שבוע טוב מציעים לי לקחת שליש מהמשכנתא בפריים, אבל אני חוששת כי המשכנתא היא ל-20 שנה ובמהלך התקופה הזו הפריים עלול לעלות באופן משמעותי. מה דעתך על כך? אני מבינה שאפשר לצאת מהמסלול הזה ללא קנס, אבל אם הפריים יעלה באופן משמעותי, נניח שהוא יעלה ב-3%, אז כל הריביות במסלולים האחרים יעלו גם הם ב-3% בערך, זה נכון??? תודה בתיה

היי,

אין חובה בכלל שהעליה בפריים תהיה גם העלייה במסלולים האחרים ביחס שווה. 

אם את מאמינה שהוודאות היום זולה, כלומר הקל"צ ויש חשש מהפריים אפשר לבחו אפשרות עם הלוואת משכנתא ב 100% קל"צ ולהשוות לאלטרנטיבות אחרות. 

היי מוטי, אשמח לקבל את חוות דעתך על תמהיל הריביות של המשכנתא: משכנתא חדשה 1,875,000 ש"ח, 75% מימון , כושר החזר 30%,התנהלות תקינה בבנקים. 1/3 פריים - 625,000 ש"ח בריבית 0.9% ל- 30 שנה- גרייס לשנה 1/3 פריים - 625,000 ש"ח בריבית 1.7% ל-30 שנה קל"צ 400,000 ש"ח ריבית 3.35% ל- 30 שנה קצ"מ 225,000 ש"ח בריבית 1.65% ל- 20 שנה האם זה סביר או שניתן לשפר במשהו. תודה רבה.

היי אריאלה, 

ברמת הריביות זה סביר, ברמת התמהיל זה גם יכול לעשות לי קצת שכל יחד עם זאת אין לי מושג מי הלקוחה ומה הצורך ולכן אני לא יכול לתת לך תשובה מעבר לזה. 

אם נתת בתמהיל פתרון לצורך של הלקוח/ה אז זה בסדר.  

היי מוטי ותודה על המענה ! האם לקוח משפר דיור יכול לבקש שההלוואה על הדירה הראשונה תהיה ל30 שנ ה ולא בהלוואת בלון? ואם לא אלא רק הלוואה בלון, האם יוכל לאחר מכן לבקש מימון מהבנק ל30 שנה כחלופה להלוואות בלון שלקח? ואם לא איזה גופים חוץ בנקאים יכולים להזרים מימון כזה אחרי השנתיים ? ומה אחוז הריבית ? ובאיזה מסלולים .. בניית המסלולים והריביות היא כמו הבנקים גם בחוץ בנקאי כמו כלל לדוגמא? תודה על העזרה!! ומזל שיש אותך בפורום הזה

נתי שלום,

בקטגורית משפרי דיור שעליהם בסופו של דבר למכור את הדירה הקיימת

יכולים לקבל הלוואת גישור על הבית הקיים לטובת הבית החדש שנרכש כאשר בסוף תהליך המכירה של הבית הישן, עליהם לכסות את ההלוואה שנלקחה. (לכן, לא ניתן ל-30 שנה כי הבית עתיד להימכר)

עכשיו לשאלה האחרת , האם לאחר שחיסל את הלוואת הגישור יוכל לקבל מימון על סכום זה לא קשור כבר לבית הישן שנמכר

עליך לבדוק את הדברים הבאים:

1. האם מבחינת יכולת החזר יש לו את האפשרות לעמוד במשכנתא על הבית החדש בתוספת המימון הרצוי שהינו הלוואה לכל מטרה.

2. מהם מקורות המימון שיאשרו לו את ההלוואה 

לגביי הריביות ניתן להיכנס ללינק הבא- https://www.moti.org.il/intrests

ולקבל הערכה עדכנית לגבי הריביות שניתן לקבל.

אני לא בתוך התיק ולכן, קשה לדעת לאן נושבת הרוח אך ממליצה להכין תוכנית מסודרת מראש לכל האפשרויות אולי כמשפר דיור יכול לנצל את כל ה-70% מימון ולא יצטרך הלוואה נוספת

או לחילופין ניצל את כל ה-70% מימון והמכירה לא תספיק לחסל גם את התוספת וחייב מקור מימון נוסף, אם כך הדבר יש לאשר את המימון מראש .

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

 

היי מוטי הגשתי בקשה לאישור עקרוני במוקד של לאומי ונאמר לי שהבנק מסרב בגלל דוח נתוני אשראי לא תקין. מה עושים הלאה ואיך ניתן לפתור את הבעיה.. והאם זה אומר שכל הבנקים יסרבו?

היי,

ראשית לבדוק מול הלקוח מה והאם הייתה בעיה כלשהי מהפרט הכי קטן ואולי זה משהו יותר רציני. האם חזרו לו צ'קים, הוראות קבע, פיגורים בהלוואות, הגבלה פיננסית, תביעות חוב, פשיטת רגל... משהו היה.

במקרה כזה, ניתן וצריך להוציא דוח נתוני אשראי. אם זה לא משהו רציני מידי ויש הסבר טוב לבעיה זה יכול לעבור בבנקים. מצב לא אידיאלי בכלל.  

אהלן מוטי היקר, קיבלתי אישור עקרני עם מסלול קצ''מ בריבית 1.57. ובעוד מסלול קל''צ בריבית 2.95. האם לדעתך ומהבנתך הטווח הזה שווה את הסיכון או שכדאי ללכת על הקל''צ?

היי, אין לי מושג מי הלקוח והצורך. ברמת טווח הריביות אני באמת אדיש בינהם אולי לכיוון הקל"צ , אני מאמין שהתקופה סביב ה 20 שנים. בנוסף, מאוד תלוי בשאר ההמסלולים בתמהיל הנבחר.  

אהלן שוב מוטי, האם מסלול הזכאות הוא צמוד למדד? אם כן, ההבדל בינו לבין הקצ''מ הוא רק העמלת פירעון מוקדם?

היי,

בהחלט, הזכאות הינה הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד. לגבי היתרונות של הזכאות, ממליץ לך לצפות בסרטון הבא:

שלום רציתי לשאול 2 שאלות 1 האם ניתן לקבל משכנתא על דירה שלא רשומה בטאבו וגם לא במנהל מקרקעין יש לבעלים רק אישור זכויות מעו'ד ? 2 האם ניתן לקבל משכנתא על דירה שרשומה כדירת נופש ולא כדירת מגורים? תודה רבה

היי,

1. איפה הנכס נמצא ברמה הגיאוגרפית? ישנם מקרים שכן, אתה מתכוון לאישור זכויות מהחברה המשכנת? 

2. בחטיבת המשכנתאות בעייתי, במחלקה עסקית כן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי מוטי ותודה על המענה! לגבי הלוואת זכאות בכללי והאם יש הבדל בעולים חדשים.. אם לקוחות מקבלים הלוואת זכאות ההאם זה יכול להפחית להם את ההון העצמי כך שיקבלו מימון מעל ל75%.. והאם ברכישה מקבלן באיזורים שהבנקים מאשרים רק 70% מימון כתוצאה מהלוואת זכאות שיחד איתה מגיעים ל75% הבנקים כן יאשרו?

שוב מדובר בנושא רחב שלא ניתן לענות במספר מילים..

ראה תשובות קודמות וקרא את המדריך המפורט כולל פלחי אוכלוסיות שונות.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

היי מוטי שאלה נוספת לגבי הזכאות בהלוואת זכאות כתוב שלא תעלה על 3% במידה והלקוח לוקח הלוואת זכאות בריבית של 2% היתה אינפלציה והמדד הגיע ל5% הריבית תתקע בכל התקופה ב3%? אם לא אז מה מועיל ענין ה3%? תודה מראש

נתי שלום,

קודם כל עליך להבין מהו מסלול הלוואת זכאות!

הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן- כלומר עם המדד יעלה או ירד הקרן תושפע אך הריבית שהינה ריבית קבועה תישאר על הריבית שנקבעה ביום לקיחת המשכנתא.
הריבית בפועל תהיה 0.5% מתחת לממוצע ריביות המשכנתא לפי אותה תקופה 
הריבית המקסימלית הינה 3% לתקופה המקסימלית- הריבית תקבע ביום לקיחת המשכנתא ותישאר קבוע לאורך התקופה
התקופה המינימלית הינה 10 שנים ולאחר מכן בקפיצות של 5 עד 30 שנים לכל היותר

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות
 

בנוסף לשאלה הקודמת ראיתי באתר שכתבת בסעיף 4 של זכאות שניתן לקבל עד 95% מימון.. איך זה אפשרי לביצוע? ניתן לקחת 75% מימון ועוד 200 אלף זכאות? כלומר אם קונים דירה ששוה מליון ניתן לשלם רק 50 אלף הון עצמי? הנושא לא כל כך ברור לי.. ממש תודה על המענה !

נתי שלום,

דבר ראשון,הנושא הנ"ל הינו נושא רחב ולא ניתן לסכמו במספר מילים ולכן , ממליצה לקרוא את המדריך לקבלת משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון, מה גם שחשוב מאוד להכיר את האתר של משרד הבינוי והשיכון ולהתעדכן כל הזמן.

מצ"ב לינק למדריך- 

https://www.gov.il/he/departments/guides/mortgage_guide

כתוב בצורה מאוד מסודרת וידידותית. 

דבר שני, נקודתית לגביי שאלתך..

בתנאי הסיוע, יש עניין שאומר שאם כספי הסיוע גבוהים יותר ממחצית הסכום הכולל של המשכנתא סכום הסיוע + המשכנתא לא יעלה על 95% מימון ממחיר הדירה ( או 98% ממחיר הדירה ביישובים הנמצאים באיזור עדיפות לאומית א')

כלומר: פוטנציאלית בעזרת כספי הזכאות בשילוב כספי הבנק ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים ממחיר הדירה כל זה בכפוף לאישור הבנק .

דוגמא מספרית :

נכס שמחירו 1M אני יכולה ברעיון לקבל 75% מימון בדירה ראשונה מכספי הבנק כלומר - 750K 

ועוד 200K הלוואת סיוע, מה שברעיון יותיר ללוה להביא מהכיס 50K ש"ח.

שוב משרד הבינוי והשיכון השאיר ביידי הבנק לבחון כל מקרה לגופו ולאשר / לא לאשר לפי הבחינה של התיק.

לדוגמא- ישנם בנקים שמחייבים לפי מדיניות פנימית של הבנק להגיע עם הון עצמי במינימום של 100K

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות