היי, ראשית, תודה על המענה המקצועי! קניתי דירה חדשה ועדיין לא מכרתי את הקודמת. בזמנו לקחתי 70% מימון על הדירה החדשה (על הקיימת כבר יש משכנתא, כך שלא השתמשתי בה לטובת הרכישה). השאלה - הצהרתי בזמנו שאני מוכרת את הדירה הראשונה, ומבחינתי סבבה עכשיו להשאיר אותה (להישאר עם 2 הדירות)... במה זה כרוך? רק בתשלום מס רכישה? או שיש כל מיני 'הפתעות' נוספות? תודה מראש!

שבוע טוב יעל,

אדם אשר רוכש דירה חלופית, כלומר מתחייב למכור את הנכס הקיים על מנת לקבל 70% מימון משכנתא מהבנק על הנכס הנרכש או לחילופין, מצהיר מכירה על מנת לא לשלם היום את מס הרכישה, ההצהרה נרשמת בטופס הדיווח לרשויות המס שמוגש ע"י עו"ד בכל עסקה שמבוצעת.

אי מכירת הנכס תדרש עדכון דיווח לרשויות המס ותשלום מס הרכישה + ריביות והצמדות על כל הסכום למשך התקופה. הריביות הם לא ריבית של 3-4 אחוז, הרבה יותר גבוהות. מעורכי דין שמגישים את הדיווחים הבנתי שזה יכול להגיע גם ל מעל 10% ריבית.

מעבר לתשלום מס הרכישה המלא שצריך לשלם, הרוכש ישלם עוד כמה אלפי שקלים ואפילו עשרות אלפים ריביות והצמדות, תלוי בשווי הנכס הנרכש ומס הרכישה בבסיס שצריך לשלם.

בכל מקרה, המימון אשר התקבל בבנק לא יפגע, כל העניין הוא מול רשויות המס ולא מול הבנק.

בברכה,
מוטי שמואלביץ  

חלק מהמשכנתא שלי צמוד למדד מהמחירים לצרכן. נכנסתי ללמס וניסיתי למצוא על כמה עומד המדד ואני רואה שם שמפרסמים רק תנודות בכמה ירד או עלה החודש אשמח לעזרה

צחי,

להלן קישור לנתוני מדד המחירים לצרכן + מדד תשומות בנייה לאורך השנים עם סיכום שנתי - לחץ כאן

שלום מוטי ראיתי שכתבת על הלוואת גישור. תגיד, הממוצע של הריביות של הלואות גישור הוא כמו של המשכנתאות הרגילות, בצמוד מדד ולא צמוד מדד?

שי, האמת שלא הבנתי כל כך את השאלה.

אבל לפחות לפי מה שהבנתי, בטבלה הכוללת של ממוצע ריביות משכנתא נכנס בפנים גם הלוואות שמוגדרות גישור (גרייס או בלון) לתקופות קצרות. נכון הדבר גם בצמודות וגם בלא צמודות למדד. 

הנה קישור לטבלה של בנק ישראל שמפרט את הממוצעים של כל סוגי ההלוואות - לחץ כאן 

בהלוואה שבו אין מספיק כושר החזר ובעקבות כך צריך ערב משלם האם בעקבות זה הבנק מגדיר אתזה כהלוואה לחוסן כלכלי נמוך ומעלה את הריבית [email protected]

שמעון שלום,

ברגע שנכנס ערב משלם / לווה נוסף בהלוואה כהתנייה לאישור הבקשה לא מעיד על לקוחות טובים יותר או פחות. יש לקוחות עם דירוג אשראי הטוב ביותר שקיים שמביאים לווה נוסף להלוואה כי ההלוואה שהם מעוניינים לקחת גבוה ביחס להכנסה בזמן נתון.

לקוח - סטאז'ר לרפואה, מרוויח X ש"ח בחודש, התנהלות תקינה לאורך השנים ופוטנציאל השתכרות עתידית גבוהה, בגלל שהמימון הנדרש גבוה ביחס להכנסה צריך להכניס את אחד ההורים לווים איתו בהלוואה. אין שום סיבה בעולם שהבנק יתמחר את הכסף יקר יותר. 

הכל עניין של התנהלות מול הבנק.

יתרה מזאת, זה אפילו יכול להגדיר לבנק את ההלוואה כבטוחה יותר כי נכנס לווה נוסף בהלוואה, יש עוד אדם עם אחריות על הכסף הנרכש. ככל שמספר הלווים ,מקרבה ראשונה, גדול יותר כך החשיפה של הבנק קטנה יותר. 

בשורה התחתונה, זה לא אמור לגרום לבנק לתמחר את הכסף גבוהה יותר, יחד עם זאת אני לא אפול מהכיסא אם הוא ינסה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אני קניתי דירה מקבלן ולתשלום הראשון של 600000 ש"ח לקחתי הלוואת גישור על הדירה הישנה שלי שעוד לא מכרתי, האם אוכל לקחת הלוואת גישור שנייה על הנכס שאני קונה עכשיו, האם עקרונית בנקים נותנים דבר כזה, או שבכל מקרה עלי למכור את דירתי?

אברהם שלום,

אין בעיה לקחת הלוואת על נכס קיים וגם על נרכש כל עוד אתה עומד בכל הקריטריונים הנדרים לקבלת המשכנתא - אחוזי מימון, יחס החזר מהכנסה וכו'.

ההלוואה שלקחת על הנכס הקיים לטובת הרכישה זו עסקה אחת, אין בעיה במקביל לקחת משכנתא גם על הנכס הקיים. הבנק ירצה לראות כנראה שזה הכסף שישלים את העסקה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

יש 2 זוגות בעלים על דירה ולקחו משכנתא כל אחד את חלקו. אחד מהם רוצה למכור את חלקו. איך מתנהל מול הבנק? הזוג החדש שיקבל משכנתא ושיכנס לנעלים של הקודם? נשמח אם תשוב אלי זה דחוף מאוד ויכול להיות שאלי נצטרך אותך . [email protected]

דניאל שלום,

שאתה אומר של אחד לקח "משכנתא נפרדת" זה לא מסתדר. 2 הזוגות לקחו יחד משכנתא אחת בבנק אחד בשעבוד הנכס הנרכש. זה נשמע יותר הגיוני (תתקן אותי אם אני טועה).

העסקה הזו נשמעת דומה מאוד לעסקה שבני זוג נפרדים והאחד מעוניין לרכוש את החלק של האחר. נשאלת כאן שאלה: האם הזוג הרוכש צריך או לא להגדיל את המשכנתא הקיימת בשביל לשלם לזוג האחר או לא?

על מנת שזה יקרה צריך לקרות שני דברים:

1. הסכם מכירה  /  הסכם העברת זכויות בנכס - מבוצע מול עורכי דין.

2. על מנת שהבנק יאשר להוריד לווים קיימים ממשכנתא קיימת, הזוג השני צריך להיות בעל הכנסות מספיק גבוהות ביחס לגובה המשכנתא הקיימת. בטח אם ישנה דרישה להוסיף סכום מסויים למשכנתא לטובת הרכישה מהזוג האחר.

בכל מקרה, אם הלקוחות טובים מבחינת הקריטריונים - לא צריכה להיות בעיה מבחינת הבנק. זו עסקה יחסית פשוטה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

שלום רב מוטי האם ניתן לשמור במחשבון המשכנתא את התמהילים השונים? ואם כן - כיצד ? תודה

אריה,

אני לא סגור למה אתה מתכוון שאתה אומר "לשמור", כן ניתן לבנות מספר תמהילים ולבצע השוואה בינהם ע"י מעבר בין תמהילים ולהנפיק דוח שמגיע אלייך ישירות למייל. 

בברכה
מוטי שמואלביץ

יש לי קרקע ואני רוצה לבנות בית עליה , הבנק מסרבים לתת משכנתא , האם ניתן יהא להוציא משכנתא לצורך הבניה ? [email protected]

שלום לך מוחמד,

אם בנק מסרב למכור כסף חייבת להיות סיבה. תבדוק מה הסיבה שהבנק מסרב לתת לך משכנתא לבנייה... הכנסות? בטחונות? יש/אין היתרי בנייה? נתוני אשראי? 

תעדכן אותי ואני אשמח לנסות לתת לך פתרון או מענה במידת האפשר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

היי האם ניתן להגדיל את ההחזר החודשי (לא יותר מ 35% מההכנסות) ע"י בקשה לקיצור תקופה , או רק ע"י פירעון או מחזור המשכנתא?

כפיר,

קיצור תקופת הלוואה קיימת בבנק הנוכחי, ע"י הגדלה של החזר חודשי בהלוואת המשכנתא דורש בחינה של ההכנסות הקיימות בפועל. במקרה שאין שוני במסלולים ובריבית ההלוואה ניתן להגיש בקשה למחלקת ניהול הלוואות ולבקש קיצור תקופה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

שלום מוטי, זוג זכה בדירה בפרויקט מחיר למשתכן בפריפריה, במחיר 1,350,000. פנה למספר בנקים בבקשה להצעות מימון ובסוף בחר בבנק דיסקונט. הבנקים העריכו מחיר שוק שנע בין 20% ל- 30% מעל המחיר למשתכן. לקראת חתימה, ביקש הבנק להביא דוח שמאי, הזוג פנה לשמאי מהרשימה של הבנק וזה הוציא שמאות של 1,450,000 (רק כ- 7% מעל מחיר הדירה למשתכן). לכולם ברור (כולל הבנק) שזוהי שמאות לא ריאלית אבל הבנק הבנק חייב שמאות. נציין שהבנק המלווה הוא בנק הפועלים (אצלו שמאות "0") ושהקבלן לא מוכן למסור מחירי שוק של דירות שנמכרו בבניין (כ- 25% מהדירות נמכרות במחירי שוק). 1. האם ניתן להוציא מחירי דירות מרשות המיסים? 2. האם נכון לפנות לשמאי אחר? 3. האם כדאי לעבור לבנק הפועלים? תודה, אלעד [email protected]

אלעד,

סביר להניח שהבחירה בדיסקונט היא בגלל מחיר כסף זול יותר. המצב שאתה מתאר כרגע הוא מצב של התנהלות לא נכונה ברמת הבסיס. בכל עסקה של רכישה מקבלן צריך מלחתחילה לוודא את עניין השמאות - האם הבנק דורש או לא. 

האמת, הערכת נכס במחיר למשתכן 7% מעל העלות החוזית זה מעט מאוד גם בפריפריה. 

אני לא הייתי מתחיל להתעסק עם שמאות חדשה או להתחיל "לריב" עם הבנק ברמת שווי נכס ומנסה להביא לו הוכחות בעניין - בשביל זה יש שמאות ועל זה הוא מסתמך. אפשר לנסות לדבר עם השמאי ולהסביר לו את המצב ואולי הוא יכול לעשות תיקון רלוונטי בעניין. אם זה לא הולך חלק עובר לפועלים.

פועלים הבנק המלווה של הפרוייקט ואם עניין שווי נכס תקין שם מבחינתכם, בהחלט הייתי עובר ומתנהל מול פועלים. 

תיגש לפועלים עם ההצעה של דיסקונט על מנת שישוו לך את ההצעה שלהם, לא מאמין שפועלים לא ישוו הצעה בטח שהם בנק מלווה של הפרוייקט ויש להם אינטרס. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.