הליך החיתום מול הבנקים לאחר קבלת האישור סופי למשכנתא – המדריך המלא

למה עלינו לצפות בבואנו מגיעים לבנק הנבחר לפתיחת תיק משכנתא? מה העלויות להם עלינו לצפות? על מה אנחנו חותמים ומה המשימות שהבנק ייתן לנו לבצע על מנת שיוכל לשחרר את כספי המשכנתא?

החלטנו לרכוש נכס, התחלנו תהליך לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, מצאנו את דירת חלומותינו, הצגנו את הנכס לבנק וקיבלנו אישור סופי למשכנתא, חתמנו על חוזה רכישה וקבענו מועד לחתימות בבנק ("אישור סופי" – לאחר תמהיל, ריביות ובחינת תקינות הנכס ברמתו המשפטי מצד הבנק).

לאחר קבלת האישור הסופי למשכנתא הנדרשת עלינו להגיע לבנק הנבחר לחתימות, או כמו שאנחנו מכירים – פתיחת תיק.

מה כולל הליך החיתום בבנקים?

הליך החיתום בבנק במעמת פתיחת תיק משכנתא כמחולק ל 2:

1. חתימות על תנאי ההלוואה – חשוב מאוד להגיע עם האישור הסופי ברמת תנאי ההלוואה אותו קיבלנו מהבנק ולוודא שאנחנו חותמים על אותם התנאים.
2. חתימה על כל המסמכים המשפטיים הרלוונטיים שיאפשרו לבנק לבצע שעבוד על הנכס הנרכש וביצוע משימות נוספות, כגון: שמאות, ביטוחים ועוד לטובת שחרור כספי המשכנתא בפועל.

לכל עסקה יש הליך חיתום שונה, אומנם לא בהרבה מאחד לאחד, אבל עדיין יש הבדל בהליך החיתום בין משכנתא חדשה מקבלן, רכישה יד שנייה, מחזור משכנתא, כל מטרה, מחיר למשתכן וכו'.

בנוסף לכל החתימות שנצטרך לבצע על כל המסמכים הרלוונטיים של תנאי ההלוואה, הבנק יכין לנו "רשימת מטלות" אותה נצטרך לבצע ורצוי כמה שיותר מהר, משום שתנאי ההלוואה נשמרים 24 ימים בלבד (שמאות, ביטוחים, נטוריון, רשם משכונות ועוד).

חשוב לציין שתנאי ההלוואה נשמרים ל 24 ימים בלבד ובתנאי שמשכנו בפועל את הכסף, כל עוד לא נעשה ביצוע של משיכת הכסף (הבנק לא שחרר כסף למוכר או לנו בכל מטרה) תנאי ההלוואה יכולים להשתנות בכפוף לעוגנים ומדיניות הבנקים בכל רגע נתון.

לאחר שנחזיר לבנק את כל המסמכים המשפטיים שקיבלנו ונבצע את כל המשימות הנדרשות, יעבור התיק לבחינה אחרונה, יאושר סופית והכסף יעבור ישירות למוכר תוך יומיים – שלושה.

חשוב שנדע, כסף שניתן ל"דיור" הינו כסף שאנו לא "נפגשים" אתיו. כלומר, הכסף לא עובר אלינו אלא ישירות למוכר. בהלוואת לכל מטרה, כנגד שיעבוד נכס קיים הכסף מגיע אלינו לחשבון הבנק.

להלן רשימת סוגי 99% מהעסקאות אותם נבצע מול הבנק:

1. פתיחת תיק – קבלת הלוואת משכנתא לטובת רכישת נכס יד שנייה (דירה/קרקע)
2. פתיחת תיק – קבלת הלוואת משכנתא לטובת רכישת נכס מקבלן / מחיר למשתכן
3. פתיחת תיק – קבלת הלוואת משכנתא לכל מטרה על חשבון נכס קיים
4. פתיחת תיק – רכישת קרקע ובנייה עצמית
5. פתיחת תיק – מחזור משכנתא

בכל אחד מהמקרים המצוינים עלינו להצטייד בת.ז + ספח מקורי, תלושים עדכניים / אישור הכנסות לשנה הנוכחית מעודכן, עו"ש + יתרות של כל אחד מהחשבונות, אמצעי תשלום (פתיחת תיק ושירות משלוחים של הבנק).

להלן טבלה עם כל (כמעט) המשימות שנדרש לבצע וכל המסמכים עליהם נחתום במעמד פתיחת תיק המשכנתא:

פתיחת תיק משכנתא – טבלת משימות

משימה / סוג עסקה	רכישה מקבלן	רכישה יד 2	מחזור משכנתא	הלוואה לכל מטרה	רכישת קרקע + בנייה עצמית	מחיר למשתכן	טפסים לדוגמא
שמאות מקרקעין	במקרה בו אין בנק מלווה לפרויקט	כן	כן, ברוב המקרים	כן	כן	כן (מלבד מקרים בהם יש הנחיות ברמת שווי שוק)	שמאות מקרקעין לדוגמא
בטיח חיי למשכנתא + ביטוח מבנה	כן	כן	כן	כן	כן	כן
ייפוי כח נוטריוני	כן	כן	כן – מלבד במחזור משכנתא פנימי (באותו הבנק)		כן	כן	יפוי כח נוטריוני לדוגמא
תצהיר דירה יחידה / חלופית	כן, במידה ואנו לוקחים משכנתא מעל 50% מימון	כן, במידה ואנו לוקחים משכנתא מעל 50% מימון			כן, במידה ואנו לוקחים משכנתא מעל 50% מימון	כן, במידה ואנו לוקחים משכנתא מעל 50% מימון	תצהיר דירה לדוגמא
רשם משכונות + דוחות עיון	כן	כן	כן	כן, במידה והנכס לא משוכבד לבנק המלווה	כן	כן	לחץ כאן
כתב התחייבות לרישום משכנתא	כן	בחלק מהעסקאות			בחלק מהעסקעות	כן	דוגמא 1 דוגמא 2 דוגמא 3
שטרות משכנתא  + נסח לאחר רישום הערת הזהרה לטובת הבנק המלווה		כן	כן	כן, במידה והנכס לא משועבד לבנק המלווה	כן		שטרות משכנתא לטאבו לדוגמא
בקשה להסבת ערבות	כן					כן	לחץ כאן
אישור תשלום הון עצמי	כן	כן			כן	כן	אישור תשלום הון עצמי לדוגמא
אישור עירייה העדר חובות		כן	כן, במידה והמחזור מבוצע מבנק אחד לאחר	כן, במידה והנכס לא משועבד לבנק המלווה	כו		טופס בקשה לדוגמא
מכתב כוונות		כן, במידה ולמוכרים משכנתא קיימת	כן		כן, במידה ולמוכרים וישנה משכנתא על הקרקע		מכתב כוונות לדוגמא
הסכמה לדרגה שנייה			כן				כתה הסכמה לדוגמא
מכתב החרגה	כן					כן	מכתב החרגה לדוגמא
טופס דיווח לרשויות המס – מש"ח	כן	כן			כן	כן	מש"ח לדוגמא
טופס בנייה עצמית					כן		טופס לדוגמא
טופס הוראת קבע לתשלומי המשכנתא	כן	כן	כן	כן	כן	כן	דוגמא
תשלום דמי פתיחת תיק	כן	כן	כן	כן	כן	כן

פתיחת תיק משכנתא – לרשותכם פירוט מלא בעבור כל משימה שנצטרך לבצע לטובת שחרור כספי המשכנתא:

ייפוי כח נוטריוני

אחד המסמכים שנקבל מהבנק ונצטרך להחזיר חתום זהו ייפוי כח נוטריוני. ייפוי כח זהו מסמך הממנה אדם אחר לבצע פעולות משפטיות המצוינות בייפוי הכוח בשמו. בעת לקיחת הלוואת משכנתא.

נוטריון הוא עורך דין שהוסמך לאמת, לאשר ולערוך מסמכים משפטיים מסוימים הדורשים פעולות אלה מצד נוטריון בלבד, על פי החוק.

חתימתו של הנוטריון נחשבת לאסמכתא בבתי המשפט לאישור זהותו של החותם וכי המסמך נחתם מרצונו החופשי של החותם.
יפוי כח הנוטריוני לבנק למשכנתאות הוא בלתי ניתן לביטול ומשמש לבנק לביצוע פעולות משפטיות לצורך רישום ביטחונות במידת הצורך.

כלל הלווים צריכים להופיע בפני הנוטריון עם ת.ז מקורית או דרכון ישראלי מקורי ולחתום אישית בפניו על המסמך אותו קיבלנו מהבנק.

כלומר, ייפוי כוח נוטריוני לבנק זהו מסמך המאפשר לבנק לבצע פעולות משפטיות בשמנו לטובת שיעבוד הנכס במידת הצורך.

כל עורך דין שהוא נוטריון יכול לחתום על מסמך זה, אין יותר מידי חשיבות לעורך הדין. פעולה זו פשוטה מאוד ולוקחת 5 – 15 דקות בלבד. בדרך כלל הסניף בו אנו מבצעים את הליך החיתום יכול לשלוח אותנו לנוטריון שנמצא באזור וכך לסיים את עניין ייפוי הכוח הנוטריוני. עלות הנוטריון סביב ה 250 ₪ – 300 ₪ והבנק מבחינתו דורש העתק אחד בלבד.

ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה לנכס

מתן הלוואת משכנתא מטעם הבנק מצריכה מאתנו ביצוע של שני ביטוחים: ביטוח חיים למשכנתא + ביטוח מבנה לנכס.

ביטוח חיים למשכנתא – מבטיח את החזר יתרת הלוואת המשכנתא במקרה מוות של אחד מהלווים הרשומים במשכנתא.

עלות פוליסת ביטוח החיים למשכנתא נגזרת מגיל הלווים, מצב בריאותי של הלווה, מין, האם מעשן או לא, תחביבים, תחום עיסוק ועוד. כמו כן, נתוני ההלוואה משפיעים גם כן: סכום הלוואה ותקופת הלוואה.

עלויות הפוליסה משתנה מחברה כזו לאחרת, יכול לנוע מכמה עשרות שקלים ולהגיע למאות ולעיתים גם אלפי שקלים תלוי בעיקר בגיל המבוטח ומצבו הבריאותי. חשוב לבדוק במספר חברות ולא לבצע את הביטוח ישירות מהבנק ללא בדיקה מקדימה.

במצבים חריגים ניתן לקבל פטור מעשיית ביטוח חיים למשכנתא אם ובמידה חברת הביטוח לא מאשרת את קיום הפוליסה או לחילופין והפוליסה יקרה מידי. במצב שכזה ואם יש לווה נוסף בהלוואה מבוטח, ניתן לבקש פטור מביטוח החיים למשכנתא.

ביטוח מבנה (נכס) – ביטוח זה מגן גם על הלווה וגם על הבנק המלווה במקרה של נזק במבנה הנכס ובערך הנכס.

מקרים כמו רעידות אדמה, הצפות, נזקים ממזגי אוויר, שריפה וכו' יכולים לפגוע בנכס ובערכו, אפילו מעשי זדון. מומלץ לבצע את את ביטוח המבנה בסכום של ערך הכינון, כלומר כמה יעלה לבנות את הבית במקרה של נזק עד למצבו בשלמות.

את ביטוח המבנה נצטרך להחיל רק מזמן קבלת הנכס בפועל ולאחר קבלת טופס 4. בשונה מביטוח החיים למשכנתא שנצטרך להתחיל מיום שחרור הסכום הראשוני מהבנק.

תצהיר דירה יחידה / דירה חלופית או דירה להשקעה

תצהיר זה מהווה אסמכתא לסוג העסקה אותה אנו מבצעים. כלומר, האם זו דירתנו היחידה, האם זו דירה להשקעה (דירה שנייה או יותר אותה אנו רוכשים מוגדרת בבנק דירה ל"השקעה"), או האם זו דירה חלופית (רוכשים נכס ומתחייבים למכור את הדירה הנוכחית תוך 24 חודשים).

הרגולציה מגבילה את הבנקים ברמת אחוזי המימון שניתן לקבל היום, ממידה ואנו מעוניינים לקבלת משכנתא של מעל 50% משווי הנכס הנרכש, נצטרך במקרה זה לחתום על תצהיר דירה יחידה או תצהיר דירה חלופית. התצהיר צריך להיות חתום גם ע"י עו"ד.

באחוזי מימון של מתחת ל 50%, ללא קשר לסוג העסקה, לא נצטרך לחתום על התצהיר.

רשם משכונות ודוחות עיון

רשם המשכונות הינו גוף המנהל את כל מאגרי המשכונים לפי חוק. משכונים של נכסי נדל"ן, רכב ועוד. אחד המשימות שנצטרך לבצע על מנת לקבל את הלוואת המשכנתא היא רישום משכון ברשם המשכונות של הנכס אותו נשעבד לטובת ההלוואה. רישום המשכון מהווה לבנק עוד בטוחה, אסמכתא ומקור למשכון הנכס לטובת הבנק.

במעמד פתיחת תיק המשכנתא תקבלו טופס איתו תצטרכו ללכת לרשם המשכונות ולבצע את הרישות לטובת הבנק.

את רישום המשכון ניתן לבצע ישירות דרך הבנק, או יותר נכון חברת שליחויות שעובדת עם הבנק והם מבצעים את הרישום עבורכם – מומלץ! עלות השליחות נעה בין 60 – 120 ₪ (רק חנייה במקום תסתכם בעשרות שקלים בלי לדבר על זמן התהליך, נסיעות וכו').  עלות רישום המשכון – 191 ₪.

בנוסף נצטרף להוציא מרשם המשכונות דוחות עיון לכל אחד מהלווים בהלוואה. בדוחות העיון מופיעים כל השעבודים הקיימים על כל אחד מהלווים, במידה וקיימים. עלות הוצעת דוח עיון – 31 ₪.

ברכישת נכס יד 2 הבנק יכול לדרוש להוציא דוח עיון גם על המוכרים.

אישור תשלום הון עצמי

במעמד חתימה על חוזה רכישה, ללא קשר בסוג העסקה, רכישה מקבלן, יד שניה, מחיר למשתכן, נצטרך לשלם סכום מסוים. בדרך כלל הסכומים נעים סביב ה – במחיר למשתכן – 7%, רכישה מקבלן 10% – 20%, יד שנייה 10% – 15%. את יתרת התשלומים נשלם לפי המפורט בהסכם ההלוואה.

מבחינת הבנק, נצטרך להעביר אליו אישור תשלום הון עצמי ששולם עד כה, בין אם צילום צ'ק בנקאי ברכישת יד שנייה, צילום שובר תשלום של בנק מלווה עם הסכום ששולם וחותמת. כל אלו בצרוף אישור עו"ד על מסמך של הבנק בעבור תשלום ההון העצמי.

הבנק מבחינתו מעוניין להיות "כסף אחרון" לסגירת העסקה, כלומר, לאחר כל תשלום ההון העצמי הבנק יתחיל להעביר את תשלומי המשכנתא.

במקרים בהם ניתן להוכיח לבנק נזילות כספית והוכחת הון עצמי, הבנק, לשיקול דעתו, יסכים לשחרר כספים גם שהוא לא כסף אחרון.

כתב התחייבות לרישום משכנתא

כתב התחייבות לרישות משכנתא זוהי התחייבות לבנק המלווה מצד הקבלן (החברה המשכנתא) או עו"ד מטעם מנהל מקרקעי ישראל אשר אצלה נרשמים הזכויות בנכס. ההתחייבות היא לרשום הערת הזהרה, שעבוד מדרגה ראשונה לטובת הבנק לאחר קבלת טופס 4.

התחיבות לרישום המשכנתא לבנק המלווה מבטחת את הבנק המלווה שזכויות על הנכס יהיו של הבנק אם ובמידה הלוואה לא ישלם את המשכנתא בצורה תקינה והבנק יחליט להתחיל הליך משפטי למימוש הנכס.

הלווה יקבל מהבנק מסמך –  "כתב התחייבות", את המסמך הלוואה יצטרך להעביר לעורך הדין של הקבלן ולהחזיר חתום לבנק.

במקרים מסוימים, לעורכי הדין של הקבלן יכולים להיות הסתייגויות בעניין כתב ההתחייבות וישנה מחלוקת בין עורכי הדין של הקבלן והמחלקה המשפטית של הבנק. במקרה כזה עורכי הדין של הקבלן יעבירו תיקונים / שינויים בכתב ההתחייבות והבנק מצדו יצטרך לאשר או לא לאשר. בכל מקרה, ב99% מהמקרים הם ימצאו פתרונות.

כתב התחייבת לרישות משכנתא יופיע גם ברכישת נכס יד שנייה. כאן עו"ד והמוכר יחתמו על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק הנותן את המשכנתא.

בקשה להסבת ערבות

הסבת ערבות בנקאית היא בעצם פעולה של העברת הערבות בין הרוכש לבנק המלווה. במידה ולקחנו את המשכנתא בבנק שמלווה את הפרויקט, סביר להניח שלא נצטרך לחתום או להחתים על מסמך זה.

במקרה בו לקחנו משכנתא בבנק שלא מלווה את הפרויקט, נצטרך להחתים את הבנק המלווה או את עורך הדין שמלווה את הפרויקט על הסבת ערבות.

מסמך זה מבטיח לבנק המלווה שלאחר תשלומי המשכנתא הערבות תוסב מבעל הדירה לבנק בו נלקחה המשכנתא לטובת הבטחת החזר כספי במידה והלווה לא יעמוד בתנאי הלוואת המשכנתא.

לרוב הפרויקטים יש בנק המלווה את הפרויקט (את הקבלן/יזם), כלומר, לפי ערבות חוק המכר, הכספים ישולמו ישירות לחשבון נאמנות, דרך שוברים שמנפיק הבנק המלווה, שנפתח לטובת הפרויקט ע"י הבנק המלווה וכל תשלומי הרוכשים יעברו לחשבון הנאמנות. הבנק המלווה מעביר כספים לקבלן לפי התקדמות בנייה ובכך (לא רק), שומר על כספי הרוכשים.

שמאות מקרקעין – שמאות על הנכס אתו הבנק ישעבד לטובת מתן הלוואת המשכנתא

ביצוע שמאות מקרקעין תבוצע ברכישת נכס יד שנייה אך הבנק יכול לבקש לבצע שמאות גם ברכישה מקבלן במידה ואין בנק מלווה לפרויקט (אולי יש ליווי של חברת ביטוח, במצב כזה הבנק יכול לדרוש לבצע שמאות), כמו כן, בפרויקט מחיר למשתכן, שגם זה נחשב רכישה מקבלן, הבנק יכול לדרוש ביצוע שמאות על מנת לוודא את שווי שוק של הנכס הנרכש.

מתי נצטרך לבצע שמאות מקרקעין?

• רכישת נכס יד 2
• רכישה מקבלן – במצב בו אין בנק מלווה לפרויקט
• מחיר למשתכן – ברוב המקרים בו ניקח משכנתא שלא בבנק שמלווה את הפרויקט, וגם הבנק שמלווה את הפרויקט יכול לבקש שמאות במצב בו לא התקבלו הנחיות ברורות לגבי שווי שוק הדירות.
• מחזור משכנתא – בכל עסקת מחזור מבנק אחד לאחר נצטרך לבצע מחזור משכנתא. בנוסף, אם אנו מבצעים מחזור פנימי (באותו בנק), גם כאן הבנק יכול לבקש לבצע מחזור אך לא חייב.
• משכנתא לכל מטרה על נכס קיים – במידה והנכס נקי משעבוד וברצוננו לקחת משכנתא לכל מטרה, יהיה עלינו לבצע שמאות. במקרה בו אנו מעוניינים למחזר משכנתא קיימת ובנוסף לקחת תוספת לכל מטרה, גם כאן סביר להניח שנצטרך לבצע שמאות.
• רכישת קרקע + בנייה עצמית

מהבנק הפנייה לביצוע שמאות עם רשימה של מספר שמאים ומחירים. אנחנו צריכים להתקשר לאחד השמאים  מהרשימה ולהזמינו לנכס עליו נרצה לבצע את השמאות.

השמאי מבחינתו יבקש שנעביר לו מסמכים טרם הגעתו לנכס, כגון: נסח טאבו/אישור זכויות, תסריט בית משותף, טופס ארנונה, ת.ז, חוזה רכישה ועוד – תלוי בסוג העסקה.

עלות השמאי תנוע בין 430 ₪ ועד 1,990 ₪ תלוי בשווי הנכס. בביצוע שמאות מורחבת על נכס בשווי שמעל 4,000,000 ₪ המחירים עולים ונסגרים בין הלקוח לשמאי. ישנה הנחה בעלות השמאי (עלות סביב ה 270 ₪) אם ובמידה והנפקנו תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון והשתמשנו בהלוואה זו כחלק מהמשכנתא.

חשוב מאוד: לדוח השמאי יש ערך רב מבחינת הבנק וכך צריך להיות גם עבורנו. מעבר לכך שהשמאי נותן אינדיקציה, כמעט מדויקת (הרבה יותר מהמחירים במדיה) לשווי שוק של הנכס, השמאי בוחן את הנכס גם ברמתו המשפטית והתכנונית ונותן את מצבו המדויק של הנכס ברמות אלו גם.

שווי הנכס שהשמאי מציין בדוח זהו השווי שהבנק יסתמך עליו במידה ומחיר הרכישה בחוזה גבוה מהמצוין בדוח השמאות. מצב זה יכול להוות בעיה במידה ואנו מוגבלים ברמת ההון העצמי שלנו ומעוניינים לרכוש נכס במימון מקסימאלי.

לכן, במידה ואנו רוכשים נכס במימון מקסימאלי, נכון יהיה לבצע "שמאות מוקדמת", שמאות טרם חתימה על חוזה רכישה ואחרי קבלת האישור העקרוני למימון הנדרש. "שמאות מוקדמת" נכון לבצע גם במצב בו יש ספק ברמתו המשפטית ו/או התכנונית של הנכס (דירה מחולקת, חריגות בנייה, עיקולים וכו'.

השמאות המוקדמת יקרה משמעותית מהשמעות ה"מסובסדת" דרך הבנק אך בהחלט בעלת ערך במידה ואנחנו נמצאים באחד מהמצבים שצוינו.

מכתב כוונות

מכתב כוונות זהו מסמך, אותו מנפיק הבנק בו מתנהלת המשכנתא נכון להיום, ובמסמך זה יוצג הסכום המדויק שיש להפקיד לטובת סילוק מלא של הלוואת המשכנתא. כמו כן, זהו מסמך התחייבות מצד הבנק, שברגע שיופקד הסכום המצוין במכתב הכוונות, תוך 30 יום ישלח הבנק טפסי הסרת שיעבוד מהנכס.

על מנת שנקבל את מכתב הכוונות עלינו נסח טאבו עדכני / אישור זכות עדכני של הנכס. כל הלווים בהלוואה הנוכחית יצטרכו להגיע לבנק לחתום על הזמנת מכתב הכוונות.

כל בנק מחויב להנפיק את מכתב הכוונות תוך 3 ימי עסקים וניתן לבקשו בכל סניף של הבנק בו מתנהלת המשכנתא.

תוקף מכתב הכוונות מוגבל בגלל השינויים במדד ו/או יתרת הקרן במקרה של תשלום חודשי נוסף טרם סגירת ההלוואה. לכן את מכתב הכוונות יש להזמין ממש אחרון, לאחר ביצוע שאר המשימות על מנת שתוקפו לא יעבור.

מכתב כוונות נדרש בעיקר במקרים הבאים:

• מחזור משכנתא לבנק אחר
• סילוק משכנתא קיימת במקרה של מכירה או פירעון ישיר
• גרירת משכנתא

כיום ניתר לבקש להנפיק את מכתב הכוונות לא רק ישירות דרך הסניף (למרות שזה יבוצע הכי מהר ולא יהיה ניתן להתנער מאחריות), ניתן גם באמצעות המוקד ושליחת בקשה.

במקרה של מחזור משכנתא, נתבקש להגיע לבנק גם עם טופס "הסכמה לדרה שנייה".

הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה לטובת מחזור משכנתא

הסכמה לדרגה שנייה זהו מסמך בו הבנק הנוכחי בו מתנהלת הלוואת המשכנתא, מאשר רישום משכנתא מדרגה שנייה לבנק אחר.
אנו מעוניינים לקחת משכנתא חדשה כנגד הנכס הקיים במטרה לסגור את המשכנתא בבנק הנוכחי (מחזור משכנתא).

לאחר רישום המשכנתא מדרגה שנייה לבנק החדש (הבנק אליו אנו מעוניינים לעבור), הבנק בו אנו לוקחים את המשכנתא החדשה מעביר את כספי המשכנתא לטובת סגירת המשכנתא הקיימת ולאחר מכן, הבנק יסיר את השעבוד מדרגה ראשונה מהנכס והבנק החדש יהפוך להיום עם שעבוד מדרגה ראשונה.

את ההסכמה לדרגה שנייה נצטרך להביא בעצמו במצב של מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר. ובמקרה של רכישת נכס ועליה משכנתא, המוכר יצטרך להנפיק לנו מכתב הסכמה לרישום משכנתא  מהבנק הנוכחי שלו קיימת המשכנתא.

שטרות משכנתא – רישום הערת הזהרה לטובת הבנק

על מנת לרשום משכנתא מדרגה ראשונה / דרגה שנייה לטובת הבנק המלווה, הבנק בו אנו לוקחים את המשכנתא ינפיק לנו מסמך – "שטרות משכנתא".

שטר משכנתא זהו מסמך משפטי שאיתו ניתן לרשום הערת הזהרה לטובת הבנק המלווה לצורך בטוחה למתן ההלוואה.

בשטר המשכנתא יופיעו הנתונים הבאים:

• תאריך העסקה
• מהות / סוג העסקה
• סכום הכסף שירשם לטובת הבטוחה לבנק המלווה (במקרים מסוימים רושמים "ללא הגבלת סכום")
• פרטי הממשכן (הבנק) ופרטי הלווים (בעלי הנכס)
• פרטי הנכס (כתובת, גוש, חלקה, תת חלקה)

בנק מנפיק לנו שטרות משכנתא במקרים הבאים:

•  רכישת נכס יד שנייה
• מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר
• בקשה להלוואת משכנתא על נכס קיים
• תוספת משכנתא על נכס קיים

בכל אחד מהמקרים האלו הבנק ינפיק שטרות משכנתא, איתם נצטרך ללכת פיזית לטאבו (כל בעלי הנכס), או לחתום על ייפוי כח לעורך דין, לטובת רישות הערת הזהרה לטובת הבנק המלווה.

במצב של מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר או רכישת נכס יד 2 שעליה משכנתא קיימת, נצטרך להגיע עם מכתב ה"הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה" אותו קיבלנו מהבנק הנוכחי שעליו יש משכנתא קיימת. כמו כן, נצטרך להגיע עם אישור עירייה על העדר חובות.

לאחר רישום המשכנתא, באותו מעמד של הרישום, נצטרך להנפיק נסח טאבו עדכני שבו יופיע הבנק המלווה בדרגה ראשונה או דרגה שנייה, תלוי בעסקה שאנו מבצעים.

את שטר המשכנתא החתום ע"י הטאבו והנסח טאבו העדכני שבו מופיע הבנק, נחזיר לבנק עם יתר המסמכים הרלוונטיים.

אישור עירייה למשכנתא / אישור מועצה על העדר חובות

בכל עסקה שנצטרך לבצע רישום משכנתא בטאבו לטובת הבנק המלווה, נדרש לצרף אישור עירייה על העדר חובות.

האישור מונפק ע"י הרשות המקומית, מחלקת טאבו בעירייה. מסמך זה אולי נשמע "ידידותי" אך לא תמיד כך הדבר. אישור העדר חובות לעירייה בעצם מאשר העדר חובות אך בפועל רוצה לוודא כי לא תתבצע שום עסקה בנכס עליו מצויים חובות לעירייה, חריגות בנייה, תשלומי היטלי פיתוח וכו'.

במידה ואין חובות כגון: מים, ארנונה, ביוב וכו', סביר להניח שנקבל את האישור במקום תוך מספר דקות.

יחד עם זאת, אם הנכס שלנו הינו צמוד קרקע, נמצא בקומת קרקע, קומת גג, העירייה יכולה לדרוש לשלוח פקח לוודא תקינות הנכס ברמה התכנונית. דבר זה מעכב את קבלת אישור העירייה לטאבו, קל וחומר אם ימצא חריגות בנייה ונדרש לבצע שינויים.

על מנת להימנע ממצבים לא נעימים, ניתן היום להגיש בקשה מוקדמת לקבלת האישור בצורה מכוונת כמעט בכל אחת מהעיריות (רשמו בגוגל – "טופס העדר חובות לטאבו").

המסמכים שאיתם נצטרך להגיע:

• נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
• אם הנכס מושכר – חוזי שכירות
• ת.ז + ספח

טופס דיווח לרשויות המס (מש"ח – מס שבח)

מיום 1.12.2017 כל עסקה שמתבצעת היום מחויבת בדיווח לרשויות המס. את הדיווח מבצע עורך הדין של הקונה ועו"ד של המוכר. בנק למשכנתאות מבקש לקבל העתק מלא (9 עמודים) של טופס דיווח לרשויות המס.

בשפה פשוטה ולא משפטית, חובת  דיווח לרשויות המס נועדה על מנת שתהיה בקרה ואכיפה משמעותית יותר בכל נושא תשלומי מס הרכישה ומס שבח במעמד רכישת דירה ומכירת דירה.

מכתב החרגה לטובת קבלת משכנתא

מכתב החרגה הינו מסמך שהקבלן עצמו מקבל מהבנק המלווה את הפרויקט לטובת בעל הנכס ספציפי, שבו נאמר שלאחר תשלום מלא התמורה ע"י הרוכש, יחידת הדיור של הרוכש משוחררת מהשעבוד הכללי של הפרויקט / המיזם.

הבנק שנותן את המשכנתא, ידרוש לקבל "מכתב החרגה" מהקבלן על מנת להבטיח העברת הזכויות בנכס ללא תלות בשאר הלווים במיזם או בקבלן עצמו.

למכתב ההחרגה חשיבות עליונה גם ברמת הבטחת כספי הרוכש וגם ברמת הבנק המלווה, שאם ובמידה הלווה לא יעמוד בתשלומי המשכנתא, הבנק יוכל לממש את הנכס ללא תלות השאר המיזם.

הליך חיתום משכנתא – פתיחת תיק משכנתא – נוסף

בנוסף לכל המסמכים הרשומים, בעבור כל סוג של עסקה, הבנק יכול לדרוש שנחתום על מסמכים נוספים ייחודיים או נבצע פעולות משפטיות נוספות.

כמו כן, עלות דמי פתיחת תיק שנצטרך לשלם – 0.25% מגובה ההלוואה. לדוגמא:  500,000 ₪ משכנתא – 1,250 ₪ דמי פתיחת תיק. כמובן שניתן להתמקח על גובה עמלת פתיחת התיק.

סיימנו את כל המשימות "טופס הטיולים" שקיבלנו מהבנק, מה הלאה?

לאחר סיום המשימות שקיבלנו, נצטרך להעביר לבנק את כל המסמכים החתומים ומלאים. הבנק יעביר את כל תיק המשכנתא שלנו לבחינה אחרונה ולאחר אישור סופי הבנק ישחרר את כספי המשכנתא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים