דירה ללא מעמ
כולם מדברים על זה!!! דירה ראשונה ללא מע"מ, כלומר 18% פחות!!! אין ספק כי ההצעה שעברה בקבינת נשמעת ממש, אבל ממש טוב! באו ניקח מעט אוויר וננסה להבין מה זה בעצם אומר. אין ספק שיש לא מעט יתרונות להצעה, וברמה האישית, אני מאמין כי כול שינוי שמגיע ממצב שנראה "אבוד" הוא חיובי.

דירה ראשונה ללא מע"מ, פתרון אמיתי?

כולם מדברים על זה!!! דירה ראשונה ללא מע"מ, כלומר 18% פחות!!! אין ספק כי ההצעה שעברה בקבינת נשמעת ממש, אבל ממש טוב! באו ניקח מעט אוויר וננסה להבין מה זה בעצם אומר. אין ספק שיש לא מעט יתרונות להצעה, וברמה האישית, אני מאמין כי כול שינוי שמגיע ממצב שנראה "אבוד" הוא חיובי. 

באו ננסה להבין תחילה על מה כל המהומה ומה ההצעה של הורדת המע"מ, על דירות ראשונות, בעצם אומר...? 

קבל"ן בנייה הוא בעל עסק לכל דבר ועניין, ולפי חוק, כל בעל עסק, בעל חברה, משלם מע"מ ע"ס 18% על כל שקל נכנס. חלק מהסכום אותו אנו משלמים בעבור דירות שאנו רוכשים מקבל"ן, משולם בעבור המע"מ. 

לדוגמא: דירה הנרכשת מקבל"ן ע"ס 1,800,000 ש"ח, כלול בתוכה תשלום מע"מ בגובה של 18%, כלומר: 274,576 ש"ח מתוך ה - 1,800,000 ש"ח (שווי נכס) הם תשלומי מע"מ. את התשלום הזה משלם הקבל"ן למדינה.

הפחתת המע"מ בעצם מוזיל משמעותית את מחירי הדירות, אין ספק, 18% זה לא צחוק. דבר אשר בהחלט עוזר לרכוש נכס משני סיבות עיקריות:

  1. מימוש הון עצמי מופחת - ככל שמחיר הנכס זול יותר, כך ההון העצמי שנצטרך להציג נמוך יותר.
  2. תשלומי משכנתא פחותים - גובה המשכנתא שנצטרך לקחת נמוכה יותר ובכך רמת סיכון ההלוואה ביחס לכושר ההחזר שלנו יפחת גם כן.

מי זכאי להטבה?

  • רוכשים אשר זוהי דירתם הראשונה ושלא היה בבעלותם דירה בעבר
  • זוגות נשואים עם ילד אחד לפחות
  • לפחות אחד מבני הזוג חייב להיות בעל עבר צבעי מלא או שירות לאומי. 
  • תקרה של 1.6 בשווי הנכס אך יחושב ע"י שמאי מטעם המדינה מחיר ממוצע בכל איזור למטר מרובע.
  • לא ניתן יהיה למכור את הנכס בחמש שנים הבאות מיום הרכישה. מכירה לפני התקופה המצויינת ידרוש מהרוכשים להשלים את עלות המע"מ.

"מחיר מטרה" - על פי שיטה זו, ייקבעו מחירי מקסימום לדירות המשווקות תחת רשות מקרקעי ישראל, אשר יהיו נמוכים בכ-20% ממחירי השוק נכון לסוף שנת 2013. מכרזי "מחיר מטרה" לא יחולו על מתחמי מחנות ובסיסי צה"ל שיפונו ועל יישובים בהם פוטנציאל השיווק נמוך מ-500 יחידות דיור. 

כיצד הצעת החוק תשפיע על מחירי הדיור?

הצעת חוק כזו אינה צעד פשוט, אך מחייב. לטווח הקצר נראה האטה במחירי הדיור. האמת היא, שכבר ניתן לראות האטה במחירי הדירות והרבה "רעש וצילצולים" סביב הצעת החוק שעברה בקבינט. הרוכשים ממתינים להוזלת המחירים בעקבות הפחתת עליות המע"מ, ממתינים שהחוק יכנס לתוקף.

כבר היום ניתן לראות פרסומים של "דירות ללא מע"מ" בקרב הפרוייקטים השונים, סביר להניח שנוכל כבר היום למצוא הזדמנויות טובות הן למגורים והן להשקעה. הקבלנים נפגעים בטווח הקצר ולטווח הארוך לא יידוע (כמו תמיד). אך אם צריך לחשוב מעט בראייה ארוכת טווח, יכול מאוד שתהיה בעיה לקבלנים ולבנקים המקומיים אם תהיה הוזלת מחירים קיצונית ובטווח קצר. 

מתי חוק המע"מ על דירות חדשות מקבל"ן אמור לעבור בכנסת?

לדברי לפיד, תוך שלושה עד שישה חודשים החוק אמור לעבור בכנסת. בינתיים אנשים מחכים על הגדר, ניתן לראות ששוק הנדל"ן נעצר מעט וקבלנים מתחילים "להלחץ" מהמצב. 

תמרוץ רשויות מקומיות

שרי האוצר ושרי הפנים רוצים לתמרץ רשויות מקומיות וזאת על מנת להאיץ הוצאת היתרי בנייה לדירות חדשות. הרשויות המקומיות יזכו למענקים בעבור יחידות דיור שימכרו בשטחן להן ינתנו היתרים במידה ויעמדו בתנאים הבאים: 

  • מספר יחידות הדיור עול על 200 
  • חל גידול של 10% לפחות בשנת הכספים הנבחנת במספר יחידות הדיור בשטחי הרשות להן ניתן היתרי בנייה לעומת הממוצע השנתי בשנים 2010-2012.
  • התמריץ יינתן עד למכסה של 12 אלף יחידות דיור בכל שנה לכלל הרשויות המקומיות והוא תקף לשנים 2014-2016.

שר האוצר, יאיר לפיד - "המחירים יירדו מפני שאנו ממשיכים לעבוד יחד, ממשיכים לחשוב מחוץ לקופסא, לא לפחד אפילו לרגע מפתרונות חדשים רק מפני שאנו מכירים את הישנים טוב יותר, ולהישאר מפוקסים על הדבר היחיד החשוב באמת: על דור שלם שמסתכל עלינו ומצפה מאיתנו לעבוד בשבילו".

שר השיכון אורי אריאל - שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל בירך על אישור ההחלטות ואמר: ״התכנית לפרסום מכרזים בשיטת שיווק של "מחיר מטרה" היא הצעה משלימה למע"מ בשיעור 0%. בשיתוף 2 ההצעות אני מאמין כי נוכל לחולל שינוי אמיתי במחירי הדיור בישראל ולהנגיש את הדירות לזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. זהו תנאי הכרחי להשפעה על מחירי הדיור בשוק הדיור כולו, כולל דירות מיד שנייה המהוות כ-75% מסך העסקאות במשק״.

מתנגדי חוק המע"מ טוענים

המתנגדים טוענים כי תכנית חוק המע"מ לא רק שלא תפחית מחירים, אלא אולי תביא להעלאתם. מה עוד שההטבה בחוק המע"מ ניתנת בצורה סלקטיבית ומפלה קבוצות אוכלוסייה מסוימות (דתיים, ערבים). בנוסף, התוכנית תעלה בתקציב המדינה לפחות שני מילארד שקלים וטענה נוספת היא, שאם מבטלים מע"מ על דירות, למה לא לבטל מע"מ על תרופות מצילות חיים, מזול בסיסי ואפילו סיגריות... כמו כן, יש הטוענים כי חוק המע"מ יכול לגרום לקבלנים ולבנקים לקרוס.

התומכים בהחלטת חוק המע"מ טוענים:

הטבות משרד הבינוי והשיכון כבר לא תורם להוכלוסיית הרוכשים, הריביות על הלוואות המשכנתא נמוכות בכדי להשתמש בהטבות המדינה - הריבית המסובסדת. "חשיבה מחוץ לקופסה ומעשה אמיץ" כך מכנה שר האוצר - יאיר לפיד, את המהלך. יש אמת בדבריו אני חייב לציין. ביטול המע"מ הוא צעד לעזור לאוכלוסיה מסוימת לרכוש את דירתם הראשונה וזוהי חובתה של מדינה. 

מוטי שמואלביץ - דעתי האישית על חוק המע"מ 

חוק המע"מ הוא ללא ספק צעד אמיץ, אשר נותן פתרון מצויין לאוכלוסיה, אומנם קטנה, אך כזו שזועקת לעזרה מזה זמן רב. חוק המע"מ יוזיל את עלויות הדיור לאותם רוכשים, שצמאים לרכוש את דירתם הראשונה, וייתן להם הזדמנות לממש את הרכישה. אני רואה את הדברים גם מפן אחר, מומון ומשכנתאות. זוגות אשר באמת צמאים לרכוש את דירתם הראשונה ובאמת זקוקים לעזרה מדינית הם אותם זוגות שההון העצמי שלהם דל. 

לרכוש דירה בעלות של מיליון שקלים מצריך מאותם רוכשים להציג, במקרה הטוב, הון עצמי של 250,000 ש"ח 25% משווי הנכס ולקחת משכנתא גבוה של 750,000 ש"ח. הפחתת המע"מ מאותם הדירות יגרמו גם למימון הבנקאי להיות דל יותר וגם להון העצמי שיצטרכו להציג הרוכשים להיות מופחת. 

אף אחד לא באמת יודע כיצד התוכנית תשפיע בעתיד הן ברמה מדינית והן על שוק הנדל"ן, מה שבטוח שנעשה כאן מעשה ומבחינתי- מעשה מבורך. אני מתחבר לאנשים אמיצים, וחוק המע"מ הינו מעשה אמיץ. חוק המע"מ היא החלטה מבורכת, כל היום הממשלה מתעסקת עם מתן פתרונות, גם אם יתברר כי חוק המע"מ נכשל - נתמודד. נקודת האור שנותן לפיד לאותה אוכלוסיה זה הניצחון הגדול ביותר.

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

בברכה,
מוטי שמואלביץ - אסטרטג להתנהלות מול בנקים ומומחה למשכנתאות