מוטי שלום, הגשתי בקשה למחזור וקיבלתי את הריביות הבאות: 1/3 פריים 1.3%, 2/3 קלצ 8 שנים 2.5%. (מהבני"ל). לקוח טוב ועסקה טובה. סכום המשכנתה 374 א' שח. אחוז מימון 35% יחס החזר 25%. האם ניתן לקבל ריביות טובות יותר? הגשתי בקשה בפועלים בה מתנהלת המשכנתה והם נתנו קלצ 4% ופריים 1.6%. תודה, אילה

היי איילה,

בתמהיל הנבחר - סביר, ניתן לקבל להערכתי טוב יותר עם עוד קצת מאמץ. זה לא המלצה, אבל אולי הייתי משלב בחלק מה -  2/3 קל"צ את מסלול ה מק"מ לתקופה קצרה על איזה 50,000 ש"ח. זה ישפר את הריביות בפריים ובקל"צ.  

האם אפשרי להוציא משכנתא לאלמנה בת 72 של 400000 שזה 30אחוז מהנכס ע"י לווה משלם נוסף? תודה

היי יצחק, ברמת העיקרון כן, כמובן שטיב הלווה משחק תפקיד חשוב.

היי מוטי, איי הייתי תלמיד שלך בקורס האחרון ויש לי לקוח שמעוניין בחידוש משכנתא והגדלת לפי המסמכים שבידי הוא עומד בתנאים טובים והלקוח הוא לקוח עם פוטניצאל הייתי שמח אם נוכל לבצע שיתוף פעולה עם היכולת שלך.

היי אלי, דבר עם שני... 050-4420012

שלום, רציתי לשאול לגבי משפרי דיור, ממתי אפשר לקבל 75% מימון, ממתי שיש חוזה חתום על הדירה הנמכרת? או מתאריך המכירה? או משהו אחר? תודה רבה

היי יתיר,

משפר דיור יכל לקבל עד 70% מימון על הנכס הנרכש בהתחייבות למכור את הנכס הקיים תוך 24 חודשים מיום חתימה על חוזה. כלומר, ולכן, את המשכנתא כמובן שיכול לקבל תאורטית גם טרם מכירת הנכס הקיים. 

הי מוטי! בבעלותי בית בווי 420 אש"ח. עם משכנתא של 45%, היתרה נכון להיום כ- 178 אש"ח. אני מעוניין למכור 50% מהדירה לאמא שלי שתשלם את כל הסכום (210,000) עם הון עצמי. האם הבנק יחייב אותי לפרוע את החלק היחסי מיתרת המשכנתא? או שמכיווון שאמא שלי לא לוקחת משכנתא אוכל להאיר את המשכנתא ללא שינוי? [email protected] תודה!

היי,

הסיטואציה שאתה מתאר היא לא היגיונית בכל כיוון.

המשכנתא שאמא שלך רוצה לקחת היא גם המשכנתא שלך כי היא רוכשת 50%  מהנכס שלך. לא ניתן לשעבד 50% מהבית. כל בעלי הנכס חייבים להיות לווים בהלוואה על הנכס אותו משעבדים.

1. משפטית צריך לבדוק מול עו"ד איך לבצע את הרישומים ולהוסיף בעל נכס נוסף כאשר הנכס משועבד לבנק.

2. צריך לקבל אישור מהבנק להכניס את האם למשכנתא הקיימת.

3. בכך מקרה, לא ניתן יהיה לקחת עוד כסף סביר להניח במקרה שלכם, בטח לא הסכום שאתה מתאר כי כבר יש משכנתא קיימת. 

בקיצור, מורכב מאוד ומסובך. 

בס"ד שלום וברכה . אדם שרכש עי מחיר למשתכן דירה באזור שניתן מענק מדינה בגובה מסוים , שילם כבר את כל הסכום במלואו . לא נעשה שימוש במענק המדינה בשל סיבות שונות ועכשיו רוצה לקבל את המענק שמגיע . 1 האם יש אפשרות שהכסף יעבור ישר לקונה ? [שכן שלם כבר את כל הסכום על הדירה] 2 האם הכסף חייב לעבור רק לקבלן ? 3 לאחר מכן עליו להתחשבן עם הקבלן שיחזיר לו ? 4 החשש שעולה לו הוא שהדירה עדין לא התקבלה בצורה ראויה למרות עיכוב דיי רציני של שנה [והקבלן ישחק אתו גם על הכסף הזה] 4 עצות ותובנות יתקבלו בברכה . תודה

היי יהונתן,

למיטב ידיעתי, אכן סיטואציה מורכבת ובעייתית, כספי מענק מועברים ישירות לקבלן, כאשר הבנק הינו הגוף המבצע. כספי המענק לא יכולים להגיע ישירות אליכם.

להבנתי, כספי המשכנתא כבר התקבלו, הועברו לקבלן, לא רואה מצב אחר. 

הי מוטי, אבא קונה בית לבנו הסטודנט ורושם את הבית על שמו. לבן אין עדיין הכנסות ולכן האבא נכנס כלווה נוסף משלם. האם ניתן לפרוס את המשכנתא ל- 30 שנה למרות שעפ"י גילו של האבא אפשר רק ל- 10 שנים? תודה

היי אלעד, 

אם הבן הוא בעל הנכס, הוא גם  בעל ההלוואה. האב נכנס לווה משלם. רגולטורית ניתן להתייחס ללווה הצעיר מבין השניים ולכן ישנה אפשרות לקבל את ההלוואה ל 30 שנים. 

יחד עם זאת, הבנק מנתח חשיפה וסיכונים בהלוואה וטיב הלקוח משחק תפקיד חשוב בקבלת ההחלטה. מי הלווה המשלם ומי בעל הנכס - הלווה הראשי אלו נתונים חשובים. 

היה לי לקוח, סטודנט לרפואה גיל 28, הכנסה של 5000 ש"ח, האם, לווה משלמת, פנסיונרית בת 68 - לקוחה מעולה - אושר משכנתא ל 30 שנים.  בנוסף, לא ביקשו מהאם ביטוח חיים. פוטנציאל ההשתכרות של בעל הנכס שיחק תפקיד ולכן אושר ל 30 שנים. 

ישנם מצבים שלא מאשרים לתקופה מקסימאלית ויכולים להתייחס לגיל הלווה ה"דומיננטי" ברמת ההכנסה, הלווה הנוסף המשלם שבדרך כלל מבוגר. חשוב לבחון פרטני את העסקה מול הגורמים המממנים. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי מוטי, שאלה לגבי ביטחונות אני מבצע מחזור משכנתא + תוספת ללקוח בלאומי , במחזור אני צריך להוסיף נסח טאבו /אישור זכויות של הנכס הקיים, הלקוח לא יודע להגיד לי איפה הנכס רשום אם יש טאבו או אישור זכויות, איך אני יכול לכוון אותו ולאתר את הנכס הקיים איפה יש רישום ? אשמח לעזרה תודה :)

היי,

מצב קישור דרכו ניתן לבדוק את המצב הרישומי של הנכס - לחץ כאן

שבת שלום,

מוטי שמואלביץ. 

בוקר טוב, לקוח סגר משכנתא מול בנק, ולוקח את הכסף בפעימות כל כמה חודשים. כמה אחוז מכל מסלול צריך למשוך על מנת לשמר את הריביות. ומה סדר העדיפויות בין משיכת המסלולים?

היי,

הריבית נשמרת רק ביחס לסכום שנמשך בזמן נתון. כספים שלא נמשכו הריבית לא נשמרת זאת ללא קשר לאחוז שנמשך מגובה ההלוואה. בתאוריה הריביות יכולות לעלות ויכולות לרדת ביחס לעוגנים כל עוד לא נמשכו הכספים בפועל.

לקוח פושט רגל/מוגבל/מעוקל, עוד שבועיים לדבריו יסתיימו ההגבלות/עיקולים רוצה הלוואה של 20,000שח לעוד חודש מה האופציות שעומדות בפניו?

אופציות רעות מאוד... בעיה!  :-) .