היי מוטי, אני רוצה לציין שיש לך תוכן מעולה! וזה ממש לא מובן מאליו שיש אתר כמו שלך שמסביר באופן מקצועי ומובן מאוד בכל הקשור לנושא המשכנתאות, באמת כל הכבוד ותודה רבה לך! בנוסף, הייתי שמח לדעת האם יש דרך לחשב את המחיר לסילוק המשכנתא? אילו דברים אני צריך לקחת בחשבון כאשר אני חושב על סילוק משכנתא ואיך אני מחשב את זה? תודה מראש!

יעקב שלום,

תודה רבה!

לגביי עמלת הסילוק, דוח יתרות לסילוק מבצע את החישוב באופן מדויק .

אך בהחלט חשוב להבין מהם הפרטרים שמהם מחושבת עמלת הפירעון על מנת שאנו היועצים נוכל להתחשב 

באותם הפרמטרים בבואנו לבנות תמהיל המתחשב בעמלת הפירעון העתידית, (שאפו גדול על המחשבה אהבתי!)

ברמת הפשטות חישוב עמלת הפירעון מתבצעת בצורה הבאה -

איך מחשבים עמלת פירעון בסיסית -
1. ההפרש בין ה- ריבית שלקחנו ל- ריבית הממוצעת לתקופה שנותרה
או
ההפרש בין ה- ריבית הממוצעת שהייתה בזמן שלקחנו את ההלוואה ל- ריבית הממוצעת לתקופה שנותרה
הנמוך מבין השניים
2.  (הפרש הריביות) * (השנים שנותרו) * (הסכום אותו נותר להחזיר) = אומדן לעמלת פרעון - אלו אותם פרמטרים שעלינו להתחשב בהם
3. מהאומדן קיים % הנחה לפי ותק משכנתא:
	מועד ביצוע הפירעון המוקדם				הל' משלימות זכאים		הלו' ללא זכאים
	עד שנה ממועד ביצוע ההלוואה				אין הנחה		אין הנחה
	משנה עד שנתיים ממועד ביצוע ההלוואה				10%		אין הנחה
	מ- 2 ועד 3 שנים ממועד ביצוע ההלוואה				20%		אין הנחה
	מ- 3 ועד 4 שנים ממועד ביצוע ההלוואה				30%		20%
	מ- 4 ועד 5 שנים ממועד ביצוע ההלוואה				40%		20%
	מעל ל- 5 שנים ממועד ביצוע ההלוואה				40%		30%
מדובר בחישוב בסיסי בלבד, עמלת פירעון תלויה בהרבה פרמטרים קטנים שמעוותים את החישוב, את עמלת הפירעון המוקדם
המדוייקת נוכל לקחת מתוך דוח יתרות לסילוק משכנתא.

כלומר אתה מבין מכך שהשאיפה היא כמה שיותר להקטין ריבית ככול שניתן, על מנת למזער את ההפרש העתידי במידה ויהיה קיים, להקטין כמה שניתן את השנים שוב על מנת למזער את הפרמטר (השנים שנותרו) כי ככול שנותרו יותר שנים עמלת הפירעון תהיה גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

 

מוטי שלום אני בוגרת קורס שלך והתחלתי קצת לעבוד בתחום יש לי לקוח שיש לו דירה שהוא מוכר וקונה אחרת ובמקביל יש לו "חצי" דירה על שמו כמה אחוזי מימון הוא יכול לקבל מהבנק? תודה רבה

שמחה שלום,

הגדרה של דירה יחידה הינה לפי חוק מיסוי מקרקעין הינה שאומרת בתמצות את הדבר הבא:

אדם ייחשב כמי שרוכש “דירה יחידה” גם אם יש לו בנוסף אליה:

• דירת מגורים שהושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
• חלק של עד שליש בדירת מגורים אחרת (או מספר דירות אחרות).
• חלק של עד מחצית בדירת ירושה (או מספר דירות ירושה).

שימי לב, שאם במקרה שלך הדירה שיש לו על שמו אינה מירושה והחלק שלו הינו מעל ל- 1/3 כלומר הדירה שהוא מוכר וקונה נמצאת בקטגוריה של דירה שניה ומעלה ולכן, מבחינת הרגולוציה מדובר בדירה להשקעה ולא משפרי דיור שעליה יכול הלווה לקבל אחוזי מימון של עד 50% בלבד.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

היי מוטי האם כשהבנק בודק יחס החזר זה לפי ההחזר ההתחלתי או לפי ההחזר הפוטנציאלי בתום התקופה?

הי נתי,

באופן כללי, תמיד תחילת תקופה, לבנק אין יכולת לדעת מה יהיה ההחזר במידה ויהיו שינויים בריבית או במדד. זה לשים לעצמו מקלות בגלגלים. 

1. בתשלומי קרן וריבית - לפי החזר התחלתי

2. בתשלומי גריס חלקי (גריס שמתחלפף לקרן וריבית) - לפי החזר התחלתי של קרן וריבית 

3. בגריס מלא (תשלום ריבית בלבד ופרעון בתום תקופת הגריס) - לפי תשלום ריבית התחלתי

כמובן, שלפי מדיניות בזמן נתון וטיב לקוח הבנק יכול להפעיל שיקול דעת אחר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

שלום, מת על האתר שלך! הריביות שאתה מפרסם באתר (בטבלת הריביות המעודכנות) הן ריביות נומינליות או אפקטיביות (מתואמות)? תודה.

היי משה,  ריבית נומינלית. 

היי מוטי ותודה על המענה לשאלה הקודמת. לקוחות שלי בשלב החיתום והבנק ביקש מהם נסח טאבו + חברה משכנת הלקוחות הוציאו מסמך ממשרד המשפטים שכתוב עליו העתק רישום מפנקס בתים משותפים במסמך 2 עמודים שעלה 15 שח להפיק . הבנק טוען שצריך מסמך בעל 32 עמודים וחברה משכנת מאיפה מפיקים זאת וכמה זה עולה? אשמח לקישור ועזרה.. ושוב תודה

היי נתי, אבדיוק באותו המקום. פשוט לבקש נסח מרוכז אם זו הכוונה של הבנק, לוודא מול הבנק - מומלץ.

תודה על העזרה! זוג שאחד גדול מהשני ב5 שנים. שני שליש מההכנסה היא של בן הזוג הצעיר יותר, כרגע הבנק אישר לתקופה של עד גיל 75 לפי בן הזוג המבוגר יותר בתמהיל שלישים. האם יש אופציה שבנק אחר יאשר שחלק מהמסלולים יהיו לתקופה ארוכה יותר לפי בן הזוג הצעיר? ואם כן האם זה לפי היחס של ההכנסות של הצעיר?

הפרש הגילאים לא משמעותי, בהחלט שישנה אפשרות לאשר תקופה לפי הצעיר, קל וחומר שהוא הדומיננתי בהכנסות. יחד עם זאת, אני לא מכיר אישית את הלקוח ולכן אין ביכולתי לבחון את הסיבה. אני מתאר לעצמי שמדובר בזוג מבוגרים יחסית...

היי לקוח רוכש דירה שעתידה להבנות כתוספת לבניין שעובר תמא . יש בנק מלווה לפרוייקט. מספר שאלות איך מתבצעת הערכת שוויי הנכס ? האם יש מגבלה וניתן לקבל משכנתה רק מהבנק המלווה ? הקבלן מוכן להקדים תשלומים , האם ניתן או שהכספים ישוחררו מבחינת הבנק בפעימות לפי קצב התקדמות הבנייה ?

היי כפיר,

1. שמאות רגילה כמו כל עסקה. לאחר אישור הבנק ינפיק הפנייה לשמאי. אם הנכס כבר בנוי - מצוין, אם עדיין לא, השמאי יתן הערכה לפי תכניות והיתרים כמקובל בהערכת נכסים ברכישה מקבלן.

2.  ברגע שיש בנק מלווה והקבלן מאפשר הקדמת תשלומים אני לא רואה סיבה שהבנק לא יאשר להקדים תשלומים וילך לפי המתווה הכתוב. הקדמת תשלומים זה גם אינטרס הבנק. 

אם לא היה בנק מלווה זה כבר משהו אחר, בעייתי באופן משמעותי. עדין צריך לבחון ולבדוק כל עניין לגופו.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

 

שלום מוטי! רציתי לדעת במקרה של לווים מבוגרים הבעל בן 66 והאשה בת 61 עד כמה שנים אפשר לקבל משכנתא? והאם זה משפיע על הריביות? תודה רבה!!! אין עליך המרצה הכי טוב בעולם! דואר אלקטרוני- [email protected]

דוד שלום,

הבנק לוקח בחשבון מספר משתנים ומפעיל הרבה שיקול דעת כאשר מדובר בפלח אוכלוסיה מבוגר יותר,

 בני הזוג הנ"ל קרובים לגיל הפרישה (כיום גיל הפרישה לגבר 67 ולאישה 62), כלומר מקורות ההכנסה מעתה ואילך יתבססו כנראה על חסכונות, ביטוח לאומי ופנסיה.

ולכן, לא בהכרח הבנק יהיה מוכן לפרוס משכנתא בגיל 60 לזמן ארוך מאוד, כפי שיהיה מוכן לתת לזוג צעיר יותר.
ועלולים להציב מכשולים למבקשי משכנתא בעלי פרופיל כזה, ולאשר תקופות החזר יחסית קצרות ותשלומים גבוהים

במצב הנ"ל כפי שתואר יכול לקרות אחד מהשניים:

1. או שהבנק יבחר ללכת על התקופה המקסימאלית 14 שנה (לפי גיל האישה) או על התקופה המינימאלית של 9 שנים ( לפי הגבר)

2. או לחילופין יבחר לבצע ממוצע בין השניים (שזה בדרך כלל מה שנהוג)

כמובן הכל בהתאם לטיב הלקוחות.

המלצה שלי אליך כיועץ משכנתאות , תכין את התמהיל האידאלי עבור הלקוחות עם תקופת שנים ממוצעת בשילוב מתיחה כלפי מעלה של השנים שמסתדרת לך עם ההחזר החודשי הרצוי (כמובן בגבול הטעם הטוב) ותגיש את הבקשה לאישור.

בדרך כלל כשהמאשרים רואים שהיועץ נתן עבודה והפעיל שיקול דעת אחרי הבקשה שהוגשה, הם מתיישרים עם הבקשה.

לגביי הריביות,

ריביות מושפעות מהרבה פרמטרים והן שיקלול של רמות סיכון ולכן, ככול שהלווים מבוגרים יותר רמות הסיכון גבוהות יותר

ככול שתקופת הלוואה ארוכה יותר רמת הסיכון גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה!

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות 

נ.ב: תודה בשמו של מוטי שמואלביץ

היי מוטי, יש לנו משכנתא צמודת ריבית לייבור ($) מזה עשור ועד 2031. 1. בנק לאומי הודיע שהם מפסיקים לעבוד עם לייבור באמצע 2023 ומתכוונים להעביר אותנו להלוואה שקלית אחרת שריבית העוגן החלופית שלה טרם נקבעה. האם זה חוקי ומותר להם לשנות את כללי המשחק באמצע המשחק? האם אנחנו 'לקוח שבוי' ומה אנחנו יכולים לעשות בעניין? 2. האם לאור ירידת השער הגדולה של הדולר, כדאי לנו לפדות ולמחזר עכשיו להלוואה שקלית? (זה כמו צמודי פריים, כמעט ללא עמלת פרעון מוקדם), תודה

היי דפנה,

עניין בעייתי מאוד. אסור להם לפגוע לכם בריבית לרעה ובטח לא לשנות מסלול ללא סיבה מוצדקת. אניבהחלט  הייתי כותב מייל חוזר לבנק ומבקש הסבר מפורט ומראה התנגדות נחרצת למהלך. הרי חתמתם על הלוואה מסויימת. אם לא מגיבים זה יכול להתפרש כהסכמה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

ב"ה שלום רב ברצוני לשאול האם במסלול מק"מ הריבית על השליש השני תהיה גבוהה יותר מהריבית על השליש הראשון? אני שואל כי ראיתי בטבלת הריביות שלך שבפריים השליש השני הוא יקר יותר, אבל במק"מ אין לך התייחסות לריבית שונה עבור השליש השני. כמו כן ברצוני לשאול, האם חברות הביטוח שלא מוגבלות בשני שלישים, יאשרו משכנתא שכולה תהיה פריים? תודה רבה יהושע

שלום יהושוע,

אני מזמין אותך להיכנס ולראות את הסרטון הבא על ריבית הפריים, הרעיון זהה גם בריבית המק"מ 

 

לגבי שאלתך השנייה, חברות הביטוח לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל ולכן באופן תיאורט יכולות לתת גם הכל ב פריים. יש לציין ש 100% פריים זה לא נהוג גם בחברות הביטוח.