ריבית משתנה על בסיס אג"ח
עוגן האג"ח של משכנתאות אלו מבוסס על תשואת איגרות חוב ממשלתיות מסוג גליל או גילון או תשואה ממוצעת תלוי בבנק הנבחר. אג"ח גליל צמודה למדד. אג"ח גילון לא צמודה בריבית משתנה.

הלוואת משכנתא בריבית משתנה על בסיס אג"ח

ראשית אציין ואומר כי עוגן אג"ח משתנה בין הבנקים כבסיס לחישוב הלוואת משכנתא בריבית משתנה צמודה או לא על בסיס האג"ח. תשואת האג"ח מהווה את הבסיס (עוגן) לחישוב הריבית נכון ליום לקיחת ההלוואה ובסיס לחישוב שינוי בריבית בנקודת שינוי הריבית.  

עוגן האג"ח של משכנתאות אלו מבוסס על תשואת איגרות חוב ממשלתיות מסוג גליל או גילון.

  • מזרחי טפחות - אג"ח גליל = אג"ח צמודה למדד בריבית קבועה
  • מזרחי טפחות - אג"ח גילון = אג"ח לא צמודה בריבית משתנה.
  • בנק הפועלים - ממוצע משוכלל של 2 סדרות אג"ח

בהלוואת משכנתא בריבית משתנה על בסיס אג"ח הצמודה למדד / לא צמודות, השינוי בריבית יכולה להיות כל שנה, שנתיים וחצי, חמש שנים, שבע שנים ועשר שנים תלוי בבנק וסוג עוגן אג"ח המהווה בסיס לחישוב הריבית.

את בסיס הריבית, האג"ח הבנק נותן בתוספת של %X - מרווח מהאג"ח על מנת ליצור את הרווחיות בהלוואה. המרווח משקף ברמת הבנק את רמת הסיכון של ההלוואה ביחס לטיב הלקוח וסוג העסקה.  ניתן להתמקח על המרווח.

בד"כ, ככל שהאג"ח גבוה יותר, כך המרווחים יהיו נמוכים יותר והפוך. דבר שמעיד על כך, שדווקא שהאג"ח מאוד נמוך, לטווח הקצר, אולי הריבית תהיה אטרקטיבית, אך לטווח הארוך ההלוואה מאוד מסוכנת. 

הריביות המשתנות על בסיס האג"ח (כל חמש שנים) בשנתיים האחרונות (2017, 2018) יוצרות מרווחים (רווחיות) יפים לבנקים. כלומר, ההלוואות המשתנות על בסיס האג"ח רווחיות מאוד לבנקים, במיוחד בצמודות למדד ובמיוחד לתקופות ארוכות של 20-30 שנים. 

בדרך כלל שילוב של המסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, תוזיל משמעותית את הריביות במסלולים האחרים. 

חשוב להבין שהריבית המשתנה, במקרה שלנו, על בסיס האג"ח, אך נכון הדבר על כל ריבית משתנה, זו הלוואה שמתנהלת כמו ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן, עד נקודת השינוי בריבית.

כלומר, אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה על בסיס האג"ח ל 5 שנים, הריבית תקבע ביום משיכת הכסף מהבנק ותהיה קבועה למשך 5 שנים. בתום החמש שנים בדיוק, הריבית תשתנה (או תשאר זהה במידה ולא יהיה שינוי באג"ח), תעלה או תרד לפי תשואת האג"ח ביום השינוי בריבית + %X אחוז מרווח שנקבע בלכתחילה. לאורך ה5 שנים, הריבית לא תשתנה גם אם יהיו שינויים באגח בתקופה.

ניתן לראות את השינויים באג"ח הצמוד והלא צמוד לתקופות השונות בטבלאות הבאות:

  1. טבלת אג"ח ממשלתיות לא צמודות למדד - מזרחי טפחות
  2. טבלת אג"ח ממשלתיות צמודות למדד - מזרחי טפחות

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות מומחה ואסטרטג להתנהלות מול בנקים