הכל על פרויקט מחיר למשתכן
מחיר למשתכן, רכישת נכס במחיר נמוך מהשוק, מה היתרונות ומה החסרונות והאם אנחנו באמת נקבל 90% משכנתא? כל מה שצריך לדעת לפני שבוחרים נכס במחיר למשתכן.

הכל על פרויקט מחיר למשתכן

מחיר למשתכן, רכישת נכס במחיר נמוך מהשוק, מה היתרונות ומה החסרונות והאם אנחנו באמת נקבל 90% משכנתא? כל מה שצריך לדעת לפני שבוחרים נכס במחיר למשתכן.

מחיר למשתכן מהו? 

פרויקט נחיר למשתכן הועלה ע"י הממשלה האחרונה במטרה לתת פתרון כולשהו למצוקת הדיור. או יותר נכון לומר, מצוקת ההון העצמי לטובת קבלת משכנתא.

נכון להיום, אדם אשר מעוניין לרכוש את דירתו היחידה, לדוגמא, נכס ב 1,200,000 ש"ח, מחוייב להביא הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח שמהווים 25% מימון משווי נכס. את היתרה, עד 75% מימון, כלומר 900,000 ש"ח, ניתן לקבל בבנק במידה והלקוח עומד בכל הקריטריונים הנדרשים לקבלת משכנתא. 

מצוקת הדיור אינה נובעת בעיקר מהעובדה שמחירי הדירות עלו, היא נובעת מהקריטריונים לקבלת משכנתא לטובת רכישת הנכס. ההון העצמי שאדם צריך להביא גבוה מאוד ביחס לשנים קודמות. כמובן שגם שווי הנכס משפיע לא מעט. אך אם היה ניתן לקבל 90% מימון, אנשים היו רוכשים נכסים בלי לחשוב פעמיים ואף אחד לא היה מתלונן על מחירי הנדל"ן.

הבעיה היא בהון העצמי, נקודה! כאן נכנס הפתרון של מחיר למשתכן. בת'כלס, פתרון לגמרי חלקי ולא בכל הפרויקטים.

בפרויקטים של מחיר למשתכן, המדינה מוציאה מכרז לקבלנים על קרקע של המדינה, הקבלן הזוכה הוא זה שמציע את מחירי הדירות הנמוך ביותר, כמוצר מוגמר ללקוח (סביר להניח שהמפרט יהיה בהתאם). 

רוכשי הדירות נהנים ממחיר נמוך משמעותית (לא בכל הפרויקטים) ממחיר השוק. ההפרש בין עלות הרכישה למחיר השוק קריטי ביותר, נדבר על זה בהמשך המאמר.  בממוצע המחיר לרכישה מהקבלן במחיר למשתכן הינו 20%-30% משווי שוק, תלוי במיקום הגאוגרפי של הנכס. 

ככל והרכישה מתבצעת בערים בהם שווי קרקע גבוה יותר, כך ההפרויקט יהיה כדאי יותר סביר להניח.

על מנת לאזן מעט או "להשתיק" את רוכשי הדירות בפריפריה, המדינה נותנת מענק כלשהו של 40 א' - 60 א' ש"ח. המענק הינה הלוואה ב0% ריבית לתקופה מסוימת או בריבית מינימאלית כלשהי. 

מי זכאי להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן?

קבוצה ראשונה של זכאים להשתתף בהגרלה של מחיר למשתכן - חסרי דירה, כאלו שאין בבעלותם נכסים קיימים.

הגדרות לחסרי דירה:

  • אזרחים שבשלוש שנים האחרונות לא היה בבעלותם דירה או חלק, מעל שליש בדירה.
  • אזרחים שאינם בני רשות ליחידות במשקים.
  • אזרחים שאין להם זכויות בדירה שנמצאת בהליך בנייה.

קבוצה שניה של זכאים הם משפרי דיור:

משפרי הדיור, הם קבוצה שבבעלותם דירת מגורים או זכויות של מעל שליש בדירת מגורים. אזרח שמעוניין לרכוש נכס במחיר למשתכן ובינו במעמד של משפר דיור, התחייב למכור את הנכס שבבעלותו תוך 12 חודשים מיום קבלת המפתח של הנכס הנרכש.

תכנית מחיר למשתכן מיועדת למשפחות ובודדים:

  • זוגות נשואים או ידועים בציבור
  • יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל 35
  • חד הוריים עם ילד אחד לפחות, רווק שטרם הגיע ל  21 שנה.  
  • הורים גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם. 
  • התכנית מיועדת גם לנכים יחידים בני 21 ומעלה

הקריטריונים לזכאים למחיר למשתכן משתנים ומתעדכנים כל הזמן. ניתן להכנס לאתר של משרד הבינוי והשיכון לקבלת עדכונים - משרד הבינוי והשיכון - מחיר למשתכן.

כיצד ואיפה נוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן?

הוצאת תעודת זכאות מחייבת על מנת להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן. את תעודת הזכאות ניתן להוציא דרך 3 חברות (נכון להיום) שנבחרו ע"י משרד הבינוי והשיכון. עלות השירות דרך החברות האלו סביב ה 200 ש"ח. 

לטובת קבלת תעודת הזכאות יש להכין את המסמכים הבאים ולהגיע לאחת מהחברות ברשימה.

  • צילום ת.ז + ספח פתוח - חשוב להגיע גם עם מקור וצילום.
  • זוגות גרושים לתקופה של מתחת ל 10 שנים, יש להמציא תעודת גירושים. הסכם גירושין שקיבל תוקף בית משפט.
  • זוג העומד להנשא תוך 3 חודשים - אישור מהרבנות
  • מסמכים המעידים על מכירת נכס או חלק מנכס שהיה בבעלות ב 10 שנים האחרונות.
  • ידועים בציבור - אישור הצהרה מעורך דין על חיים משותפים.
  • נכות - יש להתעדכן מול משרד הבינוי והשיכון עבור סוגי הנכות.

הינכם זכאים, כיצד תקבלו את תעודת הזכות?

אישור הזכאות זה מספר נרשם וסיסמה שתקבלו לאתרי ההגרללות של הפרויקטים של מחיר למשתכן. תוך 10 ימים הינכם אמורים לקבל את אישור הזכאות. חלק מפרטי הזכאות יוגדר עבורכם הפרויקטים אלהם אתם יכולים לפנות. 

הגרלות מחיר למשתכן

לאחר קבלת מספר נרשם וסיסמה, ניתן להכנס להגרלות של מחיר למשתכן בכפוף לפרויקטים שהופנתם אלהם. 

באתר של משרד הבינוי והשיכון, ניתן לצפות בכל המכרזים הקיימים ונתוני הפרויקט - לחץ כאן

במידה וזכיתם בהגרלה במחיר למשתכן, תקבלו מספר או יותר נכון מיקום בהגרלה ולפי מיקומכם יהיה עלכם לבחור דירה מהדירות שנותרו.

משכנתא לרוכשי דירות במחיר למשתכן

הלוואת משכנתא לרוכשי דירות במחיר למשתכן, זו הסיבה העיקרית אולי שאנחנו "עפים" על הדירות בפרויקטים האלו. הרי, מבטיחים לנו 90% מימון! האם זה באמת נכון? לא!

מבחינת הלקוח, ניתן לקבל מקסימום 90% מימון מעלות הרכישה ובתנאי שלא עובר את ה 70% מימון משווי שוק. ומינימום הון עצמי של 100,000 ש"ח.  

ראשית, במחיר למשתכן יש את מחיר הרכישה ויש את מחיר השוק של אותה הדירה. את מחיר השוק של הנכס הנרכש בפרויקט מסוים הבנק מקבל בדרך כלל משמאי דרך הקבלן המבצע או שמאי מטעם הבנק. לבנקים יש את מחירי השוק של כל הנכסים בפרויקט.

הבנק מבחינתו נותן עד 70%  מימון (לא אוהב להגיע ל 75%) משווי שוק. כלומר:

אם אדם רכש נכס במחיר למשתכן ב 1,000,000 ש"ח ושווי השוק הינו 1,300,000 ש"ח. הרוכש יקבל עד 70% מימון משווי שוק - 1,300,000 ש"ח, כלומר - משכנתא עד - 910,000 ש"ח. 

במקרה, זה, בגלל שההון העצמי חייב להיות לפחות 100,000 ש"ח, יקבל הרוכש משכנתא של 900,000 ש"ח.

במקרה ששווי שוק היה נמוך יותר, הרוכש היה מוצא עצמו חייב להביא מעל 100,000 ש"ח הון עצמי. 

דוגמא: אם עלות הרכישה 1,000,000 ש"ח ושווי שוק 1,200,000 ש"ח. 70% מימון מקסימום מ 1,200,000 ש"ח - 840,000 ש"ח. זו המשכנתא המקסימאלית שהבנק יאשר. לכן ההון העצמי המינימאלי חייב להיות במקרה זה, 160,000 ש"ח ולא 100,000 ש"ח. 

דברים שחשוב לבדוק לפני שבוחרים נכס במחיר למשתכן

  • עלות רכישה ביחס לשווי שוק - חשוב לוודא כי יש לנו את מלא ההון העצמי לטובת הרכישה.
  • מי הבנק המלווה את הפרויקט.
  • צפי סיום הפרויקט - כמה זמן נמתין עד לקבלת המפתח.
  • אופי תשלומים והאם ניתן להקדים תשלומים על מנת לחסוך את מדד תשומות הבנייה.
  • מי הקבלן המבצע.
  • יש לבדוק מחירי שוק באיזור.

מוטי שמואלביץ' - מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.