ערב טוב לגבי גרירת משכנתא לא הבנתי מדוע צריך להוסיף 10% כבטוחה הרי לבנק יש את הנכס? תודה

נתי שלום, 

התוספת היא בהנחה שהנכס נמכר ועדיין אין נכס חלופי כבטוחה. הבנק מבקש כבטוחה חלופה לנכס את גובה המשכנתא + 10%. 

1. הבנקאית אמרה לי שהחל מהתאריך שהיא נתנה לי את ההצעה, יש לי שמירת ריביות למשך 24 יום. מה הכוונה, האם בתוך הזמן הזה אני צריך לחתום בבנק על כל מסמכי המשכנתא ולהשלים את כל שאר ההתחייבויות (ביטוח נכס וחיים, נוטריון וכו') ולמשוך בפועל את כספי המשכנתא, כדי שתהיה לי שמירת ריביות? 2. אני חושש שלא אספיק את כל המטלות בפרק הזמן הזה, האם הבנקים נוהגים להעלות את הריביות לאחר התקופה הזאת, באופן שרירותי, גם אם לא היה שינוי בריבית בנק ישראל ? האם תלוי באיזה בנק מדובר?

שלומי שלום, 

1. בגדול התשובה היא כן, הריביות נשמרות ל 24 ימים. במשך הזמן הזה צריך להספיק לקחת את ההלוואה אחרת הריביות יכולות גם לעלות או לרדת.

2. הבנק בדרך כלל לא יעלה ריביות אלה אם כן העוגנים עלו ואז הריביות יעלו בהתאם. פשוט צריך להיות "על זה" ולוודא שהמרווח שוק לא נפגע.

ברור שאדם שלא מבין התנהלות מול בנקים יכול להפגע במצב שכזה כי הבנק יכול לנצל את עמדת הכח שלו ברגע שהלווה מתחיל תהליך מולו. כפי שאמרתי, צריכים להיות על זה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

שום אני חדש בתחום ויש לי שאלה יש לי לקוח שמעוניין לקחת משכנתא של600000 כדי להמשיך בניית הבית ולבנדאם אין היתר בנייה יש לו נסח טאבו איך אפשר להגיש בקשה לבנק ואיזה מטרה אני יכול להגיד להם כדי שיאשרו לי סכום כזה כי כבר נסתי עם בנק ואמרו לי אפשר לקבל משכנתא על על קרקע שאין בו היתר בנייה אשמח לתשובה מכם ולעזרה תודה רבה לכם מראש!!

אבי,

לא ניתן לקבל משכנתא בפועל לבנייה עצמית ללא היתר חתום ומאושר ולאחר ביצוע שמאות. ובכלל בנקים לא אוהבים לתת הלוואות כנגד שיעבוד קרקע בלבד לכל מטרה אחרת ולכן זו בעיה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

 

מוטי שלום, האם ניתן לעשות מיחזור פנימי לפני טופס 4 רק על מסלול בודדבבנק בו נלקחה ההלוואה? תודה רבה

משה שלום, 

מאוד תלוי בשמאי שמגיע, אם בכלל מגיע במחזור פנימי. ישנם מקרים שניתן וישנם מקרים שהבנק מרים קשיים (במחזור פנימי), גם כך מחזור פנימי זו פעולה שבנק נוכחי נוהג להרים קשיים, בטח ברמת מחיר הכסף. 

שלום מוטי, אני משווה הצעות בין בנקים. מה השיפור בריבית שבשבילו משתלם לי לעבור בנק בחשבון העו"ש. האם שיפור של 100 ש"ח בתשלום החודשי, או שיפור של 0.1% על משכנתא של כ-1 מ' ש"ח למשך -20 שנה, נחשב שיפור משמעותי ? [email protected]

שלמה שלום, 

במשכנתא חדשה, מצב בו בכל מקרה אתה עובר את כל התהליך כל 0.1% משמעותי ובדרך כלל מי שיתן לך את מחיר הכסף הנמוך ביותר כנגד התמהיל הנדרש, שם ניקח את ההלוואה.

במחזור משכנתא הסיפור שונה, אם ההבדל בין לעבור בנק לבין למחזר פנימי הוא 0.1% - ברוב המקרים נישאר בבנק הנוכחי.  שוב, יחד עם זאת כל עניין לגופו.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

איך מנהלים מו"מ עם הבנק על גובה הריביות כאשר רק בנק אחד הסכים לתת לי משכנתא? שיעור המשכנתא הוא 30% משווי הנכס. תודה

יעל שלום,

אם רק בנק אחד אישור את המשכנתא כנראה שהעסקה או הלווה בעייתיים ולכן רק גורם מממן אחד הסכים לאשר את הבקשה.

בכל מקרה, לא מנהלים מו"מ עם בנקים, צריכים לדעת מה לדרוש, איך לדרוש ומתי. ולפעמים המצב כזה שהלווה לא בעמדת "כח" לדרוש את מחיר הכסף הנמוך ביותר שניתן לקבל בגלל טיב העסקה או הלקוח. צריכים לשים דברים בפרופורציות הנכונות.   

בברכה,
מוטי שמואלביץ

שלום, במידה ולקחתי מסלול קל"צ בריבית 3% סכום של 500k ובעוד 10 שנים ארצה לסגור 250k ונניח שהריבית הממוצעת תהיה 3.5%, האם אצטרך לשלם קנס כלשהו? תודה

היי מאיר, 

במצב שכזה לא תהיה עמלת פירעון. עמלת הפירעון תתקיים בריביות הקבועות כאשר הריביות הממוצעת נמוכה מהריבית בפועל. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

קיבלתי אישור למשכנתא בגובה 400,000 שח קלצ ל 15 שנה. הבנק מבקש שארשום הערת אזהרה על גובה הסכום. אני סבור שבסופו של יום אצטרך רק חצי מהסכום האם אני חייב לקחת את כל סכום ההלואה? אם אקח רק חצי מהסכום בסוף תשאר הערת אזהרה על מלוא הסכום - לא כך? תודה

עדי שלום,

לא חייבים לקחת את כל הסכום, פחות גם טוב. גובה השיעבוד בנסח טאבו ישאר על 400,000 ש"ח (אין לזה יותר מידי משמעות ולפעמים גם יתרון).

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

אני יועץ משכנתאות חדש בתחום ויש לי שאלה יש לי לקוח שמעוניין לקחת משכנתא ב 1,000,000 ואין לו משכנתא יש לו נסח טבו הוא בתהליך בניית הבית ויש לו סגור הלוואה על סה"כ 214,000 אלף עכשיו הגשתי בקשה לאישור עקרוני מבקשים ממני שווי נכס קיים האם אני יכול להזמין שמאי להערכת שווי נכס כדי לקבל את 1,000,000 כדי לסגור את ההלוואות ולהמשיך בבניית הבית אשמח לעזרה מכם...

היי אסי,

התשובה היא כן בגלל שמדובר בבנייה עצמית. צריך לדעת להציג זאת לבנק. האם ההלוואה הקיימת נלקחה לטובת רכישת המגרש או לטובת הבנייה באופן כלשהו? 

שלום רב, אני מעוניין לקחת משכנתא לרכישת נכס עבור אבי כך שהנכס יהיה רשום על שם אבי אולם המשכנתא על שמי. המשכנתא היא כ 30% מערך הנכס. האם ניתן לקחת משכנתא במקרה כזה כאשר הלווה אינו בעל הנכס?

אדם שלום, 

בגדול, בעל הנכס חייב להיות לווה בהלוואה. אתה יכול להיות לווה נוסף משלם בהלוואה.