מעוניינים לשוחח או להפגש עם יועץ משכנתאות? השאירו פרטים:

* ניתן להשאיר מייל בגוף השאלה וברגע שתשובתכם תתקבל במערכת תתקבל התראה.

מנוע חיפוש תשובות

הזן את שמך כפי שצויין בשליחת השאלה
מספר תוצאות שהתקבלו
0
שאלות ותשובות - עמוד 5
תאריך: 09/03/2021      נשאל על ידי: דוד
מוטי- מה האפשרות העדיפה/נכונה? א. לקחת מ-2-3 בנקים הצעות של תמהיל וריביות שהן קבעו (כדי לקבל תמונת מצב ריביות פר שנים) ואז לבנות תמהיל משלנו ללא ריביות ולהעביר בין אותם בנקים או- ב. לבנות תמהיל ללא ריביות ולהעביר לקבלת הצעות מהבנקים לפני התמחרויות...(הורדת הריביות שנתנו בהצעות) כי יש כאן תשובות שמשתמע מהם שאולי אתה מגיש לבנקים תמהיל עם דרישות ריבית? תודה.
תשובה:

אין אופציה עדיפה. זה באמת עניין של היכרות עם הבנק, הסניף ועד ההיכרות האישית עם היועץ בבנק. כמו כן, שלב הבקשה. כמובן שאופי היועץ משחק תפקיד חשוב. כל אחד והדרך שלו. 

תאריך: 09/03/2021      נשאל על ידי: דודי
מוטי- הערכת שמאי לבנייה עצמית נותן לנו שני הערכות- 1.שווי הנכס בסיום הבנייה ללא רווח יזמי- 2. שווי נכס בסיום בנייה כולל רווח יזמי . למה הבנק מתיחס לצורך קביעת אחוזי מימון?
תשובה:

דודי,

התשובה חלוקה בין הבנקים ברמת המדיניות והיא יכולה להשתנות בכל זמן נתון. נכון הדבר שהשמאי נותן הערכת שווי לקרקע, עלויות בנייה ושווי נכס בגמר בנייה. 

בגדול,

הלוואה לטובת רכישת המגרש - הבנק מתייחס לשויי המגרש, הלווה יקבל עד 70% מימון.

הלוואה לטובת בנייה עצמית - הבנק יתייחס לעלויות הבנייה בפרוייקט ומזה הבנק יממן גם 70%.

במצב שהמגרש כבר קיים וללא משכנתא, הבנק יקח בחשבון שווי נכס בגמר בנייה ומזה ייתן את ההלוואה הנדרשת ולא יעלה על 100% מעלויות הבנייה ובהנחה שלא עולה על 70% מהשווי הכולל.

הייתי יכול לתת לפחות עוד 2-3 אופציות לחישוב המימון בבנייה עצמית...

בכל מקרה, בעסקה של רכישת קרקע ובנייה עצמית, עדיף למקסם את המימון על הקרקע ולהשאיר מקסימום הון עצמי לבנייה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

 

תאריך: 08/03/2021      נשאל על ידי: אודי אודי
מוטי שלום, פנה אליי לקוח שמעוניין במיחזור משכנתא , הלקוח נמצא בגירעון בתזרים החודשי תמידי . משכנתא קיימת לסילוק -500,000 ש''ח. שווי נכס לבטוחה-950,000 ללקוח יש הלוואות וחובות סך הכל סל אשראי כולל 800,000 , מה הייתה מציע הדרך הכי נכונה ואיזה פתרון ללקוח ,הבעיה העיקרית היא ברמת התזרים ואין אופציה לפריסה להלוואות הקיימות לאורך טווח , ללקוח יש יכולת החזר של עד 4500 ש''ח כל חודש בפועל כל חודש מחזיר 6500 גירעון תמידי של 2000 ש''ח אשמח לעזרה.
תשובה:

היי אודי, 

לפי הנתונים שהצגת הסיטואציה בהחלט בעייתית מה ההכנסה של הלווה ואיפה עובד? סל אשראי כולל של 800,000 ש"ח שמתוך זה 500,000 ש"ח זה משכנתא, משאיר אותו עם הלוואות של 300,000 ש"ח מחוץ למשכנתא. 

שווי נכס של 950,000 ש"ח לא משאיר ללווה אפשרות מינוף לכל מטרה. 

צריך לבחון לעומק את רמת ההתנהלות ועוד הרבה מעבר. לא ניתן לתת תשובה מספיק מקצועית כאן. 

תאריך: 08/03/2021      נשאל על ידי: ליאור מ.
שלום. בסירטון של ריביות משתנות מול קבועות אתה אומר: עד 15 שנים ריביות הקבועות זולות יותר ומעל 15 שנים המשתנות זולות יותר. אך לפי טבלת הריביות לא רואים זאת. תוכל להסביר ולתת דוגמא ע"פ הטבלאות.
תשובה:

ליאור שלום, 

לאורך השנים, הריביות הקבועות לתקופה של 15 שנים ופחות נמוכות מהריבית המשתמנה כל 5 שנים. נוסף, הריבית הקבועה לתקופה של 20 שנים ויותר, בדרך כלל תהיה גבוה יותר מהמשתנה כל 5 שנים.

כמובן, שהרבה תלוי באסטרטגיה של הסימולציה הנבחרת ע"י יועץ המשכנתאות וזמן נתון.

היום הריביות הקבועות מאוד מאוד נמוכות גם לתקופות ארוכות מאוד ביחס למשתנה כל 5 שנים. הסיבה היא שהבנקים שומרים על מרווחים גבוהים מאוד בריביות המשתנות. זה מעלה את הרווחיות של הבנק בהלוואה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

תאריך: 08/03/2021      נשאל על ידי: ליאור.מ
שלום. האם אפשר לשלוח לך מסמך שקיבלתי מהבנק מפורט על כמה שילמתי עד כה במיחזור משכנתא בכל מסלול וכמה נשאר לשלם ? השיעור הבא שלנו הוא על מיחזור . ישנם כמה חלקים במסמך שאני לא מבין.
תשובה:

אתה מוזמן להביא לשיעור... 

תאריך: 08/03/2021      נשאל על ידי: שלומי
היי מוטי, אני בשלב של השוואת ריביות בין בנקים, לאחר חוזה מכירה. יש לי בכל הבנקים אישור עקרוני, והגשתי כבר את כל המסמכים הנדרשים (תלושי משכורת וכו'), וקיבלתי כבר הצעת ריביות ראשונה מכל הבנקים. כמה זמן סביר שיקח לבנק לתת לי תשובה של הצעת ריביות על תמהיל שאני בחרתי? הגיוני שלכל בנק לוקח יותר משבוע כדי לענות לי? אני מרגיש שהם מורחים את הזמן. אני לא אספיק ככה להתמקח עם הבנקים, עד התשלום הראשון בחוזה. איך אפשר ללחוץ עליהם להזדרז? [email protected]
תשובה:

שלומי שלום, 

מהרגע שאתה מעביר תמהיל, קל וחומר שהבקשה כבר אחרי חתימה על חוזה, יום גג יומיים ולפעמים שיעה / שעתיים ההצעה צריכה להיות אצלך. זה עניין של התנהלות מקצועית מול הסניפים איתם בחרת לעבוד. 

ברגע שהתקבל האישור, ריביות זה עניין טכני בלבד שלוקח זמן קצר מאוד - הזנת נתונים במערכת.

במידה והריביות אותן דרשת מצריך אישור ברמה גבוהה יותר מהמרווח המאושר בבנק זה יכול לקחת עוד יום לכל היותר. זה אינטרס הבנק לאשר את הריביות ולהתקדם לחיתום.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

תאריך: 07/03/2021      נשאל על ידי: דוד
לקוח מוכר בית וקונה אחר במקביל. משכנתא נוכחית 800 אלף, תנאים טובים , גורר אותה וצריך עוד 600,000 לבית החדש. א. האם המשכנתא הנוספת היא עצמאית מבחינת רגוולציה- (לא מתיחסים לכמה פריים לקח בקודמת ?) ב.האם ניתן להתדיין עם הבנק שבו יש ללקוח את המשכנתא הנוכחית על מסלולים וריביות למשכנתא הנוספת ולהביא הצעות מבנקים נוספים?
תשובה:

היי דוד,

בעניין השאלה הראשונה, 

ברמה הרגולטורית, על התוספת הנדרשת לגרירה ניתן לקבל הלוואה לפי הרגולציה המקובלת ללא קשר להלוואה אותה נרצה לגרור לנכס החדש. 

יחד עם זאת, בזמן נתון, הבנק ברמת מדיניות יכול גם לא לאשר את התוספת לפי הרגולציה או לחילופין להעלות משמעותית ריביות בתוספת הנדרשת במידה והלווה מתעקש עד לרמה שלא ישתלם לגרור את הקיים. יש כאן הרבה מאוד התנהלות.

בעניין השאלה השנייה:

הצעה מבנק נוסף זה תמיד יתרון ללווה.  במצב של גרירת + תוספת, הצעה נגדית מבנק אחר תמיד תשפר את מעמד הלווה מול הבנק הנוכחי.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

תאריך: 07/03/2021      נשאל על ידי: יצחקי
היי. חבר אמר לי שאפשר לנצל את הטבת בנק ישראל על הפריים ולקבל את כל המשכנתא ברבית פריים כדלהלן: לוקחים פי 1.5 משכנתא ממה שצריכים ושליש ברבית קבועה במסגרת ה"הלוואת הלון" כך שאין ע"ז עמלה של פרעון מוקדם ואת השאר ברבית הפריים. ואז פורעים רק את החלק של הקבועה במסגרת הבלון. רצתי לשאול: 1- האם זה נכון 2- האם זה חוקי 3 - האם זה הוגן...? ובעיקר האם זה כדאי??
תשובה:

יצחקי, 

הכל אפשרי, מי שלא מבין שלא יעשה. יש את עניין אחוזי מימון ועוד הרבה מעבר גם ברמת ההתנהלות מול הבנק. כדאי או לא, מאוד תלוי בלווה ובצורך. אני ברמה האישית פחות אוהב את הקיצוניות הזו. 

תאריך: 05/03/2021      נשאל על ידי: אלכס
שלום מוטי, האם משתלם למחזר היום ל 2/3 פריים? עד כמה המסלול הזה מסוכן בהתחשב בזה שכל עליה של פריים תשפיע ישירות על החזר החודשי בגלל שרב הכסף נמצא במסלול אחד. אבל מצד שני פריים לא השתנה 7 שנים ואין עמלת פרעון על המסלול.תודה
תשובה:

אלכס שלום, 

נכון להיום כל עניין ה 2/3 בפריים זה יתרון נטו לבנקים. מחר אולי הדברים ישתנו. כרגע עדיף להשאר עם ה 1/3 בפריים לכל היותר ולהנות ממרווח נמוך במסלול זה. 

אתה מוזמן להכנס למאמר בקישור הזה ולקרוא בהרחבה בעניין וכמו כן לראות דוגמאות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

תאריך: 05/03/2021      נשאל על ידי: מני יוגר
מה אפשר לעשות כדי לקבל משכנתא על דירה עם יחידת דיור על הגג, ועם תוספת לא חוקית, ובאיזה בנקים קל יותר בענין משכנתא על דירה כזו???
תשובה:

היי מגי,

בנק ירושלים ובנק מזרחי יכולים להיות אופציה טובה כמו כן ניתן לבדוק גם בכלל משכנתאות.

ברגע שישנה יחידת דיור שלא לפי היתר קיים, הבמאי יציין זאת בדוח ויפחית את שווי הנכס לבטוחה בהתאם. 

בנק לאומי ופועלים יותר קשים ברמת המדיניות במצבים אלו. 

בכל מקרה, ביחס לטיב לקוח יכול מאוד להיות שכל בנק יסכים והפוך ברמת מתן אישור לעסקה המצויינת.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

מציג שאלות 40 עד 50 מתוך 270

רוצים שנחזור אליכם?