוא, שבמחזור משכנתא הכסף של המשכנתא החדשה עובר לבנק המממן לטובת סגירת המשכנתא הנוכחית. 

ניתן לבצע מחזור משכנתא גם בבנק הנוכחי בו מתנהלת המשכנתא היום וניתן לקחת משכנתא חדשה בבנק אחר והוא מעביר את היתרה לסילוק לבנק הנוכחי.

מעבר לבנק אחר יצריך מאיתנו להעביר את כל המשכנתא, מחזור משכנתא פנימי, כלומר בתוך הבנק הנוכחי, מאפשר לנו למחזר גם מסלולים בודדים. 

מחזור משכנתא, מדוע שנרצה בכלל למחזר משכנתא קיימת?

הנה לכם מספר סיבות למחזור משכנתא, ואם נעשה "אחד + אחד" קרן מאוד, נבין שמחזור משכנתא היא פעולה מחייבת בכל זמן נתון וזאת על מנת שנשלם את המינימום הנדרש בכל זמן נתון. 

  • נבצע מחזור משכנתא כאשר ריביות שוק נמוכות מהריביות הקיימות בזמן נתון
  • נמחזר את המשכנתא כאשר ישנה אפשרות לקצר את תקופת הלוואת המשכנתא גם במצב שריביות השוק גבוהות יותר. 
  • מחזור משכנתא יכולה להיות כדאית כאשר אחוזי המימון השתנו לטובה בעקבות עליית ערך הנכס
  • מחזור משכנתא הינה פעולה חיונית כאשר ההחזר חודשי כיום לא תואם  את המצב הקיים לחיוב או שלילה
  • מחזור משכנתא יכול להיות פתרון במצב בו ברצוננו למנף או לא נכס קיים ולקחת משכנתא נוספת על נכס להשקעה ולנו משכנתא קיימת עם החזר חודשי שלא מאפשר, בגלל יחס ההחזר, מינוף ולקיחת משכנתא נוספת.

בשורה התחתונה, בכל זמן נתון עלינו לשאול את עצמנו: "אם היום הייתי צריך לקחת את המשכנתא, האם הייתי לוקח אותה כפי שהיא בנויה היום"?

מחזור משכנתא הינה פעולה שנבצע בכל זמן נתון שההלוואה הקיימת לא משרתת אותנו נאמנה ביחס לנתונים הפיננסים בזמן נתון. מחזור משכנתא היא פעולה שניתן לבצע מספר פעמים וללא הגבלה. כמובן, שפעולת מחזור המשכנתא דורשת מאיתנו התנהלות בירוקרטית מול הבנק. 

כפי שכבר אמרנו, ניתן למחזר מסלול בודד וניתן למחזר את כל ההלוואה, ביחס לצורך שלנו. מחזור חלקי של הלוואה ניתן לבצע רק בבנק בו ההלוואה קיימת היום. מחזור מלא של המשכנתא ניתן לבצע לכל בנק אחר.

הקריטריונים הנדרשים למחזור המשכנתא דומים מאוד לקריטריונים של לקיחת משכנתא חדשה, יחס החזר, התנהלות, אחוזי מימון, תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית.

שימו לב, במעמד מחזור משכנתא בין אם המחזור הינו בבנק הנוכחי או לבנק אחר, סביר להניח שיבקשו מאיתנו לבצע שמאות מוקדת. אם גובה ההלוואה תעלה על 75% מימון, בערבות ירידת ערך הנכס, הבנק יכול לא לאשר את המחזור.

הקריטריון הנוסף והמחייב למחזור משכנתא, זה התנהלות משכנתא תקינה שנתיים אחרונות. בנק דורש לקבל דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות לטובת אישור מחזור המשכנתא וזאת בנוסף לכל המסמכים הבססיים לטובת המחזר כגון: הכנסות, עו"ש ועוד.

אם אתם שואלים את עצמכם "מה האינטרס של הבנק למחזר את הלוואת המשכנתא" אז התשובה שלי אלכם: בנק חדש ירצה לבצע את מחזור המשכנתא מבנק אחר לטובת גיוס לקוח חדש. בנק נוכחי יסכים למחזר משכנתא קיימת לטובת שימור לקוח קיים. 

גיוס לקוח חדש ושימור לקוח קיים זה ערך עליון בבנקים. כולם רוצים לגייס לקוחות חדשים וכולם רוצים לשמר לקוחות קיימים. בקיצור, מלחמה. 

אני מודה, שבנק בו ההלוואה מתקיימת היום, יהיה לו פחות אינטרס למחזר משכנתא קיימת, בנקים לא אוהבים לבצע מחזורים פנמיים בתוך הבנק. בהחלט לא עושים חיים קלים.  יחד עם זאת, מחזור פנימי, ברמה הבירוקרטית פעולה קצרה יותר ללקוח. 

חשוב שנזכור, מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת הלוואה שסוגרת הלוואה קיימת. כל תוספת שניקח מעבר ליתרת ההלוואה הנוכחית זו משכנתא נוספת ולא חלק מהמחזור. כפי שאנו יודעים. ניתן למנף נכס קיים עד 50% משווי נכס. 

כל כמה זמן חשוב לבדוק את הלוואת המשכנתא הקיימת?

המלצתי אלכם היא לבדות את המשכנתא הקיימת כל שישה חודשים - שניים עשר חודשים. בוודאי שלא נמחזר את הלוואת המשכנתא שלנו כל שנה אבל זה בהחלט ישאיר אותנו בעיניינים. 

מחזור משכנתא היא פעולה גדאית בממוצע כל 5 שנים וחשוב שנהיה עם יד על הדופק על מנת שנשלם את המינימום בכל זמן נתון.  

מה עלינו לקחת בחשבון על מנת לבחון פוטנציאל חיסכון במשכנתא?

את הנתונים אנו גוזרים מדוח יתרות לסילוק של המשכנתא הקיימת - לחצו כאן לדוח יתרות לדוגמא

 

מס  משכנתא נוכחית  משכנתא חדשה 
1 מסלול הלוואה  מסלול מומלץ 
2 יתרה לתשלום  יתרה לסילוק (כולל עמלת הפירעון) 
3 יתרת תקופה  תקופת הלוואה 
4 ריבית  ריבית 
5 הצמדה למדד  הצמדה למדד
6 החזר חודשי  החזר חודשי 
7 סה"כ עלות כוללת  סה"כ עלות הלוואה 

 

הוצאת דוח יתרות בבנקים השונים וחברות הביטוח לטובת מחזור משכנתא:

 

הוצאת דוח יתרות לסילוק בבנקים השונים
שם הבנק קישור רלוונטי שירות לקוחות הערות
בנק הפועלים לחץ כאן  *2401 ניתן להוציא דוח יתרות דרך מוקש שירות הלקוחות ודרך אתר הבנק במידה ויש חשבון או גישה לאתר הבנק עם שם משתמש וסיסמה
בנק דיסקונט לחץ כאן  *2009 ניתן להוציא דוח דרך שירות הלקוחות של הבנק ואם ישנו חשבון קיים בבנק , ניתן גם דרך האתר
בנק מרכנתיל לחץ כאן  *3477 ניתן להוציא דוח דרך מוקד השירות, במידה וללקוח עו"ש בבנק, ניתן גם דרך אתר הבנק
אוצר החייל (קבוצת הבנילאומי) לחץ כאן  1-700-700-185 ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק
מסד (קבוצת הבנילאומי) לחץ כאן *3533 ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק
פאגי (קבוצת הבנילאומי) לחץ כאן  *3360 ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק
בנק לאומי (משכנתאות) לחץ כאן  *6062 ניתן להוציא דוח יתרות דרך מוקש שירות הלקוחות ודרך אתר הבנק במידה ויש חשבון או גישה לאתר הבנק עם שם משתמש וסיסמה
בנק מזרחי טפחות לחץ כאן *8860 ניתן להוציא דוח יתרות דרך מוקש שירות הלקוחות ודרך אתר הבנק במידה ויש חשבון או גישה לאתר הבנק עם שם משתמש וסיסמה
בנק ירושלים לחץ כאן  076-8095115 ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק
בנק אגוד לחץ כאן  03-5191555 ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק
בנק הבינלאומי לחץ כאן  *3533 ניתן להוציא דוח יתרות דרך מוקש שירות הלקוחות ודרך אתר הבנק במידה ויש חשבון או גישה לאתר הבנק עם שם משתמש וסיסמה
כלל משכנתאות לחץ כאן  03-6251009 ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק
מימון ישיר לחץ כאן   ניתן להוצא דוח יתרות לסילוק דרך מוקד השירות של הבנק

 

המטרה העיקרית במחזור משכנתא היא להפחית עלויות תוך כדי הפחתה של רמות סיכון והתאמה של הלוואת המשכנתא לצורך הלווה בזמן נתון.

 

הסבר על שימוש במחשבון בדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנתא

על מנת לבצע בדיקת פוטניצאל חיסכון בהלוואת המשכנתא, עלינו להוציא מהבנק, או דרך אתר הבנק בו מתנהלת המשכנתא שלנו, דוח פירוט הלוואת משכנתא / דוח יתרות לסילוק משכנתא.

הנתונים הרלוונטים אותם אנו נדרשים להזין במחשבון פוטנציאל החיסכון לטובת בדיקת פוטנציאל חיסכון בהלוואת המשכנתא הם:

  • יתרת קרן (ללא עמלת פירעון) - מהי יתרת ההלוואה במסלול מסוים.
  • יתרת תקופת הלוואה - כמה חודשים נשאר לשלם את ההלוואה.
  • מהו המסלול הקיים - יש לבחור את המסלול מהרשימה המוצגת במחשבון: פריים, מק"מ, מט"ח אירו, מט"ח דולרי, קל"צ, קצ"מ, משתנה צמודה, משתנה לא צמודה.
  • סוג החזר הלוואה - ברוב המקרים בהלוואות משכנתא  החזר הלוואה הינו מסוג שפיצר. 
  • ריבית נוכחית - מהי הריבית אותה אני משלם היום במסלול ההלוואה.

כל הנתונים הללו נמצאים בדוח היתרות של המשכנתא. ברגע שנזין את הנתונים נקבל תוצאה מיידית של פוטנציאל חיסכון בהלוואה או לחילופין נקבל תוצאה שאין פוטנציאל חיסכון בהלוואה.

מחשבון המשכנתא יודע להתייחס לנתוני ההלוואה אותם אתם מזינים. גם אם מופיע שאין פוטנציאל חיסכון, מחזור משכנתא יכול להיות נכון מהרבה מאוד מצבים. לכן חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות בכל מקרה, מחשבון פוטנציאל החיסכון אינו תחליף לכך. 

פוטנציאל החיסכון יכול להיות גם גבוה בהרבה מהמוצג במחשבון אם ובמידה וכושר ההחזר של הלווה גבוה מההחזר החודשי אותו משלמים היום.  במחשבון משכנתא בפורטל המשכנתאות ניתן לבנות סימולציות של הרכבי הלוואה.

כיצד ננהל את מחזור המשכנתא מול הבנקים השונים?

מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לחסר משכנתא קיימת. ברוב המקרים, הסיבה העיקרית היא הפחתה בריביות והוזלה במשכנתא.

אז מה האינטרס של הבנק הנוכחי למחזר לנו את הלוואת המשכנתא? האינטרס היחיד – שימור לקוח קיים! ולכן, במחזור משכנתא, תמיד נרצה להציג אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחר שמעוניין לגייס לקוח חדש.

כיצד נבחר באיזה בנק להגיש את הבקשה למחזור משכנתא, מה עלינו לקחת בחשבון?

כיצד נבחר באיזה בנק להגיש את הבקשה למחזור משכנתא, מה עלינו לקחת בחשבון?
מחזור משכנתא הינה פעולה שלבנק הנוכחי אין יותר מידי אינטרס לבצע, מלבד העובדה שהוא מאוד ירצה לשמר לקוח קיים ולא לאבדו לבנק אחר. יחד עם זאת, בנק נוכחי, ברוב המקרים לא עושה חיים קלים ללווה ברמת מחזור משכנתא (בשונה ממשכנתא חדשה). 
לכן, בפעולת מחזור משכנתא, יהיה חכם להגיש בקשה לבנק מתחרה, עבורו הפעולה היא בגדר גיוס לקוח חדש, וזה ערך עליון בבנקים השונים. 

יחד עם האישור אותו קיבלנו, נגיע לבנק הנוכחי לראות האם הם מוכנים להשוות או לשפר את ההצעה אותה קיבלנו מהבנק המתחרה. בדרך כלל, בשלב כזה הבנק הנוכחי כבר יותר גמיש.

חשוב שנבין, כל בנק בכל זמן נתון יכול להיות אטרקטיבי יותר מכל בנק אחר, עבור כל לקוח ברמה האינדיבידואלית. בנוסף, נתוני אשראי לאורך השנים בבנקים השונים של הלקוח הם שיקול דעת שצריך לקחת בחשבון. כמו כן האם ניהל בעבר חשבון פעיל תקין/לא תקין.

בנוסף, הבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת וחשבון העו"ש במידה ותקין בסופו של דבר לא ירצו לאבד לקוח קיים וטוב.

הליך ותכנון קבלת אישור עקרוני למחזור משכנתא וביצוע מחזור המשכנתא בפועל תכנון המשכנתא במחזור משכנתא היא כמעט זהה לחלוטין לתכנון לקיחת משכנתא חדשה. אחרי הכל, מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמועבר לטובת סילוק משכנתא קיימת. 

נרצה לקבל אישור עקרוני למחזור המשכנתא לפחות מבנק אחד, בנק שבו לא מתנהלת המשכנתא הנוכחית ולאחר קבלת האישור, הבנק הנוכחי מבין שאנחנו מתנהלים מול בנק נוסף המעוניין לגייס אותנו כלקוחות. זה כבר עושה את רוב העבודה עבורנו. קבלת האישור למחזור משכנתא תדרוש מאיתנו הגשת כל המסמכים הרלווטיים לטובת המחזור:

מסמכים נדרשים לטובת מחזור משכנתא:

  1. יש למלא טופס פרופיל לקוח
  2. יש למלא ולחתום על כתב ההסמכה ליועץ משכנתאות
  3. צילומי ת.ז + ספח פתוח של כל אחד מהלווים
  4. יש לצרף תדפיסי עובר ושב של כל החשבונות הפרטיים והעסקיים (במידה ומדובר בעוסק מורשה) לתקופה של לא פחות משלושת החודשים האחרונים.
  5. לכל חשבון יש לצרף דוח פרוט הלוואות וריכוז יתרות עדכני.
  6. שכירים - 3 תלושי משכורת אחרונים (במידה ויש וותק של פחות משנה במקום העבודה יש לצרף תלוש אחרון ממקום העבודה הקודם).
  7. אם נמצאת בחופשת לידה, אישר קבלת דמי לידה ואישור חזרה לעבודה מהמעסיק. חשוב שיצויין שם תאריך חזרה לעבודה והיקף משרה. 
  8. עצמאי - שומת מס לשנת המס 2017 + 2018
  9. אישור הכנסות מרואה חשבון לשנת המס  2019 + 2020
  10. נסח טאבו של הנכס הקיים
  11. במידה וישנם נכסים בבעלות יש להעביר נסחי טאבו של כל הנכסים הקיימים
  12. דוח יתרות לסילוק המשכנתא  + דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות.

הליך חיתום במקרה של מחזור משכנתא:

הליך החיתום לטובת מחזור המשכנתא מתחיל ברגע שהגענו לבנק לטובת חתימה על המשכנתא החדשה וחתימה על כל המסמכים הרלוונטים לטובת שיעבוד הנכס לבנק החדש. 

ישנם 2 סוגים של מחזור משכנתא: 

  • מחזור פנימי - מחזור המתבצע בבנק הקיים על כל המשכנתא או על מסלול כזה או אחר בודד
  • מחזור חיצוני - לקיחת משכנתא מבנק אחד לטובת משכנתא מבנק אחר.

מחזור פנימי יכול להסתכם ברוב המקרים בהגעה לסניף, חתימה על המסמכים הרלוונטיים, ביצוע ביטוח חדש וזהו. מחזור חיצוני, זה הליך כמעט זהה להליך החיתום של משכנתא חדשה.

להלן המשימות למחזור משכנתא חיצוני:

ייפוי כח נוטריוני למחזור משכנתא

אחד המסמכים שנקבל מהבנק ונצטרך להחזיר חתום זהו ייפוי כח נוטריוני. ייפוי כח זהו מסמך הממנה אדם אחר לבצע פעולות משפטיות המצוינות בייפוי הכוח בשמו. בעת לקיחת הלוואת משכנתא.

נוטריון הוא עורך דין שהוסמך לאמת, לאשר ולערוך מסמכים משפטיים מסוימים הדורשים פעולות אלה מצד נוטריון בלבד, על פי החוק.

חתימתו של הנוטריון נחשבת לאסמכתא בבתי המשפט לאישור זהותו של החותם וכי המסמך נחתם מרצונו החופשי של החותם. 

יפוי כח הנוטריוני לבנק למשכנתאות הוא בלתי ניתן לביטול ומשממש לבנק לביצוע פעולות משפטיות לצורך רישום ביטחונות במידת הצורך.

כלל הלווים צריכים להופיע בפני הנוטריון עם ת.ז מקורית או דרכון ישראלי מקורי ולחתום אישית בפניו על המסמך אותו קיבלנו מהבנק.

כלומר, ייפוי כוח נוטריוני לבנק זהו מסמך המאפשר לבנק לבצע פעולות משפטיות בשמנו לטובת שיעבוד הנכס במידת הצורך.

כל עורך דין שהוא נוטריון יכול לחתום על מסמך זה, אין יותר מידי חשיבות לעורך הדין. פעולה זו פשוטה מאוד ולוקחת 5 – 15 דקות בלבד. בדרך כלל הסניף בו אנו מבצעים את הליך החיתום יכול לשלוח אותנו לנוטריון שנמצא באזור וכך לסיים את עניין ייפוי הכוח הנוטריוני. עלות הנוטריון סביב ה 250 ₪ - 300 ₪ והבנק מבחינתו דורש העתק אחד בלבד. 

ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה לנכס לטובת מחזור משכנתא

מתן הלוואת משכנתא מטעם הבנק מצריכה מאיתנו ביצוע של שני ביטוחים: ביטוח חיים למשכנתא + ביטוח מבנה לנכס.
ביטוח חיים למשכנתא - מבטיח את החזר יתרת הלוואת המשכנתא במקרה מוות של אחד מהלווים הרשומים במשכנתא. 

עלות פוליסת ביטוח החיים למשכנתא נגזרת מגיל הלווים, מצב בריאותי של הלווה, מין, האם מעשן או לא, תחביבים, תחום עיסוק ועוד. כמו כן, נתוני ההלוואה משפיעים גם כן: סכום הלוואה ותקופת הלוואה. 

עלויות הפוליסה משתנה מחברה כזו לאחרת, יכול לנוע מכמה עשרות שקלים ולהגיע למאות ולעיתים גם אלפי שקלים תלוי בעיקר בגיל המבוטח ומצבו הבריאותי. חשוב לבדוק במספר חברות ולא לבצע את הביטוח ישירות מהבנק ללא בדיקה מקדימה. 

במצבים חריגים ניתן לקבל פטור מעשיית ביטוח חיים למשכנתא אם ובמידה חברת הביטוח לא מאשרת את קיום הפוליסה או לחילופין והפוליסה יקרה מידי. במצב שכזה ואם יש לווה נוסף בהלוואה מבוטח, ניתן לבקש פטור מביטוח החיים למשכנתא.

ביטוח מבנה (נכס) – ביטוח זה מגן גם על הלווה וגם על הבנק המלווה במקרה של נזק במבנה הנכס ובערך הנכס. 

מקרים כמו רעידות אדמה, הצפות, נזקים ממזגי אוויר, שריפה וכו' יכולים לפגוע בנכס ובערכו, אפילו מעשי זדון. מומלץ לבצע את את ביטוח המבנה בסכום של ערך הכינון, כלומר כמה יעלה לבנות את הבית במקרה של נזק עד למצבו בשלמות.

את ביטוח המבנה נצטרך להחיל רק מזמן קבלת הנכס בפועל ולאחר קבלת טופס 4. בשונה מביטוח החיים למשכנתא שנצטרך להתחיל מיום שחרור הסכום הראשוני מהבנק. 

רשם משכונות ודוחות עיון לטובת מחזור משכנתא

רשם המשכונות הינו גוף המנהל את כל מאגרי המשכונים לפי חוק. משכונים של נכסי נדל"ן, רכב ועוד. אחד המשימות שנצטרך לבצע על מנת לקבל את הלוואת המשכנתא היא רישום משכון ברשם המשכונות של הנכס אותו נשעבד לטובת ההלוואה. רישום המשכון מהווה לבנק עוד בטוחה, אסמכתא ומקור למשכון הנכס לטובת הבנק. 

במעמד פתיחת תיק המשכנתא תקבלו טופס איתו תצטרכו ללכת לרשם המשכונות ולבצע את הרישות לטובת הבנק. 
את רישום המשכון ניתן לבצע ישירות דרך הבנק, או יותר נכון חברת שליחויות שעובדת עם הבנק והם מבצעים את הרישום עבורכם – מומלץ!

עלות השליחות נעה בין 60 – 120 ₪ (רק חנייה במקום תסתכם בעשרות שקלים בלי לדבר על זמן התהליך, נסיעות וכו').  עלות רישום המשכון – 191 ₪.

בנוסף נצטרף להוציא מרשם המשכונות דוחות עיון לכל אחד מהלווים בהלוואה. בדוחות העיון מופיעים כל השעבודים הקיימים על כל אחד מהלווים, במידה וקיימים. עלות הוצעת דוח עיון – 31 ₪. ברכישת נכס יד 2 הבנק יכול לדרוש להוציא דוח עיון גם על המוכרים. 

שמאות מקרקעין לטובת מחזור משכנתא

לטובת מחזור המשכנתא נצטרך לבצע שמאות לנכס הקיים לטובת הערכת הנכס מחדש (יתרון, כי סביר להניח ששווי הנכס עלה ובכך אחוזי המימון ירדו, דבר המשפיע על מחיר הכסף - הריבית). 

בנוסף, השמאות קריטית לבנק על מנת לוודא כי הנכס ברמה התכנונית והמשפטית תקין.

מכתב כוונות לטובת מחזור משכנתא

מכתב כוונות זהו מסמך, אותו מנפיק הבנק בו מתנהלת המשכנתא נכון להיום, ובמסמך זה יוצג הסכום המדויק שיש להפקיד לטובת סילוק מלא של הלוואת המשכנתא. כמו כן, זהו מסמך התחייבות מצד הבנק, שברגע שיופקד הסכום המצוין במכתב הכוונות, תוך 30 יום ישלח הבנק טפסי הסרת שיעבוד מהנכס.

על מנת שנקבל את מכתב הכוונות עלינו נסח טאבו עדכני / אישור זכות עדכני של הנכס. כל הלווים בהלוואה הנוכחית יצטרכו להגיע לבנק לחתום על הזמנת מכתב הכוונות.

כל בנק מחויב להנפיק את מכתב הכוונות תוך 3 ימי עסקים וניתן לבקשו בכל סניף של הבנק בו מתנהלת המשכנתא. 

תוקף מכתב הכוונות מוגבל בגלל השינויים במדד ו/או יתרת הקרן במקרה של תשלום חודשי נוסף טרם סגירת ההלוואה. לכן את מכתב הכוונות יש להזמין ממש אחרון, לאחר ביצוע שאר המשימות על מנת שתוקפו לא יעבור. 

הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה לטובת מחזור משכנתא

הסכמה לדרגה שנייה זהו מסמך בו הבנק הנוכחי בו מתנהלת הלוואת המשכנתא, מאשר רישום משכנתא מדרגה שנייה לבנק אחר.

אנו מעוניינים לקחת משכנתא חדשה כנגד הנכס הקיים במטרה לסגור את המשכנתא בבנק הנוכחי (מחזור משכנתא). 

לאחר רישום המשכנתא מדרגה שנייה לבנק החדש (הבנק אליו אנו מעוניינים לעבור), הבנק בו אנו לוקחים את המשכנתא החדשה מעביר את כספי המשכנתא לטובת סגירת המשכנתא הקיימת ולאחר מכן, הבנק יסיר את השעבוד מדרגה ראשונה מהנכס והבנק החדש יהפוך להיום עם שעבוד מדרגה ראשונה.

את ההסכמה לדרגה שנייה נצטרך להביא בעצמו במצב של מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר. ובמקרה של רכישת נכס ועליה משכנתא, המוכר יצטרך להנפיק לנו מכתב הסכמה לרישום משכנתא  מהבנק הנוכחי שלו קיימת המשכנתא.  

שטרות משכנתא - רישום הערת הזהרה לטובת הבנק במחזור משכנתא לבנק אחר

על מנת לרשום משכנתא מדרגה ראשונה / דרגה שנייה לטובת הבנק המלווה, הבנק בו אנו לוקחים את המשכנתא ינפיק לנו מסמך – "שטרות משכנתא".  

שטר משכנתא זהו מסמך משפטי שאיתו ניתן לרשום הערת הזהרה לטובת הבנק המלווה לצורך בטוחה למתן ההלוואה. 

במצב של מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר או רכישת נכס יד 2 שעליה משכנתא קיימת, נצטרך להגיע עם מכתב ה"הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה" אותו קיבלנו מהבנק הנוכחי שעליו יש משכנתא קיימת. כמו כן, נצטרך להגיע עם אישור עירייה על העדר חובות.

לאחר רישום המשכנתא, באותו מעמד של הרישום, נצטרך להנפיק נסח טאבו עדכני שבו יופיע הבנק המלווה בדרגה ראשונה או דרגה שנייה, תלוי בעסקה שאנו מבצעים. 

את שטר המשכנתא החתום ע"י הטאבו והנסח טאבו העדכני שבו מופיע הבנק, נחזיר לבנק עם יתר המסמכים הרלוונטים.

אישור עירייה למשכנתא / אישור מועצה על העדר חובות לטובת מחזור משכנתא

בכל עסקה שנצטרך לבצע רישום משכנתא בטאבו לטובת הבנק המלווה, נדרש לצרף אישור עירייה על העדר חובות. 
האישור מונפק ע"י הרשות המקומית, מחלקת טאבו בעירייה. מסמך זה אולי נשמע "ידידותי" אך לא תמיד כך הדבר.

אישור העדר חובות לעירייה בעצם מאשר העדר חובות אך בפועל רוצה לוודא כי לא תתבצע שום עסקה בנכס עליו מצויים חובות לעירייה, חריגות בנייה, תשלומי היטלי פיתוח וכו'.

במידה ואין חובות כגון: מים, ארנונה, ביוב וכו', סביר להניח שנקבל את האישור במקום תוך מספר דקות.  יחד עם זאת, אם הנכס שלנו הינו צמוד קרקע, נמצא בקומת קרקע, קומת גג, העירייה יכולה לדרוש לשלוח פקח לוודא תקינות הנכס ברמה התכנונית. דבר זה מעכב את קבלת אישור העירייה לטאבו, קל וחומר אם ימצא חריגות בנייה ונדרש לבצע שינויים.

על מנת להימנע ממצבים לא נעימים, ניתן היום להגיש בקשה מוקדמת לקבלת האישור בצורה מכוונת כמעט בכל אחת מהעיריות (רשמו בגוגל – "טופס העדר חובות לטאבו"). ההמסמכים שאיתם נצטרך להגיע:

  • נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
  • אם הנכס מושכר – חוזי שכירות
  • ת.ז + ספח

 

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים