הי מוטי (קאוצ'ר) ערב טוב זוג לקוחות מחזיקים בתיק משכנתא ע"ס 1200000 ש"ח , ההחזר החודשי עפ"י התמהיל הקיים 6800 שקל. בנוסף לרשותם הלוואות כלליות ממקורות שונים ע"ס 360000 ש"ח , ההחזר החודשי 6000 שקל. לחשבון העו"ש שלהם ישנה מסגרת אשראי של 45 אלף ש"ח והם באופן קבוע קרובים לרף העליון (ללא חריגות) של המסגרת ומשלמים כ 5000 ש"ח ריביות שנתיות על מסגרת האשראי. שניהם שכירים ומשתכרים יחד הכנסה נטו של 20000 ש"ח , כל חודש בגירעון תזרימי של 3000 ש"ח. הזוג עומדים בחוסר ודאות כלכלי לגבי עתידם ולכן פנו ליעוץ: אופציה ראשונה מחזור משכנתא תוך הוספת ערך יתרת ההלוואות השונות בתוך תמהיל המשכנתא ובכך להוריד את ההחזר החודשי הכולל בצורה משמעותית (אם זה אפשרי רגולטורית). אופציה שניה מחזור משכנתא קיימת לדיור ויתרת ההלוואות בהלוואת משכנתא לכל מטרה והאם מסלולי המשכנתא לכל מטרה זהים באופיים למסלולי המשכנתא לדיור? תודה

עבודה יפה שי,

לחברים היום סל אשראי כולל של 1,200,000 משכנתא+ 360,000 ש"ח הלוואות + 40,000 ש"ח מינוס = 1,600,000 ש"ח. 

משלמים היום על הכל ביחד - 12,800 ש"ח. כל חודש בגירעון של 3,000 ש"ח. מכאן שיכולים להחזיר כל חודש מבלי להכנס לגירעון בתזרים - 9,800 ש"ח שזה נשמע לי המון ביחס להכנסה של 20,000 ש"ח נטו.

בכל מקרה, לא מאמין שהבנק יאשר להם החזר של מעל 8,000 ש"ח לכל היותר וזה מסתדר יותר עם ההכנסה שלהם. 

נדרש לבצע כאן לדעתי ניתןח קטן של הוצאות / הכנסות של משק הבית ולראות בצורה מעמיקה יותר כמה נכון להם לשלם. 400,000 ש"ח התחייבויות מחוץ למשכנתא לזוג שמרוויח 20,000 ש"ח זה המון!!! זה נראה לי יותר כמו גירעון של 6000 ש"ח בחודש ולא 3000 ש"ח. 

בכל מקרה, מחזור המשכנתא הקיימת + תוספת לכל מטרה לטובת סגירת כלל ההתחייבויות נראה לי יעשה להם מצויין. 

תבדוק התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות לוודא שמשלמים תקין את המשכנתא. 

בהצלחה.  

 

האם יש דרך למחזר משכנתא כשהדירה באמצע הליך רישום בטאבו ואין אפשרות להוציא אישור זכויות מהמנהל? תודה

יצחק שלום,

הנה הסבר קצר על עניין המעבר ברישום הזכויות בנכס מהמנהל לטאבו. 

שאדם רושם נכס מקבלן הזכויות רשומות בחברה המשכנתא ובמנהל בדרך כלל. במצב בו החברה הממשכנת והמנהל מאפשרים לבצע רישומי ביטחונות לבנק המשעבד בין אם מדובר במחזור משכנתא לבנק אחר או מכירה לצד ג' מהמנהל, ניתן לבצע את הפעולה. 

יש מצב במנהל שמוגדר "הקפאת הליכי רישום" וזה הזמן שהנכס נמצא בהליך רישום מהמנהל לטאבו. מניסיון שלי, לא ניתן לבצע פעולה שדורשת רישום בטחונות בזמן זה.   

במחזר משכנתא פנימי, כלומר, בבנק הנוכחי, לא צריכה להיות בעיה לבצע את המחזור.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

יש לי צורך בהלוואה של 550,000 ש"ח לצורך פרעון חובות שונים. יש לי היתר בניה להרחבת נכס שבבעלותי, היתר שאני לא מתכוין לממש אותו (אלא אני מתכוין למכור את הדירה). אני מעוניין לקחת משכנתא לצורך דיור, על סמך ההיתר הזה, ולהשתמש בכסף לפרעון החובות. האם זה אפשרי, או שהבנקים רוצים לראות שאני בונה בפועל (או שזה משתנה מבנק לבנק וכדו'?) תודה !

מנחם שלום, 

לקחית משכנתא מהבנק דורשת הצהרה למטרת ההלוואה. ברגע שאתה מצהיר בנייה עצמית וגם בהרחבה על נכס קיים כנגד היתרים, בדרך כלל הכסף משוחרר לפי התקדמות הבנייה. כך שסביר להניח לא תקבל את כל הכסף מיידי. 

במקרים מסוימים, במידה ושווי הנכס גבוה מספיק ביחס להלוואה הנדרשת + הלוואה קיימת על הנכס הקיים (לא עובר את ה 45%) הבנק יכול לשחרר את כל הכסף בפעימה אחת. זה לשיקול דעתו כמובן.

אם הכסף מיועד לסגירת הלוואות קיימות, פשוט כך תציג לבנק, קל וחומר שהנכס ימכר בקרוב לדברייך. גם אם תמכור את הנכס תוך שנה או שנתיים לא יהיה הבדל כזה משמעותי במחיר הכסף לתקופה זו. אין סיבה לא ללכת ישר.

סביר להניח שההלוואה תאושר הרבה יותר בקלות אם  תציג את הבקשה לסגירת הלוואות קיימות, כך לא יקחו ביחס ההחזר האת ההחזרים החודשיים על ההתחייבויות הקיימות. אם תציג את בקשת ההלוואה "הרחבה כנגת היתרים", יקחו בחשבון את ההחזרים על ההלוואות הקיימות וזו יכולה להיות בעיה. 

בהצלחה. 

שלום רב. שמי שרון, ואני לפני קניית דירה. ברשותי דירה שעליי למכור. כניסה לדירה החדשה עוד שנתיים. האם כדאי למכור כעת ולהתחיל לקחת את המשכנתא החדשה מהתשלום השני או להמתין עם המכירה ולבקש מהקבלן תנאי מימון של 20/80 ולשלם את מדד תשומות הבנייה במקום את ריבית המשכנתא החדשה ולעבור לשכירות ? תודה שרון

שבוע טוב שרון,

השאלה שלך מקיפה מאוד ואני לא מכיר אותך מספיק טוב על מנת לתת לך תשובה מספיק מקצועית ברמה האינדבידואלי. אם אני צריך לענות באופן כללי, נכון לתקופה זו, ברמה האישית אני תמיד מעדיף בעסקאות מקבלן, בטח שהכניסה לדירה בעוד שנתיים, לשלם 50%-70% מהמשכנתא היום. 

ישנם כמה סיבות לכך:

1. מחיר הכסף זול היום - בנק לא שומר ריביות ואין לדעת מה יהיה מחר. אם הריביות יעלו זה לרעתנו, אם ירדו - תמיד אפשר למחזר את המשכנתא בעתיד. למה להיות חשופים לעלייה בריבית?
2. תשלום לקבלן במתווה של 20%/80% יגרום לתשלום גבוה של מדד תשומות בנייה. תשלום של החוב לקבלן מונע באופן יחסי את תשלום מדד תשומות הבנייה, בטווח זמן של שנתיים מגיע בדרך כלל לכמה עשרות אלפים תלוי בשווי הנכס.
3. אני רוצה לדעת שהבנק איתי בעסקה היום. במתווה תשלומים של 20% שאני משלם הון עצמי ו 80% בעוד שנתיים, האישור העקרוני שאקבל היום מהבנק לא שווה כלום. מי יודע מה יהיה בעוד שנה וחצי שאגיע לבנק וארצה להוציא אישור חדש? אולי מסיבה כזו או אחרת המשכנתא לא תאושר בכלל...
4. ערבות חוק המכר - הכסף עובר לבנק שמלווה את הפרוייקט ולא לקבלן ישירות, הבנק המלווה מעביר לקבלן כספים לפי התקדמות בנייה. 

הסיבות שכן אקח מתווה של 20/80:

1. תזרים - אין לי יכולת לשלם היום גם שכירות וגם משכנתא (גם לא בתשלומי גרייס - ריבית בלבד)
2. הון עצמי - אין לי מספיק הון עצמי מינימאלי לגייס לטובת קבלת המשכנתא המאושרת.
3. הפרוייקט ללא ליווי בנקאי.
4. אני מאמין שהריביות במגמת ירידה.

נוסף, 

• פחות נכון להשוות בין תשלומי תשומות בנייה לבין תשלומי ריבית (גרייס) אם אני לוקח את המשכנתא או חלק ממנה היום. ישנם משתנים ריבים שאת חלקם ציינתי שיש לקחת בחשבון על מנת לקבל החלטה מקצועית ונכונה. 
• תשלום דירה חדשה ע"י מכירת דירה קיימת תמיד דורש זהירות יתרה. מכירת דירה זה עסק שיכול לקחת זמן... הרבה מאוד עסקאות נתקעו כי אנשים חשבו שימכרו את דירתם בחודשיים ובמחיר מסויים, לפעמים זה מצליח ולפעמים פחות. אם מקור ההון העצמי זה דירה קיימת ואנו מעוניינים לרכוש, אני לא הייתי מחכה עם מכירת הדירה. אבל שוב, אני לא מכיר אותך יותר מידי טוב בשביל לתת תשובה מספיק מקצועית.

בברכה,
מוטי שמואלביץ',
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

אני מעוניין לחפור חלל צמוד לדירתי כדי לבנות בו יחידת דיור ולהשכיר אותה. מדובר על כ - 600 אש"ח. על הדירה שלי עוד אפשר לקחת משכנתא בסכום הזה [ולכאורה זה נחשב כ'משכנתא עבור שיפוצים' בדירה שלי]. אבל הבעיה שלי היא, שמצד מבחן הכנסה לא אוכל לקבל משכנתא כזאת. ואני מבין שאי אפשר להסתמך על דמי השכירות העתידיים, כהכנסה. אחד הרעיונות שעלו, שחמי יהיה הקונה [ואנחנו כבר נסתדר בינינו]. אבל אצלו יש בעיה אחרת - הוא מבוגר [70] ולא יקבל משכנתא רגילה. חשבנו על משכנתא הפוכה - אבל את הדירה שלו הוא לא יכול לשעבד, כי יש בעיה עם הטאבו. שאלתי - האם אני יכול לשעבד את דירתי בשביל 'משכנתא הפוכה' שלו? האם יש דרך אחרת בה הוא יוכל לקבל משכנתא על בסיס שעבוד הנכס שלי? וכמו כן, מה לגבי הלוואת גישור בסכום הנ"ל - האם אוכל לקבל הלוואה למשך כמה שנים, עד שאבנה ואשכיר, ואז אמחזר למשכנתא רגילה? אשמח לתשובה תודה

שלמה שלום, 

יש כמה דברים לא ברורים בשאלות שלך ואפילו סותרים ולכן תשובתי אלייך תהיה כללית. 

דבר ראשון, אם אתה מעוניין לחפור ולבנות בצמוד, הרי שמדובר בהרחבה ולא שיפוץ רגיל ולכך נדרשית היתרי בנייה. מחיר הכסף הינו לדיור ולא שיפוץ רגיל שהבנק מתמחר מעט יותר גבוהה. אבל גם אם נעשים כשיפוץ בקיים ואין צורך להיתרים זה בסדר.

מה שווי נכס קיים? כמה משכנתא יש על הנכס הקיים? 

דבר שני, מה ההכנסות הקיימות? לא ציינת? האם אין בכלל או יש הכנסה אבל היא נמוכה? האישה עובדת? איפה עובדים? מה סך ההכנסות שלכם יחד? למה ההכנסות היום נמוכות? ובמקרים של הרחבה ניתן להסתמך על שכירות עתידית אם השמאי מייחס לזה חשיבות בדוח והבנק מראש מצהיר שיקבל את השכירות העתידת.

דבר שלישי, כל עניין המשכנתא ההפוכה לא יעבור לפי מה שציינת בשאלתך. בנוסף, אם אתה טוען שהיום יש לך בעיה בהכנסות, כיצד גישור ומחזור עתידי יתאפשר? בנק לא מסתמך על הכנסה שלא קיימת ואולי תהיה קיימת בעתיד (מלבד שכירות עתידית בחלק מהמצבים). 

דבר רביעי, אם ההתנהלות שלכם לאורך השנים תקינה, אם חמך לקוח טוב בבנקים למרות גילו, אם שווי נכס במצב הקיים מאפשר רגולטורית לקחת עוד 600,000 ש"ח משכנתא, אם הנכס תקין משפטית ותכנונית וניתן להראות אישורים לשיפוץ / הרחבה והבנק יסכים לקבל שכירות עתידית כחלק מההכנסה (ואולי גם אם לא, תלוי בנתונים החסרים) - אם כל אלו מתקיימים, לא הייתי שולל אישור למימון הנדרש.

בהצלחה. 

מוטי שמואלביץ 

האם ניתן להבטיח מרווח כאשר מושכים בפעימות , משיכת כל מסלול פריים אחרון , האם המרווח ישמר ?

היי כפיר, 

לא ניתן לשמור מרווחים כאשר מושכים כסף בפעימות. יחד עם זאת, ברגע שהבנק עובד מול יועץ משכנתאות אין סיבה שהבנק יעלה מרווחים אם המציאות לא מחייבת, לדוגמא: במצב של עלויות גיוס גבוהות יותר של הבנקים או מדיניות ריביות בזמן נתון.

במצב הפוך ניתן גם להוריד ריביות / מרווחים, אך גם זה לא פשוט ברגע שהתהליך כבר החל עם בנק מסויים. 

בטבלת ממוצע ריביות או ריביות דיור ניתן לראות שחור על גבי לבן את התנודתיות בריביות חודש בחודשו, כלומר, אם הריביות במגמת עליה או ירידה.  

בשורה התחתונה, זה החיסרון שמושכים כסף בפעימות אבל תמיד ניתן למחזר את המשכנתא בעתיד.

נכון להיום, מומלץ למשוך את הקבועות בחלק הראשון על מנת לשמר את הריבית הקבוע שמאוד נמוכה היום, אח"כ את המשתנות / הפריים.

בהצלחה...

היי מוטי, האם מותר לי לפרסם את עצמי כיועץ משכנתאות למרות שאני לא מוכר ע"י גוף או איגוד , אלא רק על סמך הבנתי בתחום?

היי קובי, 

אני לא עורך דין ולכן תשובתי אלייך היא לא ברמה המשפטית. 

כרגע אין רגולציה מסודרת בתחום ייעוץ המשכנתאות ולכן אני לא רואה סיבה שלא, אתה יכול עם היידע שלך לתת שירות - זה באופן כללי.

היום, כל יועץ משכנתאות עובר במינימום הכשרה מתאימה באחת המכללות שמעבירות קורס יועצי משכנתאות.  

כמו כן, יש את התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל שעושים עבודת יוצאת מהכלל על מנת להסדיר את התחום. והכיוון לכך הרבה מעבר לטוב והדרך לשם קצרה...

סביר להניח שכל יועץ חדש שירצה להכנס להיות חבר בהתאחדות ידרש להציג תעודה שלמד מאחת המכללות ולעבור את מבחני ההתאחדות.  

אפילו תוך כדי עבודה, במידה ויש לך את היידע והכישרון, אני ממליץ לעשות את הקורס, יתרום המון. 

אתה מוזמן לבדוק במכללת פסגות את הנושא, אני מנהל את התחום במכללה. ובלי קשר תבדוק במקומות נוספים ותראה לאן אתה הכי מתחבר. 

בהצלחה,
מוטי שמואלביץ - 
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

היי רציתי להתייעץ, אני מעוניין במשכנתא בשביל דירה להשקעה השאלה שלי: האם מומלץ לקחת משתנה כל 5 לא צמוד ל 25-30 שנה, פריים למקסימום תקופה וקבועה למינימום ליחס החזר. הסיבה היא שאני מעוניין לפרוע את המשכנתא תוך מקסימום 5 שנים (אפילו 2-3) בשביל למזער עמלת פירעון?

שלום תומר,

אם אתה מעוניין לפרוע את ההלוואה תוך 5 שנים ואולי שנתיים עד שלוש, לפחות שליש מההלוואה אתה חייב לקחת בריביות קבועה, צמודה או לא או שילוב בינהם. ואכן, את הריבית הקבועה מומלץ לקחת לתקופה כמה שיותר קצה ביחס לכושר ההחזר בגלל הריבית שהיא נגזרת מתקופת הלוואה וכמו כן מזעור החשיפה לעמלות פירעון עתידיות. 

תבדוק ב 17 לינואר מה אתה יכול לקבל במסלול הפריים על 2/3 מההלוואה כי שם אין לך עמלת פירעון בשילוב שליש בקבועה הלא צמודה או הצמודה. את הפריים אתה יכול לקחת לתקופה מקסימאלית.

במקביל תבדוק מה תקבל שליש בפריים וחלק ב משתנה (צמודה או לא צמודה), אתה לא חייב להגיע ל 1/3 מגובה ההלוואה והייתרה בקבועה לתקופה מינימאלית.

במצב כזה אתה תמזער את החשיפה העתידית לעמלת פירעון.

בנוסף, אם תזרימית אתה רוצה להפחית את ההחזר החודשי עד למכירה (למרות שאני חושב שלא בגלל השכירות שתתקבל), אתה יכול לבדוק את האופציה לקבל גרייס מלא על המסלולים לתקופה של 3 שנים - מצב זה כמעט בוודאות יגרום לכך שלא תשלם עמלת פירעון.

בעמוד זה תקבל אינדיקציה לריביות שניתן לקבל - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ' 

מוטי שלום, איך לדעתך ישפיע הסגר הקרוב על תחום המשכנתאות? בנקאים עובדים רגיל? המערכת הבנקאית באופן כללי תעבוד רגיל? משהו אחר שחשוב לדעת ולקחת בחשבון? חן חן! וד"ש ללברון ולמייקל:)

אני כבר מנחש... ומסרתי ד"ש. 

כמו בשני הסגרים הקודמים... הבנקים עובדים רגיל, כמובן שישנה מגבלה מסויימת ברמת כמות הפגישות וכו'. הבנקים זמינים מאוד ולא צריכה להיות בעיה מיוחדת. 

חשוב מאוד לא למרוח תיקים ולנסות לקדם כמה שיותר מהר, לה להתמהמה! 

ברמת מחיר הכסף לא יהיה שינוי דרסתי. אולי מטבע הדברים, כמו בכל תחילת שנה אזרחית חדשה, הבנקים יעלו תחילה מרווחים ואולי זה ישפיע על מחיר הכסף אבל לא מעבר. 

בהצלחה.

שלום, מה הפירוש צבירת ריבית נדחית בדוח יתרות?

היי איה, 

פירוש "צבירת ריבית" בדוח יתרות משכנתא מתייחס לצבירת ריבית שלא שולמה מחודשים קודמים בהלוואה. כלומר, אם נעשתה הקפאת משכנתא באופן יזום שכללה דחיית תשלומי קרן וגם ריבית, יש מצב של צבירת ריבית על ההלוואה מעבר לקרן ההלוואה. 

כמו כן, במצב של פיגור בודד או מספר פיגורים בהלוואת המשכנתא ישנה צבירת ריבית להלוואה. 

מצב זה יוצר ריבית דריבית - תשלומי ריבית גם על הקרן של ההלוואה וגם על צבירת הריבית שלא שולמה מחודשים קודמים.

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים